Problem med efterstående panthavere, rykning, opgørelse af nettoprovenu m.m.
| Sagsnummer: | 449/1993 |
| Dato: | 02-05-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Lars Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
|
| Ledetekst: | Problem med efterstående panthavere, rykning, opgørelse af nettoprovenu m.m. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 8. juli 1992 henvendte klageren sig til indklagede medbringende et omprioriteringstilbud fra Kreditforeningen Danmark på et 30-årigt mixlån 9% 600.000 kr., hvis provenu forudsattes anvendt til indfrielse af et kontantlån, nom. 430.000 kr., med en obligationsrestgæld på ca. 514.000 kr. Ved klagerens henvendelse blev det aftalt, at der skulle indhentes et alternativt omprioriteringstilbud fra indklagede selv vedrørende et realkreditlignende lån. Tilbudet fra kreditforeningen udløb den 27. august 1992. Forinden indklagede fremkom med sit tilbud, skulle man foretage en vurdering af klagerens ejendom. Bl.a. som følge af klagerens ferie, blev låneansøgning om det realkreditlignende lån først underskrevet den 7. august 1992.
Den 24. august 1992 kontaktede en medarbejder fra indklagede klageren telefonisk og oplyste, at en afgørelse af klagerens ansøgning om et realkreditlignende lån ikke ville kunne foreligge inden udløbet af lånetilbudet fra Kreditforeningen Danmark. Klageren valgte at afvente lånetilbudet på det realkreditlignende lån.
Den 4. september 1992 fremkom indklagede med sit tilbud om et realkreditlignende lån, som klageren accepterede den 6. oktober 1992. Som følge af, at en efterstående panthaver A ikke ville respektere det realkreditlignende lån, hjemtoges den 27. november 1992 et lån i Kreditforeningen Danmark på nom. 620.000 kr. med et nettoprovenu på 581.404,44 kr. Indklagede har oplyst, at ydelsen på dette lån årligt er ca. 1.200 kr. større end ydelsen på det oprindeligt tilbudte kreditforeningslån på nom. 600.000 kr. Efter modtagelsen af låneprovenuet indfriedes kontantlånet i Kreditforeningen Danmark den 11. december 1992; i indfrielsesbeløbet på i alt 551.184,50 kr. indgik december termin 1992 med 23.259 kr. Panthaver A meddelte efterfølgende ikke at kunne acceptere, at beløbet på 23.259 kr. blev fratrukket ved beregningen af nettoprovenuet ved låneomlægningen og forlangte herefter et samlet nettoprovenu på ca. 53.000 kr. betalt som ekstraordinært afdrag. Efter forhandlinger herom, hvor klagerens advokat var inddraget, betaltes beløbet i juli måned 1993 til panthaveren med tillæg af rente af afdraget, 1.050,42 kr., fra seneste termin 1. maj 1993. Den 28. januar 1993 havde et finansieringsselskab B meddelt, at man ikke ville tillade det nye kreditforeningslån; B havde i forbindelse med klagerens optagelse af et lån i 1990 fået tinglyst en servitut, hvorefter klageren ikke uden B's samtykke kunne pantsætte ejendommen yderligere. Restgælden var ca. 100.000 kr.
Den 28. april 1993 indfriede indklagede B, idet indklagede samtidig ydede klageren et lån på 101.443,66 kr. med tillæg af stiftelsesomkostninger. Samtidig forhøjedes et ejerpantebrev allerede pantsat til indklagede fra 95.000 kr. til 250.000 kr. Efter forhandlinger mellem klagerens advokat og indklagede blev stiftelsesomkostningerne nedsat til halvdelen.
Efter at have korresponderet med indklagede har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale klageren erstatning vedrørende merydelsen på 1.200 kr. årligt på kreditforeningslånet, i alt 36.000 kr., renteudgiften 1.052 kr. til panthaver A, merudgifter som følge af optagelsen af lånet på 101.000 kr. til indfrielse af finansieringsselskabet B samt de 23.259 kr. betalt til panthaver A.
Indklagede har under sagens forberedelse anført, at forhøjelsen af klagerens ejerpantebrev kunne have været begrænset til i alt 228.228 kr., hvorfor indklagede er villig til at yde klageren en stempelgodtgørelse på 4% af 21.772 kr. eller 870 kr. Indklagede har endvidere erkendt, at man ved rettidig ansøgning herom kunne have opnået en reduktion af kreditforeningens stiftelsesprovision fra 0,75% til 0,25%, og har erklæret at være indstillet på at godtgøre klageren den for meget betalte stiftelsesprovision, 0,5% af 620.000 kr. eller 3.100 kr. I øvrigt har indklagede nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har til støtte for påstanden anført, at indklagede burde have været bekendt med, at panthaver A ikke ville rykke for et realkreditlignende lån ydet af indklagede. Havde indklagede erkendt dette fra starten af omprioriteringssagen, kunne klageren have udnyttet det første lånetilbud fra Kreditforeningen Danmark og således have sparet 1.200 kr. årligt eller ca. 36.000 kr. over 30 år. Nettoprovenuet ved omprioriteringen, ca. 28.000 kr., som hensattes på omprioriteringskontoen, henstod til lav rente. Som følge heraf finder klageren, at indklagede bør betale renteudgiften på 1.052 kr. i forbindelse med erlæggelsen af det ekstraordinære afdrag til panthaver A. Indklagede har undladt at oplyse om, at beløbet på 23.259 kr. vedrørende december termin 1992, der indgik i låneomlægningen, skulle betales til panthaver A som en del af nettoprovenuet. Klageren har derfor ikke budgetmæssigt taget højde for dette beløb. Klageren og hans advokat modtog først opgørelsen fra kreditforeningen i april 1993. Indklagede bør derfor udrede beløbet. Indklagede burde endvidere inden omprioriteringssagens igangsættelse have undersøgt tingbogen nærmere og konstateret, at B skulle tiltræde en omprioritering. Som følge af, at det var nødvendigt at indfri B, måtte indklagede yde et yderligere lån til klageren, som medførte meromkostninger.
Indklagede har anført, at det på tidspunktet for omprioriteringssagens påbegyndelse i sommeren 1992 var indklagedes forretningsgang ikke at stille krav om en tingbogsattest. En telefonisk tingbogsoplysning vedrørende pantehæftelser blev normalt anset for tilstrækkelig, dog således, at hvor man kunne befrygte udlæg eller særlige byrder, rekvireredes en tingbogsattest. Indklagede erkender, at sagen ikke har været håndteret så professionelt, som det kunne ønskes, men indklagede bærer ikke den fulde skyld herfor. Indklagede har foretaget omprioriteringen uden beregning, ligesom stiftelsesomkostningerne på lånet til indfrielse af B er delt mellem parterne. Klageren har herved opnået kompensation. I august 1992 valgte klageren at afvente et lånetilbud på et realkreditlignende lån. Indklagede havde gjort opmærksom på kursrisikoen samt på risikoen for, at man ikke kunne tilbyde et realkreditlignende lån, og det må være klagerens risiko, at det endelige lån blev dyrere end forudsat. Rentebeløbet på 1.052 kr. til panthaver A er ikke en ekstra renteudgift, og har intet med forrentningen af omprioriteringskontoen at gøre, idet der er tale om sædvanlig rente fra seneste termin til tidspunktet for erlæggelse af ekstraordinært afdrag. Panthaver A var alene forpligtet til at rykke for et nyt lån i det omfang et nettoprovenu blev erlagt til denne panthaver. Da kreditforeningen havde indregnet decemberterminen 1992 ved indfrielsen af det gamle lån, var panthaveren berettiget til at kræve beløbet erlagt til sig. Da klageren selv styrede sit budget indtil ultimo november 1992, hvor der oprettedes budgetservice, var det klagerens egen risiko, at han ikke havde foretaget opsparing med henblik på betaling af beløbet.
Ankenævnets bemærkninger:
Det må lægges til grund, at indklagede gjorde klageren opmærksom på, at der ikke forelå sikkerhed for, at optagelsen af det påtænkte realkreditlignende lån hos indklagede kunne gennemføres, og klageren måtte derfor indse, at han påtog sig en en risiko ved ikke at acceptere det oprindelige lånetilbud fra kreditforeningen. Der findes ikke at være grundlag for at fastslå, at indklagede burde have indset, at panthaver A ikke ville acceptere en omprioritering ved optagelse af et realkreditlignende lån hos indklagede. Ankenævnet finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren det tab, han led ved ikke at acceptere det oprindelige lånetilbud fra kreditforeningen.
Det må lægges til grund, at omprioriteringskontoen er blevet forrentet med indklagedes sædvanlige rente for sådanne konti, og Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klageren det rentebeløb på 1.052 kr., som blev betalt til panthaver A i forbindelse med betalingen af det ekstraordinære afdrag.
Klageren og dennes advokat har med indklagede drøftet de meromkostninger, som var en følge af, at lånet til finansieringsselskabet B måtte indfries ved optagelse af et lån hos indklagede. Som resultat af disse drøftelser blev stiftelsesomkostningerne nedsat til halvdelen. Når endvidere henses til, at det også må bebrejdes klageren selv, at han ikke var opmærksom på den - ca. 2 år tidligere - tinglyste servitut, finder Ankenævnet ikke grundlag for vedrørende dette forhold at tilkende klageren yderligere kompensation bortset fra det beløb på 870 kr. i delvis refusion af stempelomkostninger, som indklagede har erklæret sig villig til at betale.
Ankenævnet finder, at indklagede burde have gjort klageren opmærksom på, at beløbet på 23.259 kr. vedrørende december termin 1992, som indgik i låneomlægningen, ikke ville kunne fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet i forhold til panthaver A og derfor skulle betales til denne som en del af det samlede ekstraordinære afdrag.
3 medlemmer - Peter Blok, Lars Pedersen og Jørn Ravn - udtaler herefter:
Vi finder, at indklagede som kompensation for den uventede forringelse af klagerens likviditet, som dette forhold medførte, bør betale klageren en skønsmæssigt fastsat godtgørelse på 5.000 kr.
2 medlemmer - Bjørn Bogason og Ole Simonsen - udtaler:
Vi finder, at indklagede alene skal godtgøre klageren det tab, som måtte opstå, såfremt finansieringen af beløbet på ca. 23.000 kr. måtte blive dyrere end pantebrevets rente af det tilsvarende beløb.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf