Spørgsmål om, hvorvidt pengeinstitut er erstatningsansvarlig for tab opstået ved kundes overtagelse af inkonvertibelt obligationslån i forbindelse med køb af ejendom.
| Sagsnummer: | 140 /1998 |
| Dato: | 03-11-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt pengeinstitut er erstatningsansvarlig for tab opstået ved kundes overtagelse af inkonvertibelt obligationslån i forbindelse med køb af ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med klagerens køb af en ejendom overtog et obligationslån, som var inkonvertibelt.
Sagens omstændigheder.
Klageren købte ved slutseddel underskrevet den 13. februar 1992 en mindre landbrugsejendom. Købesummen på 545.000 kr. blev berigtiget bl.a. ved, at klageren overtog et indestående DLR-obligationslån med en restgæld på ca. 132.000 kr. Lånets rente var 11% p.a., og det var oplyst, at lånet ikke havde særlige indfrielsesvilkår. Klageren overtog endvidere to foranstående 11% Nykredit obligationslån, for hvilke det ligeledes var oplyst, at der ikke var særlige indfrielsesvilkår. Slutsedlen var udfærdiget af en statsautoriseret ejendomsmægler, og klageren var repræsenteret ved advokat A. Det fremgik endvidere, at handelen "fra købers side betinges af, at købers pengeinstitut kan godkende handelen".
Klageren har oplyst, at han sammen med en navngiven medarbejder i indklagedes Esbjerg afdeling gennemgik slutsedlen, som blev godkendt af indklagede, der i forbindelse med købet ydede et boliglån på 93.000 kr.
Den 16. marts 1992 underskrev klageren gældsovertagelsesdeklaration vedrørende lånet til DLR. Erklæringen blev underskrevet hos indklagede og er vitterlighedspåtegnet af indklagedes medarbejdere. Deklarationen indeholder ikke oplysning om, at det overtagne lån var inkonvertibelt.
Indklagede overtog samtidig en garantistillelse, som sælgers pengeinstitut hidtil havde stillet over for DLR. Heller ikke denne indeholder oplysning om, at lånet var inkonvertibelt.
Af meddelelse af 10. september 1992 til klageren fremgår, at indklagede hævede 1.000 kr. på klagerens konto i forbindelse med fremsendelse af skøde efter endt ekspedition, ".... kr. 1000,- gebyr prioriteringsass."
I forbindelse med, at klageren i foråret 1998 ønskede at ombygge ejendommen og omprioritere denne, blev han opmærksom på, at lånet til DLR var inkonvertibelt og således kun kunne indfries ved køb af de obligationer, på basis af hvilke lånet var udstedt. Lånets obligationsrestgæld var da ca. 124.000 kr. og obligationskursen omkring 150.
Ved skrivelse af 13. marts 1998 rettede klageren gennem advokat B henvendelse til indklagede. Med henvisning til indklagedes bistand i forbindelse med handelens gennemførelse anførte advokaten, at det var nærliggende, at indklagede "begrænsede sit tab" ved at aflevere obligationer til DLR med henblik på indfrielse af klagerens lån. Ved skrivelse af 8. april 1998 meddelte indklagede, at man ikke fandt, at det kunne klandres indklagede, at klageren ikke havde fået oplyst, at det omhandlede DLR lån var inkonvertibelt.
I juni 1998 gennemførte klageren omprioriteringen af ejendommen og indfriede DLR lånet, hvis obligationsrestgæld da var 123.462,95 kr. Klageren købte med valør den 18. juni 1998 nominelt 122.000 kr. obligationer i den pågældende låneserie til kurs 152,7.
Parternes påstande.
Klageren har den 17. april 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 64.294 kr. med sædvanlig procesrente principalt fra den 16. juni 1998. Indklagede bør herudover betale klagerens advokatomkostninger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han var 22 år, da han købte ejendommen. Han er specialarbejder og havde ikke tidligere ejet fast ejendom. Indklagede, der skulle godkende handelen, gennemgik slutsedlen med ham. Han var ikke bekendt med, at lånet var inkonvertibelt, og indklagede undlod at undersøge dette. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for ham ved at undlade at undersøge forholdene omkring DLR lånet. Indklagedes fejl har medført et tab for ham, som kan opgøres til det påklagede beløb. Gebyret på 1.000 kr., som indklagede opkrævede, vedrørte overtagelsen af de lån, der indestod i ejendommen, og som han skulle overtage ved handelen. Uanset, at han var bistået af advokat, blev gældsovertagelsen ekspederet af indklagede, hvis gebyr også omfatter dette. Indklagedes ansvar adskiller sig ikke fra andre professioners erstatningsansvar, jf. herved dommen i U 1997.1582 Ø. Indklagedes synspunkt om, at afgivelsen af garantien over for DLR ikke medfører en forpligtelse til over for sin kunde at gå nærmere ind i en undersøgelse af det garanterede lån, medfører, at indklagede mener at kunne tage honorar for en ydelse, som man ikke bærer noget ansvar for. Dette synes ikke at være i overensstemmelse med dansk ret.
Indklagede har anført, at bestemmelsen i slutsedlen om, at købers pengeinstitut skulle godkende handelen, var en forudsætning om, at købers pengeinstitut kunne godkende den økonomiske del af ejendomshandelen. Dette vil sige en gennemgang af klagerens økonomi til belysning af, om han havde råd til at erhverve ejendommen samt godkendelse af, at man ville yde det fornødne boliglån. I denne forbindelse vil indklagede normalt ikke gå ind i en nærmere efterprøvelse af, om ejendomsmæglerens oplysninger om indestående prioriteter er korrekte. Prioriteringsassistancen anført i hævemeddelelsen af 10. september 1992 dækkede ekspedition af selve ejerskiftet, herunder tinglysning, gennemførelse af gældsovertagelse m.v. Indklagede forestod indhentelse af klagerens underskrift på gældsovertagelsesdeklarationen og påtegnede denne med vitterlighedsvidner for klagerens underskrift. Indklagede afgav endvidere sædvanlig garantierklæring over for DLR, men man var ikke herved over for kunden forpligtet til at gå ind i en nærmere undersøgelse af det garanterede lån. Indklagede kan ikke drages til ansvar for slutsedlens fejlagtige oplysning om, at DLR lånet ikke var behæftet med særlige indfrielsesvilkår. Slutsedlen var udarbejdet af en ejendomsmægler, og klageren var ved handelen bistået af advokat. For så vidt angår klagerens påstand om sagsomkostninger følger det af Ankenævnets vedtægters § 16, at klageren ikke kan tilkendes omkostninger.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
3 medlemmer - Peter Blok, Jette Kammer Jensen og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Ifølge slutsedlen var klagerens køb af ejendommen betinget af, at indklagede godkendte handelen. Indklagede var klagerens pengeinstitut, og vi finder, at bestemmelsen i hvert fald i den foreliggende situation, hvor klageren var repræsenteret ved advokat, må forstås således, at det alene påhvilede indklagede at gennemgå klagerens økonomi med henblik på at vurdere, om det var økonomisk forsvarligt, at han overtog ejendommen, og om indklagede ville yde det nødvendige boliglån. Vi finder endvidere, at indklagede ved sin gennemgang af slutsedlen, der var udfærdiget af en statsautoriseret ejendomsmægler, med føje kunne lægge slutsedlens oplysninger om beskaffenheden af de lån, som klageren skulle overtage, til grund. Vi finder derfor ikke, at indklagedes godkendelse af klagerens køb af ejendommen kan begrunde, at indklagede anses for medansvarlig for den urigtige oplysning i slutsedlen om, at DLR-lånet ikke havde særlige indfrielsesvilkår. Heller ikke indklagedes medvirken ved ekspeditionen af handelen, herunder ved klagerens underskrivelse af gældsovertagelsesdeklarationen, eller indklagedes garantierklæring over for DLR kan medføre erstatningsansvar.
1 medlem - Leif Nielsen - udtaler:
Klagerens betingelse om, at hans pengeinstitut kunne godkende handelen, må forstås således, at pengeinstituttet skal rådgive om alle økonomiske forhold, herunder sikre sig, at der ikke vedrørende lånene forelå særlige indfrielsesvilkår. Jeg finder derfor, at indklagede ikke har udført en tilstrækkelig rådgivning, og stemmer herefter for at tage klagerens påstand til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.