Indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån.
| Sagsnummer: | 246/2021 |
| Dato: | 08-02-2022 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Mette Lindekvist Højsgaard, Kritte Sand Nielsen, Lisbeth Baastrup Burgaard, Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klager medhold.
Indledning
Sagen vedrører klagernes indsigelse om manglende rådgivning om kurssikring i forbindelse med hjemtagelse af et realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark.
Klagerne ville sælge deres andelslejlighed og købe en ejerlejlighed og i den forbindelse optage et ejerskiftelån hos Nordea Kredit Realkreditaktieselskab gennem banken.
I starten af 2021 holdt klagerne og banken et møde, hvor vejledende rådighedsberegninger og finansieringsforslag blev gennemgået.
Som opfølgning på mødet sendte banken den 8. januar 2021 tre vejledende rådighedsberegninger og et finansieringsforslag til klagerne. En af rådighedsberegningerne var baseret på et 30-årigt fastforrentet 0,5 %-lån uden afdrag i 4 år og en udbetaling på 1.275.000 kroner. Det fremgik af finansieringsforslaget, at kursen på lånet var 97,6450, og af en note i forslaget fremgik det videre, at kursen kunne ændre sig inden lånetilbud blev udfærdiget og udbetalt.
I perioden 8. januar til 12. januar 2021 var parterne i dialog om tallene og udregningerne i det af banken fremsendte materiale.
Den 12. februar 2021 udarbejdede banken endnu et finansieringsforslag.
Den 26. januar 2021 underskrev klagerne en købsaftale, hvorefter de den 1. maj 2021 skulle overtage lejligheden til en kontantpris på 5.350.000 kroner. Købsaftalen blev underskrevet af sælger den 27. januar 2021.
Den 28. januar 2021 holdt parterne et møde. Banken har anført, at mulighederne for kurssikring af lånet blev drøftet på mødet, herunder at det var muligt at kurssikre samme dag, og at det var klagerne, der måtte afgøre, hvorvidt der skulle kurssikres eller ej. Banken har videre anført, at klagerne besluttede ikke at foretage kurssikring, og at parterne aftalte, at klagerne skulle holde øje med kurserne. Der er ikke fremlagt referat af mødet. Klagerne har bestridt, at kurssikring blev drøftet på mødet.
Den 5. februar og 9. februar 2021 sendte banken en SMS til klagerne med oplysning om, at dokumenter vedrørende deres køb af bolig manglede at blive underskrevet, hvilket skulle ske hurtigst muligt.
Den 10. februar 2021 skrev banken en SMS med følgende tekst til klagerne:
”HASTER
I forbindelse med jeres køb af bolig, kan vi se at de tilsendte dokumenter mangler at blive underskrevet. Vi beder jer underskrive hurtigst muligt og senest i dag kl. 12, så vi kan ekspedere sagen videre og overholde sagens frister.
Venlig hilsen Nordea”
Samme dag skrev klageren i en e-mail til banken:
”Er ved at kigge på de dokumenter der skal underskrives. Der står imidlertid at vi skulle have modtaget et finansieringsforslag, men det synes jeg ikke jeg har set?”
Banken svarede følgende:
”Tak for din mail, [bankrådgiver] holder ferie resten af denne uge og derfor svarer jeg.
Mht. finansieringsforslag, så er det en standard tekst der står i det dokument du har modtaget, og du/I skal drøfte finansiering med [bankrådgiver] efterfølgende. Så du kan roligt skrive under, I skal nok modtage et endeligt finansieringsforslag (lånetilbud), når [bankrådgiver] er tilbage og I har aftalt nærmere omkring det.”
Hertil svarede klagerne:
”Lidt spøjst jeg skal skrive under på jeg har modtaget det, når jeg ikke har. Men ok, tak for det hurtige svar.”
Banken svarede følgende:
”Det der står mellem linjerne, det er at [bankrådgiver] har godkendt finansiering til dig/jer, og nu ved jeg selvfølgeligt ikke hvor meget I har drøftet finansieringen, men han skulle gerne have vist dig/jer de tal han har godkendt ud fra. Dertil kommer at I skal have en snak om finansiering og lånebestilling efterfølgende. Det er et standard dokument, og nogle har drøftet finansiering allerede inden garantien stilles. Det kan godt virke lidt forvirrende, men I kan være helt rolige. I tager denne snak med [bankrådgiver] lige så snart han er tilbage.”
Banken har oplyst, at klagerne den 10. februar 2021 underskrev dokumentet ”Aftale om køb af bolig” og begæring om garantistillelse. Af førstnævnte dokument fremgik blandt andet:
”Rådgivning
Vi bekræfter, at Vi har fået rådgivning og information fra banken om punkterne 1-5:
- Det er normalt muligt at kurssikre udbetalingen af realkreditlån, så renten på et kontantlån eller rentetilpasningslån og provenuet af et obligationslån eller Rentegarantilån er sikret. […]
Hvis Vi ikke opretter aftale om kurssikring, er der risiko for, at kursudviklingen gør nye lån eller indfrielsen af eksisterende lån dyrere end på tidspunktet for denne aftales oprettelse.
[…]”
Klagerne har oplyst, at deres bankrådgiver den 15. februar 2021 oplyste dem om, at beregningerne fra den 8. januar 2021 ikke længere var gældende, og at de var baseret på en kurs, der ikke længere kunne opnås.
Den 17. februar 2021 skrev klagerne til bankrådgiveren:
”Jeg har svært ved at forstå hvorfor du rådgav os til at vente med at lukke et lån fast når 0.5% stod i 97. Nu ser vi ind i et 1% til ca. det samme med den eneste forskel at vores månedlige ydelse i renter er dobbelt så høj. Alt hvad vi regnede på mht. renter kan vi jo gange med 2 nu. Jeg ved godt du ikke kan spå fremtiden men er dybt uenig i din logik om, at man hellere ville ha 1% i højere kurs end et 0.5% i 0.965 som jeg husker, vi snakkede om sidst. Det gjorde mig tryg i at selv hvis det gik den “forkerte” vej med kursen ville vi under alle omstændigheder få et bedre lån. Jeg har regnet på det nu og den totale udgift, renter + kurstab, på et 0.5% 0.965 kurs lån er lavere end et 1% til kurs 0.99. Og det til 1% er allerede nede i 0.98. [Navn på bankrådgiver] jeg føler virkelig, jeg er blevet vildledt mere end vejledt her, så du må meget gerne komme med forklaringen for håber virkelig, der er noget jeg har misforstået. Plus med 0.5’eren ville vores månedlige udgifter også være lavere så kan bare slet slet ikke se logikken her, den er helt fløjet ud af vinduet?”
Bankrådgiveren svarede samme dag:
”1% uden afdrag har aldrig været over kurs 97 mens vi har talt om lån, sidste gang vi talte sammen inden jeg gik på ferie var kursen på 96,1, hvilket vil sige hvis vi havde kurssikret v 95,5 hvorefter vi skulle betale omkring 235 tkr. i kurstab. Hvilket også var en mulighed, men ud fra vores samtale ville i ikke gå videre med det. Beklager hvis i har følt jeg misledt – Men det lyder som om vi skal tage en snak om det igen.”
Hertil anførte klageren:
”[Navn på bankrådgiver] det du sagde til os var, at et 1% til en høj kurs var bedre end 0.5% til den kurs vi så ind i på tidspunktet. Det er så det jeg har regnet mig frem til er helt forkert. Jeg vil derfor meget gerne have en præcis redegørelse for hvad der gør den udtalelse rigtig, fordi jeg må så have regnet forkert et sted. Det var det at selv hvis kursen faldt og 1% åbnede i en høj kurs, som du sagde var bedre, var det det der gjorde at vi ventede.”
Bankrådgiveren skrev følgende i forlængelse af et telefonmøde mellem parterne samme dag:
”Som aftalt sender jeg hermed et kort møde referat af vores samtale med min leder cc.
I føler jer vildledt i forbindelse med [rådgivning] omkring optagelse af lån i forbindelse med jeres køb af [adresse]
Hvorpå jeg ikke har udtrykt mig ordentlig i forbindelse med, hvordan hjemtagelse af lån fungerer.
I føler ikke, at jeg har gjort det klart at ved ikke at lave en kurssikring på dagen af underskrivelses datoen, vil kurserne kunne ændre sig og eventuel optagelse af et højere forrentet lån i samme forbindelse vil blive for dyrt.
Jeg sørger for min leder ringer til jer.”
Den 19. februar 2021 holdt klagerne og banken et møde om finansieringen i forbindelse belåning af ejendommen. Banken har anført, at klagerne kurssikrede lånet på mødet.
Den 22. februar 2021 underskrev klagerne et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 0,5 % obligationslån med hovedstol på 4.525.000 kroner og med afdragsfrihed i 4 år, og klagerne bekræftede kurssikringen af lånet til kurs 92,825 ved deres signatur. Overtagelsestidspunktet af lejligheden blev ændret til den 15. marts 2021.
Den 22. februar 2021 underskrev klagerne blandt andet også ”Erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, hvoraf det blandt andet fremgik:
”…
Vi har oplyst:
Vores erfaring med at optage lån er lille.
…”
Samme dag indgav klagerne en klage til banken med krav om, at de blev stillet som om, at lånet var blevet kurssikret den 26. januar 2021.
Klagerne har oplyst, at banken afviste klagen telefonisk.
Banken har fremlagt en oversigt over gennemsnitskurserne på obligationerne bag lånet i perioden 28. januar til 19. februar 2021. Det følger heraf, at kursen var 96,223 den 28. januar 2021, hvorefter den faldt i hele perioden, således til 95,707 den 3. februar 2021 og 94,937 den 10. februar 2021. Den 15. februar 2021 var kursen 94,415, og den faldt yderligere til 93,212 den 19. februar 2021.
Parternes påstande
Den 20. maj 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale 161.000 kroner. Subsidiært skal Nordea Danmark godtgøre klagerne sin fortjeneste på sagen, herunder gebyrer og profit på bidragssatsen.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken har handlet ansvarspådragende og skal betale erstatning på 161.000 kroner. Kravet er baseret på differencen mellem kursen på dagen for underskrivelse af købsaftalen den 26. januar 2021 og den 19. februar 2021, hvor lånet blev kurssikret.
Kursen på dagen for underskrivelsen af købsaftalen var 96,225. Den kurs de har opnået er 92,666, da der er indsat 4.193.130,92 kroner for en hovedstol på 4.525.000 kroner. Forskellen er således (96,225-92,666)/100*4.525.000,00 = 161.044,75 kroner.
Den 8. januar 2021 modtog de en beregning fra banken, som de tog udgangspunkt i, da dette var den eneste beregning vedrørende huskøbet, de havde modtaget. De valgte således det fastforrentede 0,5 %-lån uden afdrag i 4 år og en udbetaling på 1.275.000 kroner. På baggrund af beregningerne udregnede de deres kommende husleje.
De blev ikke rådgivet om kurssikring. Deres underskrifter på dokumentet ”Aftale om køb af bolig” hænger sammen med bankens SMS om underskrift inden klokken 12, samt bankrådgiverens e-mail om, at der var tale om et standarddokument, som de skulle drøfte med deres bankrådgiver, når han kom retur fra sin ferie. Banken har således ikke rådgivet dem, selvom de kom til at underskrive en tekst om rådgivning, som de ikke havde læst.
Den 15. februar 2021 havde de en telefonisk drøftelse med deres bankrådgiver, som oplyste, at beregningerne fra den 8. januar 2021 ikke længere var gældende, og at de var baseret på en kurs, der ikke længere kunne opnås. De blev meget bekymrede, da det var de beregninger, de havde planlagt deres økonomi efter baseret på kommunikationen, de havde haft med banken omkring købstidspunktet.
De reagerede kraftigt, da deres bankrådgiver den 15. februar 2021 oplyste dem om, at banken ikke mente, at de havde en aftale om 0,5 %-lånet. De rettede omgående henvendelse til banken og handlede målrettet for at få stoppet risikoen for ændringer i deres husleje de næste mange år. De havde brug for at sikre deres økonomi omgående, og i perioden 17. februar til 19. februar 2021 var de i dialog med deres rådgiver, dernæst bankrådgiverens chef og afslutningsvis en anden bankrådgiver, som endte med at fremrykke overtagelsestidspunktet af lejligheden og kurssikre lånet.
Lejligheden stod tom, da de købte den, men deres bankrådgiver sagde, at han alene ville acceptere købet af ejendommen, hvis overtagelsen lå 1. maj 2021 eller senere, da deres andelslejlighed skulle være solgt inden overtagelsesdagen.
Overtagelse 1. maj 2021 var dyrere end hurtig overtagelse. At hurtig overtagelse var billigst, kom frem i dialogen med den anden bankrådgiver den 19. februar 2021. Hvis de havde overtaget ejendommen med det samme, kunne banken have lavet en strakshjemtagelse af lånet, der kunne have sparet dem for en del omkostninger.
Garantistillelsen udløb den 15. marts 2021 og dette blev efter dialog med den anden bankrådgiver det nye overtagelsestidspunkt. Argumentet om, at deres andelslejlighed skulle sælges inden overtagelse blev vurderet som irrelevant i forhold til kreditgodkendelse, da de var godkendt til at købe, før de havde solgt. Hvis de havde fået den rådgivning i januar, kunne de i princippet have overtaget omgående, da lejligheden stod tom. Det ville have sparet en del på omkostningerne og ville have givet dem glæden af lejligheden halvanden måned mere.
Banken burde stille dem som om, de havde fået den rådgivning, som de fik den 19. februar 2021, i forbindelse med købet. I så fald havde de overtaget ejendommen med det samme, og banken kunne have hjemtaget lånet omgående.
Banken burde ikke kunne fakturere sine ydelser i denne sag, hvis banken mod forventning skulle få medhold. De skal således fritages for at skulle betale for gebyrer ved handlen og profit på bidragssatsen.
Nordea Danmark har anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende.
Købsaftalen blev underskrevet endeligt den 27. januar 2021. Banken modtog den underskrevne købsaftale den 28. januar 2021, og allerede samme dag, på et møde mellem parterne, blev klagernes muligheder for at foretage kurssikring drøftet. Klagerne besluttede på et oplyst grundlag at fravælge kurssikring af ejerskiftelånet på daværende tidspunkt, og det blev aftalt, at de skulle holde øje med kursudviklingen.
På mødet den 19. februar 2021 kurssikrede klagerne ejerskiftelånet, hvilket klagerne bekræftede ved deres signatur den 22. februar 2021 på dokumentet ”Købersikring for Kontant handel”. Klagerne kunne have valgt at kurssikre ejerskiftelånet allerede på mødet den 28. januar 2021, og frem til den 19. februar 2021, hvor klagerne faktisk foretog kurssikringen.
Klagerens erstatningskrav på 161.000 kroner er udokumenteret.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark.
Klagerne ville sælge deres andelslejlighed og købe en ejerlejlighed og i den forbindelse optage et realkreditlån hos Nordea Kredit Realkreditaktieselskab gennem banken.
Den 8. januar 2021 sendte banken tre vejledende rådighedsberegninger og et finansieringsforslag til klagerne. Det fremgik af finansieringsforslaget, at kursen på lånet var 97,6450.
Den 26. januar 2021 underskrev klagerne en købsaftale, og den 27. januar 2021 blev købsaftalen underskrevet af sælger.
Den 28. januar 2021 holdt parterne et møde. Banken har anført, at klagerne på mødet blev rådgivet om muligheden for kurssikring, og at klagerne besluttede ikke at kurssikre. Klagerne har bestridt, at de blev rådgivet om kurssikring.
På baggrund af rykkere fra banken og dialog med en bankrådgiver underskrev klagerne den 10. februar 2021 dokumentet ”Aftale om køb af bolig”, hvor klagerne bekræftede, at de havde fået rådgivning om kurssikring.
Klagerne har anført, at de den 15. februar 2021 fik oplyst af banken, at kursen, anført i dokumenterne sendt til klagerne den 8. januar 2021, ikke længere var gældende.
Den 22. februar 2021 underskrev klagerne et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 0,5 % obligationslån med hovedstol på 4.525.000 kroner og med afdragsfrihed i 4 år. Lånet blev kurssikret til kurs 92,825.
Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Lisbeth Baastrup Burgaard, Kim Korup Eriksen – udtaler:
Nordea Danmark har ikke fremlagt referat af mødet mellem parterne den 28. januar 2021 eller på anden måde dokumenteret, at klagerne på mødet eller forinden blev rådgivet om muligheden for at foretage kurssikring, jf. § 17 i bekendtgørelse nr. 1581 af 17. december 2018 om god skik for boligkredit. Vi finder, at klagernes underskrift af 10. februar 2021 på dokumentet ”Aftale om køb af bolig” ikke dokumenterer, at klagerne den 28. januar 2021 var blevet rådgivet om kurssikring.
Det påhviler herefter Nordea Danmark at godtgøre, at klagerne ikke ville have kurssikret lånet, hvis de havde modtaget fyldestgørende rådgivning om risikoen ved at undlade kurssikring. Vi finder, at banken ikke har godtgjort dette. Da klagerne modtog rådgivning om kurssikring den 19. februar 2021 foreslog de kurssikring. Det må derfor lægges til grund, at de ville have kurssikret den 28. januar 2021, såfremt de havde modtaget rådgivning om kurssikring.
Vi stemmer derfor for, at Nordea Danmark skal stille klagerne som om de havde optaget det pågældende lån, hvorom der var indgået en fastkursaftale den 28. januar 2021.
To nævnsmedlemmer – Mette Lindekvist Højsgaard og Kritte Sand Nielsen - udtaler:
Klageren modtog den 10. februar 2021 materiale til underskrift fra banken. I den forbindelse efterlyste klagerne et finansieringstilbud, mens klagerne ikke fremsatte indsigelse vedrørende rådgivning om fastkursaftale.
Vi finder på baggrund af dette, sammenholdt med de modstridende forklaringer mellem parterne om, hvorvidt banken havde ydet rådgivning om kurssikring, at afgørelsen af sagen vil kræve en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, jf. § 5, stk. 3, nr. 4 i Ankenævnets vedtægter.
Vi stemmer derfor for, at klagen afvises.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Nordea Danmark skal inden 30 dage stille klagerne som om de havde kurssikret det pågældende lån den 28. januar 2021.
Klagerne får klagegebyret tilbage.