Afgørelse

Tinglysningsekspedition. Varetagelse. Gebyr

21502044
Tinglysningsekspedition. Varetagelse. Gebyr.
I forbindelse med separation besluttede klageren i samråd med sin advokat at omlægge sit lån, som var ydet af det indklagede realkreditinstitut. Ultimo august 2014 sendte klagerens pengeinstitut en e-mail til klagerens advokat om, at pengeinstituttet var positivt indstillet over for en rykning i forbindelse med låneomlægningen. Den 7. oktober 2014 anmodede klagerens advokat instituttet om at fremsende lånetilbud og pantebrevsudkast til advokaten, idet advokaten ville sørge for det videre fornødne. Instituttet fremsendte den 13. oktober 2014 som låneformidler et lånetilbud til klageren på vegne af det koncernforbundne realkreditinstitut som långiver. Lånetilbuddet var vedlagt en række lånesagsbilag, herunder tinglysningsaftale, låne- og pantsætningsaftale, hvoraf det fremgik, at tinglysningsekspeditionen skulle foretages af enten det låneformidlende eller det långivende institut, og at låntageren derfor gav disse fuldmagt hertil. Af lånetilbuddet fremgik det endvidere, at der for låneoptagelsen skulle betales et gebyr på 4.000 kr., ligesom der skulle betales et gebyr på 4.000 kr. for det låneformidlende instituts sagsekspedition. Efter at have modtaget underskrevne lånedokumenter meddelte det låneformidlende institut advokaten, at instituttet ville foretage tinglysningen. Klagerens advokat protesterede forgæves imod dette, og klageren underskrev efterfølgende tinglysningsaftalen, således at omlægningen kunne ekspederes.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, 1) at instituttet skulle tilbagebetale gebyret på 4.000 kr. for sagsekspedition, og 2) at Nævnet skulle påtale instituttets adfærd. Instituttet påstod frifindelse for påstand 1, og afvisning af påstand 2.

Nævnet fandt ikke at kunne kritisere, at instituttet i overensstemmelse med bemyndigelsen i låne- og pantsætningsaftalen forbeholdt sig at foretage tinglysningsekspeditionerne i relation til de lån, instituttet ydede. Nævnet fandt dog, at det havde været rimeligt, om instituttet umiddelbart efter modtagelsen af brevet af 7. oktober 2014 fra klagerens advokat havde orienteret advokaten om dette forhold. Nævnet fandt endvidere, at det var uden betydning for størrelsen af gebyret på 4.000 kr., hvem der foretog tinglysningsekspeditionen, idet gebyret betaltes for den samlede ”sagsekspedition”, som indeholdt andre ekspeditioner m.v. end tinglysning. Nævnet kunne derfor ikke give klageren medhold i påstanden om tilbagebetaling af gebyret. Klagerens påstand om påtale af instituttets adfærd afvistes, idet rene adfærdsklager er omfattet af reglerne i den finansielle lovgivning om god skik, som påses af Finanstilsynet. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 26. januar 2016


JOURNAL NR.: 2015-01-02-044-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Tinglysningsekspedition. Varetagelse.
Gebyr.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. december 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

I forbindelse med separation besluttede klageren efter det oplyste i samråd med sin advokat at omlægge sit lån, som var ydet af det indklagede realkreditinstitut.

Den 28. august 2014 sendte klagerens pengeinstitut i samme forbindelse en e-mail til klagerens advokat om rykning af pengeinstituttets sikkerhed i klagerens ejendom:

”Vi er positivt indstillet over for rykning i.f.m. omlægning af …(indklagede)… og hører gerne nærmere, når der er taget endelig stilling til låntype.”

Den 7. oktober 2014 sendte klagerens advokat følgende to e-mails til indklagede:

”Jeg skal endnu engang præcisere, at De alene skal fremsende lånetilbud og pantebrevsudkast hertil, idet jeg så herefter sørger for det videre fornødne.”

-0-

”De bliver ved at spørge ind til rykningspåtegning m.v.

Alt er på plads, og i det omfang, der er tab, og der påhviler ansvar, skal jeg nok vedstå dette.

Til info kan jeg oplyse, at der er en skriftlig bekræftelse fra panthaver herpå, men det er nu første gang, jeg bliver forespurgt til denne problemstilling direkte, og endda flere gange.

Er det muligt at få det omhandlede fremsendt?”

Indklagedes kunderådgiver sendte den 9. oktober 2014 følgende svar til klagerens advokat:

”Normalt er det sådan, at jeg, på skrift, skal have en accept på, at en ønsket belåning/omlægning eller lign. kan accepteres af eventuelt efterstående panthavere, før jeg bestiller tilbud. Om du så synes om det eller ej. Det er praksis her, fordi vi har et ansvar over for vores kunder, som vi ikke ønsker skal tage et tab eller lign. Og du kunne jo have sendt den skriftlige bekræftelse fra panthaver, når du siger, du har den, så var vi ovre det problem.

Som pengeinstitut har vi visse dokumentationskrav, vi skal leve op til fra myndighedernes side. Desuden har vi risiko for at blive stillet til ansvar i sager, hvor vi ikke har taget nødvendige sikkerhedsforanstaltninger, eksempelvis at give tilbud, uden vi er sikre på, at vi kan tilbyde det, hvis ikke efterstående panthavere vil rykke.

Men jeg får sendt tilbud inkl. det hele, og du kan forvente at have det midt i næste uge pr. post. Det gør jeg på den forudsætning, at du vedstår dig tab, hvis det skulle forekomme, som du senest skriver.”

Indklagede fremsendte den 13. oktober 2014 som låneformidler et lånetilbud til klageren vedrørende et 2,5 pct. obligationslån på 685.000 kr. hos det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut. Lånetilbudet var ifølge følgebrevet vedlagt en række lånesagsbilag, herunder tinglysningsaftale, låne- og pantsætningsaftale, underskriftsdokument og rådgivningsskema. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”Budget for lånetilbud

Kursværdi ved låneoptagelse
Obligationslån – annuitetslån 685.000 kr. til kurs 97,21 .......... kr.665.909

Omkostninger ved optagelse af lån
Lånoptagelse ......................................kr. 4.000
Kurtage ...........................................kr. 999
Sagsekspedition …(indklagede)… ....................kr. 4.000
Tinglysningsafgift til staten (procentdel) ....... kr. 100
Tinglysningsafgift til staten (fast del) ..........kr. 1.660
Anslået gebyr for rykning af efterstående lån .....kr. 3.320 kr. 14.079

Indfrielse af lån ................................................. kr. 650.979
Anslået beløb til udbetaling ...................................... kr. 851

Låne- og pantsætningsaftalen for det tilbudte lån indeholder i de særlige bestemmelser følgende:

”Fuldmagt til udstedelse af elektronisk realkreditpantebrev
Dette dokument indeholder vilkårene for et lån i …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… og en aftale om pant i fast ejendom til sikkerhed for lånet. Panteretten sikres ved tinglysning af et pantebrev.

Efter digitalisering af tinglysningssystemet i Danmark, kan tinglysning i Danmark kun ske på grundlag af elektroniske pantebreve. Det er derfor nødvendigt, at der på grundlag af dette dokument udstedes et elektronisk realkreditpantebrev med det indhold og layout, som efter lovgivningen er påkrævet for at tinglyse den aftalte panteret.

Debitor giver derfor, hvis den pantsatte ejendom er beliggende i Danmark, ved sin underskrift …(det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… og formidlende institut bemyndigelse til at udstede, signere og tinglyse et elektronisk realkreditpantebrev i overensstemmelser med denne aftale.”

Det långivende instituts ”Långuide”, som kan ses på instituttets hjemmeside, og som der i låne- og pantsætningsaftalen er henvist til, indeholder følgende om tinglysning:

”Tinglysning
…(Det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut)… laver et elektronisk realkreditpantebrev på grundlag af den underskrevne låne- og pantsætningsaftale. Det elektroniske pantebrev sendes derefter til tinglysning. Det elektroniske pantebrev kan indholdsmæssigt og opstillingsmæssigt adskille sig fra låne- og pantsætningsaftalen. Det elektroniske pantebrev kan dog ikke pålægge låntager forpligtelser, som ikke følger af lånetilbuddet med tilhørende dokumenter, herunder låne- og pantsætningsaftalen.”

