Spørgsmål om kurssikring af ejerskiftelån ved uoverensstemmelse mellem låntype i slutseddel og i lånetilbud.
| Sagsnummer: | 694/1994 |
| Dato: | 26-10-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Peter Møgelvang-Hansen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om kurssikring af ejerskiftelån ved uoverensstemmelse mellem låntype i slutseddel og i lånetilbud. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af marts 1994 solgte klageren som repræsentant for et dødsbo en fast ejendom for 465.000 kr. Købesummen skulle berigtiges ved hjemtagelse af et 6% obligationslån i Nykredit på 337.000 kr., en udbetaling på 32.000 kr. og et sælgerpantebrev på 96.000 kr. Handlen blev indgået uden medvirken af ejendomsmægler eller advokat.
Klageren indhentede lånetilbud hos Nykredit, som den 15. april 1994 tilbød et 30-årigt kontantlån på 337.000 kr. baseret på 6% obligationer (kurs 84,80, obligationsgæld 397.406 kr.) Udbetaling af lånet var bl.a. betinget af købers underskrift af ejerskiftemeddelelse.
Ved skrivelse af 19. april 1994 fremsendte klageren lånetilbudet tillige med andre dokumenter vedrørende handlen til indklagede, der skulle forestå hjemtagelse af ejerskiftelånet. I skrivelsen anmodede klageren om et møde til drøftelse af sagen, idet der blev redegjort for de forhold, som skulle afklares med køberen, der var kunde i samme afdeling hos indklagede. Af skrivelsen fremgår bl. a., at sælgerpantebrevet forudsattes nedskrevet til 35.594 kr., ligesom der var foretaget en beregning der viste, at køberens boligudgifter trods ændret finansiering ville forblive på samme niveau.
På mødet, der blev afholdt den 21. april 1994, drøftedes kurssikring af ejerskiftelånet og det forhold, at Nykredits lånetilbud angik et kontantlån, mens det i slutsedlen var fastsat, at der skulle hjemtages et obligationslån. Klageren underskrev en kurskontrakt med indklagede in blanco.
Ved skrivelse af 28. april 1994 meddelte indklagede klageren, at der den 2. maj s.å. ville blive afholdt møde med køberen.
Ved skrivelse af 3. maj 1994 meddelte en advokat klageren, at køberen havde bedt ham berigtige handlen. Med henvisning til lånetilbudet og det i slutsedlen anførte vedrørende ejerskiftelånet meddelte advokaten:
"De må derfor enten bede Nykredit om et lånetilbud i overensstemmelse med det mellem køber og sælger aftalte, eller der må drøftes en regulering af købsvilkårene i øvrigt baseret på, at handlen gennemføres med et lån som det tilbudte."
Ved skrivelse af 5. maj 1994 til advokaten meddelte klageren, at sælgerpantebrevet forudsattes nedsat med 60.406 kr. til 35.594 kr., svarende til obligationsgælden på kontantlånet på lånetilbudstidspunktet minus hovedstolen på det forudsatte obligationslån 337.000 kr. (397.406 kr - 337.000 kr. = 60.406 kr.).
Ved en efterfølgende korrespondance opnåedes der enighed mellem klageren og advokaten om regulering som foreslået af klageren, dog således, at regulering skulle finde sted på basis af den faktiske obligationsgæld ved lånets hjemtagelse, hvorved kursrisikoen forblev hos klageren.
Ved skrivelse af 18. maj 1994 til indklagede fremsendte klageren korrespondancen med advokaten og anmodede samtidig om hjemtagelse af ejerskiftelånet, idet indklagede i denne forbindelse blev anmodet om at indhente gældsovertagelseserklæring fra køberen.
Ved skrivelse af 24. maj 1994 anmodede indklagede køberen om hurtigst muligt og rette henvendelse til afdelingen med henblik på underskrivelse af ejerskiftemeddelelsen.
Erklæringen blev underskrevet af køberen den 1. juni 1994, og lånet blev hjemtaget den 3. juni s.m.
Lånet blev hjemtaget til kurs 77,10, hvorved obligationsgælden blev 437.094,68 kr. I henhold til den aftalte regulering blev købesummen nedsat med 100.094,68 kr., således at sælgerpantebrevet på 96.000 kr. bortfaldt, og den kontante udbetaling blev nedsat med 4.094,68 kr.
Under sagens forberedelse for Ankenævnet har indklagede indhentet en erklæring af 18. juli 1995 fra Nykredit, hvoraf bl.a. fremgår:
"Såfremt [klageren] som repræsentant for sælger havde ønsket at indgå en fastkursaftale med Nykredit den 21. april 1994, forudsatte dette, at der nævnte dato forelå en af såvel sælger som køber tiltrådt aftale om ændring af handelsvilkåret med accept af ejerskiftelånet som kontantlån i stedet for obligationslån. Endvidere ville det have været nødvendigt at anmodning om en fastkursaftale var fremkommet i god tid inden Nykredits lukketid kl. 16.00.
Ved henvendelse den 22. april 1994 ville Nykredit have kunnet afgive et obligationslånetilbud og samme dag indgå fastkursaftale med [klageren]."
