Afgørelse

Spørgsmål om optagelse af realkreditlån, der forudsatte, at debitor bebor ejendommen. Køb af obligationer og aktier udstedt af indklagede.

Sagsnummer:	200/1998
Dato:	09-09-1999
Ankenævn:	Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Leif Nielsen, Bjarne Lau Pedersen, Allan Petersen
Klageemne:	Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Værdipapirer - køb, salg, rådgivning
Ledetekst:	Spørgsmål om optagelse af realkreditlån, der forudsatte, at debitor bebor ejendommen. Køb af obligationer og aktier udstedt af indklagede.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet (I), om indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren i forbindelse med en ejendomshandel og (II), om klageren kan gøre et krav gældende mod indklagede i forbindelse med køb af obligationer og aktier i Varde Bank i 1991 og 1992.

Sagens omstændigheder.

Medio 1993 påtænkte klageren, der er bosiddende i Grønland, at flytte til Danmark i forbindelse med, at han skulle gennemgå et 2-årigt uddannelsesforløb i Danmark.

Den 24. juli 1993 underskrev klageren slutseddel vedrørende køb af en fast ejendom i Herning. Af købesummen på 630.000 kr. skulle 494.000 kr. berigtiges ved optagelse af et obligationslån fra Realkredit Danmark, ligesom der skulle udstedes et sælgerpantebrev på 96.000 kr. Det fremgik, at Varde Bank var klagerens pengeinstitut.

Indklagede overtog pr. 1. januar 1994 dele af Varde Bank i forbindelse med afviklingen af denne bank.

Klageren har anført, at hverken Realkredit Danmark eller BRF-kredit ønskede at tilbyde ejerskiftelån, hvorfor han forventede, at handlen ikke blev til noget. Imidlertid blev han kontaktet af Varde Banks medarbejder V, som meddelte, at V sammen med den ved salget medvirkende ejendomsmægler ville gennemføre en prioritering via Totalkredit. Hertil oplyste han, at han ikke ønskede at overtage ejendommen, og at han ville tage til Grønland igen i september 1993.

Ved lånetilbud af 21. september 1993 fra Totalkredit stilet til klageren på dennes adresse i Grønland tilbød Totalkredit et ejerskiftelån på 494.000 kr. Af tilbudet fremgår:

"TILBUDSFORUDSÆTNINGER:

......

EN FORUDSÆTNING FOR LÅNEUDBETALING ER AT:

- Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt, samt

- Underskrevet pantebrev

- Underskrevet fuldmagt

- Dokumentation for handel til ny ejer, som skal bebo ejendommen, på salgspris kr. 630.000

........

- Den nye ejer, som skal bebo ejendommen, er godkendt"

Den 9. november 1993 underskrev klageren pantebrevet på 494.000 kr. til Totalkredit. Pantebrevet fremtræder som underskrevet af klageren i Herning og er vitterlighedspåtegnet af to kontorassistenter med bopæl i Herning. Klageren har anført, at han underskrev pantebrevet til Totalkredit i en grønlandsk bank som følge af trusler fra V.

Af pantebrevet til Totalkredit fremgår:

"6. Ejendommens anvendelse

Nærværende lån er ydet under den forudsætning, at den belånte ejendom er en ejerbolig, herunder fritidshus eller grund, der agtes bebygget med ejerbolig.

Er ejendommen en helårsbolig, forudsættes den beboet af ejer(e) og debitor(er). Overgår ejendommen til anden anvendelse - f.eks. erhverv eller udlejes den helt eller delvis - skal dette meddeles TOTALKREDIT Realkreditfond uden unødigt ophold. TOTALKREDIT Realkreditfond kan herefter forlange lånet indfriet."

Skøde til klageren og Totalkreditpantebrevet blev tinglyst den 24. november 1993.

Den 21. december 1993 underskrev klageren fuldmagt, hvorefter Varde Bank blev bemyndiget til at modtage låneprovenuet fra Totalkreditlånet.

Den 28. december 1993 udbetalte Totalkredit ejerskiftelånet. Varde Bank afregnede låneprovenuet til sælgers pengeinstitut den 31. s.m.

