Tidspunkt for indfrielse af eksisterende lån.
| Sagsnummer: | 190 /1993 |
| Dato: | 20-12-1993 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Niels Busk, Allan Pedersen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Tidspunkt for indfrielse af eksisterende lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af 22. maj 1992 solgte klageren sin faste ejendom. I forbindelse med handlen skulle der hjemtages et ejerskiftelån på nominelt 525.000 kr., ligesom der skulle indfries to kreditforeningslån med en restgæld på ca. 380.000 kr. samt fire private pantebreve med en restgæld på ca. 75.000 kr. Under sagen er fremlagt kopi af de private pantebreve, hvis pålydende rente er 14% p.a. Pantebrevenes bestemmelse om opsigelse er enslydede og har følgende ordlyd:
"Fra debitors side kan pantebrevet skriftligt opsiges til hel eller delvis indfrielse med 3 måneders varsel."
Indklagedes Vojens afdeling modtog den 29. maj 1992 fra ejendomsmægleren en kopi af slutsedlen; den 16. juni 1992 modtog afdelingen fra samme lånetilbud fra Kreditforeningen Danmark vedrørende ejerskiftelånet. Den 17. juni 1992 anmodede afdelingen klageren og dennes ægtefælle om at henvende sig for underskrift af kreditforeningspantebrevet. Afdelingen foreslog samtidig en drøftelse af, hvorledes ejendommens nuværende prioriteter skulle indfries.
Ved skrivelse af 23. juni 1992 til klagerens advokat meddelte afdelingen, at den formodede, at klagerens advokat opfyldte betingelserne i Kreditforeningen Danmarks lånetilbud, herunder bl.a.:
"Tingbogsattest der ikke giver anledning til bemærkninger og som er udstedt efter den 10.06.1992."
Indklagede har oplyst, at man flere gange rykkede for en besvarelse, hvortil det fra advokatens kontor blev oplyst, at sagsbehandleren var på ferie til den 3. august 1992.
Den 3. juli 1992 underskrev klageren kreditforeningspantebrevet, som ifølge klageren blev afleveret i indklagedes afdeling den 6. eller 7. juli 1992. Ifølge klageren forespurgte han om, hvad der skete med hensyn til indfrielsen af de private pantebreve, hvortil han fik oplyst, at der intet nyt var.
Den 22. juli 1992 fremsendte afdelingen kreditforeningspantebrevet til tingslysning. Den 22. og 24. juli 1992 indfriede afdelingen de to kreditforeningslån med i alt 379.846,99 kr., som debiteredes en til brug for omprioriteringen oprettet boligskiftkonto.
Ved skrivelse af 24. juli 1992 til klageren opfordredes denne til at kontakte afdelingen om indfrielsen af de private pantehæftelser, ligesom klageren opfordredes til at medbringe kopi af disse; ifølge indklagede vendte klageren først tilbage herom den 27. august 1992, hvor der aftaltes en straksindfrielse. Ifølge klageren blev spørgsmålet om indfrielse af de private pantebreve drøftet allerede den 22. eller 23. juni 1992 samtidig med drøftelse af eventuel kurssikring af ejerskiftelånet; endvidere drøftedes den 27. juli 1992 telefonisk indfrielsen af de private pantebreve, som det besluttedes at indfri straks.
Den 28. august 1992 modtog afdelingen kreditforeningspantebrevet fra tinglysning med anmærkning bl.a. om en servitut om bebyggelse, benyttelse m.v. tinglyst i 1979. Afdelingen forespurgte kreditforeningen, om anmærkningen kunne respekteres. Samme dag fremsendte afdelingen indfrielsesbeløb inklusive 3 måneders rente fra indfrielsesdagen, 646,99 kr., til de fire private panthavere; beløbet debiteredes boligskiftkontoen.
Ved skrivelse af 16. september 1992 til klagerens advokat oplyste afdelingen, at kreditforenigen samme dag havde meddelt, at man ikke kunne respektere retsanmærkningen, hvorfor afdelingen anmodede advokaten om at foranledige servitutten aflyst. Ved skrivelse af 22. september 1992 fra klagerens advokat til Haderslev kommune anmodedes om aflysning af den omhandlede servitut.
Kommunen underskrev den 7. oktober 1992 aflysningspåtegning, som klagerens advokat den 8. oktober 1992 ekspederede til tinglysning.
Den 16. oktober 1992 udbetaltes ejerskiftelånet. Lånets nettoprovenu udgjorde 469.491,13 kr., som med fradrag af et prioriteringsgebyr på 3.300 kr. indsattes på boligskiftkontoen den 19. oktober 1992.
Efter afslutningen af omprioriteringssagen rettede klageren i november 1992 gennem sin advokat henvendelse til indklagede og rejste indsigelse mod omprioriteringssagens gennemførelse. Indklagede afviste klagerens indsigelser.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale klageren en ikke nærmere opgjort erstatning vedrørende kurs- og rentetab.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede burde have undersøgt, hvorvidt kreditforeningeslånet umiddelbart kunne hjemtages. Dette skete ikke, og som følge heraf har indklagede rådgivet forkert med hensyn til, hvorvidt der burde kurssikres. Antagelsen om, at lånehjemtagelsen ville ske hurtigt, og at kursrisikoen derfor var lille, var forkert. De private pantebreve kunne kun indfries med 3 måneders varsel. Indklagede undersøgte ikke spørgsmålet og foretog ikke opsigelse, hvilket resulterede i, at klageren måtte betale 3 måneders ekstra rente til panthaverne. Endvidere medførte forsinkelsen af kreditforeningslånets hjemtagelse, at lånet skulle hjemtages i en ny serie, hvilket påførte klageren en yderligere udgift på 1.000 kr.
Indklagede har anført, at afdelingen hurtigt har udført de opgaver, som klageren anmodede om. Ved en omprioriteringssag indestår pengeinstituttet ikke for, at slutsedlens betingelser om prioritetsstillingen kan opfyldes. Det er pengeinstituttets opgave at hjemtage ejerskiftelånet og indfri prioriteter, der ikke skal overtages af køberen. Drøftelserne den 17. juni 1992 med klageren om kurssikring tog udgangspunkt i, hvor lang ekspeditionstiden af ejerskiftelånet forventedes af være. På denne baggrund meddelte klageren, at han ikke ønskede at kurssikre. Det var ikke da muligt at afgøre, om kreditforeningen ville respektere den omhandlede servitut. Hertil kommer, at indklagede i skrivelse af 23. juni 1992 til den berigtigende advokat, havde anmodet denne om at foranledige opfyldelse af kreditforeningens betingelser for ejerskiftelånet. Med hensyn til indfrielsen af de private pantebreve kunne indklagede ikke foretage noget uden instruktion fra klageren. Drøftelserne herom skete uden, at indklagede havde modtaget kopi af pantebrevene, hvorfor man ikke var opmærksom på pantebrevenes opsigelsesbestemmelse. Det var klageren selv, der bestemte, at der skulle ske straksindfrielse.
Ankenævnets bemærkninger:
Det må lægges til grund, at klagerens beslutning om ikke at kurssikre ejerskiftelånet i overensstemmelse med indklagedes rådgivning byggede på den forudsætning, at indfrielsen af de to eksisterende kreditforeningslån og hjemtagelsen af ejerskiftelånet ville ske nogenlunde samtidig, således at kursrisikoen herved ville blive væsentligt begrænset. Ankenævnet finder derfor, at det var en fejl, at indklagede den 22. og 24. juli 1992 indfriede de to eksisterende kreditforeningslån uden at have sikret sig, at ejerskiftelånet kunne hjemtages straks efter pantebrevets tinglysning. Det bemærkes herved, at indklagede kunne have konstateret den manglende respekt af den omhandlede servitut ved at sammenholde pantebrevet med en tingbogsattest, og at det i den foreliggende situation, hvor ejerskiftelånet først skulle hjemtages efter pantebrevets tinglysning, formentlig under alle omstændigheder havde været rigtigst også først at indfri de eksisterende kreditforeningslån på dette tidspunkt. Endvidere bemærkes, at indklagedes skrivelse af 23. juni 1993 til klagerens advokat ikke angik spørgsmålet om pantebrevets manglende respekt af servitutten, og at advokaten, der ikke havde fået pantebrevet forelagt, ikke har været i stand til at konstatere dette forhold. Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør erstatte klageren det kurs- og rentetab, han har lidt ved, at de eksisterende kreditforeningslån blev indfriet ca. tre måneder før hjemtagelsen af ejerskiftelånet, og at dette passende kan ske ved, at klageren stilles, som om de eksisterende kreditforeningslån først var blevet indfriet samtidig med hjemtagelsen af ejerskiftelånet, dvs. den 16. oktober 1992.
Der er ikke oplyst nogen begrundelse for, at det i august 1992, da indklagede i hvert fald var bekendt med opsigelsesfristen efter de private pantebreve, var nødvendigt at foretage "straksindfrielse" af disse, og Ankenævnet finder derfor, at indklagede burde have frarådet klageren denne fremgangsmåde. Som følge heraf findes indklagede at burde godtgøre klageren de 3 måneders ekstra rente, som er betalt på hvert pantebrev, i alt 2.587,96 kr., hvilket beløb bør krediteres boligskiftkontoen med valør den 28. august 1992.
Som følge heraf