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at stille boet, som om fastkursaftale var indgået den 21. april 1994, subsidiært den 20. maj 1994.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han på mødet den 21. april 1994 meddelte, at han ønskede at indgå fastkursaftale med Nykredit. Da det blev oplyst, at det var nemmere og mere fordelagtigt at indgå fastkursaftale med indklagede, underskrev han i stedet en blanket til brug herfor. Nykredit havde telefonisk oplyst, at det var praksis kun at fremkomme med ét lånetilbud, og at uoverensstemmelsen mellem det aftalte i slutsedlen og lånetilbudet var Nykredit uvedkommende og måtte søges løst ved en tilføjelse til slutsedlen eller lignende. Han anså problemet for at være af formel karakter, idet han erklærede sig indforstået med at regulere sælgerpantebrevet med forøgelsen af obligationshovedstolen, hvilket tydeligt blev forklaret for indklagedes medarbejder. På den baggrund tilkendegav medarbejderen, at hun formentlig uden vanskelighed kunne indhente køberens underskrift på gældsovertagelseserklæringen; hun regnede med dette kunne ske hurtigt, idet hun kendte køberen, og "fordi han næsten dagligt havde sin gang i afdelingen". Indklagede burde herefter have kurssikret lånet eller hurtigt indhentet køberens underskrift på gældsovertagelseserklæringen. Indklagede undlod at foretage kurssikring og forhalede indhentelsen af køberens underskrift. Der blev således først afholdt møde med køberen 12 dage senere. På dette møde formåede indklagede ikke at forklare køberen, at forskellen mellem slutsedlen og lånetilbudet kun var af formel karakter, idet han var indstillet på en regulering af købesummen som skitseret under mødet den 21. april 1994. I hvert fald den 20. maj 1994, hvor indklagede blev gjort bekendt med, at køberens advokat tiltrådte den af ham foreslåede regulering, burde underskriften være indhentet og lånet hjemtaget. Først efter, at han den 31. maj 1994 telefonisk rykkede indklagede, indhentedes underskriften, hvorefter lånet kunne hjemtages.
Indklagede har anført, at klageren på mødet den 21. april 1994 blev orienteret om, at der ikke kunne indgås fastkursaftale, før der var opnået enighed mellem klageren og køberen om, hvilket lån der skulle hjemtages, og at lånet ikke kunne hjemtages, før køberen havde underskrevet gældsovertagelseserklæringen. Det blev aftalt, at indklagede skulle kontakte køber for at drøfte handlen. Ved skrivelse af 28. april 1994 blev klageren orienteret om, at mødet med køberen ville finde sted den 2. maj 1994. På mødet opfordredes køberen til at rette henvendelse til en advokat, idet slutsedlen ikke indeholdt en reguleringsbestemmelse. Den 20. maj 1994 modtog afdelingen meddelelse om, hvorledes regulering skulle finde sted, hvorefter køberen ved skrivelse af 24. maj 1994 (dagen efter pinse), blev anmodet om at underskrive gældsovertagelseserklæringen. Den 26. maj 1994 meddelte køberen, at han ikke ønskede at underskrive gældsovertagelseserklæringen, før han havde indhentet advokatens accept. Sagen blev behandlet med fornøden hurtighed af indklagede. Indgåelse af fastkursaftale og hjemtagelse af lånet forudsatte enighed mellem handelens parter om, hvilket lån der skulle hjemtages. Det beroede ikke på indklagedes forhold, at gældsovertagelseserklæring først blev underskrevet den 1. juni 1994.
Ankenævnets bemærkninger:
De opståede problemer skyldtes, at lånetilbudet fra Nykredit lød på et kontantlån på 337.000 kr., medens der ifølge slutsedlen skulle optages et obligationslån på 337.000 kr. Det må lægges til grund, at indklagedes medarbejder på mødet den 21. april 1994 oplyste klageren om, at kurssikring af det foreliggende lånetilbud af denne grund først kunne foretages, såfremt og når køberen havde accepteret at overtage det tilbudte kontantlån og den regulering af den øvrige del af købesummen, som skulle ske som følge af ændringen. Først ved klagerens skrivelse af 18. maj 1994 fik indklagede meddelelse om, at aftale herom var indgået med køberen. Klageren måtte være klar over, at indklagede ikke i den mellemliggende periode havde kurssikret lånet, og Ankenævnet finder, at der ikke foreligger forsinkelse eller andre forhold fra indklagedes side af en sådan karakter, at der er grundlag for at pålægge indklagede ansvar eller medansvar for det indtil dette tidspunkt opståede tab. Det bemærkes herved, at klageren burde have indset, at den nævnte ændring i forhold til slutsedlen, herunder spørgsmålet om reguleringens nærmere indhold, ikke var af rent formel karakter, og at forhandlingerne med køberen herom kunne trække ud.
Ved skrivelse af 18. maj 1994 til indklagede anmodede klageren ikke om kurssikring, men om hjemtagelse af lånet. Dette forudsatte - klageren bekendt - at køberen underskrev gældsovertagelseserklæringen, og indklagede, som efter at have modtaget klagerens skrivelse den 20. maj rettede henvendelse til køberen herom ved skrivelse af 24. maj, findes ikke at kunne gøres ansvarlig for, at underskrivelsen først fandt sted den 1. juni.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.