Afgørelse

Låneomlægning. Afslag.

21008100

Låneomlægning. Afslag.

Klageren skulle efter skilsmisse overtage den fælles ejede ejendom. Det indklagede realkreditinstituttet afviste i 2008 at bevilge gældsovertagelse med henvisning til, at klageren var i restance. Efter fornyet henvendelse fra klageren bevilgede instituttet i 2009 gældsovertagelse, men afslog efterfølgende under henvisning til restancer at give klageren en låneomlægning, som ifølge klageren var lovet og forudsat i forlængelse af gældsovertagelsen. I august 2010 blev der afholdt tvangsauktion over ejendommen med instituttet som rekvirent. Ejendommen blev på tvangsauktionen overtaget af en efterstående panthaver.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet uberettiget havde afvist låneomlægning, og at instituttet derfor var erstatningsansvarlig for samtlige de økonomiske virkninger, det havde medført for ham. Instituttet påstod frifindelse.

Flertallet i Nævnet fandt det ikke bevist, at instituttet havde givet klageren et bindende tilsagn om låneomlægning. Flertallet fandt det heller ikke bevist, at instituttet under forløbet fra 2007 til tvangsauktionen i 2010, hvor klageren løbende havde været i restance med ydelser på lånet, havde optrådt på en sådan måde, at der var skabt en berettiget forventning hos klageren om, at instituttet under de givne omstændigheder ville tilbyde at omlægge klagerens lån. Der var endeligt ikke grundlag for at fastslå, at instituttet i forløbet havde optrådt på en sådan måde, at instituttet havde pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren. Mindretallet fandt, at en gældsovertagelse, som den i sagen gennemførte, i lyset af klagerens økonomi kun ville give mening, såfremt der samtidig blev foretaget en låneomlægning, da klageren ellers ikke ville være i stand til at honorere den overtagne gæld. I tilfælde af, at instituttet ikke mente, at en sådan låneomlægning havde været på tale, måtte det betragtes som et brud på reglerne om god skik, at instituttet ikke kunne bevise, at instituttet havde rådgivet klageren om fordele, og ikke mindst ulemper, ved at overtage gælden – en rådgivning, som ifølge samme bekendtgørelse skulle finde sted, uanset om klageren direkte bad herom, når omstændighederne tilsagde, at der var behov herfor. På den baggrund fandt mindretallet, at der var formodning for, at der, som klageren anførte, havde været en aftale om, at en låneomlægning skulle følge gældsovertagelsen, således at klagerens økonomi ville hænge sammen. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og instituttet blev frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 21. december 2011


JOURNAL NR.: 2010-01-08-100-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Låneomlægning. Afslag.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 13. december 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Maria Hyldahl
Per F. Møller
Per Englyst (2 stemmer jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejede sammen med sin daværende ægtefælle en ejendom, hvori der indestod to lån til det indklagede realkreditinstitut, dels et kortrentelån F1 på oprindelig 1.268.000 kr., dels et garantilån på oprindelig 1.115.000 kr. Derudover indestod i ejendommen et lån på oprindelig 836.000 kr. til realkreditinstitut 2 samt et lån på oprindelig 279.000 kr. til det med realkreditinstitut 2 koncernforbundne pengeinstitut.

Efter det oplyste ophævede klageren og hans tidligere ægtefælle i 2006 samlivet, hvorefter der blev indledt skilsmisseforhandlinger.

Indklagede fremsendte den 5. marts 2008 følgende brev til klageren:

”…Afslag på ansøgning om lån

Tak for din henvendelse om lån i …(indklagede)…

Vi har vurderet sagen, og vi kan desværre ikke tilbyde dig lån, da dine økonomiske forhold ikke giver mulighed for det ønskede lån, samt at du har problemer med at betale på dine lån hos os…”

Efter det oplyste skulle klageren overtage den fælles ejendom og anmodede i den forbindelse om gældsovertagelse, som den 18. november 2008 blev afslået af indklagede på følgende måde:

”…Afslag på ansøgning om lån

Tak for din henvendelse om gældsovertagelse i …(indklagede)…

Vi har vurderet sagen, og vi kan desværre ikke tilbyde dig gældsovertagelse, da du har problemer med at betale på dine lån hos os.

Yderligere henvendelser omkring lån eller gældsovertagelse vil først blive taget op til fornyet overvejelse, såfremt alle restancer til …(indklagede)… er betalt…”

Den 20. november 2008 fremsendte klageren følgende brev til indklagede:

”…Jeg modtog i går et brev med en afgørelse hvori det fremgik at man ikke ønskede at indsætte undertegnede som enedebitor i mit og min ekskones engagement hos …(indklagede)… Efterfølgende havde jeg en telefonsamtale med …(rådgiver hos indklagede)…, som venligst uddybede begrundelsen herfor, nemlig restancesituationen.

Jeg beskrev den noget komplicerede bodelingssag der verserer og som er den direkte årsag til ovennævnte restance. …(Indklagedes kunderådgiver)… spurgte om jeg havde beskrevet situationen lige så detaljeret overfor …(anden rådgiver)…, som den fremstilling han i går modtog. Derfor denne mail.

Det er ingen hemmelighed at jeg siden 2006, hvor min ekskone tømte vores …(pengeinstitut)… kassekredit, huset for værdier og snuppede bilen samt efterlod undertegnede med store skyldige beløb,- har været presset likviditetsmæssigt. Dette til trods fik jeg lukket hullerne, afværget et par fogedretssager og har løbende nedbragt vores fælles gæld rundt omkring.

Jeg har fra begyndelsen ønsket at overtage mit hus og bodelingens modpart har samtidig forsøgt at forhindre dette.