Ved skrivelse af 24. maj 1994 anmodede indklagede klageren om at modtage kopi af endeligt tinglyst skøde, bygningsbrandpolice m.m. til brug for afslutning af lånesagen med Totalkredit. Ved skrivelse af 13. juni 1994 rykkede indklagede klageren for dokumenterne og anførte samtidig, at terminsydelsen pr. 31. marts 1994 ikke var betalt.

Ved skrivelse af 6. juli 1994 meddelte Totalkredit indklagede, der over for Totalkredit havde afgivet garanti for Totalkredits lån, at man så sig nødsaget til at kræve lånet indfriet, idet man endnu ikke havde modtaget de nødvendige dokumenter, ligesom ejendommen i strid med Totalkredits udlånspolitik var udlejet. Martsterminen var betalt den 21. juni 1994, mens ydelsen pr. 1. juli 1994 ikke var modtaget.

Af en skrivelse af 11. juli 1994 fra indklagede til klageren fremgår:

".......

Lånet er alene optaget i dit navn for at spare dig for et ejerskiftegebyr.

Låneoptagelsen i Totalkredit er bestemt ikke efter aftale mellem ejendomsmægleren og undertegnede, men et ønske fra dig p.g.a. billigere bidrag i Totalkredit.

Da vi aftaler at belåne ejendommen i Totalkredit er det din hensigt at bebo huset i de 2 år kurset varer.

Teksten i Totalkredit's pantebrev foreskriver alene retten til at kunne opsige pantebrevet i forbindelse med eks. udlejning."

I august 1994 indfriede indklagede lånet over for Totalkredit.

Indklagede har anført, at det herefter forgæves blev forsøgt at opnå lån gennem Nykredit eller sælge ejendommen, men denne blev den 2. maj 1996 solgt på tvangsauktion for 456.000 kr., som medgik til at nedbringe indklagedes krav på klageren.

I november 1996 indgav indklagede gennem sin advokat anmodning om foretagelse af udlæg hos klageren. Indklagede opgjorde sit krav inkl. sagsomkostninger til ca. 145.000 kr. Fogedsagen er sat i bero på ankenævnssagen.

Klageren rettede henvendelse til advokat, som på dennes vegne fremsatte erstatningskrav over for indklagede i anledning af gennemførelsen af ejendomshandelen. Indklagede afviste kravet.

I juni 1998 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

I oktober 1998 anlagde klageren retssag mod indklagede. Sagen er af retten udsat med henvisning til sagens indbringelse for Ankenævnet.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 250.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning efter Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han i begyndelsen af september 1993 rejste tilbage til Grønland. V var fuldt bekendt med, at han aldrig ville anvende ejendommen i Herning som bolig. Der var ikke nogen grund til at søge handlen gennemført, idet der forelå afslag fra to kreditforeninger. V måtte indse, at det var hasarderet at søge lån fra Totalkredit, da lånet ikke kunne opfylde Totalkredits vilkår om hans bopæl. V burde derfor have meddelt sælger, at handlen ikke kunne gennemføres, hvilket var hans - klagerens - udtrykkelige ønske, men V satte sig ud over dette. Indklagede må herefter påtage sig ethvert tab som følge af optagelsen af lånet hos Totalkredit. Han bestrider at have modtaget rådgivning vedrørende vilkårene for Totalkreditlånet. I forbindelse med dokumenternes fremsendelse til Grønland til underskrift nægtede han gentagne gange at underskrive. På grund af diverse trusler og andre forhold turde han efter adskillige opringninger fra V ikke undlade at underskrive. Ved fremsendelsen burde indklagede have fremhævet vilkåret om forbud mod udlejning. Med hensyn til de dokumenter, som Totalkredit efterlyste, finder han, at indklagede måtte være fuldt bekendt med, hvor skøde m.v. befandt sig, og indklagede kunne blot have kontaktet den berigtigende advokat. Han bad flere gange V om at kontakte sælgers advokat for de manglende dokumenter. Baggrunden for, at han ikke reagerede på indklagedes skrivelser af 24. maj og 13. juni 1994 kan være, at han da var på tjenesterejse, ferie el.lign. De ikke-betalte terminsydelser måtte han kunne forvente dækket ind af indklagede via en udlægskonto. Der blev hverken fremsendt opkrævninger eller sædvanlige påkravsskrivelser. Endelig var ejendommen udlejet, hvilket indklagede var bekendt med, og derigennem kunne terminsydelserne have været inddækket. V havde ikke sat sig ind i Totalkredits lånebetingelser. V oplyste telefonisk, at han var forundret over klausulen om udlejningsforbud. V oplyste, at de manglende terminsbetalinger kunne skyldes, at sagen var under behandling, og V beroligede med, at det ville ordne sig. I denne forbindelse bemærker han, at det er ganske almindeligt, at pengeinstitutter varetager kunders interesser i tilfælde af ophold i udlandet, herunder Grønland.

Indklagede har anført, at det bestrides, at V pressede klageren til at underskrive pantebrev eller skøde ved at oplyse om pådragelse af erstatningsansvar. Måtte V have oplyst klageren herom, har oplysningen alene været af orienterende art. Af indklagedes sagsmateriale fremgår, at pantebrev og skøde blev sendt til Grønland for klagerens underskrift. De påførte vitterlighedsvidner er/var begge ansat hos berigtigende advokat i Herning. Det bestrides, at V udnyttede klagerens manglende indsigt i Totalkredits pantebrevsvilkår. Klageren modtog rådgivning vedrørende vilkårene for lånet og fik fremsendt pantebrevet med vilkår til underskrift. Klageren havde således lejlighed til at sætte sig ind i vilkårene. Det bestrides, at indklagede handlede erstatningspådragende i forbindelse med købet af ejendommen. Klageren underskrev slutseddel, skøde og pantebrev med vilkår om bopælspligt. Klageren var således bekendt med vilkåret på underskriftstidspunktet. At klageren på dette tidspunkt befandt sig i Grønland, kunne ikke tages som udtryk for, at indklagede måtte indse, at han ikke ønskede ejendomshandelen gennemført. Totalkredits opsigelse af lånet var ikke begrundet med, at klageren ikke beboede ejendommen, men med at en række opregnede dokumenter ikke var fremsendt og med, at ejendommen var udlejet. I denne forbindelse bemærkes, at indklagede forinden forgæves havde rykket klageren for det omhandlede materiale. Bestræbelserne på efter gennemførelsen af tvangsauktionen at opnå en anden finansiering/salg forløb ikke tilfredsstillende, men disse forhold kan ikke tilskrives indklagede, men klageren selv og pågældende ejendomsmægler.

Den 16. juli 1991 afregnede Varde Bank klagerens køb af nominelt 390.000 kr. 10,5% obligationer udstedt af Varde Bank. Afregningen skete til kurs 100.

Klageren har om købet anført, at han blev ringet op af en medarbejder, der oplyste, at han havde ca. 400.000 kr. stående på en konto. Ifølge medarbejderen ville det være en fordel at omplacere beløbet til Varde Bank obligationer. Han indvilgede i købet, særligt fordi medarbejderen oplyste, at obligationerne til enhver tid kunne sælges. Han modtog ikke noget prospektmateriale vedrørende obligationerne.

Den 10. og 17. september 1992 afregnede Varde Bank klagerens køb af 800 stk. Varde Bank aktier i forbindelse med en aktuel aktieemission. Afregningsbeløbet udgjorde i alt 100.730 kr.

Klageren har om aktiekøbet anført, at han i september måned 1992 blev ringet op af en medarbejder i Varde Bank. I første omgang foreslog medarbejderen, at han skulle købe nominelt 1.000 kr. aktier. Et par dage efter blev han på ny ringet op af medarbejderen, der inderligt opfordrede ham til at købe en større portion aktier. Medarbejderen anpriste aktierne som et investeringsobjekt og oplyste, at bankens forretninger nu var i god gænge; den aktuelle lave kurs på bankens aktier var midlertidig.

I løbet af 1993 nedbragte klageren ved salg obligationsbeholdningen til nom. 353.000 kr.

Pr. 1. januar 1994 overdrog Varde Bank sin bankvirksomhed til indklagede. Af overdragelsesaftalen fremgår:

"Såfremt køber over for tredjemand ..... måtte ifalde ansvar, herunder ansvar som følge af rådgivningsfejl og renteberegningsfejl m.v., og dette ansvar er forårsaget af dispositioner truffet før overtagelsesdagen, skal sælger skadesløsholde køber fuldt ud, herunder i relation til sagsomkostninger. Skadesløsholdelsen gælder også ansvar, som først konstateres eller gøres gældende efter overtagelsesdagen."

Efter overdragelsen af bankvirksomheden til indklagede ændrede Varde Bank navn til VB Finans A/S.

I marts 1995 rettede klageren gennem sin advokat henvendelse til VB Finans vedrørende de erhvervede obligationer og aktier.

VB Finans blev taget under konkursbehandling primo 1996. Den 2. februar 1996 anmeldte klageren gennem sin advokat et krav i boet på 478.072,50 kr. vedrørende købet af obligationerne og aktieposten.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 400.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han indvilgede i at købe obligationerne, fordi medarbejderen oplyste, at disse kunne sælges til enhver tid. Medarbejderen undlod at oplyse, at investeringen måtte anses for særlig risikofyldt på grund af obligationernes stilling som supplerende kapital samt Varde Banks daværende økonomiske situation. Heller ikke i forbindelse med købet af aktierne blev han vejledt om, at der var udarbejdet prospektmateriale, eller om bankens udsatte økonomiske situation. Den pågældende medarbejder handlede culpøst ved at rådgive ham til køb uden at orientere om de risici, der var forbundet hermed, uanset at medarbejderen måtte være bekendt med bankens økonomiske vanskelige situation. Lægges det til grund, at medarbejderen ikke var bekendt med bankens økonomiske situation, har instruktionen af medarbejderne været mangelfuld. Det er kritisabelt at lade sine medarbejdere ringe forbrugere op med henblik på at opfordre til at købe aktier i banken, men uantageligt hvis banken lader medarbejderne gøre dette uden forinden at have instrueret dem fuldt ud om bankens økonomiske situation og den økonomiske risiko forbundet med aktierne. Hans krav kan gøres gældende mod indklagede i hvert fald som minimum til kompensation for indklagedes krav mod ham.

Indklagede har anført, at overtagelsen af Varde Bank ikke var en fusion, men alene en overtagelse af kundeengagementer. Krav, der hidrører fra rådgivning i Varde Bank, har derfor intet at gøre med indklagede. Det bemærkes, at den fra overdragelsesaftalen mellem indklagede og Varde Bank citerede bestemmelse mellem aftalens parter har været anvendt, således at relevante krav rettes mod VB Finans.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klageren underskrev i juli 1993 slutseddel vedrørende køb af den omhandlede ejendom samt efterfølgende skøde. Klageren måtte således efter det oplyste i forhold til sælgeren være bundet af den indgåede handel. Såfremt klageren ønskede at træde tilbage fra handelen, påhvilede det klageren selv og ikke indklagede at meddele sælgeren dette. Klageren underskrev endvidere pantebrevet til Totalkredit, hvoraf fremgår, at den pantsatte ejendom forudsattes beboet af ejeren. Det forhold, at Varde Banks medarbejder ikke henledte klagerens opmærksomhed særskilt på dette vilkår, kan ikke begrunde et ansvar for indklagede, i hvert fald når henses til, at klageren underskrev pantebrevet på et tidspunkt, hvor han ifølge sin egen forklaring ikke mente, at handelen burde gennemføres.

Det fremgår, at indklagede i maj og juni 1994 rykkede klageren for en række dokumenter til brug for fremsendelse til Totalkredit. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede ansvar i anledning af, at disse dokumenter ikke fremkom.

Ankenævnet finder herefter i det hele ikke grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar for klagerens tab ved erhvervelsen og afhændelsen af ejendommen.

Overdragelsesaftalen mellem Varde Bank og indklagede giver ikke i sig selv kunder, der har lidt tab som følge af forhold udvist af Varde Bank, adgang til at rette krav i denne anledning mod indklagede. Klagerens krav vedrører ubestridt forhold hos Varde Bank, og klageren har ikke noget kundeforhold til indklagede i forbindelse med sine køb af de omhandlede obligationer og aktier.

Klagen tages derfor ikke til følge.

Ankenævnet kan ikke tage stilling til, om klageren i anledning af det skete kan rejse krav over for VB Finans A/S under konkurs.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.

Kontakt

Spørgsmål om optagelse af realkreditlån, der forudsatte, at debitor bebor ejendommen. Køb af obligationer og aktier udstedt af indklagede.