Afgørelse

Bidragssats.

21401019
Bidragssats.
Klageren havde fire kortrentelån til det indklagede realkreditinstitut, hvoraf de tre var små lån med en kort restløbetid. På disse betaltes minimumsbidrag. Det sidste lån blev ydet i 2010 med afdragsfrihed. Af aftalegrundlaget fremgik det, at instituttet kunne ændre bidragssats og minimumsbidrag samt beregningsprincipper for bidrag. Instituttet varslede i september 2013 ny prisstruktur pr. 1. januar 2013, som for klagerens afdragsfrie lån ville betyde dels tillæg for afdragsfrihed dels for alle lån en forhøjelse af kursskæringen. Klageren henvendte sig i december 2013 til instituttet og bad om en nærmere forklaring på, at bidraget kortrentelånet var ca. 0,9 pct. p.a., når lånet i forhold til ejendommens aktuelle realistiske salgspris på burde have en bidragssats på 0,425 pct. i henhold til instituttets prisoversigt for lån i låneintervallet 0-40 pct. Instituttet forklarede i december 2013 klageren, at bidraget blev fastsat som et samspil mellem produkttype, afdragsfrihed og en vurdering af lånenes sikkerhed, og at det for låntyper som rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed førte frem til højere priser. Bidragssatsen på klagerens lån afspejlede det enkelte låns placering, hvilket kun kunne ændres, hvis klageren foretog en låneomlægning.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatsen på lånet på oprindelig 970.000 kr. skulle ændres til bidragssatsen på 0,425 pct. for låneintervallet 0-40 pct. i henhold til instituttets prisliste. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at instituttet ifølge aftalegrundlaget kunne forhøje såvel bidragssatsen som mindstebidraget på klagerens lån. Instituttet havde endvidere i aftalegrundlaget hjemmel til at indføre eller forhøje kursskæring ved refinansiering. Ifølge de oplysninger, som Nævnet var i besiddelse af, var den aktuelle bidragsforhøjelse sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarede til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme. Det fremgik af varslingsbrevet af 26. september 2012, at instituttet havde varslet henholdsvis tillæg for afdragsfrihed respektive kursskæring, men derimod ikke egentlige bidragsforhøjelser på klagerens lån. Nævnet havde derfor lagt til grund, at det skyldtes, at instituttets fastsættelse af LTV ikke aktuelt havde givet grundlag herfor på klagerens lån. Uanset den ovenfor beskrevne praksis gav aftalegrundlaget ikke grundlag for at fastslå en pligt for instituttet til at tilpasse bidragssatserne til den til enhver tid aktuelle sikkerhedsmæssige placering af lånene i forhold til taksterne for nye lån. Nævnet kunne derfor ikke give klageren medhold i klagen og frifandt realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 26. november 2014



JOURNAL NR.: 2014-01-01-019-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragssats


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 18. august 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten B. Pedersen
Per Englyst (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom fire kortrentelån til det indklagede realkreditinstitut.

De tre af lånene med oprindelige hovedstole på henholdsvis 761.000 kr., 31.900 euro og 150.000 kr. udløber i årene 2014-2017. På disse tre lån betales minimumsbidrag til indklagede på 1.500 kr. respektive 200 euro.pr. lån p.a.

Det sidste af lånene blev ydet i 2010 som et 30-årigt kortrentelån med en hovedstol på 930.700 kr. Lånetilbud af 6. juli 2010 indeholder blandt andet følgende oplysninger om bidragsfastsættelsen:

”…
Bidragssats³ pr. termin 0,2271175% af lånerestgælden, dog min. pt. 225 kr.
…
Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.
…”

Tilsvarende oplysninger om bidragets størrelse og fastsættelse fremgår af Standardiseret Europæisk Informationsblad (ESIS), som var vedlagt lånetilbuddet. Endvidere indeholder pantebrevets særlige bestemmelser følgende passus om bidrag:

”Bidrag
Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag.”

