Afgørelse

Spørgsmål om indklagede i forbindelse med klagerens og dennes ægtefælles salg af deres faste ejendom burde have anvendt midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber.

Indledning.

Denne klage vedrører om indklagede i forbindelse med klagerens og dennes ægtefælles salg af deres faste ejendom burde have anvendt midler på en skødedeponeringskonto til indfrielse af prioriteter, som ikke skulle overtages af køber.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 28. februar 2002 solgte klageren og dennes ægtefælle, M, deres faste ejendom med overtagelse den 1. juni 2002. Købesummen var kontant 2.350.000 kr., hvoraf 110.000 kr. Ifølge købsaftalens punkt 9.2 skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler ved købsaftalens underskrift, mens der for 2.240.000 kr. skulle udstedes en bankgaranti, som på overtagelsesdagen skulle erstattes af en kontant deponering. Både klageren og køber er kunder hos indklagede. Af købsaftalen fremgår i øvrigt blandt andet:

"Købsaftalen er en ikke-standard-købsaftale….KontanthandelKøber har valgt at erhverve ejendommen kontant. Garantien skal stilles senest den 07.03.2002 direkte over for sælger på anfordringsvilkår, og udbetales til sælger ved anmærkningsfrit skøde.….Køber er pligtig til at tage endeligt skøde senest den: 25.04.2002 og er berettiget hertil, når den kontante købesum er berigtiget.….Skøde samt evt. pantebrev skal samlet være indleveret til tinglysning senest 05.05.2002"

Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår:

"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering…Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:

Den 12. marts 2002 udstedte indklagede en garanti på 2.240.000 kr. til klageren. Af garantien fremgår blandt andet:

"Beløbet betales til Dem på anfordring uden rettergang, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.…Nærværende garanti erstattes på anfordring af Dem eller Deres rådgiver af en deponering i anerkendt pengeinstitut, som herefter kan disponere over midlerne som bestemt i købsaftalen. Krav om, at deponering skal ske, kan dog tidligst fremsættes med virkning fra overtagelsesdagen den 1. juni 2002."

Ejendommen var prioriteret med et realkreditlån med en restgæld på 1.133.475,54 kr., fire private pantebreve med en samlet restgæld på 593.976,83 kr. samt et ejerpantebrev på 300.000 kr., der var håndpantsat til indklagede.

Den 4. april 2002 blev der hos indklagede oprettet en boligsalgskredit til klageren og M med et maksimum på 2.240.000 kr. Til sikkerhed for kreditten fik indklagede transport i klagerens og M's krav på betaling af købesummen.

I begyndelsen af april 2002 blev der ved træk på kreditten indfriet fire gældsposter på i alt 270.000 kr.

Betinget skøde blev underskrevet af køber den 12. april 2002 og af klageren og M den 21. april 2002.

Den 19. april 2002 underskrev klageren og M en aftale med indklagede om indfrielse af de fire private pantebreve pr. den 1. maj 2002 og realkreditlånet pr. den 31. maj 2002.

Ved skrivelse af 25. april 2002 anmodede indklagede købers advokat om at fremsende en kopi af skødet, når dette var endeligt tinglyst med retsanmærkninger. Samtidigt anmodede indklagede om advokatens tilladelse til at anvende ca. 1.750.000 kr. af de deponerede midler til at indfri pantegæld, som ikke skulle overtages af køber.

I begyndelsen af maj 2002 blev de fire private pantebreve indfriet ved træk på boligsalgskreditten.

Den 10. maj 2002 blev skødet tinglyst med retsanmærkninger om realkreditlånet, de fire private pantebreve samt ejerpantebrevet.

Ved skrivelse af 15. maj 2002 fremsendte advokaten en kopi af det nu tinglyste skøde til indklagede, idet advokaten samtidig meddelte tilladelse til, "at der af den deponerede købesum må anvendes midler til indfrielse af den eksisterende pantegæld, alene på betingelse af, at køberne modtager tinglyst anmærkningsfrit skøde på restancefri ejendom".

Den 30. maj 2002 blev garantien afløst af en kontant deponering på 2.240.000 kr., som blev indsat på en skødedeponeringskonto hos indklagede. Samme dag blev realkreditlånet indfriet ved træk på boligsalgskreditten.

Ved telefaxskrivelse af 21. juni 2002 protesterede klageren over, at indfrielserne ikke var gennemført med midler fra deponeringskontoen. Ved skrivelse til advokaten af samme dato meddelte indklagede, at pantebrevene blev sendt til aflysning af tingbogen, og at skødet således nu kunne sendes til sletning af retsanmærkninger. Af skrivelsen fremgår i øvrigt blandt andet:

"Når skødet er lyst uden anmærkninger, beder vi Dem frigive den kontante deponering over for os.…Er skødet lyst alene med ovennævnte retsanmærkninger, beder vi Dem frigive deponerede midler allerede nu, evt. et acontobeløb dersom refusion m.v. ikke er afklaret."

Ved skrivelse af 28. juni 2002 besvarede indklagede klagerens telefaxskrivelse af 21. juni 2002 således:

"I forbindelse med salg af Deres ejendom beliggende [adresse] pr. 1. juni 2002, har banken stillet boligsalgskreditten til rådighed for Dem med transport i skødekontoen.

Banken har ikke mulighed for at bruge af deponerede midler til indfrielse af bestående gæld i ejendommen, med mindre banken modtager en tilladelse fra berigtigende advokat, hvor banken alene skal indestå for at skødet kan lyses anmærkningsfrit. En sådan indeståelse kan banken først give, når skødet er lyst med anmærkninger.

Årsagen er at ejendomsformidlingsbekendtgørelse nr. 48 af 20.01.2000 ikke på tydelig måde er fraveget i købsaftalen. Dette betyder jfr. samme bekendtgørelse, at der først kan disponeres over de deponerede midler, når køber har fået lyst anmærkningsfrit skøde.

Den berigtigende advokat har ikke givet denne tilladelse, selvom banken har kontaktet advokaten d. 25/4 2002 samt 21/6 2002.

Vi har derfor ikke haft mulighed for at handle anderledes i denne dag."

Ved skrivelse af 28. juni 2002 meddelte advokaten, at købesummen fra købers side kunne frigives fuldt ud til sælger.

Den 3. juli 2002 blev boligsalgskreditten med valør den 28. juni 2002 indfriet med midler fra skødedeponeringskontoen.

Af bekendtgørelse nr. 48 af 20. januar 2000 om ejendomsformidling § 22, stk. 3 fremgår blandt andet:

"Stk. 3. En standardkøbsaftale skal opfylde nedenstående minimumskrav, som kun kan fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager udtrykkelig og specificeret information om, at aftalen indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår:…5) Det skal fremgå, at sælger ikke afgiver ejendommen, før han har modtaget eller fået sikkerhed for købesummen, og omvendt ikke får rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkning."

Parternes påstande.

Den 2. april 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en rentekompensation.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede burde have anvendt midlerne på deponeringskontoen til indfrielse at de lån, der ikke skulle overtages af køber. Indklagede har ved at undlade dette påført hende betydelige og unødvendige udgifter til renter.

Handlen blev indgået på grundlag af "de gamle" standardbetingelser fra 1997, der giver mulighed for at anvende deponerede midler til indfrielserne.

På hendes forespørgsel har to andre pengeinstitutter givet udtryk for, at man ville bruge deponeringskontoen for ikke at påføre kunden større udgifter end nødvendigt.

Indklagede har anført, at det ikke på tydelig måde fremgår af købsaftalen, at ejendomsformidlingsbekendtgørelsen er fraveget, således at berigtigende advokat/ejendomsmægler/depositar kan disponere over deponerede midler mod indeståelse for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit. Angivelsen af, at købsaftalen er en ikke-standard-købsaftale og henvisningen til standardbestemmelserne fra 1997 er ikke tilstrækkeligt til, at køber har modtaget udtrykkelig og specificeret information om, at købsaftalen indeholder fravigelser fra de sædvanlige vilkår. Ifølge købsaftalen kunne der således først disponeres over købesummen, når der forelå et anmærkningsfrit skøde til køber.

Berigtigende advokat imødekom ikke anmodningen om tilladelse til at hæve af de deponerede midler til indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af køber, mod at indklagede indestod for, at pantegælden ville blive indfriet og aflyst af tingbogen, det vil sige for at retsanmærkningerne om pantegælden kunne slettes. Advokaten betingede hævning af deponerede midler af, at køberne modtog anmærkningsfrit skøde. Da man ikke havde rådighed over skødet, kunne man ikke indestå for, at køber modtog endeligt anmærkningsfrit skøde, men alene for, at skødet kunne tinglyses anmærkningsfrit.

Finanstilsynet har udtalt, at pengeinstitutter ikke må stille indeståelser, som reelt er ubegrænsede, hvilket ville have været tilfældet for en indeståelse for anmærkningsfrit skøde, og denne udtalelse følges.

Indfrielserne skete i overensstemmelse med aftalen herom af 19. april 2002.

Efter at have modtaget alle de indfriede pantebreve i kvitteret stand blev disse fremsendt til aflysning af tingbogen. Advokaten blev orienteret herom og anmodet om at frigive de deponerede midler.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Uanset om ejendomsformidlingsbekendtgørelsens § 22, stk. 3 nr. 5 må antages at være fraveget eller ikke fraveget ved købsaftalen af 28. februar 2002, finder Ankenævnet ikke, at klagerne berettiget kunne forvente, at indklagede ville anvende midlerne på deponeringskontoen til indfrielse af de prioriteter, der ikke skulle overtages af køber, idet indklagede uanset formuleringen af punkt 9 i købsaftalens standardbestemmelser i givet fald over for køberen måtte indestå for tinglysning af anmærkningsfrit skøde.

Ved berigtigende advokats skrivelse af 15. maj 2002 modtog indklagede en kopi af skødet, der nu var tinglyst med retsanmærkninger. Advokaten meddelte samtidig tilladelse til, at den deponerede købesum blev anvendt til indfrielse af hæftelserne på betingelse af; "at køberne modtager tinglyst anmærkningsfrit skøde på restancefri ejendom".

Indklagede, der alene ønskede at indestå for, at de pantehæftelser, der var retsanmærkning om, blev indfriet, men ikke ønskede at indestå for, at køberne modtog anmærkningsfrit skøde på restancefri ejendom, undlod at anvende den deponerede købesum til finansiering af indfrielserne.

Ankenævnet finder det nærliggende, at indklagede over for advokaten havde søgt præciseret, at indklagede alene ville indestå for sletning af retsanmærkningerne. Indklagede har dog ikke ved at undlade dette pådraget sig noget ansvar, idet indklagede efter den berigtigende advokats udtrykkelige stillingtagen til frigørelsesspørgsmålet som depositar var berettiget til at lægge de opstillede betingelser til grund, også selvom indklagede i den foreliggende situation formodentlig uden risiko kunne have finansieret indfrielserne med den deponerede købesum. Angivelsen "restancefri ejendom" kan muligt dække andet end ydelser på panteprioriteter.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.