Afgørelse

Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med et påtænkt byggeprojekt og køb af grund, herunder betaling af afholdte udgifter til arkitekt m.v. og efterfølgende opgivelse af projektet.

Indledning

Sagen vedrører, om Den Jyske Sparekasse i forbindelse med rådgivning om finansiering af et påtænkt byggeprojekt og køb af en grund har pådraget sig et erstatningsansvar, herunder om sparekassen efter klagerens opgivelse af projektet skal betale afholdte udgifter til arkitekt m.v.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Den Jyske Sparekasse.

I efteråret 2012 henvendte parret sig til sparekassen med henblik på finansiering af et påtænkt byggeprojekt.

Sparekassen har oplyst, at den ud fra en kreditmæssig vurdering af parrets økonomi gav tilsagn om at medvirke til finansiering af det påtænkte byggeprojekt til samlede anslåede omkostninger på 3,2 mio. kr., blandt andet ved etablering af et byggelån og ved en mulig efterfinansiering.

I første omgang blev der etableret et lån på 500.000 kr. til klageren og H til køb af grunden.

Sparekassen har oplyst, at klageren og H i forbindelse med drøftelserne oplyste, at de forinden igangsætning af byggeprojektet påtænkte at sælge to ejendomme, som de forventede ville indbringe et provenu på ca. 1 mio. kr.

Klageren har oplyst, at det i forbindelse med drøftelserne blev forudsat, at byggelånet i sparekassen skulle afløses af realkreditbelåning, og at sparekassen gav udtryk for, at det var en ren formsag at få den efterfølgende realkreditbelåning på plads.

Sparekassen har bestridt, at den gav udtryk for, at det var en ren formsag at få den efterfølgende realkreditbelåning på plads.

Der er uenighed mellem klageren og sparekassen om, hvad der i løbet af 2013 blev drøftet angående byggeprojektet, herunder om hvornår klageren sendte materiale og beregninger vedrørende byggeprojektet til sparekassen, og om hvilket materiale sparekassen modtog fra klageren.

Klageren har oplyst, at han allerede i efteråret 2013 bad sparekassen om at indhente en forhåndstilkendegivelse fra realkreditinstituttet og/eller et lånetilbud. Sparekassen var på daværende tidspunkt i besiddelse af de nødvendige papirer, og kreditvurderingen af ham og H var også på plads. Sparekassen sendte dem imidlertid hjem med besked om, at tegningerne og beregningerne skulle være mere specifikke, nøjagtige og detaljerede for at få en vurdering fra realkreditinstituttet.

Sparekassen har bestridt, at den i 2013 stillede klageren og H i udsigt at kunne få en forhåndstilkendegivelse fra realkreditinstituttet. Endvidere har sparekassen bestridt, at den skulle have undladt at reagere på klagerens ønske om at få et lånetilbud.

Klageren og H har oplyst, at de efter drøftelserne med sparekassen gik videre i byggeprocessen og afholdt udgifter af deres egne midler til et køkken og til arkitekt m.v.

Sparekassen har fremlagt en mail af 23. december 2013 fra H til sparekassen, hvori H blandt andet anførte:

”…

Her er de seneste tegninger.

Der vil ske justeringer, men overordnet vil det komme til at se sådan ud.

Vi får først nogle tal og beregninger en gang efter jul, hvor vi så skal finde besparelser ved eget arbejde m.m.

Rigtig glædelig jul og godt nytår. Tak for et godt samarbejde.

…”

Den 27. februar 2014 sendte klageren en mail til sparekassen, hvori han blandt andet anførte:

”… Jeg har vedhæftet oversigten fra arkitekten, der er hans kalkulationspris når der sættes håndværkere på alt.

Beboelse 2.200.000 kr.

Garage/værksted 1.500.000 kr.

Stald/maskinhus 500.000 kr.

Vi har en begrundet forventning om at kunne opføre beboelse og garage for i alt 2.700.000 kr. Dette skal gøres ved en del eget arbejde og besparelse på materialer ift.std priser. Prisen på garagen er udregnet efter en udnyttet 1. etage i en del af bygningen, denne del gemmes til senere og vil kun koste lidt materialer når vi går i gang med det.

Stalden vil kunne opføres for ca. 200.000, dette skal vente til det andet er færdigt og når skoven er solgt.

…”

Efter en gennemgang af materialet sendte sparekassen den 6. marts 2014 materialet til den ejendomsmægler, der foretog vurdering for Totalkredit, der var det realkreditinstitut, som sparekassen anbefalede. Den 18. marts 2014 rykkede sparekassen for svar og konstaterede, at sagen på baggrund af byggeriets omfang og beliggenhed var overgivet til Totalkredits boligansvarlige for hele Fyn.

Den 21. marts 2014 svarede Totalkredits boligansvarlige, at der blandt andet manglede byggetegninger, byggetilladelse samt en opgørelse over, hvor stort huset var i kvadratmeter.

Klagerens arkitekt indhentede herefter byggetilladelse, som han modtog fra kommunen den 23. april 2014.

Den 5. maj 2014 vurderede Totalkredit byggeprojektet til 2,2 mio. kr.

Klageren og H opgav herefter at gennemføre byggeprojektet.

Parternes påstande

Den 19. maj 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Den Jyske Sparekasse skal betale ca. 280.000 kr.

Den Jyske Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen har handlet ansvarspådragende, idet den på trods af, at den i efteråret 2013 var i besiddelse af et budget og en beskrivelse af byggeriet incl. nøjagtige tegninger, ikke sendte sagen til realkreditinstituttet med henblik på indhentelse af et lånetilbud.

Klageren og H har lidt et samlet tab på ca. 280.000 kr. ved, at de ikke kunne bygge i 2. halvdel af 2014, idet de blandt har afholdt udgifter til arkitekt og til et køkken. Tabet kunne være undgået, hvis de havde fået realkreditinstituttet med ind over sagen i efteråret 2013, som de gerne ville have haft og rykkede sparekassen for adskillige gange.

Selv om de rykkede flere gange for at få realkreditinstituttet på banen i efteråret 2013, blev de sendt hjem med besked om, at tegninger og beregninger skulle være mere specifikke, nøjagtige og detaljerede for at få en vurdering af byggeprojektet. De beregninger m.v., som de afleverede til sparekassen i februar 2014, der var mere detaljerede, var unødvendige, idet de svarede til dem, som allerede var afleveret i efteråret 2013.

De fik herefter at vide, at de ikke kunne få et lånetilbud, forinden de havde en endelig byggetilladelse. Dette var tilsyneladende ikke nødvendigt, idet de efterfølgende har hørt om andre, der har fået et lånetilbud fra Totalkredit uden at have en byggetilladelse.

Sparekassens viden om realkreditbelåning i Totalkredit var mangelfuld.

I 2012 fik de at vide af sparekassen, at de sagtens kunne låne pengene til byggeprojektet i sparekassen, og at det var en ren formsag at få den efterfølgende realkreditbelåning på plads. De blev ikke på noget tidspunkt orienteret om, at der var tale om et specielt byggeri med en beliggenhed, der i sig selv udgjorde en usikkerhed i forhold til en senere låneudmåling.

Hvis de på daværende tidspunkt var gået i gang med byggeriet og havde optaget et byggelån på 3,2 mio. kr. i sparekassen, som skulle afløses af realkreditbelåning, når byggeriet var færdigt, havde de stået med en gæld til sparekassen på 1 mio. kr. bagefter, hvilket ville have været en katastrofe.

Den Jyske Sparekasse har anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende.

Sparekassen har givet klageren og H tilsagn om finansiering af byggeprojektet til anslåede omkostninger på 3,2 mio. kr., herunder etablering af et byggelån og en eventuel efterfinansiering.

Det har gennem hele sagsforløbet stået klart for klageren, at der var tale om et specielt byggeri med en beliggenhed, der i sig selv udgjorde en usikkerhed i forhold til en senere låneudmåling. Sparekassen har på intet tidspunkt stillet klageren et realkreditlån af en bestemt størrelse i udsigt.

Den fremlagte mailkorrespondance viser, at klageren var bekendt med, at en forhåndstilkendegivelse og/eller et lånetilbud fra Totalkredit krævede detaljerede byggetegninger samt et overslag over de forventede byggeudgifter. Disse oplysninger forelå først i februar 2014, og Totalkredit krævede herefter blandt andet en byggetilladelse.

Det var klageren selv, der på baggrund af vurderingen af 5. maj 2014 fra Totalkredit, traf beslutning om ikke at gennemføre byggeprojektet.

Klageren og H afholdt selv udgifter til arkitekt og til et køkken af deres egne midler, og sparekassen har ikke været involveret i beslutningen om afholdelse af disse udgifter.

Det af klageren opgjorte tab på ca. 280.000 kr. er i øvrigt ikke dokumenteret.

Ankenævnets bemærkninger

I efteråret 2012 gav sparekassen klageren og hans ægtefælle H tilsagn om finansiering af et påtænkt byggeprojekt til anslåede omkostninger på 3,2 mio. kr., herunder etablering af et byggelån og en eventuel efterfinansiering. I første omgang blev der etableret et lån på 500.000 kr. til klageren og H til køb af grunden.

Ankenævnet finder ikke, at det er godtgjort, at sparekassen tilsikrede klageren og H, at de i forbindelse med den senere realkreditbelåning ville kunne optage et realkreditlån af en bestemt størrelse.

Der er uenighed mellem klageren og sparekassen om, hvad der i 2013 blev drøftet vedrørende byggeprojektet, herunder om hvilket materiale klageren sendte til sparekassen og hvornår. Der er endvidere uenighed om, hvorvidt klageren allerede i 2013 bad sparekassen indhente en forhåndstilkendegivelse og/eller et lånetilbud hos Totalkredit.

Ankenævnet finder det imidlertid ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at sparekassen ved rådgivning af klageren i forbindelse finansiering af det påtænkte byggeprojekt begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar. Hertil kommer, at sparekassen ifølge det oplyste ikke var involveret i klagerens og H’s beslutning om at afholde udgifter til arkitekt og til et køkken af deres egne midler.

Ankenævnet lægger endvidere til grund at på trods af, at sparekassens tilsagn om finansiering af det påtænkte byggeprojekt fortsat stod ved magt, var det klageren og H selv, der efter vurderingen fra Totalkredit i maj 2014 forelå, traf beslutning om ikke at gennemføre byggeprojektet.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.