Indklagede fremsendte den 26. september 2012 følgende meddelelse til klageren om nye priser på realkreditlån:

”Nye priser på realkreditlån til privatkunder
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån og især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… fra 1. januar 2013 en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)…

Hvad betyder det for dig?
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats Tillæg for afdragsfrihed
… Rentetilpasningslån 0,00000 0,05000
… Rentetilpasningslån 0,00000 0,05000
… Rentetilpasningslån 0,00000 0,05000
… Rentetilpasningslån 0,00000 0,10302
Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån

Tillægget for valg af afdragsfrihed betales kun i perioder, hvor afdragsfriheden er aktiveret på lånet.

Ved den kommende rentetilpasning i december vil kursskæringen være 0,1 kurspoint som tidligere oplyst. Kursskæring ved rentetilpasning er et fradrag i udbetalingskursen. Det betyder, at jo oftere et lån rentetilpasses, desto større vil effekten af en kursskæring være. …(Indklagede)… varsler samtidig, at kursskæring ved rentetilpasning fremover kan være på op til 0,20 kurspoint. Den konkrete sats fastsættes før opsigelsesfristen til rentetilpasningen.”

Klageren fremsendte den 6. december 2013 følgende e-mail til indklagede:

”Jeg vil gerne have en forklaring vedr. bidragssats på mit lån

Beregning er baseret på restgæld ultimo 2014

Bidragssats i % = 12295 x 100/967955 = 1,27%

Min bidragssats for år 2014 er total 1,27% af restgæld ultimo 2014.

Der er urimeligt, det ser ud som at 1500 er minimum sats. I så tilfælde burde det store låns bidragssats være på 0,425%.

Ejendomsværdi realistisk salgspris er 1.700.000.

Det store lån er omkring 50% af ejendoms værdi.

Ifølge jeres prisoversigt burde låneinterval 0-40% have en bidragssats på 0,425%. Noget tyder på at bidragssatsen på hele det store lån er på omkring 0,9%

Jeg vil gerne have en forklaring på den høje bidragssats.”

Indklagede besvarede den 23. december 2013 klagerens henvendelse:

”Tak for din mail og må jeg beklage den lange svartid.

Bidraget fastsættes på baggrund af en række kriterier. Et centralt element er, hvor stor risiko, der er forbundet med lånet. Dette har bl.a. betydning for, hvor meget kapital …(indklagede)… skal stille til sikkerhed for det enkelte lån.

Fastsættelsen sker som et samspil mellem produkttype, afdragsfrihed og en vurdering af lånenes sikkerhed. Da rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed medfører en større risiko og større omkostninger for …(indklagede)…, har det nødvendiggjort en større prisstigning på disse typer af lån. Principperne i den nye prisstruktur gælder for både eksisterende lån og nye lån.

I dit tilfælde hvor du har 4 lån, bliver hvert enkelt lån beregnet ud fra den placering, som lånet har.

Og som du rigtigt skriver, så er der et mindstebidrag på 1.500 kr. pr. lån. Derfor kan du ikke rigtig regne den samlede bidragssats ud i kroner, for derefter at omregne den til procent.

Hvis du vil have en lavere sats på nogle af dine lån, vil det kræve en omlægning af disse.

Vi skal for god ordens skyld oplyse, at hvis du er utilfreds med denne afgørelse, kan du klage til Realkreditankenævnet …, idet vi skal anbefale dig, at du først kontakter Realkreditankenævnet … for at få vejledning om klagemulighederne. Hvis du har adgang til internettet, kan du også søge oplysninger om Realkreditankenævnet på www.ran.dk.

Jeg håber hermed at have besvaret din henvendelse.”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at bidragssatsen på lånet på oprindelig 930.700 kr. skal ændres til bidragssatsen på 0,425 pct. for låneintervallet 0-40 pct. i henhold til indklagedes prisliste.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at hans bidragssats for 2014 udgør 1,27 pct. af restgælden ultimo 2014.

Ejendommens realistiske salgspris er 1.800.000 kr. Lånet på oprindelig 930.700 kr. udgør omkring 50 pct. af ejendomsværdien. De tre andre lån, som er tilbagebetalt i 2014, 2015 og 2017, udgør tilsammen 230.000 kr. På disse betales minimumbidrag på 1.500 kr. pr. lån p.a.