Af den med lånetilbuddet fremsendte tinglysningsaftale fremgår følgende:

”Tinglysning

Det er aftalt, at …(indklagede)… eller …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… på låntagers vegne forestår tinglysning af pantebreve fra …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… og evt. …(det koncernforbundne pengeinstitut)…
…
Rykning af lån
…(Indklagede)… kan på låntagers vegne indhente samtykke hos rettighedshavere i ejendommen.

Endvidere kan …(indklagede)… betale ekstraordinære afdrag, såfremt kreditor stiller krav herom i pantebrevet.

Prioriteter, som skal rykke i henhold til tingbogens oplysninger:

Valuta Hovedstol Kreditor

kr. 250.000 Privat pantebrev …(klagerens pengeinstitut)…
kr. 200.000 Ejerpantebrev
…
Standardbestemmelser for tinglysningsaftaler
- Lånesagen kan ikke gennemføres uden samtykke fra efterstående rettighedshavere.
- Hvis det kontante provenu ikke er tilstrækkeligt til at indfri det/de nævnte lån, kan indfrielse først ske efter indbetaling af det manglende beløb.
- Låntager skal betale de gebyrer og omkostninger, der er forbundet med lånesagen. Det gælder også, selvom sagen ikke kan gennemføres på grund af forhold, der ikke kan tilregnes …(indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut)…
- Låntager er forpligtet til at betale ethvert beløb, der er lagt ud til betaling af omkostninger og gebyrer.”

Den 20. oktober 2014 sendte klagerens pengeinstitut denne e-mail til klagerens advokat:

”Vi bekræfter, at vi rykker for det nye …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…lån kr. 685.000. I bedes overføre kr. 2.000 eksp.gebyr og kr. 3.300 retsafgift – i alt kr. 5.320 til …(kontonummer).

Vil I give besked, når vi må rykke.”

Den 23. oktober 2014 sendte klagerens advokat underskrevne lånedokumenter til indklagede med følgende anmodning:

”Jeg beder Dem herefter lægge digital pantebrev i vores underskriftsmappe, således at vi kan underskrive og anmelde dette til tinglysning, da vi ønsker at forestå dette.”

Den 27. oktober 2014 rykkede klagerens advokat indklagede i sagen:

”Jeg skal herved forespørge, hvornår De lægger digitalt pantebrev i vores underskriftsmappe, jfr. i øvrigt min mail af 23. oktober d.å.?”

Indklagede svarede ved e-mail af 28. oktober 2014 advokaten:

”Jeg fik ikke skrevet tilbage i sidste uge vedrørende dit ønske om at tinglyse lånet. Svaret har du her: Jf. de bestemmelser, der står i vores pantebreve, er det kun …(indklagede)…, der, rent juridisk, må tinglyse de realkreditlån, vi tilbyder kunderne.

Dermed skal den medsendte tinglysningsaftale blot returnere i underskrevet stand inkl. de punkter, der bedes udfyldt. Herunder også hvornår I ønsker lånet udbetalt.”

Klagerens advokat protesterede i e-mail af 29. oktober 2014 til indklagede over beslutningen:

”Du oplyste, at det skulle være …(indklagede)…, der skulle hjemtage lånet, og at du ville fremsende dokumentation herfor. Af det fremsendte kan jeg ikke se, at det er klart, at …(indklagede)… skal tinglyse. Hvor af de fremsendte dokumenter fremgår dette?

Du oplyste samtidig, at der til …(indklagede)… skulle betales kr. 8.000,00, uanset hvem der tinglyste dokumentet. I den forbindelse skal jeg forespørge, hvad udgiften på kr. 4.000,00 til ”låneoptagelse” og kr. 4.000,00 til ”sagsekspedition” (…(indklagede)…) dækker over…”

Som sagen er oplyst, var der herefter telefonisk kontakt mellem klagerens advokat og indklagede, hvorefter advokaten den 13. november 2014 sendte en e-mail til indklagede:

”Tak for behagelig telefonsamtale g.d., hvor du oplyste, at mit spørgsmål – for såvidt angår tinglysning – var fremsendt til jeres juridiske afdeling til udtalelse. Du oplyste, at du ville rykke for svar.

Når du selv mener, at det fremgår af dokumenterne, må det være nemt for juristerne at kunne overskue dette og sende et hurtigt svar?

