Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar for forkert oplysning i forbindelse med omprioritering.

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i forkerte oplysninger i forbindelse med omprioritering af et realkreditlån i hendes faste ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren ejede en fast ejendom, som i 2014 var behæftet med et såkaldt RenteMax 5% lån med en hovedstol på 1.350.000 kr. Lånet var med indledende afdragsfrihed, der udløb i december 2015.

I slutningen af 2014 henvendte klageren sig til Arbejdernes Landsbank, hvor hun var kunde, med henblik på at omlægge RenteMax lånet til et nyt 30-årigt 2,5 % obligationslån med indledende afdragsfrihed.

Den 4. december 2014 udarbejdede banken en vejledende beregning på omlægningen. Beregningen viste en ydelsesstigning før skat på 14.882 kr. om året og en ydelsesstigning efter skat på 7.401 kr. om året, eller 617 kr. pr. måned. Vedrørende det eksisterende lån var der medtaget afdrag på 10.934 kr.

Ydelsen på det nye lån før skat var 45.932 kr., svarende til 11.483 kr. i kvartalet.

Ved e-mail af 4. december 2014 til klageren anførte banken bl.a.:

”...

Vi kan godt lægge dit nuværende lån om til et nyt med afdragsfrihed i 10 år.

Jeg har lavet en beregning på at vi omlægger til et fastforrentet 2,5 % uden afdrag. Det vil forhøje din nuværende ydelse med kr. 617 pr. måned. Dertil er desværre ikke medregnet den bidragsstigning der kommer til januar på yderligere 109 pr. måned. Så i alt vil det koste dig kr. 726 mere pr. måned før skat end du betaler nu – som kurserne er lige nu.

Så har du til gengæld en fast rente og derved en fast ydelse i 30 år og afdragsfrihed de næste 10 år.

...”

Banken har oplyst, at beregningen blev sendt til klageren sammen med mailen.

Den 29. december 2014 udarbejdede banken en ny beregning baseret på, at restgælden på lånet blev nedbragt med et afdrag på 250.000 kr. i forbindelse med omlægningen. Beregningen viste en ydelsesstigning før skat på 121 kr. om året og en ydelsesbesparelse efter skat på 4.338 kr. om året. Vedrørende det eksisterende lån var der medtaget afdrag på 15.240 kr.

Første års ydelse før skat på det nye lån udgjorde 34.971 kr., svarende til 8.742,75 kr. i kvartalet.

Samme dag – den 29. december 2014 – underskrev klageren dokumenterne vedrørende gennemførelsen af omprioriteringen.

Den 30. december 2014 betalte klageren en ydelse på 5.400,68 kr. for fjerde kvartal på det eksisterende lån.

Den 2. januar 2015 blev omprioriteringslånet med en hovedstol på 1.140.000 kr. udbetalt. Totalkredit sendte samme dag oplysninger til klageren vedrørende det nye lån. Heraf fremgår bl.a., at første kvartalsydelse udgjorde 8.645,52 kr. og de efterfølgende 8.742,66 kr.

Af betalingsoversigten for klagerens betalinger i marts 2015 fremgik en kvartalsydelse på omprioriteringslånet på 8.963,42 kr. Klageren, der var uforstående over for, at ydelsen efter omprioriteringen var steget i forhold til ydelsen på 5.400,68 kr., henvendte sig til banken herom.

Banken erkendte, at den ved sammenligningen af ydelserne på det gamle og det nye lån ved en fejl ikke havde taget højde for, at der for det gamle lån var medtaget et kvartal med afdrag. Den faktiske ydelsesstigning blev derfor højere, end ydelsesstigningen anført i de forudgående beregninger. Banken tilbød uden beregning at omlægge det nye lån til et RenteMax lån med 10 års afdragsfrihed, enten med eller uden det ekstraordinære afdrag på 250.000 kr. Alternativt tilbød banken at betale forskellen på ydelserne i tre terminer.

Parternes påstande

Den 1. april 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale en erstatning svarende til ydelsesstigningen efter omprioriteringen.

Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun var usikker på hvilken vej rente ville gå, og at hun derfor ønskede at omlægge til fast rente på 2,5 %.

Da hun indbetalte 250.000 kr. for at nedbringe gælden beregnede banken, at det nye fastforrentede afdragsfrie lån ville koste hende det samme, som hun for tiden betalt for det gamle lån.

Hun lever af folkepension og har derfor ikke råd til at betale mere.

I forbindelse med den første ydelsesbetaling konstaterede hun, at ydelsen ikke som lovet af banken var uændret, men at den i stedet var steget med 3.562,74 kr.

Bankens tilbud er utilstrækkelige. Banken bør stille hende således, som hun var blevet stillet i udsigt.

Arbejdernes Landsbank har anført, at banken ved en fejl oplyste, at forskellen mellem ydelserne på det eksisterende lån og det nye lån var mindre end den reelt var. Banken har dog på intet tidspunkt oplyst en forkert ydelse for det nye fastforrentede lån. I beregningerne var der for det eksisterende lån medtaget et afdrag, idet beregningerne vedrørte de følgende tolv måneder. Rådgiveren var desværre ikke opmærksom herpå og fik derfor ved en fejl oplyst, at forskellen mellem de to ydelser var mindre end den reelt var.

Klageren ønskede ikke et lån med variabel rente, men ønskede den sikkerhed, der er ved at have et fastforrentet lån.

Klageren har ikke lidt et tab ved den fejlagtige sammenligning. Den korrekte ydelse for det nye fastforrentede lån fremgik af samtlige beregninger klageren modtog. Klageren er således blevet gjort bekendt med ydelsen for det nye lån.

Banken har som kompensation for fejlen tilbudt uden omkostninger at omlægge det nye lån til et RenteMax 4 %, som er et produkt svarende til det lån, klageren havde inden omlægningen. Alternativt har banken tilbudt at betale forskellen i ydelserne de første tre terminer. Herefter ville afdragsfriheden på det eksisterende lån være udløbet, og klageren skulle begynde af afdrage. Klageren ville på dette tidspunkt være nødsaget til at omlægge lånet.

Ankenævnets bemærkninger

Efter rådgivning fra Arbejdernes Landsbank i december 2014 blev et eksisterende RenteMax 5 % lån i klagerens faste ejendom omlagt til et 2,5 % obligationslån. I forbindelse med omprioriteringen betalte klageren 250.000 kr. til nedbringelse af gælden. Banken oplyste fejlagtigt, at kvartalsydelserne herefter stort set ville være uændrede, og omprioriteringen blev fra klagerens side gennemført i tillid hertil.

Det kan ikke lægges til grund, at banken tilsikrede klageren uændrede ydelser efter omprioriteringen.

Det må lægges til grund, at bankens fejl ikke indebar, at den gennemførte låneomlægning var økonomisk ufordelagtig for klageren. Klageren opnåede bl.a. sikkerhed mod risiko for renteudsving og en fornyet afdragsfri periode. Hertil kommer, at banken har tilbudt klageren uden beregning at gennemføre en omprioritering, hvorved hun stilles, som om omprioriteringen ikke var gennemført. Alternativt har banken tilbudt en kompensation svarende til merydelsen de første tre kvartaler, hvorefter klageren havde været nødsaget til at gennemføre en omprioritering med henblik på at forlænge den afdragsfri periode.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge banken at tilbyde yderligere kompensation til klageren.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.