Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Aftalt bidragssats.

Sagsnummer:	21512204/0
Dato:	04-07-2017
Ankenævn:	Henrik Waaben, Jakob Bjerre (2 stemmer, jf. vedtægterne § 16, stk. 2), Jacob Elverum og Lars K. Madsen
Klageemne:	Bidrag - sats Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:	Bidragsforhøjelse. Aftalt bidragssats.
Indklagede:	Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Realkreditinstitutter

---

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

 

Klageren har i sin helårsejendom et tilpasningslån F1 på 5.020.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet blev optaget i februar 2013 med indledende afdragsfrihed frem til december 2022.

 

Udbetalingen skete på grundlag af lånetilbud af 5. februar 2013 fra indklagede. Lånetilbuddet indeholder følgende oplysninger:

 

”Oplysninger om nyt lån

 

Løbetid i år¹                                                                30

Det lånte beløb i kr.                                                 5.020.000

Obligationshovedstol i kr.                                            4.970.100

Renteprocent pr. år                                                      0,4552

Tilbudskurs                                                              101,00

1.års ydelse pr. måned i kr. før skat                                     4.158

1.års ydelse pr. måned i kr. efter skat (29,22%)                          2.943

1.års rente og bidrag i kr.                                              49.891

Bidragssats i procent pr. år                                             0,5920

Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat                                1,0

Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat                              0,7

Afdragsfrom                                   Annuitet med delvis afdragsfrihed

Antal terminer pr. år                                                         4

¹Tilpasningslån udløber altid til en kreditortermin. Det betyder, at den faktiske løbetid sjældent er et helt antal år. Løbetiden afhænger af og fastsættes på udbetalingstidspunktet.

…

 

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden. Den anførte bidragssats gælder, så længe der er afdragsfrihed på lånet. Når den aftalte afdragsfrihed udløber, vil lånets bidragssats blive nedsat med 0,0500 procentpoint…”

 

Indklagedes dagældende prisliste pr. 25. juni 2012 indeholder følgende oversigt over bidragssatser:

 

                                             Lån med                   Lån med

                Belåningsinterval     variabel rente            variabel rente

Ejerboliger                 0-40%               0,40                      0,45                           40-60%               0,80                      0,85

                           60-80%               1,05                      1,10

 

                            0-60%             0,5333                    0,5833

 

…”

 

Den for lånet udstedte låne- og pantsætningsaftale indeholder i de særlige bestemmelser følgende vilkår:

 

”Vilkår for lånet

For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.

…

 

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale…

…

 

Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

 

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

 

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

 

Indklagedes Långuide pr. 5. februar 2013 indeholder følgende afsnit om bidrag:

 

”Bidrag

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

 

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, lånetype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi af ejendommen) og lånets hovedstol.

…

 

Ændring af bidrag

Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

 

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

 

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

 

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende brev til klageren om nye priser:

 

”Nye priser på realkreditlån

Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

 

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

 

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

 

Hvad betyder det for dig?

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                      0,5920

Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct.                              0,6532

Restgæld pr. 30.09.2013 i kr.                                     5.020.000,00

Terminsydelse december 2013 i kr.                                    11.297,27

Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

 

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

 

Den 24. september 2013 fremsendte det låneformidlende pengeinstitut en beregning til klageren vedrørende tillægslån:

 

”Som lovet sender jeg hermed låneberegning på størst muligt tillægslån (grundlån).

 

Jeg vil anbefale at vi afventer låneudbetalingen indtil tinglysningen er på plads, da vi ellers skal stille garanti overfor kreditforeningen. Garantien koster 1.200 kr. + 1,75% i garantiprovision min. 500 kr. pr. kvartal.”

 

Klageren kvitterede den 25. september 2013 for modtagelsen af beregningen og tilføjede følgende:

 

”Vedr. vores bidragssats læser jeg din mail således, at vi på ca. 8 måneder, har fået en stigning fra 0,5332 til 0,5832% og pr. 1. oktober stiger denne så igen til 1,17%. Er dette korrekt forstået?

 

I så fald takker vi nej tak til dit tilbud.”

 

Indklagedes prisliste pr. 1. oktober 2013 indeholder følgende oversigt over bidragssatser:

 

                 Belånings-   Fastforrentet    Fastforrentet   Variabel rente   Variabel rente

Ejerboliger           0-40%         0,3500           0,4000           0,4000           0,4500

                    40-60%         0,7500           0,8000           0,9500           1,0000

                    60-80%         1,0000           1,6000           1,2500           1,8500

                     0-60%         0,4833           0,5333           0,5833           0,6333

…

Pakke A: Fastrente og højt afdrag                     0,6500                           0,6752

Pakke B: Renteloft og højt afdrag                     0,7875                           0,7777

Pakke C: Variabel rente og højt afdrag                 0,7875                           0,7777

Pakke D: Loft over rente og lavt afdrag                0,7125                           0,6877

…”

 

Klageren fremsendte den 23. juni 2014 en e-mail til indklagede, hvori han anmodede om en revurdering af bidragssatsen:

 

”Begrundelsen for den ønskede revurdering af vores bidragssats, skal findes i at I ca. 1 md. efter optagelsen af vores lån hævede vores bidragssats fra 0,54 til i dag 0,65 samt at jeres egen prisliste for bidragssatser gir begrundelse for en lavere ydelse.

 

Endvidere har vi fra jeres kollegaer modtaget lånetilbud, hvor netop bidragssatsen ligger væsentlig lavere end den vi betaler til jer i dag.

 

Yderligere kan jeg oplyse, at da i vurderede vores ejendom sidste sommer, vurderede I denne meget lavt, med udgangspunkt i vores købesum på 7.000.000 + 2.000.000 vi havde istandsat ejendommen for = vurdering på 9.000.000.”

 

Den 30. juni 2014 fremsende indklagede følgende e-mail til klageren:

 

”Tak for din henvendelse.

 

Jeres lån blev udbetalt den 28.02.2013 og på det tidspunkt, var der ingen der vidste, at vores bidragssatser ville stige med virkning pr. 01.10.2013.

 

Jeres belåningsværdi er på 61% - beregnet ud fra vurdering på lånetilbudstidspunktet. Iflg. vores prisliste, kan jeg se at I har en vægtet bidragssats, da jeres belåningsgrad ligger i alle 3 grupper.

 

Vores bidragssats er ikke til forhandling. …(Indklagede)… har lavet en generel forhøjelse på bidragssatsen sidste år, fordi internationale og dermed danske lovkrav til omfanget af den egenkapital, som realkreditinstitutterne skal have som sikkerhed for udlån, er blevet skærpet betydeligt af myndighederne.

 

Da tabsniveauet samtidig er højt, er de samlede omkostninger ved at yde realkreditlån steget betydeligt, og det er derfor nødvendigt at hæve bidragssatserne på realkreditlån i …(indklagede)… for at overholde de nye krav, så vi også fremover kan tilbyde lån til eksisterende og nye kunder.”

 

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 17. juli 2014 et tilbud til klageren på ændring af lånets refinansieringsprofil med virkning fra den 1. oktober 2014. Rentetilpasningstilbuddet indeholder følgende oplysninger:

 

”Oplysninger om nyt lån

 

Restløbetid i år                                                          28,00

Kontantrestgæld i kr.                                                 5.020.000

Beløb til rentetilpasning i kr.                                       5.020.000

Kontantrente i procent pr. år                                            0,4654

Tilbudskurs                                                              104,56

1.års ydelse pr. måned i kr. før skat                                     4.679

1.års ydelse pr. måned i kr. efter skat                                   3.393

1.års rente og bidrag i kr.                                              56.152

Bidragssats i procent pr. år                                             0,6500

Effektiv rente pr. år i procent før skat                                    1,1

Effektiv rente pr. år i procent efter skat                                  0,8

Afdragsform                                       Annuitet delvis afdragsfrihed

Antal terminer pr. år                                                         4

…

 

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden…”

 

Klageren fremsendte den 29. juli 2014 pr. e-mail til indklagede en accept af refinansiering til F3 pr. 1. oktober 2014:

 

”Efter aftale med …(kunderådgiver)… fremsendes hermed accept af refinansiering til F3 fra F1 uden afdrag.

 

Følgende er aftalt:

 

• Konverteringen til F3 fra F1 foretages omkostningsneutral.
• …(Indklagede)… foretager en ny vurdering af huset, idet huset ikke var færdig renoveret ved sidste vurdering. Huset er i juni vurderet til 10.000.000 + af …(andet realkreditinstitut)…
• Efter foretaget revurdering justeres bidragssatsen på baggrund af vurderingen, med forventet bidragssats på 0,005%.”

 

Klageren fremsendte endvidere den 31. juli 2014 følgende e-mail til indklagede:

 

”Nedenstående accepteres med undtagelse af:

 

• Efter foretaget revurdering justeres bidragssatsen på baggrund af vurderingen, med forventet bidragssats på 0,005%.”

 

Den 28. august 2014 varslede indklagede nye priser over for klageren:

 

”Nye priser på realkreditlån

1.januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

 

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

 

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

 

Hvad betyder det for dig?

Restgæld pr. 31. december 2014 i kr.                                             5.020.000,00

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,6532

Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct.                                          0,8212

Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt. Lånets ydelse påvirkes både af beskrevne bidragsændring og renteændringer ved førstkommende rentetilpasning.”

 

Den 12. september 2014 henvendte klageren sig på ny pr. e-mail til indklagede:

 

”Vi ønsker at få oplyst bidragssatsen pr. 1/1-2015, idet vi for ca. 1 md. siden accepterede at forblive i …(indklagede)… med en forventet bidragssats på 0,0065%.

 

I det vi har erfaret på vores gl. F1 at I hævede bidragssatsen med ca. 20% 1 måned efter at vi oprettede dette i 2013, og at vores gl. F1 igen er steget med 25% præcis 1 måned efter refinansieringen i 2014, tyder dette på en systematik hvor i først låser kunderne til jeres produkt under 1 forudsætning, og 1 md. Senere hæver disse med 20-25%.

 

Vi ser frem til at høre om i ændre bidragsforudsætningerne for vores netop indgået aftale igen! Eftersom at vi endnu ikke har modtaget en skrivelse fra jer vedr. dette.”

 

Klageren fremsendte endvidere den 9. oktober 2014 følgende e-mail til indklagede:

 

”Vi har d.d. modtaget jeres skrivelse vedr. forhøjelse af vores bidragssats og kursfradrag vedr. vores lån … En forhøjelse vi blev gjort opmærksom på ca. 30 dage efter vi underskrev refinansieringsaftalen.

 

Jeres nuværende forhøjelser er en stigning i bidragssatsen med ikke mindre end 17,58% og med 100% stigning for kursfradraget/kursskæring.

 

Skæring i DKK stigning = 5.020,00

Bidragssats i DKK stigning = 5.762,95

I alt hæver i således jeres samlede omkostninger med urimelige 28,52% ca. 30 dage efter refinansieringen.

 

På baggrund af ovenstående, skal jeg bede jer fremlægge en redegørelse der retfærdiggør omkostningsstigninger tæt på 30%, og bede jer dokumentere at I ikke var bekendt med disse da vi indgik aftalen med jer.

 

Det skal samtidig understreges, som I allerede er bekendt med, at vores hus kun er belånt med 50% jf. jeres egne opgørelser vist nok ca. 55%.”

 

Indklagede besvarede den 20. oktober 2014 klagerens henvendelse:

 

”Tak for din henvendelse om prisforhøjelsen på dit lån i …(indklagede)…

 

Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver priserne, og vi ville gerne have undgået det.

 

Men vi indfører faktisk denne prisstruktur for at sikre, at vi også i fremtiden kan tilbyde billige realkreditlån. Samtidig giver vi dig mulighed for helt eller delvist at undgå prisstigningen.

 

Dine muligheder

Hvis du inden udgangen af 2015 vælger at omlægge dit lån til et lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med afdrag, giver …(indklagede)… dig en rabat på op til 5.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og sagsekspedition. På den måde kan du helt eller delvist undgå prisstigningen.

 

Vil du høre mere om dine muligheder, er du velkommen til at kontakte din rådgiver i …(indklagedes)… Kundeservice på tlf. … eller …(indklagedes hjemmeside)…

 

Belåningsinterval

Du oplyser, at ejendommen er belånt med ca. 55%.

 

I forbindelse med udfærdigelsen af lånetilbud og udbetaling af lånet i 2013, blev der foretaget en belåningsvurdering af ejendommen og på baggrund af denne belåningsvurdering, blev der fastsat et belåningsinterval for lånet. Jeg kan oplyse dig, at belåningsintervallet er 0 – 61%.

 

Belåningsintervallet fastsættes for hele lånets løbetid og danner grundlag for bidragssatsen.

 

Baggrund for prisforhøjelsen

…(Indklagede)… indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne.

 

Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymrede for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt. Låneomlægninger fra F1 – F2 til andre låntyper, herunder med afdrag vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder.

 

Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af den såkaldte tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1 – og F2-lån og lån uden afdrag.

 

Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Samtidig er det også på F1- og F2-lån, at kursfradraget stiger mest. Og det er netop ved en omlægning fra disse låntyper, vi tilbyder rabat.

 

Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i …(indklagedes)… Långuide.

 

Vi håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skabe en forståelse for beslutningen.”

 

Klageren indbragte herefter sagen for Realkreditankenævnet.

 

Den 4. februar 2016 varslede indklagede på ny prisforhøjelser over for klageren:

 

”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.

 

Jeres lån i …(indklagede)… har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis I vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder jeres bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag.

 

Se, hvad forhøjelsen koster dig

Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr.                                                  5.020.000,00

Nuværende årlig bidragssats i pct.                                                     0,7680

Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct.                                           1,0728

I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også.”

 

Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

 

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

 

Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

 

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

…

 

Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

 

Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).

Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

 

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.

 

Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

 

a)         Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,

b)         Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,

c)         Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af

*          øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,

•          ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,

•          øgede skatter eller afgifter,

•          øgede distributionsomkostninger eller

•          generelle garantiordninger,

d)         Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,

e)         Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente

f)         Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,

g)         Øgede risici, herunder operationelle risici,

h)         Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,

i)         Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,

j)         Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,        

k)         Låntagers betalingsmisligholdelse,

l)         Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller

m)         Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.

 

Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”

 

 

 

 

PARTERNES PÅSTANDE:

 

Klageren påstår indklagede tilpligtet at tilbageføre bidragssatsen, så den er i overensstemmelse med de indgåede aftaler, og at foretage genberegning af bidragssats efter revurdering af den belånte ejendom.

 

Indklagede påstår frifindelse.

 

 

KLAGERENS FREMSTILLING:

 

Klageren anfører, at klagen består i, at indklagede i to omgange har hævet bidragssatsen ca. 30 dage efter accepteret tilbud, hvor indklagede havde været i konkurrence med andre kreditinstitutter.

 

Der foreligger en individuel aftale med indklagede. Han og indklagede forhandlede i begge tilfælde bidragssatsen, og indklagede var vidende om, at belåningen var i udbud blandt de øvrige udbydere.

 

Endvidere blev det i e-mail til indklagede af 23. juni 2014 understreget, at denne individuelle forhandling skulle sikre, at han ikke igen stod i en situation, hvor indklagede hævede bidragssatsen ca. 1 måned efter, at han havde accepteret indklagedes tilbud, ligesom han gør indklagede opmærksom på, at han er vidende om de systematisk lave ejendomsvurderinger i forhold til indklagedes kollegaer i branchen.

 

Lånet blev accepteret den 31. juli 2014, og den 2. september 2014, præcis 1 måned efter accepten af indklagedes tilbud, modtog han varsling om forhøjelse af sine omkostninger igen, denne gang med urimelige 28 pct.

 

Ved hans første lån hævede indklagede 30 dage efter accept af indklagedes tilbud ligeledes hans omkostninger med 10 pct.

 

Under forløbet af klagesagen har han pr. 4. februar 2016 modtaget endnu en forhøjelse af bidragssatsen. Indklagede har således på 1 år og 4 måneder hævet og varslet forhøjelser af hans bidragssats med hele 64,24 pct., hvilket svarer til en årlig prisforhøjelse på 23.735 kr. på 1 år og 4 måneder. Hertil skal lægges kursfradraget som i samme periode er steget med 200 pct.

 

Retten til ændringer af bidragssatsen var næppe tiltænkt som et tag selv bord med så store stigninger, som tilfældet er. Ligeledes var det heller ikke tænkt som et underminerende værktøj i forhold til den frie konkurrence, hvor indklagede i konkurrence med de øvrige realkreditinstitutioner kunne tilbyde den laveste bidragssats, fordi indklagede internt vidste, at satsen blot kunne hæves 30 dage senere.

 

Han kan om ønsket fremlægge yderligere dokumentation for, at indklagede var vidende om, at indklagede var i konkurrence med de øvrige kreditforeninger, og at der derfor blev indgået en individuel aftale også på det første lån.

 

Han mener, at indklagede er forpligtet til at foretage en ny vurdering af ejendommen med reberegning af bidrag på baggrund af den nye værdi. Dette fordi indklagede gav ham et bidragsspænd, der ved en revurdering af ejendommen ville have givet ham en bedre bidragssats, som ville have matchet de øvrige realkreditinstitutters tilbud på denne. Han troede, at hans ja til en F3 i juli 2014 indebar en ny vurdering. I stedet orienterede indklagede ham senere om, at han ikke kunne få denne revurdering, idet der ikke var tale om en låneomlægning, men bare et profilskifte.

 

 

INDKLAGEDES FREMSTILLING:

 

Indklagede oplyser, at klageren pr. 28. februar 2013 fik udbetalt et variabelt forrentet lån (F1) på 5.020.000 kr. Lånet blev udbetalt med indledende afdragsfrihed til den 31. december 2022.

 

Indklagede meddelte den 27. maj 2013 klageren, at bidragssatsen ville blive forhøjet med virkning fra den 1. oktober 2013.

 

Klageren valgte i juli 2014 at foretage et profilskifte på lånet og underskrev derfor en refinansieringsaftale den 29. juli 2014. Som det fremgår af denne aftale, ændres vilkårene for lånet, således at lånet fremover refinansieres hvert 3. år (F3). Lånet refinansieres næste gang 30. september 2017.

 

Indklagede meddelte den 28. august 2014 klageren, at bidragssatsen ville blive forhøjet pr. den 1. januar 2015.

 

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2013. Denne suppleres af indklagedes Långuide.

 

Af såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden fremgår det, at der skal betales et bidrag, hvis størrelse fastsættes af indklagede, der ligeledes i lånets løbetid kan ændre størrelsen heraf og beregningsmåden herfor. Aftalegrundlaget indeholder endvidere en angivelse af de forhold, der kan udløse en bidragsændring, ligesom reglerne om varsling af sådanne er angivet.

Indklagede har varslet bidragsstigninger over for klageren ved breve af den 27. maj 2013 og den 28. august 2014. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovennævnte aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

 

Indklagede kan oplyse, at bidraget ikke kan forhandles. Det fastsættes i overensstemmelse med en helt fast prisstruktur afhængig af ejendomskategori, lånetype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Således er bidraget også fastsat på klagerens lån.

 

Det er korrekt, at indklagede har varslet forhøjelse af bidragssatsen på klagerens lån pr. den 1. juli 2016. Med virkning fra 1. juli 2016 forhøjer indklagede således bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån fra indklagede til private kunder. Derfor har alle privatkunder med lån hos indklagede modtaget et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betyder for netop deres lån, og med en begrundelse for forhøjelsen.

 

Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:

 

”Begrundelseskrav

Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.

 

Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.

 

Øget krav om polstring.

Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, …(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1. juli 2016.

 

Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.

 

…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagede)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et …(indklagede-lån)…

 

Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?

I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.

 

Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.

 

Kendte og ukendte krav i sigte.

Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).

 

Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger …(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.

 

Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at …(realkredit-koncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.

 

Børsnotering er nødvendig

Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”

 

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede skal foretage en ny vurdering af ejendommen og en genberegning af bidragssatsen. Indklagede foretager ikke genberegning af bidragssats efter revurdering af den belånte ejendom, medmindre lånet omlægges. En værdistigning eller ordinære afdrag på lånet kan således ikke medføre en lavere bidragssats, men tilsvarende kan et værdifald heller ikke medføre en stigning i satsen. Hertil kommer, at klageren ikke er blevet stillet en sådan genberegning i udsigt, jf. hertil mail af 30. juni 2014 fra indklagede.

 

Anbringender

Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

 

at  indklagede ikke kunne oplyse om bidragsforhøjelserne på et tidligere tidspunkt, idet varslingsbreve er sendt umiddelbart efter, at der er truffet beslutning om bidragsforhøjelse i indklagede,

 

at  der er hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,

 

at  den gennemførte bidragsforhøjelse er ensartet for alle kunder med samme låntype,

 

at  den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med god skik,

 

at  forhøjelsen af bidragssatsen ikke er vilkårlig eller urimelig,

 

at  indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet over for klageren, og at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen, og

 

at  indklagede ikke er forpligtet til at foretage genberegning af bidragssatsen efter revurdering af den belånte ejendom, medmindre der sker låneomlægning.

 

 

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

 

Efter sagens første behandling udsatte Nævnet sagen på indhentning af yderligere oplysninger fra parterne, herunder om eventuelle individuelle aftaler i relation til bidragssatsen og om en revideret vurdering af ejendommen samt om den dialog, der var mellem parterne i perioden mellem den 23. juni og den 17. juli 2014.

 

Klageren har i den anledning den 7. juni 2016 fremlagt supplerende e-mailkorrespondance, som er gengivet under ”SAGSFREMSTILLING” ovenfor, samt oplyst følgende:

 

”Jf. nedenstående dokumenter, dokumenteres de løbende forhandlinger med …(indklagede)… Hvor det både oplyses, at vi ikke ville acceptere en gentagelse af deres sidste låneforløb, hvor …(indklagede)… 30 dage efter hævede bidragssatsen.

 

Dokumentation på, at …(indklagede)… til trods for forvarslet hævede vores bidragssats ca. 30 dage efter indgåelse igen.

 

Mail af 29/7-2014, at vi først blev stillet i sigt at vores bidragssats ville befinde sig i niveau omkring 0,005% [efterfølgende af klageren korrigeret til 0,50] af …(rådgiver hos indklagede)…

 

Mail af 31/7-2014 kl. 20.50 – blev ringet op af en anden …(indklagede)… medarbejder ved lukketid, der oplyste os at det ville blive i niveauet 0,005% - 0,0065% [efterfølgende af klageren korrigeret til niveauet 0,50%-0,65%] eftersom at de ikke kendte den eksakte bidragssats før obligationerne var tegnet.

 

Eftersom at det var over deadline den 31/7, var der ikke muligt at opspore …(rådgiveren)…

 

Mail af 30/6-2014 hvor …(indklagede)… fejlagtigt kun nævner deres ene ud af 2 bidragsstigninger, og deres egen forklaring på at ”ingen vidste” bidragssatserne ville stige 30 dage efter underskrift, men at dette gentog sig i 2014 viser en bevidst …(indklagedes)… tilbudssystematik.”

 

Indklagede har den 21. juni 2016 fremlagt yderligere bilag, som er gengivet under ”SAGSFREMSTILLING” ovenfor, samt afgivet følgende supplerende oplysninger:

 

”Det fremgår af tilbud af den 5. februar 2013, at den tilbudte bidragssats var 0,5920%, bilag H.

 

Bidragssatsen blev ved låneudbetalingen den 28. februar 2013 fastsat til 0,5920% ud fra følgende forudsætninger på lånet:

 

• Ejerbolig
• Tilpasningslån (F1)
• Belåningsinterval 0-61
• Belåningsvurdering 8.200.000 kr.
• Afdragsfrihed frem til 31. december 2022

 

Den dagældende prisliste af den 25. juni 2012 er vedlagt som bilag I.

Da lånet ligger i belåningsintervallet 0-61 er der tale om en vægtet bidragssats, hvor 20% ligger i intervallet 0-40%, 20% ligger i intervallet 40-60% og 1% ligger i intervallet 60-80%.

 

Det fremgår af prislisten, at det vægtede bidrag i intervallet 0-60% er 0,5833. Bidragssatsen på klagers lån er marginalt højere, da der er 1% vægtning i intervallet 60-80%.

 

Klageren har således ikke fået favør på bidragssatsen.

 

Den 27. maj 2013 varsler …(indklagede)… en forhøjelse af bidragssatsen til 0,6532% med virkning pr. den 1. oktober 2013, bilag A.

 

23. juni 2014 kontakter klager …(indklagede)…, da klager er utilfreds med bidragsforhøjelsen. Klager modtager svar den 30. juni 2014, hvor kundeservice skriver, at bidragssats ikke er til forhandling, Bilag J.

 

I e-mail af den 17. juli 2014, bilag K sender kundeservice tilbud på profilskifte fra tilpasningslån (F1) til tilpasningslån (F3 og F5).

 

Der tilbydes en bidragssats på 0,65% jf. refinansieringstilbud, Bilag L i overensstemmelse med prislisten pr. den 1. oktober 2013, bilag M.

 

Da lånet ligger i belåningsintervallet 0-61 er der tale om en vægtet bidragssats, hvor 20% ligger i intervallet 0-40%, 20% ligger i intervallet 40-60% og 1% ligger i intervallet 60-80%.

 

Det fremgår af prislisten, at det vægtede bidrag i intervallet 0-60% er 0,6333. Bidragssatsen på klagers lån er marginalt højere, da der er 1% vægtning i intervallet 60-80%.

 

Realkreditankenævnet har anmodet om en redegørelse for den dialog, der har været i perioden mellem den 23. juni 2014 og den 17. juli 2014.

 

Vi har gennemgået vores elektroniske arkiv og har ikke fundet mails udover dem, der er fremlagt af klager.

…

…(Indklagede)… har ikke genvurderet ejendommen i 2014. Det sker ikke i forbindelse med profilskifte, men alene hvis der sker omlægning af lånet.

 

…(Indklagede)… har således på intet tidspunkt tilbudt klager favør på bidragssatsen.

 

…(Indklagede)… har fastholdt, at bidragssatsen ikke er til forhandling. Klager har fået tilbudt en bidragssats i overensstemmelse med …(indklagedes)… prisliste, bilag I og bilag M.

 

Bidragssatsen ved klagers låneoptagelse og profilændring var således et udtryk for listeprisen.

 

Klagers e-mail af den 12. september 2014 er besvaret af klageservice den 20. oktober 2014, bilag N.”

 

På fornyet forespørgsel fra Nævnssekretariatet har indklagede den 18. maj 2017 oplyst, at en gennemgang af indklagedes elektroniske arkiv viser, at der ikke er yderligere e-mailkorrespondance end den allerede fremlagte, jf. ”SAGSFREMSTILLING” ovenfor. Indklagede har endvidere oplyst, at den 31. juli 2014 var seneste frist for modtagelse af underskreven refinansieringsaftale retur fra klageren for at gennemføre det ønskede profilskifte fra F1 til F3.

 

Indklagedes gældende Långuide indeholder følgende oplysninger om fastsættelse af bidrag:

 

”Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse ved salg af ejendommen i fri handel samt gældsovertagelse efter tvangsauktion, ligesom der ved relaksation kan ske fastlæggelse af belåningsintervallet på ny. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.”

ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

 

Klageren anfægter ikke umiddelbart, at der er hjemmel i aftalegrundlaget til, at indklagede kan forhøje bidraget, men at der i forhold til de mellem klageren og indklagede indgåede konkrete aftaler ikke har været grundlag for at foretage bidragsforhøjelserne. Klageren anfører således, at der forud for låneoptagelsen respektive forud for ændringen af refinansieringsprofilen var forhandlinger om bidragssatsen.

 

Under hensyn til de fremlagte prislister finder Nævnet, at det ikke kan lægges til grund, at der ved ydelsen af lånet er ydet klageren en individuel rabat.

 

Uanset om der blev foretaget en fornyet vurdering af ejendommen, kan Nævnet ikke kritisere, at en sådan vurdering ikke ville give anledning til en revision af lånets bidragsindplacering, jf. at der var tale om et profilskifte og ikke en låneomlægning, og at det i henhold til den gældende Långuide alene er i tilfælde af låneomlægning, der kan ske genberegning af bidragsindplaceringen.

 

Nævnet har ikke mulighed for nærmere at afdække aftaleforløbet, herunder fordi den i sagen fremlagte e-mailkorrespondance i sommeren 2014 fremstår som ukomplet, ligesom sagen i øvrigt indeholder nogle usikkerheder i forhold til aftaleforløbet, som kræver en særlig bevisførelse, som ikke kan finde sted ved Nævnet.

 

Som følge af det anførte

 

 

b  e  s  t  e  m  m  e  s

 

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.