Jeg har også spurgt om udgifterne på kr. 8.000,00, jfr. 3. afsnit i min mail af 29. oktober d.å. Det må du kunne svare på uafhængigt af juristernes svar på ovennævnte.”

Indklagedes rådgiver besvarede samme dag i to e-mails spørgsmålene:

”Gebyrerne på kr. 8.000,- går til sagsekspedition og lånoptagelse. Dette fremgår også af lånetilbuddet, I har fået tilsendt med de andre dokumenter.”

-0-

”Dette er svar fra vores juridiske afdeling:

Vi kan ikke se, at der er nogen grund til, at den pågældende advokat tinglyser vores pantebrev.

- Grundlæggende er der tale om vores pantebrev, så det er os, der kan styre tinglysningsprocessen.
- Vi har i øvrigt tidligere set et eksempel, hvor der blev lyst nogle helt andre vilkår end vores, og det ønsker vi ikke at se igen.
- Desuden er vore processer sat op til, at det er os (og ikke andre), der lyser.
- Endvidere sparer kunden ikke noget ved dette; der er ikke noget separat tinglysningsgebyr. Dvs. selv hvis advokaten teoretisk set lyste pantebrevet, ville det være samme omkostninger til os.”

Svarene affødte den 17. november 2014 en ny e-mail fra klagerens advokat:

”Du skriver, at I ikke kan se nogen grund til, at jeg tinglyser jeres pantebrev. Det kan jeg. Jeg skal tilsyneladende redegøre herfor, og det gør jeg hermed:

Baggrunden er ikke nogen økonomisk interesse. Jeg beregner mig ikke i en sådan sag honorar af klienten for tinglysningen. Jeg gør det, for at klienten kun skal rådgives af undertegnede. Jeg påtager mig det fulde ansvar for tinglysningen. Unødig mailkorrespondance m.v. fra vedkommende realkreditinstitut undgås. Jeg er ikke enig i, at det er ”jeres pantebrev”. På det omhandlede dokument er min klient debitor, og I er kreditor. Jeg har, i de mere end 32 år jeg har ekspederet pantebreve, skøder m.v., på intet tidspunkt lyst andre vilkår, end dem der er aftalt.

Hvis I laver pantebrevet og lægger det i vores underskriftsmappe, er det jer, der har udformet pantebrevet, og jeg foretager naturligvis ikke ændringer heri.

I en sådan sag er der to parter, debitor og kreditor. Hvad jeres processer er sat op til, skal jeg ikke kommentere, men debitor vælger frit.

Jeg har nu noteret mig …(indklagedes)… praksis, som jeg på ingen måde billiger. Som sagt skyldes det ikke økonomisk interesse herfra.

De bedes bekræfte, at De straks tinglyser pantebrevet, og når det er tinglyst, bedes De meddele mig dette, hvorefter jeg vil tage en drøftelse med klienten om afregningstidspunktet.

Jeg har endvidere noteret mig Deres gebyr, og denne del af sagen vil jeg forfølge, idet jeg fremadrettet – for alle involverede synes, at denne uenighed lige så godt kan løses nu, frem for at vi skal ud i en lignende diskussion, forhaling af ekspeditionstiden – til mulig skade for låntagere.

I øvrigt bemærkes det, at jeg, i relation til andre kreditforeninger, på intet tidspunkt har mødt en holdning, som den …(indklagede)… indtager, og i disse sager har der fuldstændigt gnidningsløst kunne ske straks-tinglysning af de omhandlede pantebreve.”

Klageren underskrev den 18. november 2014 tinglysningsaftalen, således at omlægningen kunne ekspederes.

Efterfølgende blev sagen indbragt for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår 1) indklagede tilpligtet at tilbagebetale gebyret på 4.000 kr. for sagsekspedition, og 2) at Nævnet skal give en påtale af indklagedes adfærd.

Indklagede påstår frifindelse, for så vidt angår klagerens påstand 1, og afvisning, for så vidt angår klagerens påstand 2.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klagerens advokat oplyser, at han i forbindelse med separation bistod klageren med økonomisk rådgivning, herunder vurdering af indestående lån med henblik på eventuel omlægning. Vedrørende sidstnævnte blev det besluttet at opsige det indestående lån og konvertere dette til et 30-årigt obligationslån, hvilket indklagede den 13. oktober 2014 fremsendte tilbud på.