Det har været en fastlåst situation, hvor det har været umuligt at kommunikere med modparten og jeg har foreløbigt betalt mere end 350.000 (hvoraf jeg faktisk kunne hæfter for det halve.) jeg er og har hele tiden været betalingsvillig og løsningsorienteret jeg håber dette her til sidst vil tale til min fordel.

Det er min opfattelse af modparten højst sandsynligt ville have trukket bodelingen endnu længere ud hvis ikke jeg havde fremtvunget denne fogedrets-situation,- og jeg tror de færreste blindt ville fortsætte som eneste indbetalingspart i en kompliceret bodelingssag,- uden at sikre sig overtagelsen på sigt. Samtidig har jeg været låst i forhold en traditionel løsning hvor man kontakter sit pegeinstitut og får en midlertidig overtræksbevilling for at undgå Realkredit-restancer. Det siger sig selv at da modparten smækkede med døren i …(pengeinstituttet)… blev jeg også målt på denne handling. Jeg vil gerne understrege at jeg også som eneste part har skullet vedligeholde terminsforpligtelserne overfor …(pengeinstituttet/realkreditinstitut 2)… hvilket jeg har gjort – her er ingen restance!

Jeg er højst sandsynligt blevet dårligt rådgivet omkring hvorledes jeg skulle håndtere den stilling jeg vel nærmest er blevet presset ud i af bodelingens modpart. Forhåbentlig kan der her i sidste øjeblik findes en løsning, så alle kan komme videre og sagen kan ende her med 3 vindere og ikke 2 (3?) tabere i en fortsat langvarig og besværlig bodeling.

Jeg håber med denne appel at få …(indklagede)… til at tænke fremad, nøglen er at blive godkendt som enedebitor, få den drøftede omlægning med heraf følgende forbedret likviditet, så kommer stabiliteten og roen tilbage, og al restancen forsvinder med det samme. Jeg har tilmed tilbudt at betale et par måneder frem for at bevise god vilje, og jeg håber virkelig at undgå en fortsat fastlåst situation. Jeg frygter at modparten fortsat vil obstruere forløbet, og når vi nu endelig er nået så langt at sagen kan forliges uden offentligt skifte og tilmed slippe af med den IKKE betalingsvillige part i engagementet, håber det alligevel kan lade sig gøre.

Jeg har i mellemtiden sikret mig at jeg fremadrettet kan blive boende, har lejet et par værelser ud, giftet mig igen, leverer en fornuftig omsætning i egen virksomhed osv.

Hvad angår restancen, ligger beløbet deponeret hos modpartens advokat som af skifteretten er blevet at udbetale dette, dog forudsat en kreditgodkendelse.
(Tilmed har jeg måtte stævne en af mine kunder for 102.000,- den sag er først berammet til juni 2009,- det virker som om at Verden i dag har travlt med at indkræve,- men har man noget til gode kan det trækkes i langdrag,- det er yderst uheldigt … suk.

Jeg håber at alt dette alligevel lykkes, det ville være ærgerligt at have kæmpet så længe for en sag og så miste den på målstregen, fordi man blev målt på modpartens handlinger…”

Indklagede besvarede den 24. november 2008 pr. e-mail klagerens henvendelse på følgende måde:

”…Under henvisning til telefonsamtale med …(indklagedes rådgiver)… og den første korrespondance, skal vi herved bekræfte at vi er indstillet på, at du kan gældsovertage lån nr. 008 og 010 i …(indklagede)… under forudsætning af:

at alle restancer på lånene samt ydelser resten af 2008 og diverse omkostninger og gebyrer, herunder inkassoomkostninger til advokat er betalt senest 1. januar 2009.

at du over for os inden nævnte dato har dokumenteret at du også gældsovertager lånene i …(realkreditinstitut 2/pengeinstituttet)… (Forudsætning for at skødet kan stå alene i dit navn og du dermed gældsovertager alle lån.)

at vores pant ved en evt. fornyet vurdering af ejendommen ligger inden for 60% af den skønnede handelsværdi…”

Indklagede fremsendte den 4. februar 2009 følgende brev til klageren:

”…Gældsovertagelse…
Jeg har forgæves forsøgt at kontakte dig på telefon og mail. Begge din oplyste telefonnumre er uden signal og den mail-adresse vi tidligere har kommunikeret på kan ikke modtage mine mails.

Vi har fra advokat … modtaget 144.587,93 kr., som er betinget af, at gældsovertagelsen gennemføres og …(klagerens tidligere ægtefælle)… bliver frigjort.

Det kræver som tidligere oplyst, at gældsovertagelsen også bliver bevilget af …(realkreditinstitut 2/pengeinstituttet)…, da du ikke vil kunne opnå endelig adkomst på ejendommen uden deres samtykke.

Du skal fremskaffe …(realkreditinstitut 2’s/pengeinstituttets)… samtykke, samt udfylde og underskrive gældsovertagelseserklæringen til …(indklagede)… Disse kan underskrives på …(indklagedes hjemmeside)…”

Klageren underskrev den 6. februar 2009 en gældsovertagelseserklæring til indklagede.

Indklagede godkendte den 26. maj 2009 gældsovertagelsen og meddelte i forlængelse heraf klagerens tidligere ægtefælle, at hun var frigjort fra sin gældsforpligtelse, idet klageren fremover alene hæftede for lånene.

Efter det oplyste begærede indklagede henholdsvis udlæg og tvangsauktion over ejendommen i 2010.

Indklagede besvarede den 24. marts 2010 pr. e-mail en henvendelse fra klageren på følgende måde:

”…Jeg har undersøgt din forespørgsel omkring indbetaling af restance samt tilbud/garanti for omlægning af lån.

