Kurssikring. Tidspunkt for indfrielse af privat pantebrev med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 185/1994 |
| Dato: | 31-01-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lars Pedersen, Erik Sevaldsen, Søren Stagis, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Kurssikring. Tidspunkt for indfrielse af privat pantebrev med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 18. juni 1993 solgte klageren og dennes ægtefælle deres ejendom. Ifølge slutsedlen skulle sælgers pengeinstitut, som var indklagedes Nørrevold afdeling, forestå hjemtagelse af et 30-årigt obligationslån på 776.000 kr., 7%. I forlængelse af underskrivelsen af slutsedlen blev det mellem køber og sælger aftalt, at ejerskiftelånet skulle hjemtages i 6% obligationer mod, at køber betalte kursdifferencen til sælger.
Ejerskiftelånet skulle bl.a. anvendes til indfrielse af et 13% privat pantebrev med 3 måneders opsigelse til en kvartårlig termin og særlige indfrielsesvilkår. Pantebrevets kreditor, der var indklagedes Utterslev afdeling, havde i skrivelse af 24. november 1992 til den medvirkende ejendomsmægler oplyst, at pantebrevets indfrielseskurs pr. denne dato var 114,95.
Den 2. juli 1993 anmodede ejendomsmægleren indklagedes Nørrevold afdeling om at hjemtage ejerskiftelånet og at indfri og aflyse de prioriteter, der ikke skulle overtages. Af det private pantebrev, der skulle indfries, fremsendte mægleren kopi af forsiden, idet bagsiden, hvoraf de særlige indfrielsesvilkår fremgik, ikke kunne skaffes. Ejendomsmægleren meddelte samtidig, at ejerskiftelånet var søgt i 6% obligationer.
Den 14. juli 1993 modtog indklagede fra købers advokat et 7% pantebrev til erstatning af det tidligere fremsendte 6% pantebrev, idet køber alligevel ønskede et 7% ejerskiftelån som oprindelig aftalt. Ændringen skete efter aftale med klagerens advokat.
Den 16. juli 1993 anmodede indklagede om udbetaling af lånet mod garanti, hvorefter lånet den 21. juli 1993 blev afregnet ved overførsel af nominelt 776.000 kr. 7% obligationer til en vp-konto.
Den 23. juli 1993 solgte klageren obligationer for nominelt 595.000 kr. til kurs 94,6. Af provenuet blev ca. 190.000 kr. umiddelbart efter anvendt til finansiering af klagerens køb af ny bolig. Den 27. oktober 1993 solgte klageren resten af obligationsbeholdningen til kurs 95.
Ultimo juli/primo august 1993 blev et eksisterende lån i Realkredit Danmark på oprindelig 400.000 kr. og det private pantebrev opsagt til indfrielse henholdsvis 1. oktober 1993 og 11. december 1993. Indfrielseskursen for det private pantebrev blev 119,54.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte et provenutab på 31.250 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han fredag den 2. juli 1993 overfor indklagedes medarbejder gav udtryk for, at han ved at kurssikre ønskede sikkerhed for det provenu på 314.000 kr., som ejendomsmægleren havde udregnet. Da medarbejderen endnu ikke havde gennemlæst sagen, blev drøftelserne udsat til mandag den 5. juli, hvor det blev oplyst, at kurserne var faldet svarende til et kurstab på 10-15.000 kr. Den 9. juli 1993, hvor han og ægtefællen var til møde hos indklagede for at underskrive dokumenterne, blev han forelagt en provenuberegning, der viste et rådighedsbeløb på 275.000 kr. Han antog derfor, at kurserne var meget lave på det pågældende tidspunkt. På indklagedes anbefaling undlod han at kurssikre og hjemtog i stedet obligationerne med henblik på at sælge dem på et gunstigt tidspunkt. Først i slutningen af juli 1993 blev han bekendt med, at kursen på 7% obligationer ved lånesagens start havde været 98,5. Efterfølgende er det kommet frem, at indklagede fejlagtigt antog, at der skulle tages stilling til kurssikring af 6% obligationer. Da køber imidlertid skulle betale kursforskellen til 7% obligationer, var kursen på disse afgørende. Indklagede burde under drøftelserne den 5. juli 1993 have oplyst, at kursen på 7% obligationer var 98,5, at der var begyndende valutauro, og at der var mulighed for at kurssikre 7% obligationer. Såfremt han da havde fået mulighed for at foretage kurssikring, ville provenuet have været ca. 23.000 kr. større, end det blev. Vedrørende det private pantebrev burde indfrielseskursen have været undersøgt primo juli 1993, således at han kunne afgøre, hvornår han ønskede pantebrevet indfriet. Han var ikke bekendt med, at indfrielseskursen kunne overstige 115 som angivet af ejendomsmægleren, ligesom han ikke blev gjort opmærksom på, at også kursen på pantebrevet ville stige, såfremt den forventede almindelige kursstigning indtrådte. Som anført af ejendomsmægleren var det ikke muligt at fremskaffe bagsiden af pantebrevet, hvoraf indfrielsesklausulen fremgik. Selv om han havde haft kendskab til klausulen, havde han næppe forstået dens indhold. Indklagede burde have informeret om den risiko, der var forbundet med først at indfri i december 1993 fremfor umiddelbart efter hjemtagelse af lånet. Såfremt pantebrevet var blevet indfriet til kurs 115, havde han sparet ca. 8.250 kr.
