Indsigelse mod størrelse af gæld efter gennemførelse af ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 70 /2001 |
| Dato: | 27-08-2001 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Grit Munk, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Betalingsformidling - øvrige spørgsmål
Udlån - stiftelse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod størrelse af gæld efter gennemførelse af ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser mod indklagedes opgørelse af sit tilgodehavende hos klageren, herunder spørgsmål om hæftelse for en betaling, som blev gennemført uden klagerens samtykke.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 25. april 1999 solgte klageren sin ejerlejlighed med overtagelse den 1. juni 1999. Købesummen skulle berigtiges ved bl.a. udstedelse af et sælgerpantebrev på 114.000 kr. I ejerlejligheden var der tinglyst et ejerpantebrev på 50.000 kr., som var håndpantsat til indklagede til sikkerhed for klagerens engagement.
Ejerlejligheden, som var beliggende i Odense, havde været udlejet. Klageren boede selv i en lejet lejlighed i Odense, som blev opsagt pr. den 1. juli 1999, idet klageren pr. denne dato flyttede til en lejet lejlighed i Københavnsområdet.
Klagerens samlede gæld til indklagede var pr. 22. april 1999 på ca. 283.000 kr. fordelt på et lån, en budgetkonto og en kassekredit
Der henvises i øvrigt til sagsfremstillingen i Ankenævnets kendelse af 5. september 2000 i sag nr. 990501, der vedrører samme sagskompleks.
Indklagede har under nærværende sag fremlagt kopi af afregningen af sælgerpantebrevet, hvis provenu på 110.903 kr. den 12. juli 1999 blev indsat på lånet.
Den 29. september 1999 underskrev klageren et gældsbrev om forhøjelse af lånet med 196.518,18 kr. til 211.070,95 kr.
Ved en fejl blev terminsbetalingen pr. 30. september 1999 på realkreditlånet i den solgte lejlighed gennemført ved træk på klagerens konto. Betalingen blev tilbageført den 1. november 1999.
Ved dom afsagt af retten i Odense den 30. september 1999 blev klageren som sagsøgt i en boligretssag pålagt at betale 15.931,25 kr. med procesrente fra den 14. juni 1999 samt sagens omkostninger med 2.500 kr., idet klageren tog bekræftende til genmæle over for sagsøgerens påstand.
Den 20. oktober 1999 blev der fremsendt en opkrævning på domsbeløbet til indklagede.
Den 26. oktober 1999 underskrev klageren et nyt gældsbrev til indklagede vedrørende lånet, som blev forhøjet med 28.064,65 kr. til 235.317,58 kr. På gældsbrevets forside er tilføjet:
"Beløbet anvendes til betaling af opgørelse af 30.9.99 i.h.t. afsagt dom, vedr. [sagsøgers] boligsag, samt opgørelse af grundkonto nr. […]"
Den 29. oktober 1999 blev domsbeløbet, 18.924,12 kr., betalt via indklagede.
Ved Odense huslejenævns afgørelse af 26. august 1999 havde de tidligere lejere af den solgte lejlighed fået medhold i, at de havde et tilbagebetalingskrav mod klageren på grund af for høj huslejefastsættelse. Klageren anlagde retssag mod lejerne ved retten i Odense, hvor sagen blev behandlet den 26. juni 2000. Da klageren udeblev uden oplyst lovligt forfald, besluttede retten at afvise sagen. Klageren blev samtidig pålagt at betale sagsomkostninger på 6.250 kr.
Ved skrivelse af 2. november 2000 til klageren meddelte indklagede, at engagementet nu var overdraget til indklagedes inkassoafdeling på grund af restancer. Saldoen på klagerens lån og løbende konto var henholdsvis 250.607 kr. og 1.202 kr. (begge negative). Saldoen på 1.202 kr. var opstået ved, at indklagede den 20. december 1999 havde betalt en refusionssaldo på 10.779 kr., hvoraf 9.576 kr. var refunderet den 13. marts 2000, jf. sag 990501.
Den 11. juli 2000 betalte indklagede lejernes krav, som blev opgjort til 29.215,91 kr. Beløbet blev trukket på klagerens løbende konto, hvis saldo herefter var 30.418,67 kr. (negativ).
Den 10. august 2000 indgav klageren en klage til Ankenævnet vedrørende betalingen af de 29.215,91 kr.
Indklagede imødekom klagen ved den 26. september 2000 at tilbageføre beløbet til klagerens konto, hvorefter klagesagen blev afsluttet.
Den 20. februar 2001 indgav klageren en ny klage til Ankenævnet om
1) provenuet ved salget af sælgerpantebrevet,
2) terminsbetalingen den 30. september 1999,
3) betalingen af de 18.924,12 kr. den 28. oktober 1999,
4) betalingen af de 29.215,91 kr. den 11. juli 2000 og
5) gyldigheden af "de gældsbreve jeg fra juli 99 og senere dels har underskrevet, dels har nægtet at underskrive på grund af [indklagedes] uanmodede betalinger på mine vegne".
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale de to boligretskrav, og at udarbejde en "oversigt over udviklingen i det samlede mellemværende med regnskabsforklaring fra juli 1999 til d.d.".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han nu har konstateret, at sælgerpantebrevet indbragte et provenu på 110.903,83 kr. Der var derfor penge nok til at opfylde handlen i henhold til skødets bestemmelser. Der var også midler nok til at betale eventuelle boligretskrav. Det var således ikke nødvendigt at bevilge overtræk.
Han har ikke accepteret overtrækket, som opstod søm følge af, at indklagede gennemførte betalinger uden hans samtykke.
Medio juli 1999 meddelte han indklagede, at han betragtede kundeforholdet som ophørt bortset fra afviklingen af lånet.
Indklagede var ikke berettiget til at disponere på hans konti, og han kan derfor ikke anerkende gælden.
Han er i tvivl om, hvorvidt indklagede mener at have et krav mod ham på 29.215,91 kr. efter tilbageførslen den 26. september 2000. I givet fald bestrides det, at indklagede kan forlange beløbet betalt af ham. Indklagede var ikke berettiget til at opfylde kravet fra modparten i boligretssagen, som han har i sinde at gå videre med. Klagen vedrørende dette beløb kan ikke betragtes som afsluttet, før han har været i stand til at følge, hvordan indklagedes transaktioner på hans vegne har påvirket det samlede engagement.
Oplysning om sælgerpantebrevet danner udgangspunkt for hans overblik over den samlede gæld til indklagede, men det er fortsat uafklaret, hvorledes betalingen af henholdsvis de 18.924,12 kr. og 29.215,91 kr. samt øvrige transaktioner, som indklagede har foretaget på hans vegne, har påvirket hans samlede gæld til indklagede.
Andre uafklarede punkter er antallet og gyldigheden af de gældsbreve han fra juli 1999 og senere dels har underskrevet, dels har nægtet at underskrive på grund af indklagedes uanmodede betalinger på hans vegne.
Indklagede bør derfor udarbejde en oversigt over udviklingen i det samlede mellemværende med regnskabsforklaring fra juli 1999 til d.d.
Indklagede har anført, at man ud over det opsagte engagement har et krav mod klageren på 29.215,91 kr., idet denne fortsat skylder det pådømte beløb, som indklagede indtil videre har afholdt på klagerens vegne.
Domsbeløbet blev betalt efter krav fra den berigtigende advokat, mens ejendomshandlen stadig verserede. Lejekrav er gyldig mod enhver uden tinglysning, jf. lejelovens § 7, stk. 1, og købers advokat var berettiget til at kræve beløbet afholdt af klageren (sælger) som led i klagerens opfyldelse af ejendomshandlen.
Beløbet blev efter indklagedes opfattelse betalt i forståelse med klageren, der tidligere havde beklaget sig over, at man ikke på egen foranledning havde betalt andre krav, som klageren i sin egenskab af sælger skulle afholde ifølge ejendomshandlens vilkår.
Klageren har ikke genoptaget sagen for boligretten, og fristen i boligreguleringslovens § 43 for indbringelse af huslejenævnets afgørelse til boligretten er overskredet.
Såvel i det løbende kundeforhold som under de tidligere klagesager har man fremsendt fyldestgørende information til klageren om dennes løbende mellemværender. Man har endvidere gentagne gange opfordret til et møde med henblik på at gennemgå engagementet, men opfordringerne har været forgæves. Man er villig til at fremfinde og fremsende disse oplysninger til klageren mod forudbetaling af relevante gebyrer.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Den 29. september 1999, hvor provenuet af sælgerpantebrevet i ejendomshandlen var blevet godskrevet på klagerens engagement, underskrev klageren et gældsbrev til indklagede om forhøjelse af lånet til 211.070,95 kr.
Den 26. oktober 1999 underskrev klageren et nyt gældsbrev om en forhøjelse af lånet med yderligere 28.064,65 kr. til indfrielse af klagerens grundkonto og til betaling af domsbeløbet på 18.924,12 kr.
Klageren underskrev gældsbrevene uden forbehold, og klageren har ikke godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at hans hæftelse for lånet er bortfaldet helt eller delvis.
Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at klageren ikke hæfter for den negative saldo på den løbende konto på 1.202 kr., jf. afgørelsen i sag nr. 990501.
I erkendelse af, at betalingen af de 29.215,95 kr. skete uden klagerens udtrykkelige samtykke, tilbageførte indklagede i forbindelse med klagen af 10. august 2000 beløbet til klagerens konto. En stillingtagen til spørgsmålet om, hvorvidt indklagede som følge af den gennemførte betaling kan gøre et berigelseskrav gældende mod klageren, findes at ville forudsætte en bevisførelse, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor denne del af klagen.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle spørgsmålet om konsekvenserne af indklagedes betaling for klageren af beløbet på 29.215,91 kr. De øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.