Indsigelse mod frigivelse af deponeret restkøbesum for nyopført rækkehus. Krav begrundet i ophævelse af handel på grund af mangler.
| Sagsnummer: | 378 /2016 |
| Dato: | 24-04-2018 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Kjeld Gosvig-Jensen, Astrid Thomas, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Garanti - frigivelse
Deponering - frigivelse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod frigivelse af deponeret restkøbesum for nyopført rækkehus. Krav begrundet i ophævelse af handel på grund af mangler. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om klagerne har et krav mod Nordea Bank i forbindelse med, at klagerne ophævede deres køb af et nyopført rækkehus på grund af mangler.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H købte ved købsaftale af 4. oktober 2015 et rækkehus til opførelse af S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’s pengeinstitut. Rækkehuset var en del af et samlet projektbyggeri med ni boliger. Købesummen udgjorde 3.499.500 kr. og overtagelsesdagen var den 31. marts 2016. Overtagelsesdagen kunne udskydes af S. Af købsaftalen fremgik endvidere blandt andet:
”Købesummen erlægges på følgende måde:
- Køber deponerer senest 6 dage efter købers underskrift af købsaftalen kr. 50.000 [i ejendomsmæglers pengeinstitut] …
- Køber skal stille en uigenkaldelig pengeinstitutgaranti over for projektudbyder [S] efter påkrav fra projektudbyder senest 7 hverdage efter endelig godkendelse af handlen.
Garantien skal være i overensstemmelse med standardgarantien ved køb af nybygget fast ejendom (bilag 13) udarbejdet af Advokatsamfundet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Finansrådet m.fl. …
Købesummen frigives til sælgers fri rådighed, når betingelserne i ovennævnte standardgaranti er opfyldt. …”
Af standardgarantien fremgik blandt andet:
”Dækningsomfang
Garantien sidestilles med kontant deponering og dækker inden for garantisummen ethvert krav, som sælger har mod køber som følge af købsaftalen …
Deponering
Garantien afløses af kontant deponering i [xx] (sælgers pengeinstitut) på overtagelsesdagen. …
Frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb ved sælgers opfyldelse af aftalen
Garantibeløbet/det deponerede beløb kan tidligst frigives til sælger på overtagelsesdagen, og når samtlige nedenstående betingelser er opfyldt:
- Endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger.
Såfremt der ikke foreligger endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger på overtagelsesdagen, og sælger ønsker at få udbetalt garantibeløbet/det deponerede beløb eller dele heraf, kan udbetaling alligevel finde sted. Forudsætningen herfor er, at sælger samtidig hermed stiller en pengeinstitutgaranti over for køber svarende til størrelsen af det beløb, der ønskes udbetalt… - Mangler
Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring om, at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler.
Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb.
… - Færdigmelding
De i henhold til købsaftalen fornødne anmeldelser til myndigheder/ myndighedsgodkendelser skal foreligge.
…”
Vedrørende handlen blev der etableret en garanti/deponering på 3.449.500 kr.
Den 26. maj 2016 underskrev klagerne og S en afleveringsprotokol, hvori klageren bekræftede, at ”købesummen – bortset fra værdien af de ikke væsentlige mangler – må frigives til sælger”. I afleveringsprotokollen noterede klageren og S mangler for i alt 174.600 kr. Efter det oplyste blev restdeponeringen efterfølgende nedsat, idet nogle mangler blev udbedret.
Ved en e-mail samme dag, den 26. maj 2016, til køberne i bebyggelsen informerede S om, at kommunen ved afleveringen gav indflytningstilladelse, men at ibrugtagningstilladelse først kunne gives, når den sidste bolig i bebyggelsen var afleveret og alle oplysninger var indtastet i BBR.
Ved en e-mail af 27. maj 2016 til banken sendte S afleveringsrapporten og et afleveringsskema, ”så du kan klargøre til afregning”. S oplyste endvidere, at skødet var anmeldt til tinglysning den 25. maj 2016, og at skødet ville blive fremsendt, når det var tinglyst.
Banken frigav de af klagerne deponerede midler i overensstemmelse med afleveringsrapporten.
På et ikke oplyst tidspunkt fik klagerne anmærkningsfrit skøde på ejendommen.
Banken har oplyst, at S på bankens opfordring pr. den 15. august 2016 ansatte en ekstern konsulent, som skulle bidrage til at få overblik over S økonomi.
I september 2016 gik S konkurs.
Ved et brev af 4. november 2016 henvendte klagerne sig via deres advokat til henholdsvis S under konkurs, banken og ejendomsmægleren. Advokaten anførte blandt andet, at der på både bygningen og udearealerne var væsentlige mangler og ikke-færdiggjorte arbejder, at kommunen ikke havde udstedt indflytningstilladelse, og at erklæringen om frigivelse, som klagerne havde underskrevet, var ugyldig. Advokaten varslede en eventuel ophævelse af købet. Det var advokatens opfattelse at banken i så fald var forpligtet til at retablere klagernes deponering i banken og udbetale den til klagerne. Advokaten anførte endvidere, at banken havde pådraget et erstatningsansvar over for klagerne ved at frigive købesummen, uden at betingelserne herfor var opfyldt.
Ved brev af 1. december 2016 til henholdsvis S under konkurs, banken og ejendomsmægleren ophævede advokaten ejendomskøbet på klagernes vegne. Banken blev i den forbindelse anmodet om til klagerne at betale 3.449.500 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 26. maj 2016.
Den 15. december 2016 indgav klagerne en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.
Ved et brev af 15. december 2016 til bankens advokat oplyste kommunen om de forhold vedrørende bebyggelsen, der som minimum skulle være afklarede/dokumenterede, inden der kunne gives delvis ibrugtagningstilladelse. Et af de nævnte forhold var udbedring af værn ved terrasser/altaner på 1. sal.
Den 16. december 2016 indledte klagerne en syns- og skønssag (isoleret bevisoptagelse) mod S under konkurs, banken og ejendomsmægleren ved retten i Hillerød.
Ved en e-mail af 22. december 2016 til bankens advokat bekræftede S under konkurs, at man ikke ville søge at gøre krav på de til banken pantsatte restdeponeringer, som indestod i banken, og at banken derfor kunne frigive disse til transporthaveren eller køberne.
Den 18. januar 2017 sendte bankens advokat en e-mail til klagernes advokat med et referat fra et møde mellem banken og køberne i den omhandlede bebyggelse. Vedrørende restdeponeringerne havde tre entreprenører ønsket at udbedre mangler. For så vidt angik to entreprenører var det ikke afklaret om de ønskede at udbedre. S under konkurs havde valgt ikke at indtræde i handlerne. Banken ville udbetale eventuelle restbeløb, som transporthaverne ikke krævede til gengæld for udbedring.
På et ikke oplyst tidspunkt udbetalte banken en restdeponering på 81.150 kr. til klagerne.
På baggrund af en skønsrapport af 14. juni 2017 konkluderede klagernes advokat i et brev af 16. juni 2017 til S under konkurs, banken og ejendomsmægleren, at klagernes mangelskrav udgjorde mindst 575.000 kr., og at ophævelsen af handelen derfor var berettiget.
Den 8. august 2017 afsagde retten i Hillerød kendelse vedrørende omkostningerne i syns- og skønssagen. Ingen af parterne skulle betale sagsomkostninger til nogen af de øvrige parter, og klagerne alene skulle afholde udgiften til skønsmanden. Retten fandt, at skønserklæringen understøttede klagernes synspunkt om hævebegrundende mangler. Da sagen i første række var rettet mod banken, fandt retten ikke grundlag for at pålægge S under konkurs eller ejendomsmægleren sagsomkostninger. Retten anførte endvidere blandt andet:
”…
Kravet mod Nordea støttes som nævnt på et synspunkt om, at banken har udvist erstatningspådragende adfærd i forbindelse med frigivelsen af den deponerede købesum, og selvom der kan være en vis indirekte forbindelse mellem størrelsen af de påberåbte mangler og kravet mod banken, er der ikke tilstrækkeligt grundlag for at statuere, at [klagerne] i forhold til banken – der ikke har bestridt, at der er mangler ved byggeriet – har fået medhold ved resultatet af den isolerede bevisoptagelse på en sådan måde, at der er grundlag for at pålægge banken sagsomkostninger til [klagerne].
…”
Kendelsen blev kæret til Østre Landsret, som ved en kendelse af 12. september 2017 fastslog, at klagerne i forhold til S under konkurs havde fået medhold ved den isolerede bevisoptagelse. Landsretten ændrede derfor byrettens afgørelse således, at S under konkurs som sælger af ejendommen skulle betale sagsomkostninger til klagerne, herunder udgiften til skønsmanden.
Ved stævning af 22. september 2017 anlagde klagerne en retssag mod banken vedrørende omstødelse i medfør af konkurslovens § 74, idet klagerne påstod banken dømt til at betale 500.000 kr. til S under konkurs.
Banken har oplyst, at kommunen den 10. oktober 2017 udstedte en kvittering på, at arbejderne forbundet med delvis ibrugtagningstilladelse var udført, hvorefter boligejerne i bebyggelsen kan ansøge om delvis ibrugtagningstilladelse.
Parternes påstande
Klagerne har for Ankenævnet nedlagt endelig påstand om, at Nordea Bank skal betale 3.368.350 kr. (3.449.500 kr. - 81.150 kr. = 3.368.350 kr.) med tillæg af renter.
Nordea har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at standardgarantien for nybyggeri var en del af aftalegrundlaget.
Overtagelsen blev væsentligt forsinket ad flere omgange. S meddelte primo maj 2016, at indflytning kunne ske 26. maj 2016. På denne indflytningsdag forelagde S en erklæring om, at købesummen måtte frigives og forlangte, at de underskrev denne, idet S ellers ikke ville give dem adgang til boligen. De underskrev erklæringen i den tro, at frigivelsesbetingelserne var opfyldt. Hverken de eller S havde advokatbistand i forbindelse med afleveringen.
Frigivelsesbetingelserne, jf. standardgarantien, var ikke opfyldt, idet der hverken forelå anmærkningsfrit skøde eller pengeinstitutgaranti, ligesom der ikke forelå indflytningstilladelse. Banken var bekendt med dette. Banken havde en medarbejder ”udstationeret” hos S forud for frigivelsen af købesummen og forud for konkursen.
Da S gik konkurs var ejendommen og udearealerne stadig ikke færdiggjort.
De hævede handlen og krævede købesummen retur da der mere end otte måneder efter den aftalte overtagelsesdag fortsat ikke var de fornødne tilladelser, og da der var så væsentlige mangler og så væsentlig usikkerhed om omkostninger til færdiggørelse, at de ikke havde klarhed over deres fremtidige økonomi ved at beholde boligen.
På baggrund af ophævelsen af handlen medførte bankens ansvarspådragende fejl en forpligtelse til at tilbagebetale den købesum, som de deponerede hos banken. Den omstændighed, at de efterfølgende har fået anmærkningsfri adkomst, fritager ikke banken for ansvar. Den omstændighed, at banken har tilbudt at betale for visse arbejder, fritager heller ikke banken for ansvar. Tilbuddet blev fremsat før de hævede handlen, og banken har ikke oplyst præcist, hvad tilbuddet omfatter.
Banken var den eneste part der uafhængigt af S’ interesser havde mulighed for og anledning til at foretage en selvstændig vurdering af, om betingelserne for frigivelse af købesummen var opfyldt. Banken havde et selvstændigt ansvar over for dem for at sikre, at betingelserne i standardgarantien for frigivelse var opfyldt. Banken har erkendt sit ansvar ved efter S konkurs at bidrage til udbedring af mangler med henblik på at opnå indflytnings-/ibrugtagningstilladelse, ligesom banken har anerkendt, at ophævelsen af handlen, som var berettiget, medførte at banken var forpligtet til at returnere købesummen, idet frigivelsesbetingelserne ikke var opfyldt.
Banken frigav 3.368.350 kr. til S eller S’ kreditorer, selv om frigivelsesbetingelserne i standardgarantien ikke var opfyldt. Ved frigivelsen begunstigede banken sig selv, idet bankens engagement med S blev nedbragt. Kravet om, at banken på baggrund af ophævelsen af handlen skal tilbageføre købesummen til dem, er derfor ikke urimeligt.
Deres underskrift på afleveringsprotokollen i relation til frigivelse af købesummen er uvirksom som følge af forudsætningssvigt og/eller svig eller anden ugyldighedsgrund henset til omstændighederne, navnlig den stærkt forsinkede aflevering, deres situation med to små børn og manglende bolig, som S var bekendt med, og S’ adfærd og formentlig bevidst forkerte oplysninger til dem, herunder om indflytningstilladelse.
Klagesagen bør ikke afvises. Sagen er egnet til behandling i Ankenævnet. Retssagen mod banken er anlagt i medfør af konkurslovens § 137, da S under konkurs ikke selv ville forfølge omstødelseskravet. Hvis de får medhold i retssagen, skal banken tilbageføre de omstødelige betalinger til S under konkurs. Retssagen er uvedkommende for kravet i klagesagen om, at banken på baggrund af ophævelsen af ejendomshandlen skal tilbagebetale den deponerede købesum til dem.
Nordea har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen ikke er egnet til behandling i Ankenævnet og derfor bør afvises i medføre af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4. Banken var ikke part i købsaftalen og ophævelse af handlen kunne derfor ikke ske over for banken. Sagen bør endvidere afvises, fordi den vedrører forhold der er afgjort eller verserer ved retten, jf. vedtægternes § 5, stk. 1 litra e).
Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at banken har iagttaget sine forpligtelser i forbindelse med deponeringen.
Klagerne overtog boligen og frigav det deponerede beløb til S ved deres underskrifter på afleveringsprotokollen, bortset fra værdien af ikke væsentlige mangler.
Klagerne har fået endelig anmærkningsfri adkomst til boligen, og banken har påtaget sig at betale for arbejder, der er nødvendige for at opnå delvis ibrugtagningstilladelse, som normalt foreligger ved frigivelse. Bankens bistand til at opnå delvis ibrugtagningstilladelse og udførelse af arbejder i den forbindelse, vil ske i henhold til aftale med ejerne, og herved sikres det, at der ikke er noget tab. Omfanget af arbejderne er aftalt med kommunen og sker i dialog med ejerforeningen.
Spørgsmål vedrørende ophævelse af handlen vedrører alene klagerne og sælger.
Den isolerede bevisoptagelse ved retten vedrører syn og skøn over arealer, som klagerne ikke ejer, og som klagerne ikke har eller får rådighed over. Arealerne ejes af ejerforeningen og et selskab, og vil fremtidigt komme til at tilhøre ejerforeningen, beboerforeningen og grundejerforeningen.
Den eksterne konsulent var ikke involveret i frigivelse af købesummer, og blev endvidere først ansat flere måneder efter, at klagerne havde overtaget boligen og købesummen var blevet frigivet.
Ankenævnets bemærkninger
Selvom der ikke bestod noget egentligt kundeforhold mellem klagerne og Nordea Bank, findes klagernes krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Den af klagerne anlagte retssag mod banken vedrører ikke de spørgsmål, som klagesagen angår.
Ankenævnet finder herefter ikke, at sagen skal afvises.
I forbindelse med køb af et rækkehus til opførelse i efteråret 2015/2016 stillede klagerne en garanti/deponering på 3.449.500 kr. for sine forpligtelser over for S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’ pengeinstitut.
Den 26. maj 2016 underskrev klagerne en afleveringsprotokol, hvor de accepterede, at hovedparten af deponeringen blev frigivet, hvilket herefter skete.
Ankenævnet finder, at banken på baggrund af afleveringsprotokollen berettiget kunne lægge til grund, at betingelse 2 i standardgarantien om at byggeriet var afleveret uden væsentlige mangler var opfyldt.
Det må lægges til grund, at de to øvrige betingelser (1 og 3) i standardgarantien om henholdsvis anmærkningsfrit skøde og myndighedsgodkendelser ikke var opfyldt på frigivelsestidspunktet.
Klagerne har efterfølgende fået anmærkningsfrit skøde. Banken har betalt for udbedring af nogle mangler, og det lægges til grund, at klagerne herefter kan opnå de fornødne myndighedsgodkendelser.
Under disse omstændigheder finder Ankenævnet, at klagerne ikke kan få medhold i klagen.
Den omstændighed, at klagerne ophævede handlen over for S, som på daværende tidspunkt var under konkurs, kan ikke danne grundlag for et eventuelt krav mod banken.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.