Afgørelse

Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med boligbelåning. Indsigelse om ugyldighed.

Sagsnummer:	312 /2022
Dato:	22-08-2023
Ankenævn:	Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde.
Klageemne:	Realkreditbelåning - rådgivning Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:	Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med boligbelåning. Indsigelse om ugyldighed.
Indklagede:	Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med boligbelåning. Indsigelse om ugyldighed. Spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank.

I efteråret 2018 købte klagerne en ejendom til 1.825.000 kr., der blev finansieret ved et realkreditlån formidlet af banken.

Banken har oplyst, at klagerne ønskede finansiering af en ombygning af ejendommen for ca. 550.000 kr., hvoraf klagerne selv havde ca. 130.000 kr. De resterende ca. 420.000 kr. skulle finansieres af banken. Klagerne oplyste til banken, at de forventede, at ombygningen ville være færdig efter ca. seks måneder, dvs. i marts 2019.

Banken har endvidere oplyst, at fordelingen mellem realkredit- og bankfinansiering til ejendomskøbet og ombygningen beroede på en forhåndsvurdering fra Realkredit Danmark, hvorefter ejendommen skønnedes at ville have en belåningsværdi på 2.350.000 kr., når ombygningen var færdig.

Banken har tillige oplyst, at klagerne underskrev hele aftalegrundlaget for finansieringen af ombygningen i efteråret 2018, og at denne fremgangsmåde sikrede, at aftalegrundlaget for hele finansieringen af ombygningen var på plads fra start, hvilket var hensigtsmæssigt henset til den korte tidshorisont for ombygningen på ca. seks måneder.

Ved besked i netbank af 11. oktober 2018 til klagerne skrev banken:

”Vedlagt fremsender vi lånetilbud fra Realkredit Danmark samt Danske Bank. Bemærk venligst at selve Realkredit Danmark lånet udbetales hurtigst muligt, mens Boliglånet først udbetales når vi har aftalt nærmere.

Udbetalingsdatoen på Boliglån er derfor ”rent teknisk” sat til marts 2019, men det ændrer vi senere efter nærmere aftale.

Af lånetilbuddet fremgår det bl.a., at følgende betingelser skal være opfyldt:

• Arbejdet skal være færdigt, og vi skal kunne bekræfte værdiansættelsen. Vi beder dig kontakte os for at aftale tid til den endelige besigtigelse. Efter besigtigelsen vil vi skriftligt meddele dig, hvis besigtigelsen medfører regulering af lånebeløbet og bidraget.
• …
• Oplysning om, at byggeriet er påbegyndt inden 6 måneder fra lånets udbetaling.
• …”

Den 11. oktober 2018 underskrev klagerne et gældsbrev vedrørende et såkaldt Boliglån Eksklusiv+ -361 med variabel rente. Hovedstolen udgjorde 421.555,55 kr., hvoraf stiftelsesomkostningerne udgjorde 12.375,56 kr.

Af gældsbrevet fremgik:

”Tilbagebetaling af lånet og løbetid

Jeg betaler lånet tilbage med 59 ydelser på DKK 7.687,16, som forfalder den sidste bankdag hver måned, første gang den 30. april 2019 og en sidste ydelse pa DKK 7.686,94, som forfalder den 27. marts 2024.

Ydelserne dækker først renter, derefter afdrag.

Det samlede antal ydelser er 60, hvis lånet afvikles som aftalt.

Lånet skal være betalt tilbage den 27. marts 2024, hvis lånet afvikles som aftalt. Hvis renten bliver ændret i lånets løbetid, vil ydelsen på lånet også blive ændret, så lånet fortsat vil være tilbagebetalt til denne dato. Sættes renten op, stiger ydelsen og sættes renten ned, falder ydelsen. Ændringen i ydelsen vil fremgå af bankens meddelelse om renteændring.

Det er i beregningen forudsat, at lånet er udbetalt senest den 29. marts 2019.

Hvis lånet bliver udbetalt senere end denne dato, kan datoen for sidste ydelse blive udskudt.

Hvis jeg foretager ekstraordinære indbetalinger på lånet fastholdes løbetiden, og ydelsen sættes ned. …”

Ved besked i netbank af 2. november 2018 til H skrev banken:

”Emne: Dit nye Danske Boliglån Plus er nu udbetalt

Kære [H]

Vi håber, du bliver glad for dit nye Danske Boliglån Plus. Lånet er på 421.555,55 DKK pr. 2018-10-11,

…”

Banken har oplyst, at netbankbeskeden blev dannet automatisk, og at banken manuelt annullerede udbetalingen af boliglånet samme dag. Boliglånet blev således ikke udbetalt.

Den 12. november 2018 indgik klagerne og banken en aftale om en byggekonto -159 til ombygning af deres ejendom, hvor der blev indsat 131.000 kr. Af aftalen fremgik, at byggeriet forventedes igangsat den 15. oktober 2018 og afsluttet den 15. januar 2019. Af aftalens afsnit ”Særlige bestemmelser” fremgik, at byggeriet skulle besigtiges én gang i byggeperioden og færdigmeldes ved byggeriets afslutning.

Den 13. november 2018 optog klagerne en kassekredit -159 med variabel rente på for tiden 3,6 % årligt i banken, der knyttede sig til byggekonto -159. Kreditmaksimum udgjorde 422.000 kr. og gjaldt indtil den 29. marts 2019, hvor en eventuel gæld skulle betales tilbage til banken. Af kontraktens afsnit ”Særlige bestemmelser” fremgik, at byggekreditten skulle indfries straks efter byggeriets færdiggørelse.

Banken har oplyst, at klagerne den 22. marts 2019 oplyste, at ombygningen ikke ville blive færdig i marts 2019, men forventede, at den ville blive færdig den 1. oktober 2019.

Den 31. marts 2019 underskrev klagerne en aftale, hvorved kassekredit -159 blev forlænget. Af aftalen fremgik, at kreditmaksimum på 422.000 kr. gjaldt indtil den 15. oktober 2019, hvor en eventuel gæld skulle betales til banken.

Banken har oplyst, at ombygningen ikke var færdig i foråret 2020.

I maj 2020 underskrev klagerne en aftale, hvorved kassekredit -159 blev forlænget. Af aftalen fremgik, at kreditmaksimum på 422.000 kr. gjaldt indtil den 22. april 2025, hvor en eventuel gæld skulle betales til banken. Af kontraktens afsnit ”Særlige bestemmelser for byggekonto” fremgik, at kreditten var bevilget i tilknytning til byggekontoen med tilsvarende kontonummer (-159).

Banken har oplyst, at ombygningen næsten stod færdig i september 2020, hvorfor banken og klagerne aftalte, at der skulle bestilles færdigmeldingsvurdering. Den 18. september 2020 besigtigede Realkredit Danmark ejendommen og vurderede dens belåningsværdi til 2.350.000 kr.

Klagerne har fremlagt et skærmprint af en SMS-korrespondance og har oplyst, at der er tale om en korrespondance mellem klagerne og vurderingsmanden fra Realkredit Danmark. Af korrespondancen fremgår:

”[Vurderingsmanden fra Realkredit Danmark:]… I har efterfølgende forbedret rigtig meget på huset og virkelig fået et flot og fantastisk hus. Vores forudsætning for en værdi på 2.350.000 er i den grad opfyldt. Husk at vores værdi ikke er en salgspris men en forsikring realkreditvurdering. En salgspris vil altid ligge et stykke højere !! Hvad mener du selv?

[Klagerne:] OK – havde bare forstået på banken, at du ville lave en ny vurdering – så der muligvis ville være friværdi. Det betyder dog ikke noget for os – da der ikke skal lånes flere penge i huset [emoji] Vi havde tænkt omkring 2,5 men var egentlig bare nysgerrig [emoji]

[Vurderingsmanden fra Realkredit Danmark:] Hej igen
Enig i at værdien nok kunne hæves såfremt I har brug for yderligere lån – ikke mindst pga det nye tag. En værdi på 2.5 ville så nok ikke være umulig

…”

Banken har fremlagt en posteringsoversigt for boliglån -361 af 31. december 2020. Heraf fremgår, at 417.339,99 kr. blev udbetalt den 20. oktober 2020.

Banken har oplyst, at Realkredit Danmark den 23. august 2021 igen besigtigede ejendommen, hvor ejendommens belåningsværdi blev vurderet til 2.800.000 kr.

I perioden fra den 3. marts 2021 til den 30. september 2021 blev der månedligt betalt en ydelse på 7.687,16 kr. på boliglån -361.

Banken har oplyst, at klagerne den 23. september 2021 blev bevilget et såkaldt Danske Bolig Fri-lån til indfrielse af boliglånet, hvilket bl.a. var som følge af, at belåningsværdien var steget til 2.800.000 kr.

Den 15. december 2021 klagede klagerne til banken over dens oprettelse af boliglån og dens rådgivning.

Ved brev af 27. januar 2022 til klagerne afviste banken klagen.

Parternes påstande

Den 8. august 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale 162.375,56 kr. til dem.  

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken ydede mangelfuld rådgivning.

Der blev oprettet en byggekonto. Rådgiveren oprettede ved en fejl samtidig et boliglån på 430.000 kr. For dette lån betalte de omkring 12.600 kr. Man opretter ikke en byggekonto og et boliglån på samme tid.

Lånet skulle først lægges endeligt fast, når byggeriet var færdigt, og de forhåbentlig kunne få vurderet huset til en højere værdi, end det var belånt. Dermed kunne de få et tillægslån til realkreditlånet med en rente på 0,5 % på en del af det beløb, der skulle være et boliglån. De spurgte flere gange rådgiveren til denne procedure, men han afviste.

Da byggeriet var færdigt i oktober/november 2020, kom en vurderingsmand ud for at godkende byggeriet. De spurgte vurderingsmanden, om han skulle vurdere, om der var en mulig friværdi, så huset kunne belånes med mere realkreditlån. Han afviste dette, da han alene var bestilt til bl.a. at godkende, om pengene var brugt korrekt. I en efterfølgende SMS-korrespondance med vurderingsmanden skrev han "vores forudsætning for 2.350.000 er i den grad opfyldt" og "enig i at værdien nok kunne hæves såfremt i har brug for yderlige lån - ikke mindst på grund af det nye tag. En værdi på 2.5 ville så nok ikke være umulig." Rådgiveren afviste dette og henviste til, at vurderingsmanden kun var bestilt til at godkende byggeriet. Det er ikke korrekt rådgivning.

I april 2021 startede rådgiveren en månedlig overførsel til det såkaldte boliglån, som i virkeligheden var en kredit. Dette var i strid med kreditaftalen.

Det er således deres opfattelse, at boliglånet af 2. november 2018 er ugyldigt. Det er ikke deres skyld, at rådgiveren fik oprettet dette.

I sommeren 2021 vurderede en ejendomsmægler huset til 2,9-3,0 mio. kr. Vurderingsmanden vurderede derefter ejendommen til 2,8 mio. kr. Dette var ni måneder efter selvsamme vurderingsmand havde været ude første gang. Prisen var højere, selvom der ikke var lavet yderligere på huset, siden det blev vurderet første gang. Det er en stigning på lidt over 20 % på ni måneder.

Da boliglånet var bogført for tidligt, og de ikke afdrog i perioden, hvor de samtidig havde en byggekonto og senere et andet kreditlån på selvsamme beløb, så ville de stå med en restgæld på omkring 160.000 kr. når “boliglånet” var udløbet.

Det hele har været utroligt rodet for dem med flere lån på samme beløb.

Hvis de havde modtaget korrekt rådgivning og en korrekt vurdering, så kunne minimum 150.000 kr. være lavet som et tillægslån med 0,5 % i rente i stedet for 3,6 %, som renten er i kreditaftalen. Denne forskel bør banken betale sammen med stiftelsesomkostningerne på boliglånet, som de reelt ikke havde brug for, såfremt de havde modtaget korrekt rådgivning.

Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ydede retvisende og fyldestgørende rådgivning i forbindelse med finansieringen af klagernes køb af ejendommen og finansiering af den efterfølgende ombygning.

Det udgjorde ikke mangelfuld rådgivning, at klagerne underskrev hele aftalegrundlaget for finansieringen af ombygningen samtidigt i efteråret 2018 ved henholdsvis at underskrive gældsbrevet for boliglånet den 11. oktober 2018, aftalen om byggekontoen den 12. november 2018 og kreditkontrakten til brug for byggekontoen den 13. november 2018. Derimod sikrede denne fremgangsmåde, at aftalegrundlaget for hele finansieringen af ombygningen var på plads fra start.

Det fremgår af aftalegrundlaget, at klagerne og banken havde aftalt, at byggekreditten skulle indfris med boliglånet, når ombygningen var tilendebragt. Det beroede ikke på bankens forhold, at ombygningen ikke var færdig inden for seks måneder som forventet.

Såfremt belåningsværdien af ejendommen ved færdigmelding var blevet vurderet højere end forhåndsvurderingen på 2.350.000 kr. - hvilket dog ikke var tilfældet - ville boliglånet være blevet nedsat, mens realkreditfinansieringen ville være blevet forøget, hvilket klagerne også blev rådgivet om bl.a. ved bankens besked af 11. oktober 2018. Det var muligt at forlænge boliglånets løbetid, hvis klagerne ønskede det.

Såfremt Ankenævnet måtte finde, at bankens rådgivning i forbindelse med indgåelsen af boliglånet var mangelfuld, gør banken gældende, at ansvaret for rådgivningen i oktober og november 2018 er bortfaldet grundet forældelse, idet ansvar for rådgivning forældes efter 3 år.

Det bestrides, at boliglånet skulle være ugyldigt, hvilket fremstår ubegrundet såvel som udokumenteret. Der er tale om et gældsbrev underskrevet af klagerne, ligesom det øvrige aftalegrundlag i øvrigt blev underskrevet af klagerne.

Boliglånet blev først udbetalt og bogført den 20. oktober 2020 og indsat på byggekonto -159 til indfrielse af kreditten herpå. Den i sagen fremlagte posteringsoversigt dokumenterer lånets udbetaling. Det er således ikke korrekt, når klagerne anfører, at boliglånet blev bogført for tidligt, ligesom det ikke er korrekt, at klagerne både havde boliglånet og byggekreditten samtidig. Denne misforståelse hos klagerne har banken indgående forsøgt at råde bod på i dialogen med klagerne. Det følger netop af de indgåede aftaler, at der ikke både skulle være et boliglån og en boligkredit samtidig. Det vil i øvrigt ikke være hensigtsmæssigt at optage en byggekredit og betale herfor samtidig med, at man optager et boliglån og betaler herfor.

Klagerne havde på intet tidspunkt udgifter til både boliglånet og byggekreditten samtidig, og udbetalingen af boliglånet til indfrielse af bygekreditten skete som aftalt.

Den af klagerne fremlagte SMS-korrespondance dokumenterer ikke, at Realkredit Danmarks vurdering af ejendommens belåningsværdi på færdigmeldingstidspunktet den 18. september 2020 til 2.350.000 kr. ikke var korrekt. Banken har drøftet den fremlagte korrespondance med vurderingsmanden, der står fast på sin vurdering. Han oplyser, at en mulig vurdering af belåningsværdien til 2.500.000 kr. krævede, at klagerne foretog yderligere forbedringer af ejendommen. SMS-korrespondancen indeholdt flere sproglige forbehold. Indholdet af korrespondancen kan således ikke sidestilles med vurderingsmandens faglige vurdering som afgivet i vurderingsrapporten. H afviste desuden selv, at de fandt anledning til, at der skulle gøres yderligere ved vurderingen, idet hun skrev, at det ikke betød noget for klagerne.

Klagerne har derudover ikke lidt et tab. Det er bankens forståelse af klagen, at klagerne gør gældende, at vurderingen af belåningsværdien den 18. september 2020 var for lav, hvilket medførte at klagerne ikke fik en mere fordelagtig fordeling mellem realkredit- og bankfinansiering.

Banken bestrider, at vurderingen på 2.350.000 kr. foretaget af Realkredit Danmark ved færdigmelding var fejlbehæftet, hvilket i det hele fremstår udokumenteret. Vurderingen til 2.800.000 kr. foretaget af Realkredit Danmark den 23. august 2021 dokumenterer ikke, at der var fejl ved vurderingen et lille år tidligere på færdigmeldingstidspunktet. Vurderingen af belåningsværdien svinger i takt med ejendomsmarkedet. Det stod klagerne frit for at bekoste en anden vurdering af belåningsværdien på færdigmeldingstidspunktet, såfremt klagerne ikke mente, at Realkredit Danmarks vurdering var korrekt.

I og med vurderingen på færdigmeldingstidspunktet svarede til forhåndsvurderingen, var fordelingen mellem realkredit- og bankfinansiering korrekt, hvorfor klagerne ikke har lidt noget tab i den forbindelse. I forlængelse heraf gør banken gældende, at klagerne ikke har lidt noget tab ved pålæggelsen af stiftelsesomkostninger på 12.375,56 kr. ved boliglånet, idet disse omkostninger blev fastsat ud fra boliglånets størrelse.

Selv såfremt vurderingen på færdigmeldingstidspunktet skulle have været højere, henstår det udokumenteret, hvilket tab klagerne ville have lidt i den anledning. Det bemærkes, at såfremt vurderingen havde været f.eks. 2.500.000 kr., ville klagerne stadig ikke kunne indfri byggekreditten med yderligere realkreditbelåning alene.

Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen skal afvises, da en nærmere belysning af den ydede rådgivning og vurderingen af belåningsværdien på færdigmeldingstidspunktet vil kræve en bevisførelse, der ikke kan finde sted for Ankenævnet. Endvidere vil den af klagerne fremlagte SMS-korrespondance fordre afhøring af vurderingsmanden.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne, M og H, var kunder i Danske Bank.

I efteråret 2018 købte klagerne en ejendom og ønskede finansiering til ejendomskøbet samt til en ombygning af ejendommen hos banken. Fordelingen mellem realkredit- og bankfinansiering hertil beroede på en forhåndsvurdering fra Realkredit Danmark, hvorefter ejendommen skønnedes at ville have en belåningsværdi på 2.350.000 kr., når ombygningen var færdig.

Den 11. oktober 2018 underskrev klagerne et gældsbrev vedrørende et boliglån -361. Den 12. november 2018 indgik klagerne og banken en aftale om en byggekonto -159 til ombygning af ejendommen. Den 13. november 2018 optog klagerne endvidere en kassekredit -159 med variabel rente på for tiden 3,6 % årligt med banken. Kreditmaksimum udgjorde 422.000 kr., der kunne trækkes på byggekontoen.

I efteråret 2020 var ombygningen færdiggjort, og Realkredit Danmark vurderede ejendommens belåningsværdi til 2.350.000 kr. Den 20. oktober 2020 blev boliglån -361 udbetalt på byggekonto -159 til indfrielse af kassekredit -159.

Ankenævnet finder efter det foreliggende ikke, at aftalen af 11. oktober 2018 vedrørende boliglån -361 kan tilsidesættes som ugyldig.

Ankenævnet finder endvidere ikke grundlag for at fastslå, at bankens rådgivning af klagerne vedrørende boliglånet er ansvarspådragende.

I forhold til belåningsværdien af ejendommen finder Ankenævnet, at bankens værdiansættelse af ejendommen er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen