Afgørelse

Indsigelse mod omkostninger ved optagelse af lån og kredit samt rådgivning om finansiering af to ejendomme med et mindre, fastforrentet realkreditlån i hver. Krav om kompensation som følge af, at lån blev bevilget med afdragsfrihed i fem år frem for i ti år som forudsat.

Sagen vedrører indsigelse mod omkostninger ved optagelse af lån og kredit samt rådgivning om finansiering af to ejendomme med et mindre, fastforrentet realkreditlån i hver. Krav om kompensation som følge af, at lån blev bevilget med afdragsfrihed i fem år frem for i ti år som forudsat.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var oprindeligt kunder i pengeinstituttet P1.

I sommeren 2013 var klagerne til møde i Jyske Bank for at drøfte finansiering af et planlagt køb af et byhus for 3.370.000 kr., køb af et skovareal fra H’s mor og salg af klagernes eksisterende ejendom til H’s mor. Parterne drøftede samtidig flytning af klagernes engagement fra P1 til Jyske Bank.

Klagerne har anført, at banken på et efterfølgende møde oplyste, at de samlede omkostninger ved ejendomshandlerne inklusiv tinglysnings- og stempelafgift ville udgøre maksimalt ca. 60.000 kr., at banken ikke oplyste dem om konkrete provisioner i forbindelse med handlerne eller ved skifte af pengeinstitut, og at de herefter indvilligede i at skifte pengeinstitut. Banken har anført, at omkostningerne blev anslået til ca. 60.000 kr.

I en e-mail af 6. august 2013 til banken meddelte klagerne, at de ønskede at belåne skovarealet med et F1 lån på 1.300.000 kr. med ti års afdragsfrihed og et fast forrentet 3,5 % lån på 500.000 kr.” til den gode kurs”, og at de ønskede at belåne byhuset med et afdragsfrit F1 lån på 2.156.800 kr., et fast forrentet 3,5 % lån på 539.200 kr. ”til den gode kurs” og et lån i banken med et provenu på ca. 337.000 kr., svarende til et lån på 400.000 kr. inklusiv omkostninger herunder ejerskifteforsikring.

Efter drøftelser med banken besluttede klagerne, at skovarealet skulle finansieres med den ovenfor nævnte finansiering i realkreditinstituttet R2, og at byhuset skulle finansieres med et afdragsfritF1 lån på 2.022.000 kr. i realkreditinstituttet R1, et fast forrentet 3,5 % lån i R1 på 705.000 kr. og et boliglån i banken på 400.000 kr.

Den 21. august 2013 blev der overført 35.000 kr. til klagernes budgetkonto med posteringsteksten ”tinglysning, ejerskift”. Fra budgetkontoen blev der samme dag betalt 4.612,50 kr. til en ejendomsmægler, 13.598 kr. og 16.500 kr. Klagerne har fremlagt fakturaer fra et rådgivningsfirma og fra en forsikringsmægler, hvoraf fremgår, at beløbet på 16.500 kr. vedrørte gennemgang af købsaftaler for de tre ejendomme og ægtepagt, og at beløbet på 13.598 kr. var en afgift til ejerskifteforsikring. Klagerne har oplyst, at de ikke har mulighed for at fremskaffe dokumentation for udgifter til berigtigende advokat til udførelse af tinglysningerne, idet disse udgjorde en del af en samlet faktura, der blev stilet til H’s mor.

På et møde i banken den 23. august 2013 underskrev klagerne følgende dokumenter:

• Aftale vedrørende en mellemfinansieringskredit (kontonummer -658) med et maksimum på 750.000 kr. frem til den 1. oktober 2013 og med stiftelsesomkostninger på 5.320 kr. Beløbet på 5.320 kr. var den 6. august 2013 blevet trukket på en deponerings- og lånekonto (kontonummer -344). Den 13. december 2013 krediterede banken beløbet på mellemfinansieringskreditten (kontonummer -658).

• Aftale vedrørende ekspedition af boligkøb (byhuset) med optagelse af F1 lånet og det fast forrentede lån i R1, hvorefter omkostninger til formidling af lån og ekspeditionsomkostninger udgjorde 3.000 kr. Banken har i klagesagen fremlagt uddrag af sin prisliste, hvoraf fremgår, at bankens gebyr for formidling af realkreditlån udgør 3.000 kr.

• Gældsbrev vedrørende boliglånet (kontonummer -468) med stiftelsesomkostninger på 12.260 kr. Ifølge en senere afregningsnota af 26. august 2013 udgjorde omkostningerne til banken og til tinglysningsafgift henholdsvis 4.600 kr. og 7.660 kr.

• Rådgivningsskemaer vedrørende lånene.

Af rådgivningsskemaet vedrørende de fastforrentede lån fremgik bl.a.:

”… Vi ønsker, at ydelsen på lånene ikke påvirkes af renteændringer. Vi accepterer samtidig, at den høje sikkerhed mod rentestigninger på lånet typisk afspejles i en højere ydelse end på et lån med variabel rente. …

… Vi har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånene. …

Opsigelses- og indfrielsesvilkår … Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af [R1’s] og Jyske Banks prisblad. …”

Vedrørende skovarealet blev parterne under mødet bekendt med, at R2 alene tilbød lån med fem års afdragsfrihed. De af banken udarbejdede lånedokumenter vedrørende skovarealet, der omfattede et F1 lån med ti års indledende afdragsfrihed, blev derfor ikke underskrevet. Ifølge aftalen udgjorde omkostninger til formidling af lån og ekspeditionsomkostninger 3.000 kr.

Den 27. august 2013 sendte berigtigende advokat en faktura til klagerne vedrørende tinglysningsafgift, bestående af tre poster på 1.660 kr., 21.960 kr. og 19.960 kr., eller i alt 43.580 kr.

Den 30. august 2013 underskrev klagerne et lånedokument vedrørende finansiering af skovarealet med et F1 lån i R2 med fem års afdragsfrihed. Klagerne har anført, at de ikke havde mulighed for at opnå finansiering af skovarealet med ti års afdragsfrihed hos andre realkreditinstitutter. Klagerne har fremlagt en udateret e-mail fra realkreditinstituttet R3, hvoraf fremgår, at R3 kun ønskede at afgive tilbud om realkreditlån, hvis klagerne blev kunder i pengeinstituttet P2, der er koncernforbundet med R3.

Ved et brev af 13. september 2013 meddelte banken, at mellemfinansieringskreditten var forlænget til den 1. november 2013 og suppleret med en ret til et midlertidigt overtræk på 400.000 kr. Ifølge et ikke underskrevet eksemplar af en aftale vedrørende overtrækket udgjorde bevillingsomkostningerne 3.000 kr. Af bankens prisliste fremgår, at bankens gebyr for bevilling af overtræksret udgør 0,75 % af det aftalte overtræk.

Den 3. og den 13. december 2013 sendte banken en oversigt til klagerne, hvoraf fremgik, at underskuddet på handlerne ville være på ca. 100.000 kr. I e-mail af 16. december 2013 rejste klagerne indsigelse mod omkostningerne og mod, at F1 lånet hos R2 ikke var med ti års afdragsfrihed. Den 8. januar 2014 rejste klagerne endvidere indsigelse mod, at banken havde anbefalet to fastforrentede lån på 3,5 % på henholdsvis 705.000 kr. og 500.000 kr.

Klagerne har oplyst, at banken har opkrævet i alt 114.406,43 kr. vedrørende omkostninger og tinglysningsafgift i forbindelse med handlerne (35.000 kr. til ”tinglysning, advokat og ejerskifteforsikring”, 43.580 kr. til tinglysningsafgift, 12.260 kr. i stiftelsesomkostninger for banklån, 3.000 kr. i formidlingsprovision til lån i R2 til finansiering af skovarealet, 3.000 kr. i formidlingsprovision til lån i R1 til finansiering af huset, 4.600 kr. i gebyr for ”boliglån”, 5.320 kr. i stiftelsesomkostninger til etablering af mellemfinansieringskreditten, 3.000 kr. i gebyr for midlertidig overtræksret og 4.646,43 kr. i træk på mellemregningskonto), og at de alene kan anerkende 43.580 kr. for tinglysningsafgift og 35.000 kr. til ”tinglysning, advokat og ejerskifteforsikring”. Banken har oplyst, at beløbet på 4.646,43 kr. vedrører renteudgift på mellemregningskontoen, og at banken den 13. december 2013 krediterede gebyret på 5.320 kr. på mellemfinansieringskreditten. Banken har fremlagt en oversigt, hvorefter de faktiske omkostninger til banken har udgjort 21.260 kr., tinglysningsafgifterne afholdt af banken har udgjort 19.580 kr. og tinglysningsafgifterne afholdt af klagernes advokat har udgjort 43.580 kr.

Klagerne har endvidere anført, at de er blevet påført et tab ved, at F1 lånet hos R2 ikke som forudsat blev med ti års afdragsfrihed. Til støtte herfor har klagerne fremlagt to beregninger fra R3 af 8. oktober 2014.

Klagerne har efterfølgende overført deres engagement til pengeinstituttet P2.

Parternes påstande

Den 28. juli 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale 35.826,43 kr. samt betale kompensation for manglende opnåelse af ti års afdragsfrihed på F1 lånet hos R2 og for optagelse af to mindre fastforrentede realkreditlån.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de alene kan anerkende 43.580 kr. for tinglysningsafgift og 35.000 kr. til ”tinglysning, advokat og ejerskifteforsikring”. De faktiske omkostninger udgjorde 114.406,43 kr. Banken bør betale differencen på 35.826,43 kr. (114.406,43 kr. ÷ 43.580 kr. ÷ 35.000 kr.). Det påhviler banken at dokumentere, hvilke omkostninger banken berettiget kunne opkræve. Banken oplyste dem ikke om konkrete provisioner i forbindelse med handlerne eller skifte af pengeinstitut. Banken havde oplyst, at de samlede omkostninger til handlerne inklusiv tinglysnings- og stempelafgift og ejerskifteforsikring ville udgøre maksimalt ca. 60.000 kr. De blev ikke informeret om formidlingsgebyrerne á 3.000 kr. vedrørende realkreditlånene eller stiftelsesomkostninger på 12.260 kr. til banklånet og 5.320 kr. til kreditten. Det er urimeligt, at banken tog 3.000 kr. i formidlingsgebyr for blot at rette henvendelse til realkreditinstituttet. For så vidt angår trækket på 4.646,43 kr. på mellemregningskontoen burde de have haft mulighed for løbende at afholde udgifter og derved minimere deres omkostninger. Banken har opkrævet provisioner under misvisende betegnelser og uden at oplyse dem nærmere om gebyrerne, ligesom flere gebyrer er tilskrevet ad hoc. Banken pålagde dem pludselig 3.000 kr. i bevillingsomkostninger for ret til et midlertidigt overtræk og 4.600 kr. i gebyr for boliglånet.

Banken stillede dem i udsigt, at deres skifte af pengeinstitut ikke ville være forbundet med omkostninger. Dette var en forudsætning for deres skifte til Jyske Bank. Banken var derfor ikke berettiget til at kræve stiftelsesomkostninger på 12.260 kr. til banklånet og 5.320 kr. til kreditten.

Banken har handlet i strid med god skik bekendtgørelsens § 4, hvorefter et pengeinstitut ikke må anvende vildledende eller urigtige angivelser eller undlade væsentlige information.

De ønskede en blanding af variabelt forrentede og fastforrentede lån. Fordelingen på 70 % variabelt forrentede lån uden afdrag og 30 % fastforrentede lån med afdrag var bankens anbefaling og ikke deres eget ønske. Banken rådede dem til at optage to fastforrentede lån på henholdsvis 500.000 kr. og 700.000 kr. under henvisning til ”den gode kurs”, da de kunne høste en kursgevinst ved en senere konvertering ved rentestigning. Efterfølgende oplyste banken, at den normalt ikke anbefaler så små fast forrentede lån, da det vil være for omkostningsfuldt at konvertere lån under 800.000 kr. Banken burde i stedet have rådgivet dem til at optage et større fastforrentet lån i den ene ejendom og variabelt forrentede lån i den anden ejendom. Banken har handlet i strid med §§ 7, stk. 3 og 14 i god skik bekendtgørelsen, hvorefter et pengeinstituts rådgivning skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt beslutningsgrundlag, og hvorefter et pengeinstitut skal give oplysning om de væsentligste egenskaber ved de lån, som pengeinstituttet udbyder eller formidler, herunder omkostninger ved låneomlægning. De er blevet påført et tab, idet de ved omlægning af de to lån vil blive påført ekstra omkostninger.

Banken lovede dem gennem hele forløbet, at skovarealet kunne finansieres med et lån hos R2 med ti års afdragsfrihed. Der var tale om en egentlig garanti fra bankens side, som de havde indrettet sig efter. På mødet den 23. august 2013 meddelte banken, at den havde misforstået R2, idet R2 alene tilbød fem års afdragsfrihed. Købsaftalerne var allerede underskrevet, og de skulle overtage ejendommene den 1. september 2013. De havde ikke mulighed for at finansiere ejendommene på anden vis med så kort varsel. R3 og R4 er de eneste andre realkreditinstitutter, der tilbyder finansiering af skovarealer. R3 ønskede kun at finansiere, hvis de blev kunder i R3’s koncernforbundne bank. R4 ønskede ikke at give et tilbud. Banken var bekendt med, at anden finansiering ikke var mulig. De var derfor nødsaget til at underskrive lånedokumentet, idet de i modsat fald havde misligholdt købsaftalerne. De ønskede at benytte afdragsfriheden til at tilbagebetale boliglånet indenfor ti år, men er nu nødt til at fremskaffe likviditet til dette. Tabet udgør 193.560,10 kr. Alternativt må de, hvis det er muligt, omlægge lånet til et lån med ti års afdragsfrihed, hvilket vil koste 47.396 kr., eller omlægge lånet efter de fem år.

De har begrænset erfaring med optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom. Det kan ikke lægges dem til last, at H er cand. jur.

Jyske Bank har anført, at klagerne blev tilstrækkeligt tydeligt informeret om udgifter til banken, hjemtagelse af realkreditlån, tinglysning mv. Omkostningerne blev anslået til ca. 60.000 kr. Banken har ikke opkrævet omkostninger eller gebyrer i forbindelse med overførsel af klagernes engagement fra P1. Klagerne har ikke dokumenteret et tab på 35.826,43 kr.

I rådgivningen blev der taget udgangspunkt i klagernes ønske om en kombination af 70 % variabelt forrentede realkreditlån uden afdrag og 30 % fastforrentede realkreditlån med afdrag. Klagerne oplyste, at baggrunden for deres ønske om blandet belåning var hensynet til deres fremtidige økonomiske sikkerhed, jf. rådgivningsskemaerne. Konverteringsmulighederne var ikke det afgørende moment. Banken udarbejdede forskellige beregninger og drøftede fastforrentede lån på henholdsvis 3 og 3,5 % med klagerne. Banken anbefalede 3,5 % lån, der var tættere på kurs 100, hvorved kurstabet og dermed restgælden ville minimeres. Klagerne var fuldt bekendt med, at konvertering af realkreditlån ville være forbundet med omkostninger, som ville stige, jo flere lån, der skulle konverteres.

Banken har ikke afgivet et løfte eller garanti om afdragsfrihed vedrørende lånet hos R2. På underskriftmødet undlod klagerne at underskrive pantebrevet. Banken opfordrede klagerne til at kontakte andre realkreditinstitutter. Klagerne valgte trods den kortere afdragsfrihed efterfølgende at underskrive lånedokumenter om optagelse af lånet hos R2.

Klagerne har ikke dokumenteret et tab vedrørende lånet med fem års afdragsfrihed hos R2.

H var i kraft af sin uddannelse som cand. jur. vidende om betydningen af indholdet og forudsætninger i pantebrevene.

Ankenævnets bemærkninger

I sommeren 2013 var klagerne til møde i Jyske Bank for at drøfte finansiering af et planlagt køb af et byhus for 3.370.000 kr., køb af et skovareal fra H’s mor og salg af klagernes eksisterende ejendom til H’s mor. Klagerne ønskede en blandet finansiering med variabelt forrentede realkreditlån med ti års afdragsfrihed og fastforrentede realkreditlån med afdrag. Klagerne var kunder i et andet pengeinstitut, men overvejede at flytte deres engagement til Jyske Bank.

Ankenævnet finder ikke, at Jyske Bank har pådraget sig et erstatningsansvar ved at undlade at anbefale klagerne at belåne én af ejendommene med variabelt forrentede afdragsfrie realkreditlån og én af ejendommene fastforrentede realkreditlån med afdrag. Ankenævnet bemærker herved, at det bl.a. fremgår af rådgivningsskemaet, at klagerne ikke har planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånene, og at der er omkostninger forbundet med en senere omlægning af de fast forrentede lån.

På underskriftmødet den 23. august 2013 blev parterne bekendt med, at realkreditinstituttet R2, der skulle finansiere skovarealet, alene tilbød lån med fem års afdragsfrihed. De af banken udarbejdede lånedokumenter vedrørende skovarealet, der omfattede et F1 lån med ti års indledende afdragsfrihed, blev derfor ikke underskrevet. Klagerne underskrev efterfølgende dokumenter om et lån med fem års afdragsfrihed hos R2 den 30. august 2013, efter at have undersøgt mulighederne for at optage et lån med ti års afdragsfrihed hos andre realkreditinstitutter. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at banken havde tilsikret klagerne, at de kunne opnå ti års afdragsfrihed hos R2.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at en belåning i skovarealet i et andet realkreditinstitut blev umuliggjort på grund af forhold, som Jyske Bank er ansvarlig for. Klageren har ikke godtgjort, at Jyske Bank er erstatningsansvarlig i forbindelse med den ændrede finansiering af købet af skovarealet.

Klagerne har anført, at banken på et møde oplyste, at de samlede omkostninger ved ejendomshandlerne inklusiv tinglysnings- og stempelafgift ville udgøre maksimalt ca. 60.000 kr., og at banken ikke oplyste dem om konkrete provisioner i forbindelse med handlerne. Banken har anført, at ”omkostningerne blev anslået” til ca. 60.000 kr.

Ankenævnet lægger efter det foreliggende til grund, at omkostningerne til banken har udgjort 21.260 kr., og at der er afholdt udgifter til tinglysning vedrørende byhuset på 6.060 kr. og vedrørende skovarealet på 13.520 kr. Der er herudover betalt tinglysningsafgifter i henhold til faktura fra den berigtigende advokat på 1.660 kr., 21.960 kr. og 19.960 kr., eller i alt 43.580 kr. Ankenævnet lægger endvidere til grund, at udgifterne til tinglysning i advokatens faktura helt eller delvist vedrører tinglysningsafgift til skøder/ejendomsoverdragelser, idet tinglysningsafgift til skøde af den oplyste købesum til byhuset på 3.370.000 kr. udgør 21.960 kr. Der blev endvidere afholdt udgifter på ca. 35.000 kr. til ejendomsmægler, køberrådgivning og ejerskifteforsikring.

Det fremgår ikke klart af sagen, hvilke omkostninger, der var omfattet af det beløb på 60.000 kr., som Jyske Bank oplyste. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at beløbet omfattede andre omkostninger end tinglysningsafgift og gebyrer til bank/realkreditinstitut. Ankenævnet finder således ikke, at beløbet omfattede omkostninger til ejendomsmægler, køberrådgivning og ejerskifteforsikring.

Ankenævnet har heller ikke grundlag for at fastslå, at banken har givet klagerne et løfte om, at de samlede omkostninger ved ejendomshandlen ikke ville overstige ca. 60.000 kr., således som klagerne har anført.

Tre medlemmer - Vibeke Rønne, Anita Nedergaard og Karin Sønderbæk – udtaler:

Vi finder endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte de af banken opkrævede gebyrer.

To medlemmer - Søren Geckler og Troels Hauer Holmberg – udtaler:

Vi finder, at banken, henset til den væsentlige overskridelse af bankens overslag over omkostningerne, skal tilbagebetale de opkrævede omkostninger på 21.260 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Klagerne får ikke medhold i klagen.