Ifølge indklagedes prisoversigt burde låneintervallet 0-40 pct. have en bidragssats på 0,425 pct. Noget tyder på, at bidragssatsen på hele det store lån er på 0,9 pct.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i december 2010 optog et kortrentelån på 930.700 kr. hos indklagede. Lånet havde en bidragssats på 0,9.

I forvejen havde klageren tre kortrentelån hos indklagede på henholdsvis oprindelig 761.000 kr., 31.900 euro og 150.000 kr. På disse lån betaler klageren minimumsbidrag på årligt 1.500 kr. og 200 euro.

Den 26. september 2012 udsendte indklagede varslingsskrivelse om nye priser på realkreditlån, hvoraf fremgår, at der ikke er foretaget ændringer i klagerens bidragssatser.

Klageren ønskede at få nedsat bidragssatsen til den sats på 0,425 pct., som indklagede p.t. tager ved nyudlån inden for en LTV-grænse på 0-40 pct.

I aftalegrundlaget mellem parterne fremgår ikke, at indklagede har en forpligtelse til en løbende tilpasning af bidragssatsen under hensyntagen til den belåningsgrad, som den aktuelle restgæld på de indestående lån fører til.

ANBRINGENDER
Det gøres til støtte for frifindelsespåstanden gældende, at en forhøjelse af bidraget ikke har fundet sted, og at aftalegrundlaget mellem parterne ikke indeholder vilkår om, at klageren har krav på nedsættelse af bidrag i forhold til det bidrag, som blev sat i forbindelse med optagelse af lånet i 2010.

Bidraget, som det blev aftalt ved lånets optagelse, bibeholdes således, indtil det reguleres i overensstemmelse med aftalevilkårene, eller der indgås en ny aftale mellem parterne.

Det gøres således samlet gældende,

at bidraget og beregningsprincipperne er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klageren har i sagen fremlagt ejendomsskatteoplysninger, der viser, at den offentlige ejendomsværdi i 2014 udgør 1.300.000 kr.

Indklagedes prisoversigt for privatkunder pr. 1. april 2014 indeholder følgende oversigt over bidragssatser:

”Bidragssatser for nye lån

Bidragssatser for lån med variabel rente

Bidragssatser p.a. Med afdrag Uden afdrag

Låneinterval 0 - 40% 0,425% 0,450%
Låneinterval 40 - 60% 0,900% 1,050%
Låneinterval > 60% 1,450% 1,850%
Låneinterval 0 - 60% 0,583% 0,650%
Låneinterval 0 - 80% 0,800% 0,950%
…
Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering. Bidragssatsen vægtes ved at fordele lånets kontantværdi i forhold til ejendommens værdi i belåningsintervaller.

Bidraget beregnes i procent af lånerestgælden. Mindstebidraget for nye lån udgør 900 kr. pr. år.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Ifølge aftalegrundlaget kan indklagede forhøje såvel bidragssatsen som mindstebidraget på klagerens lån. Indklagede har endvidere i aftalegrundlaget hjemmel til at indføre eller forhøje kursskæring ved refinansiering.

Ifølge de oplysninger, som Nævnet er i besiddelse af, er den aktuelle bidragsforhøjelse sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarer til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme.

Det fremgår af varslingsbrevet af 26. september 2012, at indklagede har varslet henholdsvis tillæg for afdragsfrihed respektive kursskæring, men derimod ikke egentlige bidragsforhøjelser på klagerens lån. Nævnet har derfor lagt til grund, at det skyldes, at indklagedes fastsættelse af LTV ikke aktuelt har givet grundlag herfor på klagerens lån.

Uanset den ovenfor beskrevne praksis giver aftalegrundlaget ikke grundlag for at fastslå en pligt for indklagede til at tilpasse bidragssatserne til den til enhver tid aktuelle sikkerhedsmæssige placering af lånene i forhold til taksterne for nye lån.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen