Afgørelse

Indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring.

Medhold klager

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et ejerskiftelån i 2008.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 6. april 2008 købte klageren og dennes ægtefælle en ejerlejlighed for en købesum på 2.099.000 kr. Handelen var efter det oplyste betinget af, at et badeværelse, som sælger havde renoveret, blev godkendt af kommunen. Købesummen skulle delvist finansieres med provenuet ved klagerens og ægtefællens salg af deres daværende andelslejlighed. Restfinansieringen skulle tilvejebringes ved hjemtagelse af et realkreditlån gennem Sparekassen Hobro, hvor klageren og ægtefællen var kunder. Såvel andels- som ejerlejligheden er beliggende i hovedstadsområdet.

Den 7. april 2008 sendte sparekassen til klageren nogle budgetberegninger baseret på forskellige realkreditlån, herunder et 20-årigt 5 % obligationslån med en hovedstol på 1.587.000 kr. til en aktuel kurs på 97,023, svarende til en kursværdi på 1.539.755 kr. Under overskriften "Generelle beregningsforudsætninger" fremgår bl.a.:

"… Vores beregninger bygger på aktuelle kurs- og renteforhold. Hvis de ændrer sig, vil beregningsresultaterne også ændre sig. Beregningerne kan således ikke tages som udtryk for, at der kan indgås fastkursaftale på de forudsætninger, der er angivet i beregningerne. Vilkårene for en fastkursaftale baseres på de kurs- og renteforhold, der er gældende på det eksakte tidspunkt for indgåelsen af en fastkursaftale…."

Den 10. april 2008 betalte klageren til ejendomsmægleren 105.000 kr. til dækning af den kontante udbetaling vedrørende ejerlejlighedskøbet.

Den 7. maj 2008 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 20-årigt 5 % obligationslån på 1.611.000 kr. til en aktuel kurs på 96,18, svarende til en kursværdi på 1.549.524 kr.

Ved brev af 8. maj 2008 sendte sparekassen lånesagens dokumenter, herunder pantebrevet til Totalkredit, et rådgivningsskema og en prioriterings/konverteringsaftale, med anmodning om klagerens og ægtefællens underskrifter.

Af lånetilbuddet fremgår bl.a.:

"…

Beregningerne er baseret på kurserne den 6. maj 2008.

Tilbudskursen er foreløbig og 0,10 kurspoint under den officielle gennemsnitskurs på OMX Den Nordiske Børs København den 6. maj 2008. Kursen fastsættes først endeligt ved indgåelse af aftale om kurssikring eller på lånets udbetalingstidspunkt. Ændring i kursen har for kontantlån indflydelse på de fremtidige ydelser og for obligationslån på provenuet.

Formidlende pengeinstitut kan oplyse hvilke muligheder, der er for kurssikring.

…"

Af Totalkredits informationsblad, der var et bilag til lånetilbuddet, fremgår bl.a.:

"…

Lånets provenu vil afhænge af den kurs, som obligationerne sælges til, og opgøres som hovedstol fratrukket kreditomkostninger.

…"

Af rådgivningsskemaet fremgår bl.a.:

"…

Lånet har sammenhæng til obligationer. Der er mulighed for at kurssikre lånet.

…"

Af prioriterings/konverteringsaftalen fremgår bl.a.:

"…

Kurssikring:

Kunden erklærer herved, at være gjort bekendt med mulighederne for at indgå aftale om kurssikring af såvel det nye lån som eventuelle lån, der skal indfries. Såfremt kunden har valgt ikke at sikre henholdsvis låneprovenu og terminsydelse på det nye lån, erklærer undertegnede at være gjort bekendt med, at lånets terminsydelse for kontantlån og lånets provenu for obligationslån kan ændre sig, afhængig af kursniveauet på udbetalingstidspunktet. Sikres låneprovenu/terminsydelsen ved kurskontrakt, er der ikke mulighed for økonomisk fortjeneste ved eventuelle senere kursstigninger. Sikres låneprovenuet/terminsydel-sen derimod ikke, er der risiko for økonomisk tab ved eventuelle senere kursfald.

…"

Dokumenterne blev ikke underskrevet af klageren og ægtefællen. Klageren har anført, at hun ringede til sparekassen og spurgte, om hun kvit og frit kunne have lånetilbuddet liggende, indtil handelen var endelig, hvortil sparekassen svarede, at det kunne hun sagtens. Sparekassen har anført, at klageren telefonisk meddelte, at hun ikke ville skrive under, før handelen var endelig, idet badeværelset ikke var godkendt af kommunen.

I begyndelsen af juli 2008 blev andelslejligheden solgt. Da salgssummen blev ca. 50.000 kr. lavere end forventet, spurgte klageren sparekassen, om lånetilbuddet kunne forhøjes med dette beløb. I forbindelse hermed anbefalede sparekassen, at lånet blev baseret på 6 % obligationer, hvorpå kursen nu var mere fordelagtig end på 5 % obligationer.

Den 14. juli 2008 indhentede sparekassen et nyt lånetilbud baseret på 20-årige 6 % obligationer. Ved en fejl fra sparekassens side blev det nye lånetilbud udstedt med et for højt beløb. Der blev herefter den 18. juli 2008 udstedt et lånetilbud vedrørende et 20-årigt 6 % obligationslån med en hovedstol på 1.620.000 kr. til en aktuel kurs på 97,16, svarende til en kursværdi på 1.573.992 kr. Lånet blev kurssikret samme dag til en afregningskurs på 96,86 efter terminsfradrag og kursfradrag på i alt 0,3 kurspoint.

Den 21. juli 2008 underskrev klageren og ægtefællen prioriterings/konverteringsaftale med sparekassen. De afslog at underskrive et samtidig udfærdiget rådgivningsskema navnlig med henvisning til, at sparekassen efter deres opfattelse ikke havde rådgivet om kurssikring.

Den 5. september 2008 blev der afholdt et møde mellem klageren og sparekassen, hvor sparekassen afviste at have pådraget sig noget erstatningsansvar i forbindelse med kurssikring af ejerskiftelånet.

Den 23. september 2008 indbragte klageren sagen for Ankenævnet med påstand om, at sparekassen skulle betale en erstatning, hvorved de blev stillet i overensstemmelse med lånetilbuddet af 7. maj 2008. Klageren anførte bl.a., at sparekassen ved brev af 23 september 2008 havde tilbudt et 25.000 kr. som et "plaster på såret for vores ærgrelser", hvilket tilbud klageren fandt urimeligt.

Under sagen er der fremlagt et brev af 23. september 2008 fra sparekassen til klageren og ægtefællen, hvor sparekassen redegør for forløbet. Af brevet fremgår bl.a.:

"…

Vi har forståelse for, at I ærgrer jer over, at jeres ydelse er blevet højere, end den ydelse I havde forventet på baggrund af dels beregning af den 7. april 2008 samt lånetilbud af den 7. maj 2008. Pr. kulance vil vi derfor uden præjudice for en eventuel retssag tilbyde jer kr. 25.000 til fuld og endelig afgørelse af sagen. Tilbuddet er gældende frem til den 30. september 2008, hvorefter det bortfalder.

I øvrigt bemærkes, at de erstatningsretslige grænseområder mellem advokat og pengeinstitut i en bolighandel forholder sig efter retspraksis således, at "kernepligten" ligger hos advokaten. Det er oplyst på mødet af 12. september 2008, at jeres advokat ikke har foretaget rådgivning omkring kurssikring.

…"

Sparekassen har under sagen anført, at man tilbød kompensationen på 25.000 kr. henset til, at forløbet i ugen frem til hjemtagelsen af lånet ikke var optimal i og med, at der på grund af misforståelser blev hjemtaget et forkert lånetilbud.

Parternes påstande.

Ankenævnet har forstået klagerens endelige påstand således, at sparekassen skal betale en erstatning svarende til meromkostningerne ved det faktisk hjemtagne lån i forhold til lånevilkårene i henhold til lånetilbuddet af 7. maj 2008.

Sparekassen Hobro har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun på grundlag af beregningerne af 7. april 2008 drøftede finansieringen af ejendomskøbet med sparekassen, og at lånetilbuddet af 7. maj 2008 var udtryk for deres endelige beslutning. Det var hendes klare opfattelse, at finansieringen nu var på plads. En eventuel kurssikring af lånet blev ikke drøftet.

Der var ikke på noget tidspunkt tvivl om, at ejerlejlighedskøbet ville blive gennemført. Godkendelsen af badeværelset var alene et spørgsmål om et eventuelt afslag i købesummen, hvis der var fejl eller mangler, der skulle udbedres. Dette blev sparekassen informeret om. Hvis de havde været i tvivl med hensyn til købet, ville de have udsat salget af andelslejligheden.

I løbet af maj eller juni 2008 kontaktede hun sparekassen telefonisk, fordi hun undrede sig over, at hun kvit og frit kunne have lånetilbuddet liggende så længe. Formålet var at få rådgivning om konsekvenserne af ikke at underskrive lånetilbuddet. Ifølge sparekassen var dette imidlertid helt uproblematisk, fordi lånetilbuddet var gældende i et halvt år. De kunne derfor vente med at underskrive lånesagsdokumenterne, indtil der var meddelt endelig handel.

Først da hun i juli 2008 kontaktede sparekassen på ny, blev hun klar over, at lånetilbuddet ikke var et tilbud på kursen, men blot på at låne penge. Lånetilbuddet var i så fald overflødigt, idet de med en udbetaling på 500-600.000 kr. og en samlet årsindkomst på ca. 700.000 kr. ikke forventede problemer med hensyn til restfinansieringen ved købet af ejerlejligheden til 2.099.000 kr.

Sparekassen havde fået klar besked om den ønskede finansiering, ligesom hun havde ringet og sikret sig, at hun havde forstået sparekassen korrekt. Sparekassen burde have rådgivet om kurssikring, herunder fordele og ulemper herved, således at hun på kvalificeret grundlag kunne foretage et valg. Hendes evner som lægmand til at spørge på den "rigtige" måde for at få et kvalificeret svar bør ikke være afgørende for kvaliteten af sparekassens rådgivning.

Ved underskrivelsen af dokumenterne i juli 2008 udtrykte rådgiveren beklagelse over den mangelfulde rådgivning, som skyldtes manglende erfaring i at rådgive om kurssikring. Medarbejdere udtrykte forståelse for, at de ikke ville skrive under på at have modtaget rådgivning.

Det var ikke af væsentlig betydning, om lånetilbuddet kunne forhøjes med 50.000 kr. Om nødvendigt kunne de låne beløbet af familie.

På et møde den 5. september 2008 pointerede sparekassen, at det var advokatens ansvar at rådgive om kurssikring, og at kurssikring ikke havde været relevant i deres sag, fordi der ikke var meddelt endelig handel. Nu gør sparekassen imidlertid gældende, at der faktisk blev rådgivet om kurssikring via de tilsendte dokumenter, og at personlig rådgivning ikke var mulig på grund af den geografiske afstand mellem sparekassen og deres bopæl. Sparekassen har ikke tidligere givet udtryk for, at den geografiske afstand var et problem i forhold til kvalificeret rådgivning. Hvis sparekassen ikke mente sig i stand til at rådgive telefonisk, burde den have foreslået et personligt møde.

Som baggrund for tilbuddet på 25.000 kr. udtrykte sparekassen en forståelse for deres ærgrelse over, at ydelsen på lånet blev højere end forventet, mens beløbet ifølge sparekassen nu skal ses som kompensation for forløbet i ugen frem til hjemtagelsen af lånet.

Sparekassen Hobro har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afklaring af parternes uenighed om det faktiske forløb vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaring ved domstolene.

Til støtte for frifindelsespåstanden har sparekassen anført, at klageren blev rådgivet om kurssikring af ejerskiftelånet. På grund af den geografiske afstand mellem klagerens bopæl og sparekassen skete det ikke ved personlig rådgivning, men i stedet skriftligt ved fremsendelsen af dokumenterne den 8. maj 2008. Det måtte kunne forventes, at klageren læste dokumenterne, der blev sendt til underskrift.

Det fremgik klart, at tilbudskursen var foreløbig og først blev fastsat endeligt ved indgåelse af aftale om kurssikring eller på lånets udbetalingstidspunkt. I tilfælde af tvivl burde klageren have kontaktet sparekassen for en nærmere uddybning.

Ifølge Realkreditankenævnets praksis er det tilstrækkeligt, at kunden modtager skriftlig rådgivning om kurssikring. Derudover er der praksis for, at kurssikring nævnes, hvis der afholdes møde med kunden.

Da klageren var repræsenteret af en advokat, ville det være normalt, at rådgivningen, selv hvis klageren ikke læste dokumenterne, omhandlede dette punkt. Advokatnævnet har udtalt, at en tilsidesættelse af pligten til vejledning om kurssikring og belåning er i strid med god advokatskik.

På daværende tidspunkt var der generelt en tendens til, at kunderne fravalgte kurssikring, idet der i en periode på ca. et år ikke havde været væsentlige udsving på obligationerne.

Det bør ikke være muligt at undlade kurssikring for herefter at kræve erstatning af pengeinstituttet, hvis der sker en for kunden negativ udvikling i obligationskurserne.

Klageren meddelte, at hun ikke ville underskrive lånesagsdokumenterne, før handelen var endelig, idet badeværelset ikke var godkendt af kommunen. Sparekassen havde derfor ikke indtryk af, at handelen som anført af klageren under alle omstændigheder ville gå i orden. I så fald kan det undre, at klageren ikke ville underskrive.

På mødet den 5. september 2008 rejste klageren krav om en godtgørelse for stigningen i ydelsen beregnet for en 20-årig periode, hvilket sparekassen afviste.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.

Ankenævnet finder, at Sparekassen Hobro ved fremsendelsen af lånesagsdokumenterne ved brevet af 8. maj 2008 på tilstrækkelig tydeligt måde informerede klageren om muligheden for at kurssikre det tilbudte realkreditlån.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at sparekassen på grundlag af de telefoniske drøftelser med klageren burde have indset, at klageren ikke havde forstået de tilsendte informationer, eller at klageren faktisk ønskede at kurssikre. Det bemærkes herved, at det af klageren oplyste om, at handelen var betinget af godkendelse af badeværelset, synes at understøtte sparekassens antagelse af, at klageren havde fravalgt kurssikring.

Sparekassen har erkendt, at det nye lånetilbud af 14. juli 2008 ved en fejl fra sparekassens side blev udstedt med et for højt beløb. Lånet blev kurssikret samme dag, som det den 18. juli 2008 udstedte korrekte lånetilbud.

Ankenævnet finder herefter, at sparekassen skal betale en erstatning svarende til differencen mellem kursværdien den 14. juli 2008 og den 18. juli 2008.

Som følge heraf