Af førnævnte fremgår det, at der var låneoptagelsesomkostningsomkostninger på 4.000 kr. og ekspeditionsgebyr til indklagede på 4.000 kr. Der blev samtidig fremsendt en tinglysningsaftale.

Der blev i forbindelse med låneomlægningen givet accept fra efterstående panthavere til omlægning af lån, jf. mail af 28. august 2014 fra pengeinstituttet. Den 7. oktober 2014 meddelte han ved mail, at der alene skulle fremsendes lånetilbud og pantebrevsudkast, idet han så ville sørge for det videre fornødne. Den omhandlede medarbejder hos indklagede krævede telefonisk, at der skulle indhentes accept fra efterstående panthavere. Herom tilskrev han rådgiveren den 7. oktober 2014, samtidig med at han tilkendegav, at han påtog sig ansvaret for det eventuelle tab, der måtte være i forbindelse hermed. Mailen blev besvaret den 9. oktober 2014 af omhandlede rådgiver.

Da det blev bestemt, hvilket lån der skulle konverteres til, meddelte pengeinstituttet den 20. oktober 2014, at det rykkede for det tilbudte lån.

Den 23. oktober 2014 fremsendte han nødvendige dokumenter til brug for tinglysning til indklagede. Den 27. oktober 2014 rykkede han for indlæggelse af digitalt pantebrev i underskriftsmappen. Ved mail af 28. oktober 2014 meddelte rådgiveren, at det er ”kun …(indklagede)…, der, rent juridisk, må tinglyse de realkreditlån, vi tilbyder kunderne”. Herefter blev det krævet, at låntager/debitor skulle underskrive en tinglysningsaftale.

Det blev der gjort indsigelser imod, jf. mail af 29. oktober 2014 fra ham til indklagede.

Til støtte for klagen skal han anføre, at der i det fremsendte lånetilbud m.v. ikke er stillet krav om, at indklagede skal forestå den tinglysningsmæssige ekspedition. Tilbuddet blev accepteret, og der foreligger derfor en bindende aftale mellem parterne.

Det fremgår heller ikke af de omhandlede dokumenter, som blev fremsendt til ham, at indklagede kan stille krav herom. Sidst, men ikke mindst, har det altid været sådan – og bør fortsat være det – at de debitorer, der selv kan forestå den tinglysningsmæssige ekspedition, kan spare omkostningerne hertil. I nærværende sag har han grundet klagerens økonomiske situation, som er opstået i forbindelse med skilsmissen, ikke beregnet sig noget honorar af klageren.

Til indklagedes udtalelse har klagerens advokat følgende bemærkninger:

Af tinglysningsaftalen fremgår det, at ”det er aftalt, at …(indklagede eller det koncernforbundne pengeinstitut)… på låntagers vegne forestår tinglysning”. En sådan aftale er på intet tidspunkt indgået. Hvis dette fastholdes, opfordres indklagede til at oplyse, hvornår og med hvem en sådan aftale er indgået. Tinglysningsaftalen ses som alle andre almindelige skrivelser og dokumenter i forbindelse med sagen at være sædvanlige ”standardskrivelser”. Efterfølgende dokumenter, som er afsendt fra advokatfirmaet, dokumenterer også, at det var advokatfirmaet, der ønskede at forestå den omhandlede tinglysning.

I låne- og pantsætningsaftalen er der givet en ”standardfuldmagt” til indklagede til at udstede, signere og tinglyse det elektroniske pantebrev i overensstemmelse med ”denne aftale”. Sidstnævnte refererer til den aftale, som indklagede påstår indgået, men som på intet tidspunkt er indgået, jf. hans bemærkninger ovenfor.

Af de fremsendte dokumenter fremgår det ikke, at klageren selv – eller en af denne valgte rådgiver – er afskåret fra at tinglyse realkreditpantebrevet. En sådan aftale vil i øvrigt medføre monopollignende stilling for indklagede.

Indklagedes fastholdelse af kravet om, at instituttet skulle forestå den tinglysningsmæssige ekspedition af sagen m.m., uagtet at et sådant krav ikke fremgår af de fremsendte dokumenter, strider mod almindelig redelig handlemåde, og det er denne adfærd, klageren ønsker sanktioneret.
Som det fremgår af den af indklagede fremlagte udskrift fra indklagedes hjemmeside, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, dækker det omhandlede gebyr en sagsekspedition bestående af sædvanlig rådgivning, eventuel fastkursaftale, indfrielse af fremmede lån, oprettelse og afregning af låneafregningskonto og rykning af efterstående panthavere. Førnævnte sagsekspedition er den, som advokaten ud over den tinglysningsmæssige ekspedition ønskede at forestå.

Han anser indklagedes adfærd i denne sag alene som en adfærd, der har til hensigt at give indklagede en ekstra indtjeningsmulighed ved at afholde andre rådgivere fra denne, også for advokater, helt sædvanlige ekspeditionsgang og rådgivning i øvrigt.

Han klager ikke over gebyret på 4.000 kr. i de tilfælde, hvor indklagede forestår tinglysningen. I dette tilfælde har indklagede ikke forestået tinglysningen, og det er det, der ligger til grund for klagen over det opkrævede beløb.

Vedrørende rådgivningen i øvrigt i denne sag fremhæves det, at der fra advokatfirmaets side tillige er rådgivet om klagerens øvrige økonomiske situation efter den forestående skilsmisse, således at valg af lånetype m.v. i denne sag ligeledes har været en del af den generelle rådgivning, der i dette tilfælde har været påkrævet for klagerens vurdering af sin økonomiske situation.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Supplerende sagsfremstilling
Indklagede har forstået klagerens advokat således, at der klages over, at indklagede i forbindelse med formidlingen af et realkreditlån i det koncernforbundne realkreditinstitut ønskede at forestå tinglysningen af det elektroniske pantebrev.

Den 13. oktober 2014 sendte indklagede lånetilbud, tinglysningsaftale og låne- og pantsætningsaftale til klageren. Følgende fremgår af forsiden af tinglysningsaftalen:

”Det er aftalt, at …(indklagede)… eller …(det koncernforbundne pengeinstitut)… på låntagers vegne forestår tinglysning af pantebreve fra …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…”

Låne- og pantsætningsaftalen indeholder endvidere en ”Fuldmagt til udstedelse af elektronisk realkreditpantebrev”, som omfatter udstedelse, signering og tinglysning heraf.

Klagerens advokat fremsatte efterfølgende ønske om at forestå tinglysningen af det elektroniske realkreditpantebrev, hvilket indklagede afviste.

Som det fremgår af udskriften fra indklagedes hjemmeside, jf. ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, omfatter gebyret for sagsekspedition vurdering af ejendommen og kunden, sædvanlig lånesagsbehandling, rådgivning, eventuel fastkursaftale, tinglysning af lån, indfrielse af fremmede lån, oprettelse og afregning af lånafregningskonto og rykning af efterstående panthavere. Det fremgår endvidere, at aftalerne om sagsekspeditionen laves i form af en Tinglysningsaftale.

Klagerens advokat gør gældende, at indklagede af indtjeningsmæssige grunde skulle afholde andre rådgivere fra at forestå tinglysningen. Dette er ikke korrekt. Gebyret på 4.000 kr. er et generelt sagsekspeditionsgebyr – og ikke et tinglysningsgebyr. Selv hvis klagerens advokat (teoretisk set) havde forestået tinglysningen af pantebrevet, ville gebyret have været uændret på 4.000 kr.

Hertil kommer de øvrige grunde for ordningen, indretning af forretningsprocesser og panthavers anvisning af, hvem der står for tinglysningen.

Klagerens advokat gør gældende, at indklagede først på et sent tidspunkt har anført over for ham, at indklagede (og ikke andre) skulle forestå tinglysningen af pantebrevet.

Indklagede skal på ny henvise til, at dette fremgår af den samlede lånedokumentation, som klageren modtog allerede medio oktober 2014, jf. forsiden af Tinglysningsaftalen og Låne- og pantsætningsaftalens punkt 5 om fuldmagt til udstedelse af elektronisk realkreditpantebrev.

Anbringender

Det gøres til støtte for påstand nr. 1 (frifindelse for kravet om tilbagebetaling af gebyret på 4.000 kr.) gældende,

at det var klart for klageren allerede i forbindelse med tilbuddet, at det var en forudsætning for indklagede, at indklagede forestod tinglysningen af det elektroniske realkreditpantebrev, jf. tinglysningsaftalen og bemyndigelsen hertil i låne- og pantsætningsaftalen,

at gebyret på 4.000 kr. ikke er et gebyr for tinglysning, men derimod et generelt gebyr for indklagedes ekspedition og håndtering af sagen, og at gebyret fremgik af lånetilbuddet. Selv hvis indklagede havde overladt tinglysningen til klagerens advokat, ville gebyret på de 4.000 kr. have været uændret,

at klageren derudover ikke har nogen rimelig interesse i at skulle forestå tinglysningen, da indklagede har indrettet sine forretningsprocesser på, at det er indklagede (og ikke andre), der forestår tinglysningen. Herved undgås fordyrende, ekstra processer såsom bl.a. kontrol af det tinglyste pantebrev,

at pantebrevet udstedes af klageren til det koncernforbundne realkreditinstitut, og at det derfor tilkommer det koncernforbundne realkreditinstitut at anvise, at det er indklagede, der forestår tinglysningen, især når dette er udgiftsneutralt for klageren, og

at det på ethvert tidspunkt har stået klageren frit at vælge en anden formidler eller realkreditinstitut, som måtte give klageren adgang til at forestå tinglysningen,

Det gøres til støtte for påstand nr. 2 (afvisning af kravet om, at Nævnet skal give en påtale af indklagedes adfærd) gældende,

at det var kendeligt for klageren allerede fra medio oktober 2014, hvor klageren modtog den samlede lånedokumentation, at et af vilkårene for indgåelse af låneaftale var, at indklagede skulle forestå tinglysningen, og

at det ikke er et krav, som indklagede har stillet efter at have sendt lånetilbud og de øvrige låne- og tinglysningsdokumenter til klageren.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

I forbindelse med sagens oplysning for Realkreditankenævnet har indklagede fremlagt en udskrift dateret 13. marts 2015 fra indklagedes hjemmeside, hvoraf følgende fremgår:

”Lånegebyrer

Nedenfor har vi nævnt de gebyrer, du betaler i forbindelse med lånets oprettelse.

Sagsekspedition

Sagsekspedition dækker det grundlæggende arbejde med din boligfinansieringssag. Det, du betaler for, er vurdering af din ejendom og dig som kunde, sædvanlig lånesagsbehandling, rådgivning og en eventuel fastkursaftale. I forbindelse med udbetalingen af lånet varetager vi yderligere tinglysning af det/de nye lån (sikkerheder i forbindelse med banklån), indfrielse af fremmede lån, oprettelse og afregning af lånafregningskonto og en rykning af efterstående panthaver. Aftalerne om sagsekspeditionen laves i form af en Tinglysningsaftale. Skal du bygge om, er færdigmelding af byggearbejdet også inkluderet.

• Gebyret opkræves kun, hvis lånet bliver udbetalt. Ved samtidig oprettelse af flere lån i samme ejendom … betales kun for én sagsekspedition.

Lånoptagelse

For hvert lån til en boligfinansiering, som du optager, betales for lånoptagelse. Gebyret dækker omlægningsberegning, udarbejdelse af lånedokumenter og afgivelse af lånetilbud. Gebyret opkræves kun, hvis lånet bliver udbetalt.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder ikke at kunne kritisere, at indklagede i overensstemmelse med bemyndigelsen i låne- og pantsætningsaftalen forbeholder sig at foretage tinglysningsekspeditionerne i relation til de lån, indklagede yder.

Nævnet finder dog, at det havde været rimeligt, om indklagede umiddelbart efter modtagelsen af brevet af 7. oktober 2014 fra klagerens advokat havde orienteret advokaten om dette forhold.

Nævnet finder endvidere, at det er uden betydning for størrelsen af gebyret på 4.000 kr., hvem der foretager tinglysningsekspeditionen, idet gebyret betales for den samlede ”sagsekspedition”, som indeholder andre ekspeditioner m.v. end tinglysning.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i påstanden om tilbagebetaling af gebyret.

Klagerens påstand om påtale af indklagedes adfærd afvises, idet rene adfærdsklager er omfattet af reglerne i den finansielle lovgivning om god skik, som påses af Finanstilsynet.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef