Spørgsmål om erstatningsansvar for ekspeditionstid ved finansiering af byggeri.
| Sagsnummer: | 91 /2005 |
| Dato: | 18-08-2005 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Anne Dehn Jeppesen, Ole Simonsen, Astrid Thomas, Poul Erik Tobiasen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Realkreditbelåning - byggelån |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar for ekspeditionstid ved finansiering af byggeri. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører, om klageren på baggrund af ekspeditionstiden hos indklagede ved finansieringen af et byggeri har krav på erstatning.
Sagens omstændigheder.
I marts 2003 købte klageren en byggegrund med overtagelse den 1. april 2003. Købet blev finansieret med et boliglån hos indklagede, hvor klageren er kunde. Klageren ønskede at opføre en ejendom på grunden og satte sin daværende ejendom til salg.
Den 24. april 2003 besluttede klageren sig for at opføre et bestemt typehus til en kontraktsum på ca. 1.280.000 kr. Den samlede anskaffelsessum, herunder til grundkøbet, var på ca. 1.560.000 kr. Klageren indleverede samme dag byggekontrakten til indklagedes Tølløse afdeling med anmodning om finansiering af byggeriet.
Klageren har anført, at hun før indleveringen af kontrakten ringede til indklagede med anmodning om et finansieringstilsagn inden den 1. maj 2003. Indklagedes medarbejder sagde, at hun så skulle komme med kontrakten samme dag. Der var ikke brug for andet materiale, idet medarbejderen "kunne se det hele på skærmen". Hun rykkede indklagede gentagne gange, således at kontrakten kunne blive underskrevet og byggeriet begynde. Det lykkedes først at få et møde den 15. maj 2003, hvor det viste sig, at der endnu ikke var blevet set på sagen. Medarbejderen oplyste, at det var nødvendigt med en salgsvurdering af hendes daværende ejendom, idet salgsprovenuet skulle anvendes til delvis finansiering af byggeriet. Under mødet blev der udarbejdet en boligøkonomiberegning, der viste, at hendes økonomi så fornuftig ud, såfremt den daværende ejendom blot blev solgt til den offentlige vurdering, som var på 1.050.000 kr. Det bestrides, at hun fik at vide, at der skulle indleveres tegninger af byggeriet. Dette blev først oplyst, da hun den 6. juni 2003 rykkede for sagen.
Indklagede har anført, at klageren ved henvendelsen den 24. april 2004 fik oplyst, at det ikke var muligt at tage stilling til byggefinansieringen inden den 1. maj 2003. På mødet den 15. maj 2003 fik klageren oplyst, at der til brug for vurderingen af sagen skulle bruges en provenuberegning for ejendomssalget, og at Realkredit Danmark skulle vurdere byggeprojektet med henblik på udfærdigelse af et lånetilbud på et forhåndslån.
Ifølge økonomiberegningen skulle den nye ejendom finansieres med en udbetaling på 600.000 kr. og et realkreditlån på 882.000 kr.
Klagerens daværende ejendom blev vurderet den 22. maj 2003. Indklagede modtog vurderingen den 27. maj 2003.
Under sagen er der fremlagt et salgsbudget udarbejdet den 22. august 2003, hvor kontantprisen er angivet til 1.375.000 kr., og provenuet er beregnet til 1.081.621 kr.
Klageren har anført, at hun i juni 2003 rykkede indklagede gentagne gange. Samtidig tog hun kontakt til Nykredit, der oplyste, at sagsbehandlingstiden hos dem var på ca. en uge. Hun overvejede derfor i stedet at søge finansieringen hos Nykredit, hvilket hun meddelte indklagede.
Den 3. juli 2003 gav indklagede et telefonisk tilsagn om finansiering, og den 5. juli 2003 modtog klageren et lånetilbud på et 30-årigt 5 % obligationslån på 860.000 kr.
Klageren har anført, at hun var uforstående over for lånetilbuddet, der var større end forventet. Indklagede havde lagt til grund, at ca. 630.000 kr. af provenuet ved ejendomssalget skulle anvendes til byggeriet, jf. beregningen af 15. maj 2003, der blev udarbejdet på grundlag af den offentlige vurdering. Det var imidlertid hendes ønske, at hele provenuet på ca. 1.080.000 kr. skulle anvendes til byggeriet. Hun ønskede endvidere lånet opdelt i henholdsvis et 30-årigt og et 10-årigt lån, idet det 10-årige lån skulle indfries med kapitalpensionsmidler ved hendes pensionering. Hun ønskede endvidere rådgivning om muligheden for rentetilpasningslån og prioritetslån. Den 7. juli 2003 kontaktede hun indklagede med sine indsigelser, og hun rykkede efterfølgende gentagne gange for en finansiering, der svarede til hendes ønsker. Hun forsøgte også at få sagen overflyttet til indklagedes Præstø afdeling, hvilket imidlertid ikke lykkedes. Præstø afdeling rådede hende imidlertid til at underskrive byggekontrakten, idet finansieringen var bevilget.
Klageren underskrev byggekontrakten den 21. juli 2003.
Den 7. august 2003 blev der afholdt et nyt møde mellem klageren og indklagede. Til brug for mødet havde indklagede tilvejebragt et nyt lånetilbud på nu 905.000 kr., som på grundlag af den aktuelle kurs på de bagvedliggende obligationer ville give et provenu svarende til det provenu, som dannede grundlag for det tidligere lånetilbud på 860.000 kr. Der blev under mødet udarbejdet to nye lånetilbud vedrørende henholdsvis et 30-årigt 5 % obligationslån på 559.000 kr. og et 10-årigt 3 % obligationslån på 350.000 kr. Disse to lån blev kurssikret samme dag. Kurstabene var på henholdsvis 28.419,56 kr. og 20.345,50 kr.
Ved skrivelse af 4. september 2003 til Tølløse afdeling gjorde klageren indsigelse imod sagsforløbet, herunder navnlig ekspeditionstiden fra den 24. april til den 7. august 2003. Klageren anslog, at hun som følge af ekspeditionstiden havde lidt et tab på ca. 100.000 kr.
Byggetilladelsen forelå den 19. september 2003. Byggeriet blev påbegyndt den 22. oktober 2003 og forventedes færdigt i januar 2004. På grund af en bygningshåndsværkers konkurs blev byggeriet først færdigt i marts 2004.
Ved skrivelse af 7. juli 2004 rykkede klageren Tølløse afdeling for svar på bl.a. skrivelsen af 4. september 2003.
Ved skrivelse af 2. oktober 2004 rejste klageren sagen over for indklagedes hovedsæde.
Ved skrivelse af 19. november 2004 afviste indklagede klagerens krav om erstatning.
Parternes påstande.
Den 23. marts 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun som følge af indklagedes mangelfulde og langsommelige sagsbehandling i perioden 24. april - 7. august 2003 er blevet påført meromkostninger på ca. 100.000 kr., som indklagede bør erstatte med tillæg af renter.
Ved henvendelsen den 24. april 2003 forventede hun at kunne underskrive byggekontrakten inden den 1. maj 2003, og at byggeriet kunne påbegyndes omkring den 1. juni 2003. Såfremt hendes daværende ejendom blev solgt, forventede hun at kunne bo i campingvogn i sommerperioden. Hun forstod på indklagedes medarbejder, at det kunne lade sig gøre at få et finansieringstilsagn inden den 1. maj 2003, såfremt hun indleverede byggekontrakten samme dag, hvilket hun gjorde. Ved sin efterfølgende henvendelse til Nykredit har hun fået bekræftet, at en sagsbehandlingstid på en uge var realistisk.
Trods gentagne rykkere blev sagen ikke behandlet af indklagede.
På mødet den 15. maj 2003 fik hun at vide, at sagen først kunne påbegyndes, når der forelå en salgsvurdering, og den 6. juni 2003 fik hun at vide, at indklagede også skulle bruge en tegning af det påtænkte byggeri. Indklagede burde have udbedt sig disse dokumenter/oplysninger allerede ved henvendelsen den 24. april 2003, hvor hun udtrykkeligt spurgte, om hun skulle indlevere andet end byggekontrakten.
Indklagede var under hele forløbet klar over, at hele provenuet ved salget af den daværende ejendom skulle anvendes til finansieringen af byggeriet, og at restfinansieringen skulle deles i to lån med henholdsvis 30-årig og 10-årig afvikling. Indklagede begik derfor fejl dels ved at udmåle finansieringen på grundlag af den offentlige vurdering frem for salgsvurderingen, dels ved alene at tilbyde et samlet 30-årigt lån.
Da hun den 7. juli 2003 kontaktede indklagede for at få den finansiering, som hun ønskede, forespurgte hun om muligheden for rentetilpasningslån og prioritetslån. Indklagedes rådgivning begrænsede sig til en bemærkning om, at rentetilpasningslån ikke var noget for hende; vedrørende prioritetslån blev hun lovet et lånetilbud, som hun imidlertid aldrig modtog. På mødet den 7. august 2003 oplyste indklagede, at hun alligevel ikke kunne få et prioritetslån.
Lånetilbuddene på henholdsvis 860.000 kr. og 905.000 kr. viser, at der i perioden 3. juli - 7. august 2003 opstod et kurstab på 45.000 kr.
Da hele salgsprovenuet for den daværende ejendom skulle anvendes til finansiering af byggeriet, var lånet på 350.000 kr. overflødigt. Ved optagelsen af dette lån fik hun et kurstab på ca. 30.000 kr.
Da byggeriet på grund af indklagedes langsommelige sagsbehandling blev udskudt til om vinteren, blev hun også påført unødige udgifter på i alt ca. 26.000 kr. til leje af et sommerhus i fire måneder.
Det bestrides, at byggefirmaet anslår byggeperioden til otte måneder. Ifølge kontrakten går byggeriet i gang, efterhånden som sagerne kommer ind.
Indklagede har anført, at klageren ved henvendelsen den 24. april 2003 blev gjort opmærksom på, at Realkredit Danmarks og indklagedes stillingtagen til bevilling af byggefinansiering i form af et forhåndslån i Realkredit Danmark og en byggekonto hos indklagede ikke kunne nås inden den 1. maj 2003.
Klageren ønskede at igangsætte byggeriet snarest, således at hun kunne flytte ind om efteråret. Indklagede har efterfølgende fået oplyst, at byggefirmaet generelt arbejder med en byggeperiode inkl. indhentning af byggetilladelse på godt otte måneder. Dette ville tidligst have medført en indflytningsdag omkring årsskiftet 2003/2004 og ikke som anført af klageren inden vinteren 2003.
Klageren blev løbende underrettet om, hvad der manglede i sagen, førend indklagede og Realkredit Danmark kunne tage stilling til anmodningen om byggefinansiering.
Byggeprojektet blev i juli 2003 godkendt af Realkredit Danmark under forudsætning af indlevering af byggetilladelse.
Frem til den 7. august 2003 blev muligheden for en opdeling af finansieringen drøftet, således at klageren kunne få udbetalt to lån i stedet for et.
Klageren valgte først at kurssikre, da der forelå to pantebreve, og indklagede kan derfor ikke gøres ansvarlig for det kursfald, der skete hen over sommeren.
Provenuet fra salget af klagerens daværende ejendom var ikke til rådighed i byggeperioden, hvorfor det var nødvendigt at etablere en midlertidig kredit. Provenuet kunne ikke dække entreprisesummen samt køb af byggegrund, hvorfor der var behov for et realkreditlån. Klageren ønskede at bruge ca. 630.000 kr. af provenuet ved ejendomssalget til delvis betaling af byggesummen samt indfrielse af boliglånet vedrørende købet af grunden.
Klageren blev orienteret om rentetilpasningslån og prioritetslån, men ønskede finansiering med obligationslån.
Der er ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med sagen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Tre medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Anne Dehn Jeppesen og Poul Erik Tobiasen - udtaler:
Efter en samlet vurdering af det beskrevne forløb finder vi, at indklagede ikke har behandlet klagerens byggefinansieringsansøgning med den omhu og hurtighed, som klageren berettiget kunne forvente.
Vi har herved bl.a. lagt vægt på, at indklagede i forlængelse af modtagelsen af entreprisekontrakten den 24. april 2003 må anses for at have påtaget sig at forsøge at løse finansieringsopgaven, og at det derfor påhvilede indklagede på tydelig måde at orientere klageren om, hvilke oplysninger/dokumenter der var nødvendige for sagsbehandlingen. Det påhvilede også indklagede at beregne klagerens finansieringsbehov og at rådgive klageren om de aktuelle finansieringsmuligheder.
Da der ikke foreligger nogen skriftlig dokumentation for indklagedes rådgivning og sagsbehandling, og da klagerens fremstilling af forløbet ikke på afgørende punkter er imødegået af indklagede, må det lægges til grund, at den lange sagsbehandlingstid på ca. 3 ½ måneder primært beror på forhold hos indklagede.
Vi finder derfor, at indklagede skal betale erstatning for de meromkostninger, som klageren blev påført som følge af den lange sagsbehandlingstid. Vi finder derimod, at klageren selv bærer ansvaret for, at der blev tilvejebragt en finansiering, der tilsyneladende oversteg det aktuelle behov. Det bemærkes herved, at det må antages, at klageren var bekendt med, at indklagede havde udmålt størrelsen af finansieringen på baggrund af den offentlige vurdering af den solgte ejendom og ikke den faktiske salgssum.
Det er ikke muligt at fastslå, hvordan sagen ville have forløbet, såfremt den var blevet fremmet med den fornødne hurtighed fra indklagedes side, og erstatningen fastsættes derfor skønsmæssigt til 55.000 kr. med tillæg af renter fra indgivelsen af klagen den 23. marts 2005. Skønnet er baseret på kurstabet på realkreditbelåningen i perioden 3. juli - 7. august 2003 samt klagerens oplysninger om merudgifter til midlertidig bopæl.
To medlemmer - Ole Simonsen og Astrid Thomas - udtaler:
Parterne har forskellige opfattelser af, hvad indklagede oplyste over for klageren i forbindelse med modtagelse af entreprisekontrakten, og af indholdet af den rådgivning, som klageren modtog om finansieringsmuligheder og -behov. Vi finder, at en afklaring af hændelsesforløbet derfor forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske ved Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene, jf. § 7, stk. 1, i Ankenævnets vedtægter.
Vi stemmer derfor for at afvise klagen.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet, hvorfor
Indklagede skal inden fire uger til klageren betale 55.000 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 23. marts 2005. Klagegebyret tilbagebetales klageren.