Så længe der er restancer på ejendommen, må jeg ikke tilbyde yderligere belåning og ej heller omlægning. Hvis der efter indbetaling af restancer, vil blive behov for omlægning skal jeres økonomi kunne godkendes til denne omlægning.

Tak for det fremsendte materiale, men jeg mangler jeres seneste årsopgørelse fra SKAT samt et regnskab fra dig. Hvis vi efter betaling af restancerne skal se på sagen igen, skal vi have nævnte materiale indleveret…”

Klageren fremsendte den 25. marts 2010 pr. e-mail de af indklagede ønskede økonomiske oplysninger. Af e-mailen fremgår endvidere følgende:

”…Jeg håber inderligt det lykkes at finde en løsning, jeg kigger gerne forbi til et kort møde eller giver et kald.

OG HUSK JEG KAN GARANTERE AL RESTANCE INDFRIET – men forudsat en seriøs fremtidig behandling af vor økonomi…

Håber at jeg med revisors hjælp kan nå at sende dig selvangivelsen 2009 senere i dag – men ellers må det blive i morgen…”

Indklagede meddelte senere samme dag klageren, at det ikke var muligt at se på hans sag, før alle restancer var betalt, og at han kunne fortsætte dialogen med inkassoafdelingen.

Klageren fremsendte den 29. marts 2010 følgende e-mail til indklagede:

”…Jeg har nu beløb stort 150.480,- stående klart til indfrielse af restance, dette foruden beløbet til den i denne uge forfaldne termin. Hvortil skal beløbet overføres således at vi kan stoppe jeres anmodning om tvangsbegæring?

Det er i øvrigt efter min opfattelse ganske uanstændigt at jeg allerede i 2007 loves en omlægning i forbindelse med bodeling/gældsovertagelse. Herefter godkendes og indsættes jeg som enedebitor i 2008 men efterfølgende udebliver omlægningen. Dette har direkte medført ekstraomkostninger gennem 3 år på mere end + 250.000,- til følge,- dette kan jo ødelægge enhver god ansvarsfuld økonomi. Jeg burde i dag sidde med et lån på ca. 3.0 mio. – 3.1 mio. og afdrage højst 10-11 pr. måned før skat (Vel at mærke IKKE F1)I stedet betaler jeg mere end 27.t samlet til …(realkreditinstitut 2 – indklagede – bank)… (altså i de perioder hvor min indtjening gør det muligt.)

I 2007 talte vi om at der kunne belånes 3.5 – 3.7 mio.,- i dag er mit behov mindre og med en omlægning vil den månedlige omkostning samlet til pengeinstitutter reduceres med mere end 15.000 pr. måned!
På denne baggrund finder jeg mit ønske om en form for garanti angående den lovede omlægning umiddelbart efter indfrielse af restancen ganske på sin plads.

Det bedes yderligere bemærket at vor families i øvrigt sunde økonomi efterfølgende er forbedret og således sikrer at tilbagebetalingsevne er på plads,- bl.a. pga. nyt ægteskab i 2008 (=2 indtægter)

Ejendommen/Pantet er tilmed godt vedligeholdt, forbedret og i rimelig god og sund stand.

Kort sagt, økonomien og pant er bedre i dag end da i godkendte gældsovertagelsen. Alligevel holdes jeg/vi hen hvad angår omlægning.

Jeg har nu 3 gange over 3 år været under 1 måned fra at være restancefri. Dette tilmed efter at have overtaget en kæmpegæld fra en modpart der løb fra det hele…

Hver gang har I holdt os hen med en svag ulogisk og ubegrundet overforsigtighed og dermed besværliggjort/umuliggjort en fremtidig stabilitet som også må være i jeres interesse.

Ser man bort fra en uforskyldt situation gennem perioden 2006-2010 (hvor min kassekredit på 250.000 forsvandt ”overnight”) har jeg gennem 20 år vist en sådan stabilitet,- det må da også tælle i en vurdering?

Kan vi på denne baggrund ikke blive enige om at her og nu får løfte om omlægning af lån efter restanceindfrielsen?

Med håb om et konstruktivt svar…”

Indklagede registrerede i sit telefonnotat-system i forlængelse heraf følgende bemærkning:

”…Talt med …(klageren)… omkring sagen med omlægning af engagementet. Har fastholdt at han skal være ajour med sine betalinger førend vi kan drøfte mulig omlægning. Udvidelse af engagementet kan først ske når han har betalt rettidigt gennem seks mdr…”

Der blev den 12. august 2010 afholdt tvangsauktion over ejendommen med indklagede som rekvirent. Fordringerne var i henhold til tvangsauktionssalgsopstilling af 9. juli 2010 opgjort på følgende måde:


Prioritetsopgørelse
Pant- og udlægs-havere ... 1. Fordring op-gjort pr. auktionsdato 2. Restgæld...
med tillæg af ufor¬fald¬ne ren-ter 3. Restance-r... 4. Hæftelser
der kræves indfriet
Hæftelse nr. 1…
Pantebrev, opr. kr. 1.268.000,00… restgæld pr. 01.09.2010 kr.638.678,65… …(Indklagede)…



805.763,55





639.370,39





166.393,16
I alt ved budsum kr. 805.763,55 639.370,39 166.393,16
Hæftelse nr. 2…
Pantebrev, opr. kr. 1.115.000,00… restgæld pr. 01.09.2010 kr. 1.003.059,63…
…(Indklagede)…



1.108.691,42



1.003.059,63



105.631,79
I alt ved budsum kr.
1.914.454,97 1.642.430,02 272.024,95
Hæftelse nr. 3…
Pantebrev opr. kr. 836.000,00 obl.restgæld pr. 01.07.2010 kr. 704.236,14…
…(Rk-institut 2)…


728.665,61


708.170,85



20.494,76
I alt ved budsum kr. 2.643.120,58 2.350.600,87 292.519.71
Hæftelse nr. 4…
Pantebrev, opr. stort kr. 279.000,00…
…(det med rk-institut 2 koncernforbundne pengeinstitut)…



277.179,21








277.179,21
I alt ved budsum kr. 2.920.299,79 2.350.600,87 292.519,71 277.179,21

Realkreditinstitut 2 blev på tvangsauktionen højestbydende med et bud på 2.393.000 kr.