Indklagede har anført, at man den 2. juli 1993 blev anmodet om at hjemtage et ejerskiftelån baseret på 30-årige 6% obligationer. Den 14. juli 1993 anmodede parternes advokater om at foretage en ændring til 7% obligationer. Aftalerne vedrørende obligationsvalget blev indgået mellem køber og sælger via deres advokater, som må formodes at have ydet rådgivning i forbindelse hermed. Klageren blev under en telefonsamtale den 5. juli og på mødet den 9. juli 1994 rådgivet om muligheden for at kurssikre provenuet på ejerskiftelånet, herunder om omkostningerne herved. Rådgivningen om kurssikring tog udgangspunkt i den aftale, klageren havde med køber om, hvilke obligationer ejerskiftelånet skulle hjemtages i. Klageren ønskede af omkostningsmæssige grunde ikke at kurssikre. På mødet den 9. juli 1993 blev klageren tillige gjort opmærksom på, at kursudviklingen også havde indvirkning på indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark og det private pantebrev. Klageren har modtaget en grundig og korrekt rådgivning i forbindelse med salget af ejendommen, herunder oplysning om muligheden for at kurssikre. Beslutningen om ikke at kurssikre blev truffet af klageren.
Ankenævnets bemærkninger:
Det er ubestridt, at spørgsmålet om kurssikring af ejerskiftelånet blev drøftet mellem klageren og indklagedes medarbejder i begyndelsen af juli 1993. Det må lægges til grund, at indklagedes medarbejder herunder tog udgangspunkt i forventningerne til kursudviklingen på 6% obligationer, selv om det som følge af den aftale, der var indgået med køberen af ejendommen, for så vidt var forventningerne til kursudviklingen på 7% obligationer, som var relevant for klageren og dennes ægtefælle. Det kan imidlertid ikke antages, at dette forhold har haft afgørende betydning for klagerens beslutning om at undlade at kurssikre. Der findes herefter ikke at være grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning for det tab, klageren og hans ægtefælle led som følge af, at kurssikring blev undladt.
Klageren var bekendt med, at det omhandlede private pantebrev med indklagedes Utterslev afdeling som kreditor indeholdt en særlig indfrielsesklausul, som indebar, at det kun kunne indfries til overkurs. Af afdelingens skrivelse af 24. november 1992 til ejendomsmægleren fremgår, at den oplyste indfrielseskurs på ca. 115 var kursen pr. denne dato, og i ejendomsmæglerens provenuberegning er der taget udtrykkeligt forbehold om kursændringer vedrørende indfrielse af indestående lån. Ankenævnet finder, at klageren på denne baggrund burde have indset, at den endelige indfrielseskurs ville afhænge af den almindelige kursudvikling, og indklagede findes ikke at have begået en fejl ved ikke at anbefale klageren at lade pantebrevet straksindfri. Det bemærkes herved, at konsekvensen af en straksindfrielse ville have været, at der - uanset indfrielsen - skulle have været betalt renter af restgælden indtil den 11. december 1993, som var det tidligste tidspunkt, til hvilket pantebrevet kunne opsiges. Der findes herefter ikke at være grundlag for at pålægge indklagede at betale klageren erstatning som følge af stigningen i pantebrevets indfrielseskurs i forhold til den i november 1992 oplyste kurs.
Som følge af det anførte
Den indgivne klage tages ikke til følge.