Indsigelse om mangelfuld rådgivning om kurssikring og krav om at blive stillet som om, at et 1,5 % fastforrentet lån var hjemtaget og kurssikret
| Sagsnummer: | 320 /2022 |
| Dato: | 21-03-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jimmy Bak, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om kurssikring og krav om at blive stillet som om, at et 1,5 % fastforrentet lån var hjemtaget og kurssikret |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om kurssikring og krav om at blive stillet som om, at 1,5 % fastforrentet lån var blevet hjemtaget og kurssikret.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Den 20. januar 2022 udstedte banken et lånebevis til køb af en ejendom til klageren. Af lånebeviset fremgik, at banken tilbød at finansiere en bolig med en kontantpris på op til 1.800.000 kr., hvis klageren valgte et lån med fast rente og en kontantpris på 1.752.000 kr., hvis klageren valgte et lån med variabel rente. Det fremgik af lånebeviset, at
”…
Med et lånebevis får du mulighed for:
- At slå til når drømmeboligen er fundet
- At sikre kursen på dit fremtidige realkreditlån, når købsaftalen er underskrevet
…”
Det fremgik herudover af betingelserne for lånebeviset, at man først kunne indgå en købersikring, når man havde underskrevet købsaftalen, og at man kunne modtage rådgivning herom hos banken.
Sammen med lånebeviset fik klageren et finansieringsforslag. Finansieringsforslaget tog udgangspunkt i, at klageren købte en bolig med en kontantpris på 1.800.000 kr., som blev finansieret med et 30-årigt 1,5 % realkreditlån til kurs 96,7190 og et boliglån med en rente på 5,25 %. Det fremgik herudover af finansieringsforslaget, at:
”…
*Kursen kan ændre sig inden lånetilbud udfærdiges og udbetales. Kursen er excl. kurssikring og tillæg/fradrag i forbindelse med en evt. kurssikring.
*Renten er et priseksempel. Den endelige rente er individuel og fastsættes med baggrund i dine forhold efter købet.
…”
Den 31. januar 2022 modtog klageren en købsaftale for en ejendom, hun ønskede at købe. Det fremgik blandt andet af købsaftalen, at ejendommen skulle overtages den 1. juni 2022, og at kontantprisen var 1.635.000 kr.
Samme dag foretog banken en rådighedsberegning ved køb af ejendommen. Rådighedsberegningen tog udgangspunkt i, at klageren finansierede købet af ejendommen med et 30-årigt, fastforrentet, 1,5 % obligationslån med en hovedstol på 1.316.000 kr. og et 10-årigt, 3,95 % boliglån i banken med en hovedstol på 304.800 kr. Klagerens månedlige rådighedsbeløb ved optagelse af disse lån var 8.205 kr. Det fremgik herudover af rådighedsberegningen, at:
”…
Beregningen er vejledende og alene baseret på dine oplysninger og skøn. Jeg anbefaler, at du gennemgår alle beløbene nøje. Hvis der sker ændringer i beløbene, bør beregningen gennemføres på ny.
…”
Samme dag meddelte banken, at hvis klageren ønskede afdragsfrihed de første 10 år, så ville hendes rådighedsbeløb være 10.500 kr. Banken sendte en amortiseringsplan for banklånet til klageren og meddelte herudover, at de skulle tage et møde om finansieringen, når ”vi kommer tættere på”.
Den 31. januar 2022 underskrev klageren købsaftalen. Den 8. februar 2022 godkendte banken handlen. Banken har oplyst, at 1,5 %-lånet den 8. februar 2022 havde en spotkurs på 91,522 og kunne være kurssikret til kurs 90,85, hvorefter lånets hovedstol havde været 1.365.000 kr. og den årlige nettoydelse 25.457,25 kr.
Den 1. april 2022 kontaktede banken klageren med henblik på at drøfte valg af lån til finansiering af lejlighedskøbet.
Den 16. april 2022 afholdt banken og klageren et møde, hvor klageren valgte at hjemtage et 30-årigt, fastforrentet, 3 % obligationslån med 10 års afdragsfrihed.
Klageren har oplyst, at banken ved optagelsen af dette lån meddelte hende, at hun ikke kunne have gjort noget for at sikre renten på 1,5 % i januar 2022. Hun har anført, at hun på dette tidspunkt ikke vidste bedre, og at hun først flere måneder senere blev klar over, at hun kunne have kurssikret 1,5 %-lånet.
Den 1. juni 2022 blev 3 %-lånet udbetalt.
I slutningen af juli 2022 gjorde klageren indsigelse til banken mod, at hun ikke i forbindelse med finansieringen var blevet rådgivet om muligheden for kurssikring.
Klageren har anført, at hun på det første møde med banken anmodede banken om at blive stillet som om, at hun i januar 2022 optog et 30-årigt, fastforrentet, 1,5 % obligationslån, da hun ønskede en lavere rente.
Den 11. august 2022 afholdt klageren og banken et møde. Klageren har oplyst, at banken på dette møde oplyste hende, at den ikke kunne stille hende som om, at hun i januar 2022 optog et 30-årigt, fastforrentet 1,5% lån, men at hun for at få en lavere rente kunne konvertere sit lån til et S5-lån, og at banken ville afholde udgifterne til konverteringen. Klageren modtog på mødet vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom i henhold til Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for boligkredit. På baggrund af denne valgte klageren at få konverteret sit 30-årige, fastforrentede, 3 % obligationslån med 10 års afdragsfrihed til et S5-lån med 10 års afdragsfrihed og til en kurs på 95,853. Klageren har anført, at hun accepterede konverteringen, da hun ønskede en lavere rente, men at hun på mødet understregede, at hun forbeholdt sig retten til at klage. Det fremgik blandt andet af vejledningsdokumentet:
”…
Jeg har oplyst:
Min erfaring med at optage lån i fast ejendom: lille erfaring.
…
Jeg forventer, at husstandens samlede indtægt over de næste 3-5 år vil være højere end i dag.
…
Begrundelse for valg af lånet i lyset af min økonomi:
Jeg ønsker ikke at afdrage på mit lån.
Jeg forventer uændret rente.
Jeg lægger vægt på, at lånets rente automatisk tilpasses.
Jeg ønsker laveste mulige ydelse og lægger vægt på den lave rente på det valgte lån. Jeg accepterer, at renten på lånet typisk er højere end på et lån med kort tid mellem renteændringerne.
Valgt finansiering:
På baggrund af min risikovillighed og økonomi er jeg blevet anbefalet af optage følgende type lån:
Rentetilpasningslån S5 afdragsfri
Jeg har valgt følgende lån:
Rentetilpasningslån S5 afdragsfri på 1.210.000 kr. med en rente på 1,9238%, en løbetid på 29 år og 6 måneder samt en afdragsfri periode på 9 år og 6 måneder. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 3,0%.
…”
Den 15. august 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Den 24. august 2022 sendte banken klageren et forslag til forlig. Banken skrev blandt andet:
”…
Havde du fået 1,5% lånet ville du have fået et lån på 1.409.950 kr.
- Årlig netto ydelse 26.295.57 kr.
Du fik et 30-årigt 3% lån, 10 års afdragsfrihed på 1.273.000 kr.
- Årlig netto ydelse 38.130,30 kr.
Du har konverteret til et 30 årigt S5, 10 års afdragsfrihed på 1.210.000 kr.
- Årlig netto ydelse 28.125,15 kr.
Udover at du har fået konverteringen gebyrfrit, sidder du nu med et lån som er 199.950 kr. mindre. Du har dog fået en årlig netto ydelse, der er 1.829,58 kr. højere end det oprindelige 1,5 % lån. Det svarer til 152,47 kr. netto pr. måned.
Da vi ønsker, at du bliver tilfreds og interesseret i at få lukket sagen tilbyder vi per kulance en kompensation svarende til det du betaler ekstra i nettoydelse de næste 10 år. Vi vil derfor tilbyde dig en kontant afregning på 10 x (28.125,15-26.295,57) = 18.295,80 kr. som vi runder op til 20.000 kr.”
Den 1. september 2022 blev S5-lånet udbetalt.
Den 1. september 2022 sendte banken et andet forslag til forlig. Banken skrev blandt andet:
”…
Havde du fået 1,5%, 10 års afdragsfrihed ville det have haft en hovedstol på 1.365.000 kr.
- Årlig netto ydelse 25.457.25 kr.
Du fik et 30-årigt 3% lån, 10 års afdragsfrihed på 1.273.000 kr., svarende til 1.240.000 kr. udbetalt.
- Årlig netto ydelse 38.130,30 kr.
Du har konverteret til et 30 årigt S5, 10 års afdragsfrihed med en hovedstol på 1.210.000 kr., svarende til 1.210.000 kr.
Årlig netto ydelse 28.792,21 kr.
Udover at du har fået konverteringen gebyrfrit, sidder du nu med en hovedstol, som er 155.000 kr. mindre. Du har dog fået en årlig netto ydelse, der er 3.334,96 kr. højere end det oprindelige 1,5 % lån. Det svarer til 277,91 kr. netto pr. måned.
Da vi ønsker at du bliver tilfreds og er interesseret i at få lukket sagen tilbyder vi en kompensation svarende til det du betaler ekstra i netto ydelse de næste 10 år. Vi vil derfor tilbyde dig en kontant afregning på 10 x (28.792,21 – 25.457,25) = 33.349,60 kr.”
Af begge forslag til forlig fremgik følgende vilkår:
”Du bedes skriftligt via sikker mail i din Netbank eller Mobilbank bekræfte dit valg inden fredag 2. september, hvorefter vores tilbud falder bort.”
Banken har oplyst, at den i forbindelse med sin dialog med klageren har godtgjort klageren rentedifferencen mellem hendes udbetalte 3 %-lån og 1,5 %-obligationslånet for perioden 1. juni 2022 og frem til udbetalingen af S5-lånet den 1. september 2022.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Danmark skal stille hende som om, at hun indgik aftale om et fastforrentet 1,5 %-lån, som hun fik tilbudt i januar 2022.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af 14.451,49 kr.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun købte sin lejlighed, fordi banken med udgangspunkt i finansieringsforslaget af 31. januar 2022 vurderede, at hendes økonomi så fornuftig ud. Hun følte sig bondefanget, fordi hun købte lejligheden på baggrund af det finansieringsforslag, hun fik tilsendt. Da lånet skulle oprettes få måneder senere, var renten steget til det dobbelte, og hun var tvunget til at oprette lånet til en rente, der var dobbelt så høj.
Hun fik intet at vide om, at der var noget, der hed kurssikring, og at hun kun kunne få en bestemt rente, hvis hun sikrede den. Ordet kurssikring blev ikke nævnt. Hun fik blot at vide, at hun ikke skulle gøre mere nu og her, da de skulle drøfte det på et senere møde. Banken afviste på intet tidspunkt hendes påstand om, at hun ikke modtog rådgivning omkring kurssikring.
Da lånet skulle oprettes nogle måneder senere, var renten steget til tre procent. Hun spurgte banken, om hun kunne have gjort noget for at sikre renten på 1,5 procent tilbage i januar 2022, hvortil banken svarede nej.
Hun var førstegangskøber og vidste ikke bedre, så hun oprettede lånet til 3 procent, fordi hun troede på banken, der oplyste hende, at hun ikke kunne gøre andet. Banken vidste, at hun var førstegangskøber, og den vidste godt, at hun ikke blev rådgivet om kurssikring. Det var en skærpende omstændighed. Banken burde have taget hende i hånden og sørget for at forklare hende alting. Hun havde kun en indtægt at betale lejligheden med, og det vidste banken også. Derfor påvirkede en ændring i renten hendes økonomi mærkbart.
Hun fandt flere sager fra Det Finansielle Ankenævn, der lignede hendes, hvor Ankenævnet flere gange konkluderede, at pengeinstituttet skulle ændre renten til det første finansieringsforslag. Hun viste disse sager til banken og anmodede om at få tilsvarende løsning. Banken svarede hende, at det ikke kunne lade sig gøre, og at den eneste løsning var at konvertere lånet til et F5-lån, hvor renten var ca. 1,9 %, men med flere risici på sigt. Samtidig betalte banken alle omkostningerne hertil.
Hun blev spist af med et dårligere lån, som kostede banken færrest penge. Hun er rystet over, at det var sådan, man drev bankpraksis. Ved først at yde fejlagtig rådgivning og herefter forsøge at spise hende af med et dårligere lån. Banken anerkendte sine fejl og sit ansvar, når den forsøgte at imødekomme hende med en anden løsning. Hun accepterede en ny låneaftale, fordi hun gerne ville have renten ned. Hun understregede ved mødet 11. august 2022, at hun ville acceptere aftalen og bagefter anke. Hun klagede ikke over bankens løsning, som hun også var utilfreds med. Hun klagede over den mangelfulde og fejlagtige rådgivning i januar 2022.
Nordea Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke handlede ansvarspådragende i forbindelse med, hvornår den kontaktede klageren omkring valg af lån. Banken handlede ikke ansvarspådragende ved ikke at kontakte klageren tidligere. Banken drøftede finansiering med klageren to måneder før overtagelsesdagen, og rådgav dermed klageren i god tid om valg af lån. At obligations- og rentemarkedet i de omhandlede måneder var meget volatilt kunne ikke komme banken til skade, da den ikke kunne forudsige denne udvikling. Klageren kom først senere i tanke om, at hun ikke blev kontaktet i rette tid i foråret 2022, og at hun ville have valgt et 1,5 % lån på daværende tidspunkt. Det var dermed tale om en efterrationalisering. Banken fik finansieringen på plads i rette tid, og den rådgivning, som klageren modtog i april 2022, havde klageren ikke klaget over.
Finansieringsforslaget og lånebeviset af 20. januar 2022 var alene et forslag til finansiering, som klageren ikke kunne støtte ret på. Det fremgik, at kursen kunne ændre sig, at renten var et priseksempel og at beregningen var vejledende.
Hvis man ønskede at indgå en købersikring gennem banken, så skulle man kontakte sin rådgiver. Dette fremgik af lånebeviset. Banken hørte ikke fra klageren i perioden fra godkendelsen af købet af ejendommen til den kontaktede hende den 1. april 2022. Den havde i forvejen meddelt klageren, at finansieringen skulle drøftes, når de nærmede sig den 1. juni 2022. Hvis hun var ivrig efter at få et lån på daværende tidspunkt, skulle hun have kontaktet banken.
Med klagerens ønske om konvertering i august 2022 mistede klageren retten til indsigelse mod den tidligere eventuelle mangelfulde kontakt eller rådgivning fra banken. Hun kunne ikke både bevare sin indsigelse og samtidig indgå en ny låneaftale om S5-lånet. Alene af den grund skal klageren ikke have medhold.
Klageren har ikke lidt et tab. Med optagelsen af S5-lånet havde hun en hovedstol, som var 155.000 kr. lavere, end den hun fik, hvis hun optog et 1,5 % obligationslån med kurssikring. Klageren kunne kurssikre 1,5 % lånet til kurs 90,85, hvilket talte imod at klageren ville have gjort dette, hvis den var forelagt den 8. februar 2022. Klageren har med S5-lånet en højere årlig nettoydelse på 3.334,96 kr. Hvis renten forbliver den samme i den kommende refinansiering af S5-lånet, vil klageren ikke lide et tab, når man sammenholder differencen i hovedstolen på 155.000 kr. mod en difference i nettoydelsen på 100.048,80 kr. (30 år x 3.334,96 kr.).
Bankens forslag til forligsmæssige løsninger af 24. august og 1. september 2022 var ikke et udtryk for en beregning af et tab for klageren, men en opstilling af et forligstilbud, som banken tilbød klageren pr. kulance med henblik på at afslutte sagen i mindelighed og fortsætte et godt kundeforhold.
Banken har til støtte for dens subsidiære frifindelsespåstand anført, at hvis Ankenævnet måtte finde, at banken handlede ansvarspådragende ved ikke at kontakte klageren tidligere i forløbet i foråret 2022, og at hun herved led et tab, så skulle banken betale 14.451,49 kr. til klageren.
Beløbet er differencen (3.334,96 kr.) mellem den årlige nettoydelse på 1,5% obligationslånet og hendes nuværende S5 lån beregnet fra udbetalingstidspunktet den 1. september 2022 og frem til næste refinansiering af S5 lånet den 31. december 2026, hvilket var 4 (år) * 3.334,96 + 3.334,96/3 (4 måneder i 2022).
Klageren var allerede pr. kulance godtgjort for differencen i nettoydelse mellem det 3% obligationslån, som klageren fik udbetalt den 1. juni 2022 ved overtagelsen af lejligheden og så differencen ned til 1,5 % obligationslånet i perioden 1. juni 2022 til 31. august 2022, hvorfor dette beløb ikke var medtaget i denne tabsopgørelse.
Det kunne ikke pålægges banken at godtgøre klageren mere end dette, da det er uvist, hvilken rente S5-lånet får ved næste refinansiering, da klageren ved valget af S5-lånet accepterede refinansiering hvert 5. år.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
Den 20. januar 2022 udstedte banken et lånebevis til køb af en ejendom. Af lånebeviset fremgik blandt andet, at banken tilbød at finansiere en bolig med en kontantpris på op til 1.800.000 kr., hvis klageren valgte et lån med fast rente. Det fremgik herudover, at klageren kunne sikre kursen på sit fremtidige realkreditlån, når købsaftalen var underskrevet, og at rådgivningen herom kunne fås hos banken.
Samme dag modtog klageren et finansieringsforslag, som tog udgangspunkt i, at købet af en ejendom til 1.800.000 kr. blev finansieret ved et 30-årigt, fastforrentet, 1,5 % obligationslån med en kurs på 96,7190 og et 30-årigt boliglån med en rente på 5,25 %. Det fremgik blandt andet af finansieringsforslaget, at kursen kunne ændre sig inden lånetilbud udfærdiges og udbetales, at kursen var uden kurssikring og tillæg eller fradrag, og at renten var et priseksempel, da den endelige rente var individuel og blev fastsat med baggrund i klagerens forhold efter købet.
Den 31. januar 2022 modtog klageren en købsaftale for en ejendom, hun ønskede at købe. Ejendommens kontantpris var 1.635.000 kr. og overtagelsen skulle ske den 1. juni 2022. Banken udarbejdede samme dag en vejledende rådighedsberegning, som tog udgangspunkt i, at købet af ejendommen var finansieret ved et 30-årigt, fastforrentet, 1,5 % obligationslån med en hovedstol på 1.316.000 kr. og et 10-årigt, 3,95 % boliglån i banken med en hovedstol på 304.800 kr. Klagerens månedlige rådighedsbeløb ville være 8.205 kr.
Banken meddelte klageren samme dag, at de skulle drøfte finansieringen på et senere møde, når de kom tættere på overtagelsesdagen.
Den 31. januar 2022 underskrev klageren købsaftalen. Den 8. februar 2022 godkendte banken handlen. Banken har oplyst, at 1,5 %-lånet den 8. februar 2022 havde en spotkurs på 91,522 og kunne være kurssikret til kurs 90,85, hvorefter lånets hovedstol havde været 1.365.000 kr. og den årlige nettoydelse 25.457,25 kr.
Den 1. april 2022 kontaktede banken klageren med henblik på at drøfte hendes valg af lån til finansiering af lejlighedskøbet. Den 16. april 2022 afholdt banken og klageren et møde, hvor banken hjemtog et 30-årigt, fastforrentet, 3 % obligationslån med 10 års afdragsfrihed.
Den 1. juni 2022 blev 3 %-lånet udbetalt.
I slutningen af juli 2022 gjorde klageren indsigelse til banken mod, at hun ikke i forbindelse med finansieringen var blevet rådgivet om muligheden for kurssikring. Klageren har anført, at hun på et møde med banken meddelte banken, at hun ønskede, at banken stillede hende som om, at hun havde optaget et 30-årigt, fastforrentet, 1,5 % obligationslån, fordi hun ønskede en lavere rente.
Den 11. august 2022 afholdt klageren et møde med banken. Klageren har oplyst, at banken meddelte hende, at det ikke var muligt at stille hende som om, at hun i januar optog et 30-årigt, fastforrentet, 1,5 % obligationslån. Klageren modtog på mødet vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom. Klageren valgte på mødet at hjemtage et 30-årigt S5-rentetilpasningslån med 10 års afdragsfrihed, som for tiden havde en rente på 1,9238 %. Banken meddelte, at den ville afholde udgifterne til konverteringen.
Den 1. september 2022 blev S5-lånet udbetalt.
Ankenævnet finder, at Nordea Danmark i forbindelse med bankens godkendelse af handlen den 8. februar 2022 burde have rådgivet klageren om muligheden for hjemtagelse af lån og kurssikring jf. § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit. Ankenævnet lægger til grund som ubestridt, at sådan rådgivning ikke fandt sted på daværende tidspunkt.
Det påhviler herefter Nordea Danmark at godtgøre, at klageren ikke ville have kurssikret lånet, hvis hun havde modtaget fyldestgørende rådgivning om risikoen ved at undlade kurssikring. Ankenævnet finder ikke, at banken har godtgjort dette.
Klageren valgte den 11. august 2022 at konvertere sit 3%-lån til et S5-lån. Ankenævnet finder på baggrund af indholdet af ”Vejledning og rådgivning om lån med pant i fast ejendom” til grund, at klageren forud for konverteringen modtog fyldestgørende rådgivning fra banken. Klageren fik ved konverteringen en lavere rente end det optagede 3 % lån og fik ved optagelsen af S5-lånet en hovedstol, der var 155.000 kr. lavere, end den hun ville have fået, hvis hun havde optaget et 1,5 % lån med kurssikring.
Ankenævnet finder efter en samlet vurdering, at banken skal betale klageren en godtgørelse svarende til differencen mellem indfrielsesbeløbene den 11. august 2022 for henholdsvis det 3 % lån, som klageren fik udbetalt den 1. juni 2022, og et fastforrentet 2 % lån med afdragsfrihed med samme provenu kurssikret den 8. februar 2022.
Ankenævnets afgørelse
Nordea Danmark skal inden 30 dage betale klageren en godtgørelse svarende til differencen mellem indfrielsesbeløbene den 11. august 2022 for henholdsvis det 3 % lån, som klageren fik udbetalt den 1. juni 2022, og et fastforrentet 2 % lån med afdragsfrihed med samme provenu kurssikret den 8. februar 2022.
Klageren får klagegebyret tilbage.