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at instituttet uberettiget har afvist låneomlægning, og at instituttet derfor er erstatningsansvarligt for samtlige af de økonomiske virkninger, det har medført for ham.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i 2007 anmodede indklagede om gældsovertagelse i forbindelse med bodeling. Han var på dette tidspunkt enlig forsørger og en forudsætning for sammenhæng i økonomien krævede en omlægning, således at de 2 lån med en restgæld på ca. 1,6 mio. kr. blev lagt sammen til et nyt – der var ikke tale om tillægsbelåning, og lånet ville stadig stå med 1. prioritet, derfor var der ingen risiko for indklagede. Indklagede oplyste på dette tidspunkt belåningsværdien til ca. 4,8 mio. kr.

Han fik et mundtligt tilsagn og skulle afvente, at han stod alene på skødet. Tilmed mente man på dette tidspunkt, at der kunne være plads til en mindre tillægsbelåning, hvis han var interesseret, hvilket han ikke var.

I 2008 trak man dette tilsagn tilbage, og man nægtede ham gældsovertagelsen, fordi han var kommet i restance. Han kontaktede telefonisk en afdelingsdirektør hos indklagede og fik efterfølgende alligevel lov til at gældsovertage, forudsat at han på tidspunktet var restancefri. Det blev han aldrig 100 pct., men fik alligevel lov til at gældsovertage.

Den underliggende forudsætning for gældsovertagelse, nemlig ændringen af lån/ydelse uden provenu udeblev, - og han stod derfor fortsat med en månedlig ydelse på over 16.000 kr. i stedet for den lovede på ca. 3.000 kr.

Han føler sig derfor godt og grundigt snydt af indklagede, og i august 2010 mistede han så huset på tvangsauktion. Han tilbød oven i købet en uge før auktionen at indbetale 185.000 kr. ud af restancen på 272.000 kr. for at afværge, men forgæves.

Han mener, at indklagede har behandlet ham uanstændigt, og hans hjem gennem 22 år er nu væk sammen med en stor friværdi. Han mener, at indklagede burde betale en erstatning svarende til hans tab, dvs. svarende til, hvad han har mistet i forhold til den seneste officielt fastsatte belåningsværdi på ca. 3,8 mio. kr. Hertil kommer erstatning for svie og smerte. Det er hårdt at stå uden hjem med 3 små børn. Alternativt kunne han kræve en erstatning svarende til 24 måneders likviditetsforringelse á 13.000 pr. måned, 312.0000 kr. - en skærende kontrast til de 272.000 kr., som udløste tvangsauktionen! Plus hvad det har kostet af tid og smerte.

Han står tilsyneladende ikke alene med en økonomisk katastrofe efter den afsluttede tvangsauktion, men også med en menneskelig…

Ganske kort; han risikerer en delvis udvisning af familien, idet de som transnationalt ægtepar efter at have mistet huset ikke længere opfylder 2 af udlændingelovens krav, nemlig den om formueforhold og den om bopælspligt og størrelse.

Det groteske består i, at de boliger, han står og skal ud og søge, er dyrere end den, de lige har mistet.

Han ved, at det er naivt og ikke særligt sandsynligt, men: Realkreditinstitut 2 har endnu ikke solgt deres ejendom, og det bragte ham på følgende tanke: Han blev ved udfyldelsen af klageskemaet bedt om at forholde sig til et eventuelt erstatningskrav, hvilket han gjorde.

Men sandt at sige ville den bedste situation jo være en vinder/vinder, hvor indklagede slap for en erstatningssag, og hvor han og familien kunne blive boende og beholde hjem og friværdi. Samtidig ville indklagede slippe for en masse dårlig omtale, herunder i medierne. Der er allerede 2 journalister, som har lugtet en god historie.

Derfor; hvad nu hvis: Realkreditinstitut 2 accepterer at sælge ejendommen tilbage for et beløb, der svarer til sagens omkostninger, inkl. deres pant pr. dags dato dvs. ca. 3-3,1 mio. kr. inkl. sagsomkostninger m.m.

Indklagede erkender sin fejl og giver ham et nyt lån på beløbet og vasker tavlen ren. Dette beløb vil stadig være inden for indklagedes egen belåningsværdi!

Han vil så komme til at sidde for den ydelse, han blev lovet, kan derfor med sikkerhed garantere betalingsevne, og familien undgår risiko for en udvisning.

Han ved godt det er utraditionelt og ikke særligt bankagtigt. Til gengæld ville det være en fair og menneskelig løsning på en gordisk knude.


Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

Sagsforløb og kommentarer:

2007
I foråret 2007 henvendte han sig til indklagede og anmodede om et møde med henblik på omlægning af lån samt for generelt at informere om den økonomiske situation, der var opstået på grund af en skilsmisse. Til stede ved dette møde var klageren og en rådgiver fra indklagede.

Han fremlagde et budget og en anmodning om at sammenlægge alle lån i ejendommen til ét samlet. Der var masser af luft og friværdi til denne løsning.

Han forklarer desuden på mødet, hvorfor ejendommen siden oktober 2006 havde været i restance.

Hans ekskone disponerede over deres fælles midler og sad i øvrigt med alt regnskab, for så vidt angik både familie og virksomhed. Hun havde fuld rådighed over deres konti, og uden hans vidende forsvandt både familieaktiver og virksomhedslikviditet, hvilket medførte en situation, som gjorde det umuligt at opfylde deres økonomiske forpligtelser.

Han understregede på mødet, at han til trods for manglende betalingsvilje fra den anden skyldners side ønskede at overholde de fælles forpligtelser over for indklagede. Dette naturligvis med henblik på omlægning i forbindelse med den forestående gældsovertagelse, som han ønskede at gennemføre på disse præmisser.

Han understregede samtidig på dette møde, at det ikke på sigt var realistisk at sidde med en samlet termin på langt over 23.000 kr. pr. måned, hvilket også tydeligt fremgik af det medbragte budget.

Angående restancen viste rådgiveren fra indklagede forståelse for situationen, og rådgiveren kunne godt se, at han var den eneste, som betalte terminerne omend lettere forsinket.
Rådgiveren udtrykte tilmed respekt for rettidig omhu i sagen og syntes, at det var godt, han kom i god tid og var løsningsorienteret, herunder frivilligt valgte at betale den fulde termin trods det, at de på dette tidspunkt faktisk var to skyldnere.

(Faktisk reducerede han i løbet af skilsmissesagen den opståede restance markant - ved gældsovertagelsen var han således kun omkring 10 bankdage forsinket, da det så mørkest ud, drejede det sig om 4 – 5 måneder, men herom nedenfor).

På mødet slog indklagedes rådgiver ejendommen op på sin computer, informerede om, at den havde en belåningsværdi på 4,8 mio. kr. - tilmed var indklagedes vurderingsgrundlag relativt aktuelt (mindre end et år gammelt), og beløbet, rådgiveren nævnte, harmonerede i øvrigt med, at realkreditinstitut 2 kort tid forinden havde fastsat en værdi på over 5,2 mio. kr. for ejendommen. (Realkreditinstitut 2 sendte - blot til information - 2 vurderingsfolk ud, først en ejendomsmægler og siden realkreditinstitut 2’s mand, en procedure realkreditinstitut 2 benyttede på tidspunktet, hvis vurderingen oversteg 5 mio. kr. - derfor kender han tallet).

Indklagedes rådgiveren beregnede og udtalte, at der med denne friværdi og den solide sikkerhed i pantet, som tilmed ligger på en attraktiv adresse, ikke ville være noget problem i at få den ønskede omlægning.

Tilmed så kunderådgiveren det fornuftige i at genskabe den stabilitet, han som kunde gennem næsten 20 år havde udvist.

Rådgiveren udtrykker endda, at der på dette tidspunkt i sagen var så megen friværdi til overs, at der eventuelt kunne drøftes en mulighed for at give plads til en ny mindre kassekredit inden for belåningsværdien.

Vel at bemærke inden for 60 pct. belåningsværdi. (På dette tidspunkt var 60 pct. af indklagedes vurdering lige omkring 2,88 mio. kr., og der var på dette tidspunkt en restgæld fordelt således: Indklagede ca. 1.650.000 samt 700.000 til realkreditinstitut 2 i 2. prioritet - altså en samlet gæld på omkring 2,4 mio. kr.

Dette faktum blev gentaget flere gange under mødet. Tilmed informerede rådgiveren om, at det vil gøre hele lånesagen langt mere enkel og ukompliceret, at der kun var tale om en 60 pct. belåning.

Mødet sluttede - han skulle bare komme igen, når gældsovertagelsen var på plads.

Han bemærker sig i denne anledning i øvrigt, at der i e-mailen af 24. november 2008 om gældsovertagelsessagen netop refereres til omtalte 60 pct. belåning - samme tal, som der var udgangspunkt og forudsætningen, da anmodningen om omlægning blev drøftet i 2007. Dette bilag indeholder også en passus om; citat; ”en evt. fornyet vurdering”. Her mener han, at indklagede indirekte bekræfter, at en omlægning fra begyndelsen har været en del af løsningsmodellen, gældsovertagelsen og det samlede omlægningsforløb.

Tilmed bekræfter indklagede i sin udtalelse, at denne forudsætning var til stede - altså at der var tale om omlægning af gæld på under 60 pct. af indklagedes vurdering. Indklagede gav som sagt allerede ved møde i 2007 udtryk for, at med så meget friværdi ville det være problemfrit at få omlagt, idet der jo var/er rigelig med sikkerhed i indklagedes pant.

Denne mundtlige, positive og klare udmelding byggede han videre på i forløbet omkring den, på daværende tidspunkt, verserende bodeling.

Det er hans påstand, at indklagede har givet et positivt tilsagn ved dette møde, som er selve indgangen til hele denne klagesag. Indklagedes accept af gældsovertagelse og kommentarerne i forbindelse med denne understøtter efter hans opfattelse hans påstand om det positive tilsagn i 2007.

2008
Afslaget 5. marts 2008 var det første svar, han fik på skrift på baggrund af ovennævnte møde.

Det blev givet et år efter hans anmodning og hans ønske om omlægning, og indklagede var pludselig løbet ind i en finanskrise med stort set ingen udlån. Det er derfor ikke korrekt, at han først i november 2008 henvendte sig med henblik på låneomlægning. Dette skete allerede ved mødet i 2007. Omkring dette tidspunkt var restancen til indklagede helt oppe på 4-5 måneder, og indklagede sendte ham tilmed til inkassoadvokat med henblik på tvangsauktion.

Han kæmpede sig i løbet af 2008 tilbage, og trods det at sagen blev trukket i langdrag, lykkedes det ham faktisk at betale, så han igen kom fri af indklagedes inkassoadvokat.

Tilmed reducerede han mellem 2006 og 2009 restancerne til indklagede så meget, at han på gældsovertagelsestidspunktet var under en måned i restance. Så vidt han husker, betalte han den eneste forsinkede termin omkring ca. 10 bankdage for sent.
Hans påstand: Det ovennævnte positive tilsagn, han blev givet i 2007 - og som var grundlaget for, at han som eneste part i bodelingssagen fortsatte med at indbetale terminerne - mener han kan bekræftes af indklagedes videre ”de facto” behandling af sagen mellem 2006 og 2009, herunder selve gældsovertagelsen.

Hvorfor lade en årelang og trofast kunde gældsovertage, trods næsten 3 års svingede betalingshistorik, hvor han endda havde været ude i en situation undervejs, hvor indklagede sendte ham til inkasso? Hvorfor lade ham gældsovertage på denne baggrund? Han havde allerede i 2007 gjort det tydeligt, at stabilitet og omlægning hang sammen, endda inden for samme sikkerhed.

Indklagede kunne på gældsovertagelsestidspunktet konstatere, at han trods en fordyrende tur omkring indklagedes inkassoadvokat i 2008 (hvorfor nævner indklagede i øvrigt ikke dette faktum i sin udtalelse) stadig hang med og tilmed havde reduceret restancen til under en måned. Indklagede må implicit ved spørgsmålet om gældsovertagelse være fuldt ud bekendt med, at den for begge parter ønskede stabilitet først kunne genopnås hos denne langvarige og solide kunde, når den ønskede omlægning, der blev drøftet i 2007, faldt på plads.

Indklagede gav ham altså en gældsovertagelse uden at følge op med den hermed forbundne omlægning.

Han føler sig på denne baggrund forkert behandlet, og det er hans påstand, at indklagede har fejlbehandlet sagen og er løbet fra et positivt tilsagn. Det faktum, at han gives gældsovertagelsen trods den dårlige betalingshistorik, indikerer jo tydeligt, at indklagede ønskede ham som fortsat kunde.

Han mener, at dette understøtter hans påstand om tilsagn, samt at det samtidig var udtryk for, at man tilstræbte at genopnå den stabilitet, han som langvarig kunde havde udvist siden 1988. Da gældsovertagelsen kom på plads, valgte indklagede en destruktiv løsning, omend mange andre modeller inden for samme pant var mulige og tilmed foreslået af ham allerede i 2007.

Han sidder med en fornemmelse af, at han som kunde har måttet lide under og betale prisen for indklagedes og det koncernforbundet pengeinstituts yderst uheldige finansielle situation under finanskrisen. Man lukkede simpelthen pludseligt for kassen midt i forløbet. Denne handling skete blot efter at have givet positive signaler og tilsagn ved denne lånebehandlings begyndelse i 2007.

Det bør desuden bemærkes, at der under hele forløbet har været en solid friværdi og ingen teknisk insolvens på noget tidspunkt.

2009
Hvad angår e-mail korrespondancen mellem ham og indklagede ultimo marts 2010 og det af indklagede fremlagte telefonnotat af 29. marts 2010, kan han blot konstatere, at hans henvendelser om omlægning, der begyndte i 2007, blot løbende blev opstrammet i indklagedes krav. Først skulle han bare gældsovetage for at komme videre i sagen, så blot være restancefri (hvilket han stort set var, efter en sej kamp), og nu skulle han så i 2009 pludselig tilmed vise minimum 6 måneders restancefrihed. Der er tale om en stramning og en bevægelse væk fra en løsning og det oprindelige udgangspunkt som omtalt i 2007.

Det tangerer efter hans opfattelse i værste fald bondefangeri, i bedste fald en dårlig rådgivning og en gældsovertagelse på falske præmisser fra indklagedes side. Har man sagt A, må man også sige B.

I denne sag ville det oprindeligt givne tilsagn tilmed have skabt ro og stabilitet uden yderligere risiko for indklagede, idet der under hele forløbet har været rigelig sikkerhed for pantet.

Men det var vel også derfor indklagede oprindeligt i 2007 så så positivt på hans forslag og oplæg til en løsningsmodel.

I øvrigt bemærker han, at det er relativt få dokumenter, indklagede benytter som bilag i sagen. Der må foreligge adskillige notater fra 2007 og 2008, hvori han telefonisk enten henvender sig på grund af udsættelse eller for at høre ind til status omkring det videre forløb efter gældsovertagelsen.

Han skiftede desuden kontaktperson 3 gange under forløbet.

2010
Endelig synes han, at det er værd at bemærke, at hvis indklagede havde foretaget den lovede omlægning på det tidspunkt, hvor han stort set var med rent terminsmæssigt, så havde hans likviditet i dag været i stort plus, og han havde siddet med en gæld på ca. 2,4 mio. kr. og en termin på under 9.000 kr. Fra november 2008 til august 2010 havde det svaret til 22 mdr. med en månedlig besparelse på omkring 14.000 kr. = 308.000 kr. Et væsentligt beløb, som til orientering er langt større, end hvad der udløste tvangsauktionen.

Alt dette uden anden risiko for indklagede end en længere løbetid, men med samme pant og sikkerhed.

Endelig skal han tilføje, at han er enig i indklagedes udsagn om, at han aldrig har fået et tilsagn om et risikofyldt F1 afdragsfrit lån. Det har han aldrig bedt om. Han anmodede i 2007 - (og fik et mundtligt positivt tilsagn) - om en omlægning, der ville give en termin på 7-9.000 kr. brutto. Han fik det bare aldrig.

Til slut vil han ikke undlade at bemærke hans løsningsvillige indstilling helt op til selve tvangsauktionen, hvor han tilbød at indfri restancen, dog imod ikke at blive sendt ud på endnu en karruseltur.

Anbringender:

Til støtte for sin påstand gør han gældende:

At indklagede har givet et mundtligt positivt tilsagn om omlægning ved møde allerede i 2007, dette er selve indgangen til hele denne klagesag.

At indklagedes accept af gældsovertagelse og tilsagn om omlægning byggede han videre på, men blev svigtet til sidst. Det kostede ham hus og formue at stole på dette udgangspunkt.

At han som eneste part i bodelingssagen fortsatte med at indbetale terminerne, fordi han blev lovet den nødvendige omlægning. Dette bekræftes af indklagedes ”de facto” behandling af sagen mellem 2006 og 2009, herunder selve gældsovertagelsen.

At indklagede gav ham en gældsovertagelse uden at følge op med den hermed forbundne omlægning, og dermed forvoldte indklagede ham alvorligt tab af hjem og formue, foruden svie og smerte.

At indklagede risikofrit kunne have undgået en skæbnesvanger situation med sikkerhed inden for ejendommens pantværdi, blot ved at holde sit ord.


Afsluttende bemærkninger:

I begyndelsen af 2007 fik han et positivt tilsagn om en låneomlægning i forbindelse med en bodeling.

Gældsovertagelsen kom, den hermed forbundne låneomlægning kom aldrig.

I dag mere end fire år senere, er hans økonomiske situation forvandlet fra solid og solvent til yderst usikker og præget af unødvendige og uretfærdige omkostninger og tab.

I næsten 3 år burde hans månedlige likviditet have været mere end 14.000 kr. bedre Det er forskellen på den lovede omlægning og det, som det endte med. Det er rigtig mange penge…

Havde indklagede fået omlægningen på plads fra begyndelsen, så havde indklagede haft den stabilitet, indklagede lovede at medvirke til, og ikke i stedet sendt en flittig og økonomisk fornuftig familie på tvangsauktion med enorme tab til følge både menneskeligt og økonomisk.

Havde han fået den omlægning, han var blevet lovet, havde han tilmed været en formuende og gældfri mand i dag – oven i købet med en god likviditet.

Det er hans opfattelse, at indklagede (og det koncernforbundne pengeinstitut) under dette lange sagsforløb har haft en meget dårlig og usammenhængende intern kommunikation og sagsbehandling lige fra begyndelsen.

Hvad den ene har lovet, har den anden trukket tilbage - for så til sidst igen at ændre holdning og beslutning omkring hans lån og hans økonomi.

Endvidere var hele forløbet under tvangsbegæringen og tvangsauktionen fyldt med regnefejl omkring relevant gæld, deposita m.m. - en masse misinformation fra indklagedes advokatside – forhold, som blokerede for en løsning umiddelbart inden selve tvangsauktionen.

Han håber stadig på at beholde sit hjem gennem mere end 23 år og igen indtræde som stabil kunde.

Hele dette forløb har ganske enkelt efter hans opfattelse ikke været et etisk og moralsk anstændigt kredit/pengeinstitut værdigt.

Til slut vil han blot bemærke, at det er kunder som han, der har været hjørnestenen i realkreditinstitutternes eksistensgrundlag og været garant for den stabilitet, som er forudsætningen for at drive økonomisk virksomhed. Han var en solid og mangeårig kunde, der aldrig blev lokket med overbelåning eller andre risikable økonomiske satsninger. Han var tilmed ind til det sidste teknisk solvent i modsætning til mange af indklagedes andre kunder.

Alligevel mistede han hus og hjem, - det kan ikke være rigtigt.

Endelig skal han understrege, at han stadig bor på ejendommen, idet realkreditinstitut 2 har været yderst anstændige, løsningsorienterede og reelle under hele sagsforløbet. Lånene til indklagede er fortsat aktive og restancefri og står i øvrigt i hans navn. Lånene betales via realkreditinstitut 2, som han så betaler a conto, indtil sagen er afgjort.

Så sent som i august 2011 modtog han et brev fra indklagede indeholdende en oversigt over prisændringer på hans lån. Står han stadig i indklagedes systemer? Er han stadig kunde?

Hvad gik der galt? Tja, han ved det ikke, men på et tidspunkt kiggede en bekendt på sagen, men meldte hurtigt tilbage, at han/hun intet kunne gøre. Der var truffet en principiel beslutning højt oppe i det koncernforbundne pengeinstituts system. Han/hun sagde det faktisk direkte; Man skal ikke klage over; eller lægge sig ud med det koncernforbundne pengeinstitut.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2007 havde to realkreditlån med pant i den omhandlede ejendom – et kortrentelån F1T stort 1.268.000 kr. samt et lån af typen garantilån stort 1.115.000 kr.

Der er ikke nogen notater på sagen eller beregninger, der bekræfter, at indklagede i 2007 skulle have givet tilsagn om låneomlægning efter en eventuel gældsovertagelse. Tværtimod kan indklagede konstatere, at klageren var i restance fra oktober 2006 og gentagne gange bad om henstand med betaling af terminer. Det ville derfor være højst usandsynligt, at indklagedes boligrådgiver uden forbehold skulle have givet mundtligt tilsagn om låneomlægning (og eventuel tillægsbelåning) efter en eventuel gældsovertagelse. Et sådan tilsagn kan kun være givet under den klare forudsætning, at klageren var restancefri, hvilket klageren aldrig blev.

Af dokumenterne i sagen ses, at klageren primo 2008 indgav en låneansøgning, der blev afslået 5. marts 2008.

Først i november 2008 ansøgte klageren om gældsovertagelse, hvilket indklagede afslog den 18. november 2008.

Som svar på afslaget sendte klageren mail af 20. november 2008, hvori han anmodede indklagede om at genoverveje sagen. I mailen skrev klageren bl.a. følgende:

”Jeg håber med denne appel at få …(indklagede)… til at tænke fremad, nøglen er at blive godkendte som enedebitor, så kommer stabiliteten og roen tilbage, og al restance forsvinder med det samme.”

Samt senere i mailen fremgår følgende:
”Jeg har i mellemtiden sikret mig at jeg fremadrettet kan blive boende, har lejet et par værelser ud, giftet mig igen, leverer en fornuftig omsætning i egen virksomhed osv.”

Mailen indeholder ikke et eneste ord om, at det var en underliggende forudsætning for gældsovertagelsen, at klagerens lån samtidig blev omlagt til lån med en månedlig ydelse på 3.000 kr. Tværtimod gav klageren udtryk for, at han fremadrettet havde sikret sig, at han kunne betale terminerne på anden vis, nemlig ved at leje et par værelser ud, at familien nu havde to indtægter, og at hans virksomhed havde en fornuftig omsætning.

På baggrund af klagerens appel i mailen af 20. november 2008 blev ansøgningen om gældsovertagelse genoptaget, og klageren fik i mail af 24. november 2008 tilsagn om gældsovertagelse på følgende betingelser:

1. ”At alle restancer på lånene samt ydelser resten af 2008 og diverse omkostninger og gebyrer, herunder inkasso omkostninger til advokat er betalt senest 1. januar 2009.”

2. ”at du overfor os inden nævnte dato har dokumenteret at du også gældsovertager lånene i …(realkreditinstitut 2)… (Forudsætning for at skødet kan stå alene i dit navn og du dermed gældsovertager alle lån.)”

3. ”at vores pant ved evt. fornyet vurdering af ejendommen ligger indenfor 60% af den skønnede handelsværdi.”

Betingelserne under pkt. 2 og 3 om gældsovertagelse af lånene i realkreditinstitut 2 samt belåningsværdi blev efterfølgende opfyldt. Klageren blev dog aldrig helt restancefri, men var bagud med et 1-2 terminer, da indklagede i 2009 bevilgede gældsovertagelse.

Efter gældsovertagelsen var klageren fortsat i restance på lånene.

I marts 2010 henvendte klageren sig til indklagede med henblik på omlægning, således at den månedlige ydelse kunne nedbringes, jf. mailkorrespondance mellem klageren og indklagede medarbejder ultimo marts 2010 samt telefonnotat af 29. marts 2010. Klageren blev oplyst, at man fra filialens side først kunne være behjælpelig med en omlægning, når klageren var restancefri, og at klageren skulle rette henvendelse til indklagedes inkassoafdeling med henblik på en aftale om afvikling af restancerne.

Klageren indfriede aldrig restancerne, og ejendommen blev solgt på tvangsauktion 12. august 2010.

Sagen blev umiddelbart herefter indbragt for Realkreditankenævnet.

Anbringender:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at indklagede ikke i 2007/2008 gav tilsagn om omlægning af lånene i ejendommen,

at det ikke var en underliggende forudsætning for gældsovertagelsen i 2009, at lånene i ejendommen skulle omlægges,

at klageren således ikke havde krav på at få omlagt lånene i ejendommen, og

at indklagede således heller ikke er erstatningsansvarlig over for klageren for ikke at ville medvirke til en omlægning af lånene i ejendommen.

Da klagerens bemærkninger vedrørende brev om prisændringer ikke vedrører nærværende sag, vil besvarelse heraf blive fremsendt direkte til klageren.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

2 medlemmer – Hugo Wendler Pedersen og Per Englyst (2 stemmer) – udtaler:

Vi finder det ikke bevist, at indklagede har givet klageren et bindende tilsagn om låneomlægning. Vi finder det heller ikke bevist, at indklagede under forløbet fra 2007 til tvangsauktionen i 2010, hvor klageren løbende har været i restance med ydelser på lånet, har optrådt på en sådan måde, at der er skabt en berettiget forventning hos klageren om, at indklagede under de givne omstændigheder ville tilbyde at omlægge klagerens lån. Der er endeligt ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forløbet har optrådt på en sådan måde, at indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren. Vi stemmer derfor for at frifinde indklagede.

2 medlemmer – Maria Hyldahl og Per F. Møller – udtaler:

Vi finder, at en gældsovertagelse, som den i sagen gennemførte, i lyset af klagerens økonomi kun vil give mening, såfremt der samtidig blev foretaget en låneomlægning, da klageren ellers ikke ville være i stand til at honorere den overtagne gæld. I tilfælde af, at indklagede ikke mener, at en sådan låneomlægning har været på tale, må det betragtes som et brud på reglerne om god skik, at indklagede ikke kan bevise, at instituttet har rådgivet klageren om fordele, og ikke mindst ulemper, ved at overtage gælden – en rådgivning, som ifølge samme bekendtgørelse skal finde sted, uanset om klageren direkte beder herom, når omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. På den baggrund finder vi, at der er formodning for, at der, som klageren anfører, har været en aftale om, at en låneomlægning skulle følge gældsovertagelsen, således at klagerens økonomi ville hænge sammen. Vi stemmer derfor for at give klageren medhold.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

Som følge heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen