Afgørelse

Hæftelse. Selvskyldnerkaution. Risikoforøgelse.

21402025
Hæftelse. Selvskyldnerkaution. Risikoforøgelse.
Klagerens daværende ægtefælle erhvervede i 2008 en ejendom, som ifølge skødet bestod af 2 matrikelnumre. I maj 2008 blev der optaget realkreditlån hos instituttet, som alene havde pant i det ene matrikelnummer. Klageren underskrev i den forbindelse en kautionserklæring, hvori også kun matr.nr. 1 var nævnt. I maj 2009 optog ægtefællen et forbedringslån hos instituttet, som ligeledes alene havde pant i matr.nr. 1. I november 2012 rykkede instituttet klageren for terminsrestancer på 3.233 kr., som ikke var betalt til tiden. Efterfølgende fremsendte instituttet flere ligelydende breve om terminsrestancer, og i forlængelse heraf blev der begæret tvangsauktion over ejendommen. Klagerens advokat bestred i marts 2013 kautionsforpligtelsen, bl.a. fordi der alene var taget pant i det ene af ejendommens matrikelnumre, selv om det havde været en klar og kendelig forudsætning for klageren, at hele ejendommen indgik i pantet. Advokaten oplyste, at klageren først i forbindelse med tvangsauktionsbegæringen var blevet bekendt med, at kun det ene matrikelnummer indgik i pantet. Instituttet fastholdt kautionen med henvisning til, at det af kautionserklæringen fremgik, at den alene omfattede gæld i matr.nr. 1. I april 2013 blev der afholdt tvangsauktion over ejendommen, og instituttet gjorde efterfølgende en udækket fordring på 370.000 kr. gældende mod klageren. Klagerens advokat protesterede forgæves mod kravet.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at klageren skulle frigøres for sin kautionsforpligtelse, subsidiært at kautionsforpligtelsen skulle reduceres væsentligt. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet lagde til grund, at begge de matrikelnumre, der indgik i købet af ejendommen i april 2008, af begge parter var tilsigtet omfattet af instituttets pant til sikkerhed for begge de ydede lån, og at klageren ikke i 2008/09 var bekendt med uoverensstemmelsen mellem kautionserklæringens og skødets angivelse af matrikelnumre. I forhold til sidstnævnte havde instituttet bevisbyrden for, at klageren havde udvist passivitet, hvilket bevisbyrde ikke var løftet. Dertil kom, at instituttet ved etableringen af kautionsforpligtelsen burde have gjort klageren udtrykkeligt opmærksom på, at pantet alene omfattede matr. nr. 1, ligesom instituttet burde have taget det op med klageren som kautionist, da instituttet blev opmærksom på uoverensstemmelsen mellem det forudsatte og faktiske pant. Ud fra kautionsretlige principper tilpligtede Nævnet derfor realkreditinstituttet at nedsætte kautionsforpligtelsen på 370.000 kr. med et skønsmæssigt fastsat beløb på 200.000 kr.


K E N D E L S E
afsagt den 3. august 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-02-025-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Hæftelse. Selvskyldnerkaution. Risikoforøgelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 15. december 2014
Den 22. juni 2015

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Søren Hoffmann Christiansen
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerens daværende ægtefælle erhvervede i 2008 en ejendom fra et dødsbo. Den kontante købesum udgjorde 2.150.000 kr. Af købsaftalen, der blev underskrevet af ægtefællen den 28. april 2008, fremgår blandt andet følgende:

”1. Ejendommen
Iflg. Tinglyst adkomst tilhørende 1-familieshus Ejendoms nr. 037699
Matr. nr. …(1)… m.fl. Af grundareal 983 m2 heraf vej 0 m2

…”

I forbindelse med finansieringen af købet afgav indklagede den 7. maj 2008 tilbud til ægtefællen på et F1 lån på 1.720.000 kr. med afdragsfrihed. I lånetilbuddet og i det udstedte pantebrev var det forudsatte pant angivet med henholdsvis ejendommens adresse og det ene af de matrikelnumre (matrikelnummer 1), som indgik i handlen. Lånetilbuddet indeholdt endvidere blandt andet følgende udbetalingsbetingelser:

”Forudsætninger for udbetaling af lånet

Før udbetaling skal følgende betingelser være opfyldt, og vi skal godkende de nævnte dokumenters indhold
…
Underskrevet bindende købsaftale eller anden aftale om overtagelse af ejendommen. Aftalen skal berettige til de tilbudte lån og skal være underskrevet af køber(e) og sælger(e) – og datoen for underskrifterne skal fremgå.

Endeligt tinglyst skøde uden retsanmærkninger til de(n) nye ejer(e). Skødet skal berettige til lån af den tilbudte størrelse.

Selvskyldnerkaution underskrevet af den person/de personer, der er nævnt i ”Erklæring om selvskyldnerkaution”.

Vi skal vurdere din ejendom. Hvis værdien eller ejendommens stand ikke er som forudsat, kan det betyde, at bidraget bliver højere, at der ikke er mulighed for afdragsfrihed – eller at lånetilbudet reduceres eller bortfalder helt.
…”

Den 7. maj 2008 underskrev klageren som et tillæg til pantebrevet en kautionserklæring:

”Selvskyldnerkautionen omfatter følgende lån

Oprindelig 1.720.000 DKK

med pant i ejendommen …(matr. nr. 1)…
…

Selvskyldnerkautionsvilkår

1. Kautionen omfatter al skyld hidrørende fra de(t) på tillægget anførte låneforhold, krav på renter, morarenter, gebyrer og krav på procesrenter og omkostninger, herunder sagsomkostninger i tilfælde af retsforfølgning mod hoveddebitor samt omkostning ved inddrivelse over for kautionisten.

Kautionisten er personligt forpligtet til at betale …(indklagede)… straks debitor misligholder sin forpligtigelse. …(Indklagede)… behøver således ikke at retsforfølge debitor før betaling kræves af kautionisten…
…

8. …(Indklagedes)… informationsblad ”Selvskyldnerkaution” er udleveret til kautionisten, som ved sin underskrift på dette dokument, erklærer at have læst informationsbladet.”

Af det vedlagte informationsblad ”Selvskyldnerkaution” fremgår blandt andet følgende:

”Når du kautionerer for et lån, betyder det, at du lover at betale lånet tilbage, hvis debitor ikke selv kan klare betalingerne.

Du vil få udleveret en kopi af pantebrevet, som vi opfordrer dig til at læse.
I pantebrevet står beskrevet, hvilke rettigheder og forpligtelser, der gælder i selve låneforholdet.”

Der er i sagen fremlagt en vurderingsrapport af 8. maj 2008, udarbejdet af indklagedes vurderingsmand. Af rapporten fremgår blandt andet følgende:

”…Komplet oversigt over vurdering
---------------------------------

Pantnr... 1709 6173 05 1 Vurderingsnr: 7 Vurderingsdato: 08.05.2008

Beliggenhed …(ejendommens adresse)…
-----------------------------------------------------------------

EJERSKIFTE …(den med indklagede koncernforbundne ejendomsmæglerkæde)…
OMRÅDE/BESKRIVELSE
Ældre patriciervilla i 1,5 plan med kælder. Ejendommen står med pudsede facader og med tegltag. Fremtræder ganske pæn – er generelt ældre udstyret. En rigtig fin ejendom med attraktiv beliggenhed i området lige op til Lunden og i gå-afstand af centrum.
INDRETNING
Stueplan er med hall. 3 stuer en-suite, køkken, spisekammer samt baggang med trappe til kælder og til 1. sal er med stort soveværelse, 2 værelser, repos, badeværelse. Fornuftig kælder med toilet, vaske/fyrrum, stort disponibelt rum, rum for vinkælder.
HELHEDSINDTRYK/OMSÆTTELIGHED
Giver et godt indtryk og skønnes relativt let omsætteligt. Modernisering skal påregnes – prisen tager højde for dette.
OMRÅDETS priser
…(Adresse i området)…, handlet i 10/07 for kr. 3.300.000, bolig på 130 kvm. Også med kælder. Samme område/samme type villa – denne er dog stort set (iflg. Tidligere beskrivelser) gennemrenoveret.

Identer...: Privat Ejerbol. Parc.hus Ejsk.
------------------------------------------------------------------
Arealer fra lånesag:
Etage areal: 226 Vejet areal: 168
----------------------------------------------------------------
Vedligeholdelse og beliggenhed:
Vedligeholdelse – indvendig: 3 Vedligeholdelse – udvendig: 3
-----------------------------------------------------------------

Behæftelses%: 0 Risiko%: Flere tilbud: N
Foranstående tynge: 0 Fremmede lån: N I-markerede lån: N
-----------------------------------------------------------------

…

Off. vurdering: 1.250.000 Grundværdi: 421.300 Dato: 01 .10.2006
…
Månedlig prioritetsydelse......: 13.837
Belåningsværdig................: 2.150.000
Låneudmålingsgrundlag..........: 2.150.000
Vurdering......................: 2.150.000
Ejendomsmodelværdi.............: 1.450.000
Nyværdi........................: 2.670.000
Omregnet købesum...............: 2.150.000
Belåningsværdi pr. m2..........:
Vurdering......................:
Omregnet købesum pr. m2........:
Langsigtet grundværdi..........: 1.000.000
Langsigtet grundværdi..........: 1.000.000…”


Det tilbudte lån blev udbetalt den 28. maj 2008. I låneafregningen var ejendommens adresse og matrikelnummer 1 anført.

Der blev den 21. juli 2008 tinglyst endeligt skøde vedrørende overdragelsen af ejendommen til ægtefællen. Af skødet fremgår følgende:

”2. EJENDOMMEN

matr.nr.: …(matrikelnummer 2 og 1)…
adresse …(ejendommens adresse)…
Ejendommens grundareal udgør ifølge tingbogen henholdsvis 260 m2 og 723 m2, heraf vej 0.

Ejendommens offentlige kontantvurdering var pr. 1. oktober 2007 kr. 1.700.000,00, heraf grundværdi kr. 713.200,00.”

Skødet var forsynet med følgende ejendomsværdipåtegning af 27. juni 2008:

”Forannævnte ejendom …(matrikelnummer 1 og 2)… er under løbenr. … pr. 01-10-2007 vurderet til:

Ejendomsværdi 1.700.000 kr.
Heraf grundværdi 713.200 kr.

Matr. nr. …(1 og 2)… der hverken udgør en landejendom eller omfatter nogen del af en sådan, er ikke i matriklen noteret som en del af en samlet ejendom.”

Indklagede fremsendte den 12. maj 2009 et lånetilbud til klagerens tidligere ægtefælle. Tilbuddet omhandlede et forbedringslån på 363.000 kr., som var betinget af en endelig færdiggørelse og besigtigelse af byggeriet. Lånetilbuddet og det tilhørende pantebrev forudsatte pant i matrikelnummer 1.

Den 14. november 2012 fremsendte indklagede et brev til klageren om terminsrestancer:

”Vi har ikke modtaget terminsbetalingen

Da De har kautioneret for kundens betalinger til os, gør vi Dem hermed opmærksom på, at følgende ikke er betalt til tiden:

Lån/gebyr Forfaldsdag Beløb Tidligere indbetalt
008 11/10-2012 3.233,60 DKK

Ved for sen betaling påløber der morarenter og et rykkergebyr, som vi opkræver sammen med næste terminsydelse.

I den vedlagte information, ”Når terminen ikke bliver betalt” og ”Selvskyldnerkaution” kan De læse mere om, hvad der sker, hvis beløbet fortsat ikke bliver betalt samt om Deres ansvar som kautionist.”

Indklagede sendte frem til foråret 2013 flere ligelydende breve til klageren om terminsrestancer.

Efter det oplyste blev der i forlængelse heraf begæret udlæg og tvangsauktion over ejendommen.

Den 27. marts 2013 rettede klagerens advokat henvendelse til den lokale afdeling af det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut:

”Som advokat for …(klageren)… retter jeg henvendelse til dig, idet jeg fra min klient har fået oplyst, at hun tidligere har drøftet problemstillingen med, at der i forbindelse med optagelse af realkreditlån alene er sket tinglysning af pantehæftelserne på det ene af ejendommens matr. nre.

Der er således alene sket tinglysning på ejendommen …(ejendommens adresse)…, …(matr. nr. 1)…, hvorimod pantehæftelserne ikke er tinglyst på den sammen med ejendommen udnyttede matrikel beliggende …(ejendommens adresse)…, …(matr. nr. 2)…, idet lånene er optaget til og anvendt til køb og renovering af begge ejendomme, hvilket der fuldt ud var gjort opmærksom på, forud for lånenes optagelse.

Ejendommene ejes af min klients eksmand, idet det dog bemærkes, at der endnu ikke er sket bodeling og i forbindelse med låneoptagelsen kautionerede min klient for et realkreditpantebrev på 1.720.000 kr. og for et på 363.000 kr.

Dette skete under den kendelige og klare forudsætning, at pantebrevene blev tinglyst i begge matrikler.

Det er derfor med stor undren, at min klient måtte konstatere, at dette åbenbart ikke var tilfældet, hvilket min klient først blev bekendt med, efter at min klients eksmand havde afleveret nøglerne til …(indklagede)…, og efter at det alene var den ene matrikel, der var begæret sat på auktion.

På baggrund heraf, er det min opfattelse, at den stillede kaution er ugyldig og dermed kan anses for bortfaldet, subsidiært at kautionen skal reduceres forholdsmæssigt, mere subsidiært at min klient har et erstatningskrav.

Det er dog ikke på nuværende tidspunkt muligt at tage stilling, hvorvidt kautionsforpligtelsen overhovedet vil blive aktualiseret, hvilket naturligvis først kan afklares, når der foreligger endeligt hammerslag.”

Indklagede besvarede den 5. april 2013 henvendelsen fra klagerens advokat:

”Under henvisning til jeres brev af 27. marts 2013 vedlægger vi hermed kopi af kautionserklæringen underskrevet af …(klageren)…

På kautionserklæringen er der kun anført …(matr. nr. 1)…, hvorfor hun kautionerer for vores lån i dette matrikelnummer.”

Der blev den 11. april 2013 afholdt tvangsauktion over ejendommen. Af tvangsauktionssalgsopstilling af 13. marts 2013 fremgår det, at auktionen alene omfattede matrikelnummer 1. Salgsopstillingen var vedhæftet en beskrivelse af ejendommen, som indeholder følgende passus:

”Indgangsfliserne ligger delvist på andet matrikelnummer.”

Den 7. maj 2013 fremsendte klagerens advokat følgende brev til den medarbejder hos indklagede, som havde besvaret den tidligere korrespondance:

”Under henvisning til mit brev af 27. marts 2013 samt dit brev af 5. april 2013 har ejendommen nu været på tvangsauktion, hvor …(tvangsauktionskøber)… blev højestbydende med et bud på 1.350.000 kr.

Ejendommen blev herefter begæret på 2. auktion samtidig med, at der blev indgået en hammerslagsaftale, og efterfølgende har min klient fået oplyst, at auktionen er tilbagekaldt, og at …(tvangsauktionskøber)… er blevet køber.

Jeg imødeser herefter oplysning om den endelige købesum, og såfremt købesummen ikke er tilstrækkelig til indfrielse af realkreditpantebrevet på 1.720.000 kr., som min klient kautionerer for, fastholdes mine tidligere bemærkninger i brevet af 27. marts 2013, og jeg imødeser herefter en bekræftelse på, at en eventuel kautionsforpligtelse frafaldes i sin helhed.”

Den 15. maj 2013 fremsendte indklagede en opgørelse til klageren af den udækkede fordring efter tvangsauktionen:

”Da De har kautioneret for 1. prioriteten i ejendommen …(ejendommens adresse)…, som blev solgt på tvangsauktion d. 11. april 2013, sender vi hermed en opgørelse over tabet.

Kautionen omfatter:

Lån opr.: 1.720.000,00 kr.
Budsum på auktionen: 1.350.000,00 kr.

Tab ved auktionen: 370.000,00 kr.

Der bliver beregnet rente af tabet fra auktionsdagen med en rente på 0,4700% p.a.

…”

Ved brev af den 21. maj 2013 til klagerens advokat fastholdt indklagede klagerens kautionsforpligtelse.

Den 23. maj 2013 gjorde klagerens advokat på ny indsigelser mod kautionsforpligtelsen, herunder med henvisning til, at klagerens tidligere ægtefælle havde et betydeligt aktiv i form af det jordstykke, som der fejlagtigt ikke er taget pant i.

Den 25. juni 2013 sendte klagerens advokat et nyt brev til indklagede:

”Jeg har modtaget …(indklagedes)… brev af 21. maj 2013 og har noteret mig, at kautionerne fastholdes.

I den forbindelse skal jeg venligst anmode om, at der fremsendes dokumentation for, at min klient forud for påtagelse af kautionen har modtaget rådgivning om konsekvenserne heraf, ligesom jeg imødeser en nærmere redegørelse for, hvorfor der alene er sket tinglysning på den ene matrikel.

Jeg imødeser jeres hurtige tilbagemelding, idet jeg i modsat fald er instrueret om at indbringe sagen for Pengeinstitutankenævnet.”

Indklagedes klageansvarlige enhed skrev den 22. august 2013 et brev til klagerens advokat:

”I forlængelse af mit brev af 20. august 2013 vedlægger jeg kopi af kautionserklæringen, som …(klageren)… underskrev den 7. maj 2008. Det fremgår af denne kautionserklæring, at lånet, som selvskyldnerkautionen omfatter, alene har pant i …(matr. nr. 1)…

Jeg mener derfor ikke, at …(klageren)… med rette kunne forvente, at lånet havde pant i både …(matr. nr. 1 og 2)…, og vi må derfor fastholde kautionsforpligtelsen.”

Der blev herefter indbragt en sag for Pengeinstitutankenævnet, som oversendte sagen til Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt at klageren skal frigøres for sin kautionsforpligtelse, subsidiært at kautionsforpligtelsen skal reduceres væsentligt.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at hendes eksmand i 2008 købte ejendommen. Igennem det koncernforbundne pengeinstitut optog eksmanden samtidig et lån på 1.720.000 kr. hos indklagede. I forbindelse med låneoptagelsen kautionerede klageren som selvskyldner for lånet på 1.720.000 kr. til indklagede.

Klageren var ligesom det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede bekendt med, at lånet skulle anvendes til købet og renoveringen af ejendommen. Det var således også en naturlig forudsætning for hendes kaution for lånet, at långiver fik pant i ejendommen.

Af den underskrevne kautionserklæring fremgik det, at kautionen omfattede lånet på oprindeligt 1.720.000 kr. med pant i ejendommen matrikelnummer 1.

På baggrund af kautionsforpligtelsen blev klageren i starten af 2013 bekendt med, at ejendommen skulle sælges på tvangsauktion.

I forbindelse med tvangsauktionen viste det sig, at ejendommen bestod af to selvstændige ejendomme, henholdsvis matrikel nr. 1 og 2. Det blev herefter klart, at indklagede i forbindelse med hendes eksmands optagelse af lånet på 1.720.000 kr. alene havde taget pant i matrikel 1, men ikke i matrikel 2. Det var derfor alene matrikel 1, der skulle sælges på tvangsauktion.

Som følge af, at der alene var sket tinglysning på den ene af de to matrikler, gjorde advokaten på vegne af klageren over for det koncernforbundne pengeinstitut gældende, at klageren ikke var bundet af kautionen, idet det var en klar og kendelig forudsætning for kautionsforpligtelsen, at pantebrevet i henhold til det optagne lån på 1.720.000 kr. blev tinglyst i hele ejendommen (begge matrikler).

På første auktion var højeste bud 1.350.000 kr., i hvilken forbindelse der blev indgået hammerslagsaftale. Anden auktionen blev senere tilbagekaldt, idet der med højstbydende fra førsteauktionen var indgået aftale om køb af ejendommen.

På baggrund af salget af ejendommen matrikel 1 fremsendte indklagede en opgørelse over kautionsforpligtelsen til klageren, hvori kautionsforpligtelsen var opgjort til 370.000 kr. Idet indklagede ikke var blevet bekendt med indsigelserne omkring kautionens gyldighed, blev det pågældende materiale efterfølgende fremsendt til indklagede.

Indklagede har efterfølgende fastholdt kautionen på pantebrevet på oprindelig 1.720.000 kr. i henhold til den tidligere fremsendte opgørelse.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Indklagede anfører, at klageren er givet fyldestgørende oplysninger i forbindelse med kautionens indhold m.m. Dette er ikke korrekt og i overensstemmelse med det faktiske hændelsesforløb.

Rådgiveren fra pengeinstituttet oplyste på intet tidspunkt om, at der var tale om to matrikler, og at pengeinstituttet kun ville tage pant i det ene matrikel, samt hvilken konsekvens det ville have for hende. Havde en sådan væsentlig oplysning været forelagt, havde hun naturligvis forlangt, at pantet blev taget i begge matrikler. At rådgiveren glemte eller overså denne vigtige oplysning understreges af, at han formentligt efter tinglysningen mødte op på adressen for at besigtige jordstykkerne. På forespørgsel om, hvad han skulle undersøge, svarede han, at han ved en fejl kun var kommet til at tage pant i det ene jordstykke og havde overset, at der var tale om to. Rådgiveren resonerede imidlertid, at det gik nok alligevel. Heller ikke efterfølgende blev klageren informeret om, hvad denne fejl kunne komme til at have af konsekvenser for hende.

Det er også med stor undren, at rådgiveren ikke reagerede omgående ved efterfølgende at tage pant i det ubehæftede jordstykke.

Klageren kan således ikke anerkende afgørelsen om kautionsforpligtelse, idet hun har handlet i god tro, idet 1)vurderingsoplysninger (senest i 2011) opgav matrikel nr. 1 med et grundareal på 983 m2, svarende til arealet af begge matrikelnumre, samt 2) at matriklen ved kautionserklæringen fremstår som et grundstykke.

Daværende indgang til matriklen fra fortov samt dertil hørende stiforløb til hovedindgang havde sit hovedforløb på, hvad der efterfølgende viste sig at være det mindste af grundstykkerne.
Der var således intet, der indikerede, endsige antydede, at der skulle være tale om to selvstændige matrikler.

Det af indklagede fremlagte billedmateriale viser således udelukkende, hvordan arealet fremstod den dag, billedet blev taget, og dokumenterer således absolut intet om de faktiske forhold på kautionstidspunktet. Billedmaterialet må derfor betragtes som irrelevant og skal ikke tillægges yderligere betydning.

På kautionstidspunktet fremstod arealet som et integreret hele, der på ingen måde kunne give anledning til en formodning om, at der skulle være tale om to matrikler.

Hvis rådgiveren på tidspunktet for hendes afgivelse af kautionserklæring var vidende om, at der var tale om 2 matrikler, havde det været hans helt klare rådgivningsmæssige pligt at informere hende om dette. Alt andet lige, vil der i så fald være tale om en særdeles kritisabel og mangelfuld vejledning, subsidiært vil der være tale om, at rådgiveren har tilbageholdt væsentlige og afgørende oplysninger.

Rådgiveren har således handlet i ond tro, idet rådgiveren på intet tidspunkt informerede hende om, at der var tale om to matrikler, endsige rådgav om den forøgede risiko for tab ved en eventuel tvangsauktion ved kun at tage pant i den ene matrikel. Havde rådgiveren informeret om, at der var tale om to matrikler, er det hævet over enhver tvivl, at det ville have været et ubetinget krav fra hendes side, at pantebrevet blev lyst i begge matrikler. Alternativt havde hun ikke kautioneret.

Rådgiveren har udelukkende ageret og præsenteret sig som rådgiver og har på intet tidspunkt præsenteret sig som vurderingskonsulent. Indklagede kan ikke ved at så tvivl om denne persons rolle unddrage sig sit ansvar.

I forbindelse med rådgiverens besigtigelse af ejendommen den 16. november 2009 oplyste han som nævnt ovenfor, at der ved en fejl kun var lyst pant i den ene matrikel, men at han mente, at det nok gik alligevel. Klagerens eksmand blev meget overrasket over denne information og spurgte direkte rådgiveren, om det betød, at han dermed havde et ubehæftet grundstykke, hvilket rådgiveren bekræftede.

Det er således med stor undren, at pengeinstituttet, som var repræsenteret ved rådgiveren, på intet tidspunkt har reageret på sin fejl og taget pant i det ubehæftede grundstykke for derved at undgå et tab.

Til orientering er grundstykket udbudt til salg til en pris af 550.000 kr. og repræsenterer således en vis værdi. Der er forlydender om, at hendes eksmand har modtaget et bud på 400.000 kr., men har afslået dette bud.

Anbringender
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at det var en kendelig og åbenbar forudsætning for klageren, at pantebrevet på oprindeligt 1.720.000 kr. skulle tinglyses på hele ejendommen, altså på begge matrikler, ligesom pengeinstituttet var bekendt med, at lånet skulle anvendes til renovation af hele ejendommen.

I tilfælde af, at kautionsforpligtelsen opretholdes, vil den manglende tinglysning på matrikel 2 medføre, at klageren skal friholde indklagede for det tab, indklagede har lidt i forbindelse med salg af matrikelnummer 1 på tvangsauktion, mens pantebrevets oprindelige debitor, klagerens eksmand, fortsat vil være ejer af et ubehæftet aktiv i form af matrikelnummer 2. Dette til trods for, at dele af pantebrevets oprindelige beløb blev anvendt til blandt andet renovering af netop den ejendom.

Var der korrekt sket tinglysning i hele ejendommen, dvs. i begge matrikler, må det formodes, at indklagede ville have opnået enten fuldstændig dækning, alternativt en væsentlig større dækning ved salg af begge matrikler sammen.

Det er åbenbart, at det ikke med kautionsforpligtelsen har været intentionen for klageren at skulle kautionere for hele gælden, mod at indklagede alene fik pant i den ene del af ejendommen, idet værdien af pantet i så fald vil være væsentligt reduceret, og klagerens forpligtelse væsentlig forøget.

I så fald, skulle pengeinstituttet i henhold til § 22, stk. 2, i bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder have informeret klageren om konsekvenserne ved kautionsforpligtelsen, herunder betydningen af det forhold, at indklagede alene tog pant i matrikelnummer 1. Dette har ikke været tilfældet, hvilket efter almindelig praksis ligeledes medfører bortfald af kautionen.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerens eksmand i 2008 købte ejendommen. I den forbindelse ansøgte eksmanden indklagede om belåning af ejendommen.

Den 7. maj 2008 udstedte indklagede et betinget lånetilbud til eksmanden, hvoraf det bl.a. fremgik, at lånet var betinget af klagerens kaution. Af lånetilbuddet fremgik det, at lånet vedrørte ejendommen matrikel nr. 1.

Klageren underskrev samme dag ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)” vedrørende det tilbudte lån.

Af ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)” fremgik det, at kautionen omhandlede lånet på 1.720.000 kr. med pant i matr. nr. 1. Kautionserklæringen samt indklagedes informationsblad ”Selvskyldnerkaution”, hvortil der var henvist i kautionserklæringen, indeholdt en opregning af vilkårene for kautionen.

Af låneafregningen og pantebrevet fremgik det ligeledes, at der blev taget pant i ejendommen matrikel nr. 1.

I oktober 2012 fik eksmanden betalingsproblemer, og terminsbetalingerne for oktober og de efterfølgende måneder udeblev.

Klageren blev løbende orienteret om de manglende terminsbetalinger.

Den 27. marts 2013 rettede klageren gennem sin advokat henvendelse til det koncernforbundne pengeinstitut og gjorde indsigelse mod kautionsforpligtelsen med den begrundelse, at pantet alene var tinglyst i matrikel nr. 1 og ikke også i matrikel nr. 2.

Indklagede fastholdt ved brev af 5. april 2013 kautionsforpligtelsen, herunder med henvisning til, at kautionen omhandlede indklagedes lån i matrikelnummer 1.

Da hverken debitor eller klageren (kautionisten) betalte i henhold til de fremsendte rykkerskrivelser, blev der begæret tvangsauktion over ejendommen.

Den 11. april 2013 blev der afholdt første auktion over ejendommen matrikel nr. 1.

Efterfølgende den 29. april 2013 blev ejendommen solgt for 1.350.000 kr. til højestbydende på tvangsauktionen.

Efterfølgende rettede klagerens advokat flere gange henvendelse til indklagede, idet advokaten fastholdt de tidligere indsigelser mod kautionsforpligtelsen. Indklagede fastholdt kautionsforpligtelsen.

Sagen blev herefter indbragt for Pengeinstitutankenævnet, som oversendte sagen til Realkreditankenævnet.

-0-

Indklagede kan konstatere, at klageren under klagesagsbehandlingen har ændret forklaring, idet hun i første omgang har forklaret, at hun først i forbindelse med tvangsauktionen blev opmærksom på, at der kun var taget pant i den ene matrikel, at hendes kaution blev afgivet under den kendelige og klare forudsætning, at pantebrevene blev tinglyst i begge matrikler, og at det derfor var med stor undren, at hun måtte konstatere, at dette åbenbart ikke var tilfældet, efter at det alene var den ene matrikel, der var begæret sat på tvangsauktion. Efterfølgende oplyser klageren, at hun allerede omkring tidspunktet for tinglysning af pantebrevet blev opmærksom på, at der var tale om to matrikler, og at indklagede kun havde taget pant i den ene matrikel. Til trods herfor reagerede hun ikke på oplysningen, før ejendommen blev begæret på tvangsauktion.

Desuden kan indklagede ikke genkende dele af klagerens sagsfremstilling.

Indklagedes vurderingskonsulent (ikke rådgiver) besigtigede første gang ejendommen den 8. maj 2008, altså i umiddelbar forlængelse af, at lånedokumenterne var underskrevet.

Klagerens eksmand optog i maj 2009 et forhåndslån til forbedring af ejendommen. I forbindelse med færdigmeldingen af dette byggearbejde vurderede indklagedes vurderingskonsulent igen den 16. november 2009 ejendommen. Vurderingskonsulenten bemærkede i forbindelse med sin færdigmelding, at lånet kunne rummes inden for værdien af matrikel nr. 1.

Herudover skal bemærkes, at der heller ikke er andre forhold, der tilsiger, at der var tale om en fejl fra indklagedes side, når der ikke blevet taget pant i både matrikel nr. 1 og 2. I den forbindelse kan oplyses, at ejendommen beliggende matrikel 1 kan belånes med 80 pct. i henhold til realkreditlovens § 5, stk. 1, og at selvstændigt udmatrikulerede ubebyggede grunde som matrikel nr. 2 kun kan belånes med 40 pct. i henhold til realkreditlovens § 5, stk. 4. De to matrikler skal også vurderes forskelligt i henhold til værdiansættelsesbekendtgørelsens § 4 og § 22.

Indklagede henviser til matrikelkortet, der viser de to matriklers placering, og til billede fra Krak, der viser selve husets placering samt den ubebyggede grund. Heraf ses, at grundene ikke fremtræder som en enhed. Matriklerne er adskilt af en gangsti, og huset entydigt placeret på matrikel nr. 1.

Endvidere henviser indklagede til ejendomsvurdering fra SKAT vedrørende matrikel nr. 1 og 2. Her ses, at SKAT slet ikke har fundet anledning til at vurdere den ubebyggede grund på ca. 260 m2, matrikel nr. 2. Det må på den baggrund konkluderes, at SKAT ikke anser grunden for at have nogen særlig værdi.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

At klageren har tiltrådt en af indklagede krævet kaution for eksmanden ved underskrivelsen af ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)”,

at det i ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)” udtrykkeligt fremgår, at der kun er taget pant i matrikel nr. 1,

at klageren ved underskrivelsen af ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)” også skrev under på, at hun havde læst indklagedes informationsblad ”Selvskyldnerkaution”,

at klageren forud for underskrivelsen af ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)” således er givet fyldestgørende oplysninger om kautionens indhold og konsekvenser i papirformat i overensstemmelse med God Skik bekendtgørelsen § 6 og § 22, stk. 2,

at klageren ikke skulle have skrevet under på ”Tillæg til pantebrev (Erklæring om selvskyldnerkaution)”, hvis det var en klar forudsætning for hende, at pantebrevet blev lyst i både matrikel nr. 1 og matrikel nr. 2,

at klageren ikke på noget tidspunkt i rådgivningsforløbet gav udtryk for, at det var en klar forudsætning for hende, at pantebrevet blev lyst i både matrikel nr. 1 og matrikel nr. 2,

at klageren ifølge sine egne oplysninger allerede i 2008 blev opmærksom på, at indklagede kun havde taget pant i matrikel nr. 1,

at klageren først i 2013 reagerede på oplysningen om, at der kun var taget pant i matrikel nr. 1,

at der ikke er eller har været noget lovgivningsmæssigt krav om, at matrikel nr. 2 skulle inddrages, da lånet kunne rummes indenfor 80 pct. af værdien af matrikel nr. 1,

at de to matrikler skal belånes forskelligt i henhold til realkreditlovens § 5,

at de to matrikler skal vurderes forskelligt i henhold til værdiansættelsesbekendtgørelsens § 4 og § 22,

at hverken matriklerne eller husets placering tilsiger en sampantsætning,

at matriklerne ikke fremtræder som en enhed,

at hverken debitor eller kautionist (klageren) i forbindelse med långivningen har udtrykt ønske om, at matriklerne nr. 1 og 2 … skulle sampantsættes,

at matrikel nr. 2 ikke vurderes at have den store værdi, eftersom SKAT ikke har fundet anledning til at værdiansætte den,

at der alt i alt ikke er noget, der understøtter klagerens forklaring om, at der har været tale om en fejl fra indklagedes side, når der ikke blev taget pant i begge matrikler,

at klageren i henhold til almindelige erstatningsretlige regler har pligt til at begrænse sit tab mest muligt,

at klageren som kautionist er blevet løbende orienteret om betalingsmisligholdelsen, første gang den 14. november 2013,

at klageren derfor kunne have nået at begrænse sit tab ved at betale i henhold til kautionsforpligtelsen, gjort regres mod eksmanden, og, hvis han ikke betalte, taget udlæg i den ubehæftede ejendom matrikel nr. 2, og

at klageren i overensstemmelse med tidligere ankenævnspraksis fortsat er bundet af kautionsforpligtelsen i henhold til den underskrevne ”Erklæring om selvskyldnerkaution”, jf. ankenævnssag nr. 20501002.



OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Der er i sagen fremlagt matrikelkort/attest af den 8. maj 2014, som viser de to matrikelnumres placering, ligesom dette er dokumenteret ved diverse fotos.

Der er endvidere fremlagt ejendomsvurderinger fra SKAT, hvoraf det kan udledes, at matr.nr. 1 og 2 er samvurderet, idet vurderingerne omfatter det samlede areal på disse.

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 850 af 25. juni 2014, indeholder følgende om lånegrænser:

”§ 5. Inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi kan der ydes lån til følgende ejendomskategorier:

1) Ejerboliger til helårsbrug.
…

Stk. 4. Inden for en lånegrænse på 40 pct. af ejendommens værdi kan der ydes lån til andre ejendomme, herunder ubebyggede grunde.”

Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer, nu bekendtgørelse nr. 287 af 27. marts 2014, indeholder følgende bestemmelser:

”Værdiansættelse af ejerboliger og fritidshuse

§ 4. Såfremt ejendommen ved ikke-tvangssalg er handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før tilbudstidspunktet, kan belåningsværdien ikke overstige kontantprisen ifølge købsaftale eller skøde opgjort i henhold til lov om omsætning af fast ejendom, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis parternes indbyrdes forhold giver grundlag for at antage, at salgsprisen ikke er udtryk for en markedspris, jf. § 2, stk. 1. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder, eller der er taget forbehold herom i lånetilbuddet.

§ 21. Ved værdiansættelsen af ubebyggede grunde må alene de lovlige bebyggelsesmuligheder i henhold til bestemmelser i gældende lokalplaner eller andre planbestemmelser lægges til grund. Såfremt værdiansættelsen baseres på en fremtidig byggeretsværdi, skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til rydnings- og modningsudgifter samt liggetidsomkostninger.”

I kapitel 6 i bekendtgørelse nr. 928 af 28. juni 2013 om god skik for finansielle virksomheder hedder det blandt andet:

”Særlige regler om brug af kautionister og oplysningsforpligtelser for penge- og realkreditinstitutter

§ 22. Et penge- eller realkreditinstitut må ikke medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi.

Stk. 2. Inden der indgås aftale om en kautionsforpligtelse, skal instituttet sikre sig, at kautionisten er informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen.

Stk. 3. Kautionisten skal én gang om året modtage oplysninger fra instituttet om størrelsen af det låneengagement, for hvilket kautionsforpligtelsen består.”

Efter sagens første behandling besluttede Nævnet at indhente yderligere oplysninger hos parterne. Nævnet bad således klageren om af fremkomme med:

”En redegørelse for forløbet af besigtigelsen af ejendommen den 16. november 2009, herunder hvem der var til stede.”

Indklagede blev bedt om tilsvarende oplysninger samt om at fremlægge vurderingsrapporter i forbindelse med både ejerskiftefinansieringen af ejendommen og i forbindelse med den efterfølgende forbedring af ejendommen samt at fremlægge kopi af pantebrevet respektive pantsætningsaftalen vedrørende lånet på 363.000 kr.

Indklagede fremsendte den 14. januar 2014 de ønskede bilag, som var ledsaget af følgende redegørelse:

”Indklagedes vurderingskonsulent husker, at han efter udbetalingen af lånet på 1.720.000 kr. fik en henvendelse fra den afdeling hos indklagede, som står for tinglysning af pantebreve. Pantebrevet på 1.720.000 kr. havde så vidt han husker – fået en anmærkning om, at der kun var taget pant i matr.nr. … Indklagede blev således opmærksom på, at kundens købsaftale også omfattede den ubebyggede grund. Vurderingskonsulenten besigtigede derfor de to ejendommen den 13. januar 2009 og anførte i sin rapport følgende:

”I forbindelse med købet fik vi ”fejlagtigt” alene pant i … - denne martikel udgør ca. ¾-dele af det samlede areal. Huset ligger entydigt på denne matrikel (Se kort fra … kommune i advodok.).
På den baggrund kan godkendes at vi alene har pant i matr.nr. …”

Vurderingskonsulenten understreger dog i dag, at kommentaren ikke er helt korrekt. Det var ikke en fejl, at indklagede kun havde taget pant i matr.nr. … Fejlen bestod i, at kunden havde fået udbetalt et lån svarende til 80% af købesummen (som omfattede begge matrikelnumre). Hvis der var taget pant i begge matrikelnumre, havde ejendommene også været belånt udover lånegrænserne, da en ubebygget grund kun kan belånes med 40%. Desuden, såfremt indklagede skulle have taget pant i begge matrikelnumre i forbindelse med købet, skulle kunden have optaget to lån – et med pant i hvert matrikelnummer, da ejendommene ikke kunne belånes ens.

Af vurderingsrapporten fra 13. januar 2009 fremgik endvidere:

”1,5 plans patriciervilla, der siden ejers overtagelse har gennemgået og fortsat er i fuld gang med en meget omfattende renovering. Ejendommen er stort set færdig udvendigt med skuret facade, nye vinduer, helt nyt tag, undertag m.v., nye kviste i zink, nye tagrender/nedløb. Indvendigt er man i fuld gang og har p.t. lavet et nyt badeværelse samt foretaget renovering af 2 stuer. Resten er undervejs.”

Fejlen bestod således reelt i, at en del af lånet skulle have været udbetalt som forhåndslån, da en del af provenuet skulle anvendes til istandsættelse af ejendommen. Klagers (kautionistens) risiko er ikke blevet større som følge af indklagedes fejl og kautionen bør derfor ikke bortfalde som følge heraf.

I maj 2009 optog …(ejeren)… så et forhåndslån til at færdiggøre renoveringen. Kopi af lånetilbud og pantebrev er vedlagt.
Den 16. november 2009 konstaterede vurderingskonsulenten følgende:

”Projekt er nu, på når nogle mindre detaljer, afsluttet. Rigtig godt resultat. Haven er grovplaneret og her er lavet belægninger. Til foråret skal ejendommen males og haven anlægges. Værdi fra forhåndsvurdering fastholdes.”

Vurderingskonsulenten husker ikke færdigmeldingen specifik, men er sikker på at …(klagerens tidligere ægtefælle)… var tilstede ved alle tre besigtigelser. Vurderingskonsulenten husker ikke om klageren også var tilstede ved besigtigelserne.”

Klageren afgav den 13. marts 2015 følgende bemærkninger til forløbet af besigtigelsen den 16. november 2009:

”Med henvisning til Nævnssekretariatets anmodning om mine oplysninger om forløbet af besigtigelsen af ejendommen d. 16. november 2009, kan jeg oplyse, at jeg ikke var til stede, endsige informeret om, at der skulle foregå en besigtigelse på denne dato. Dette kan dokumenteres ifølge min arbejdskalender fra mit ansættelsesforhold ved …, hvoraf det fremgår, at jeg var på arbejde denne dato.”

Klageren afgav endvidere den 22. marts 2015 bemærkninger til vurderingsrapporterne, som hun tog afstand fra som ukorrekte i deres beskrivelser:

”Efter at have nærlæst vurderingsekspertens beskrivelse af ejendommen: …, kan jeg tilføje, at beskrivelsen ikke er i overensstemmelse med de daværende faktiske forhold.

…

Jeg har således en meget ubehagelig mistanke om, at denne ”skønbeskrivelse” af ejendommen, er …(det koncernforbundne pengeinstituts)… yderligere forsøg på at dække over deres fejl (manglende pantsætning i det ekstra matrikelnummer) og således legaliserer en urealistisk høj belåning på det ene matrikelnummer.

I fald …(det koncernforbundne pengeinstitut)… kendte til fejlen, da …(klagerens tidligere ægtefælle)… efterfølgende søgte om yderligere et lån på ca. 350.000,- til bl.a. færdiggørelse af haveanlæg, undrer det mig meget, at de så ikke udtog pant i det resterende matrikelnummer, men i stedet udtog pant i hans daværende 6 år gamle Ford Focus (der på dette tidspunkt havde kørt 350.000-400.000 km). – alt andet lige, så ville jordstykket repræsentere en større salgsværdi end brugtvognsværdien.”

Indklagede afgav den 22. april 2015 følgende bemærkninger hertil:

”Det fremgår ikke tydeligt hvilken vurderingsrapport klager ikke er enig i, men indklagede lægger til grund, at der er tale om vurderingsrapport af 8. maj 2008. Indklagede er dog uforstående overfor kritikken, da det udtrykkeligt fremgår af vurderingsrapporten at ”Modernisering skal påregnes – prisen tager højde for dette.”

Desuden skal det understreges at nærværende klagesag udelukkende vedrører realkreditbelåningen af ovennævnte ejendom og at indklagede ikke på noget tidspunkt har taget pant i … bil. Som det fremgår af det fremlagte pantebrev og lånetilbud vedrørende lånet på 363.000 kr. er der taget pant i ovennævnte ejendom.

Klagers bemærkninger giver ikke anledning til yderligere kommentarer eller anbringender til indklagedes indlæg af 2. april og 9. maj 2014 samt supplerende oplysninger i brev af 14. januar 2015 og …(indklagedes)… tidligere fremsatte påstand og anbringender fastholdes i det hele.”

Klageren fremkom den 4. juni 2015 med yderligere bemærkninger:

”Med henvisning til min skrivelse af 22.03.15 kan jeg oplyse følgende: Jeg har i min beskrivelse taget udgangspunkt i vurderingsekspertens beskrivelse af ejendommen …, med vurderingsdato: 13.01 2009. Det er mit helt klare indtryk, at man her forsøger at beskrive ejendommen, på en sådan måde, at den urealistiske høje pris legaliseres, således at det kan godkendes, at der alene er taget pant i matr. nr. … For en god ordens skyld vil jeg her fremhæve, igen med henvisning til vurderingsekspertens oplysninger af 13.09.2009, at vedkommende her også klart erkender, at der fejlagtigt kun er pant i matr.nr. …

Med henvisning til hvorvidt der er taget pant i …(klagerens tidligere ægtefælles)… bil, hertil kan jeg kun bemærke, at dette var …(kunderådgiver)… oplyste at man ville gøre, da han beså ejendommen medio 2009, hvor han endvidere også oplyste om, at der fejlagtigt kun var udtaget pant i matr. nr. …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Som sagen er oplyst og med udgangspunkt i realkreditlovgivningens krav, lægger Nævnet til grund, at begge de matrikelnumre, der indgik i købet af ejendommen i april 2008, af begge parter var tilsigtet omfattet af indklagedes pant til sikkerhed for de ydede lån på henholdsvis 1.720.000 kr. og 363.000 kr.

På basis af det oplyste lægger Nævnet endvidere til grund, at klageren ikke i 2008/2009 var bekendt med uoverensstemmelsen mellem kautionserklæringens og skødets angivelse af matrikelnumre.

Nævnet finder i den forbindelse, at indklagede har bevisbyrden for, at klageren har udvist passivitet, og at indklagede ikke har løftet denne bevisbyrde.

Dertil kommer, at indklagede efter Nævnets opfattelse ved etableringen af kautionsforpligtelsen burde have gjort klageren udtrykkeligt opmærksom på, at pantet alene omfattede matrikelnummer 1. Endvidere burde indklagede have taget det op med klageren som kautionist, da indklagede blev opmærksom på uoverensstemmelsen mellem det forudsatte og det faktiske pant.

På den baggrund finder Nævnet, at indklagede ud fra kautionsretlige principper bør nedsætte sit krav mod klageren.

I mangel af konkret dokumentation for den reduktion af tabet og dermed klagerens kautionsforpligtelse, som inddragelse af matrikelnummer 2 ville have medført, finder Nævnet, at klagerens kautionsforpligtelse skønsmæssigt skal nedsættes med 200.000 kr. af det opgjorte tab på 370.000 kr.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, tilpligtes at nedsætte sit krav under kautionen mod klageren med 200.000 kr.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef