Afgørelse

Spørgsmål om aftale er indgået med bank om en rentesats på udlån svarende til realkreditbelåning.

Indledning.

Denne sag vedrører, om klageren har indgået en aftale med Vestjysk Bank om, at banken skal yde klageren realkreditbelåning - eller et udlån med en rentesats svarende hertil - i forbindelse med finansiering af klagerens køb af en ejendom i udlandet.

Sagens omstændigheder.

Klageren var i juni 2009 interesseret i at købe villa i Tyrkiet. Vestjysk Bank har anført, at klageren i den forbindelse rettede henvendelse til banken. Finansiering af købesummen på 2,2 mio. kr. blev drøftet og klageren oplyste, at et realkreditinstitut - som er en del af en finanskoncern F, der også driver bankvirksomhed - havde givet et lånetilsagn på 8,2 mio. kr. ved vurderingen af klagerens danske ejendom: Edk. Vestjysk Bank skulle finansiere 600.000 kr. mod pant i Edk og F skulle via realkreditbelåning af Edk finansiere restkøbesummen. Klageren ønskede at blive helkunde i Vestjysk Bank og overførsel af hans engagement fra F’s bankvirksomhed og et andet pengeinstitut P blev sat i gang.

Den 17. juni 2009 sendte klageren en mail med lønsedler, årsopgørelse m.m. til sin erhvervsrådgiver E i Vestjysk Bank. Af E’s svarmail samme dag med overskriften "Erhvervelse af 2 villaer i [Tyrkiet] … " fremgår:

"…

Hej …

Tak for samtalen og for fremsendte dokumenter. …

Jeg må være ærlig og sige, at jeg ikke kan nå et behandle en anmodning om 2-3 mio. kr. her i banken på kort sigt. Har tilladt mig at drøfte sagen lidt med [navn], hvad de vil acceptere for at ville udlevere nøglerne. På nedenstående betingelser vil du kunne få adgang til villaerne her og nu.

•[Villa 1]
•Deponering af euro 40.000
•Købskontrakt underskrives, hvori der indskrives, at restbeløbet deponeres indenfor eksempelvis en måned eller to

•[Villa 2]
•Deponering af euro 40.000
•Købskontrakt underskrives, hvori der indskrives, at restbeløbet deponeres indenfor eksempelvis en måned eller to

Ovennævnte betyder et likviditetsbehov på ca. 600.000, hvilket jeg gerne vil stille til rådighed på følgende betingelser:

Kreditfacilitet:
•Kassekredit kr. 600.000, renten vil udgøre Cibor3 + 2,00%, pt. 4,23% p.a.
•Gebyr kr. 5.000
•Når endeligt tilsagn fra [F] kendes og vi derved ved kreditbehovet, ja så laver vi et lån i CHF eller EURO.

Sikkerhed
•For ovennævnte udstedes et ejerpantebrev kr. 600.000 i din ejendom
•Ejerpantebrevet tinglyses IKKE men fremsendes underskrevet retur til bank tillige med skøde på ejendommen
•Ovenstående er meget omkostningsbesparende for dig og vi skal ikke til at rykke for et lån til [F]

Ved ovenstående konstellation kan du som nævnt få nøgler udleveret her og nu og gå i gang med møbleringen/indretningen. Og mht. bankfinansieringen håber jeg, at du finder den ret fleksibel. …

…"

Af en fremlagt købskontrakt fremgår, at klageren den 24. juni 2009 købte villa 2. Af kontrakten fremgår:

"…

Betalingsvilkår

Købesummen er aftalt til kr. 2.200.000.-

Købesummen erlægges således:

1. rate kr. 200.000.-overføres til konto, angivet af [formidleren] straks efter underskrivelse.
2. rate kr. 2.000.000.-deponeres på sælgers konto i Danmark straks efter underskrivelse. Rate 2. frigives når køber har modtaget gyldigt skøde på ejendommen.

Kontodetaljer følger.

…"

Banken har anført, at bankens betaling af købesummen henholdsvis den 28. august og 4. september 2009 på i alt kr. 1.980.000 skete på grundlag af de forudsætninger, som klageren i juni havde oplyst overfor banken.

Banken har videre anført, at F i september 2009 trak sin vurdering og mundtlige tilsagn vedrørende finansiering tilbage på grund af klagerens iværksatte bankskifte. Overførslen af klagerens engagement blev stoppet, men F ville ikke opretholde lånetilsagnet. Der blev herefter søgt forgæves efter finansiering hos et andet realkreditinstitut.

Af klagerens mail af 10. april 2010 til E fremgår:

"…

Som orienteret på telefon g.d. er jeg enig i at vi desværre ikke fandt mulighed for at finansiere via kreditforening. Men som jeg også har orienteret om ved flere lejligheder, har jeg foreslået alternativer. Herunder pant i ejendom i Sverige, som er vurderet til 17.455 MIO SEK og der er alene lån for 1 mio SEK. Ligeledes pant i div maskiner eller autocamper som alle er ubelånte og som du tidligere har fået opgørelse over. Aktiver for over 2 mio DKK. Intet af dette har desværre ført til en løsning.

Jeg har som aftalt overført fra mi[t] engagement fra [P] ca. 450.000 DKK, til ny driftskonto hos jer. Du orienterer til min store overraskelse at du uden min viden har brugt dem til at dække ind på lånet. Dette finder jeg utilfredsstillende og ikke for god bankskik.

Det er i både min og jeres interesse at vi finder en løsning omkring finansieringen af villaen i Tyrkiet, men det skal foregå på en ordentlig måde og ved gensidig respekt. Jeg har brug for at have en driftskonto som hidtil og det var meningen at de midler som blev overført til jer, skulle være en del heraf. Jeg er pt. ikke i stand til at overføre yderligere og jeg vil i stedet foreslå at vi som hidtil forsøg[er] at finde en anden løsning. Jeg har således sat 3 grunde til salg … (pris 550.000 DKK pr stk) forhandler med autocamperen om bytte til ejerlejlighed … (salg af camper til 1,2 mio DKK mod lejlighed skatteværdi 720.000 DKK) samt div maskiner.

…"

Af E’s mail af 10. juni 2010 til klageren fremgår:

"…

Tak for dit opkald dags dato.

Ja, lad os prøve at komme videre …ja, send endelig oplysninger til mig og jeg vil lave finansierings, - likviditetsplan, idet det kunne være en spændende mulighed grundet vores meget lave renteniveau i Danmark og ingen udsigt til snarlige forhøjelser !!

…

Mit forslag er:

* Du stiller biler til sikkerhed (autocamper til 3 biler). Vi tinglyser ikke, da det vil medføre en stor udgift – dog skal du jo naturligvis underskrive papirerne.
* Udlånet, maksimalt 2 mio kr. hvor du alene betaler den løbende rente
* Du afdrager ekstraordinært, når der er mulighed herfor.

…

… og du betaler alene renten og vil komme med ekstraordinære afdrag. Din udgift vil ligge i niveauet 5,5% a’ kr. 2.000.000 = 110.000 eller netto pr. måned kr. 6.100.

…

Lad os snakkes ved i morgen.

…"

Af klagerens mail af 9. juli 2010 som svar på en mail af samme dato fra E fremgår:

"…

Det er jo rigtig lang tid at vente på noget jeg allerede har sagt nej til for mere end 3 måneder siden.

Vi ønsker ikke at tiltræde dette.

Så hvad gør vi så.

…"

Af E’s mail af 14. juli 2010 til klageren fremgår:

"…

Såfremt du ikke kan acceptere vores tilbud, vil vi bede dig om at løfte finansieringen til anden bank.

Fristen herfor er den 1. august 2010.

…"

Af klagerens mail af 14. juli 2010 fremgår:

"…

Du ved … at vi har prøvet alternativer og at det ikke lykkedes.

Jeg synes ikke at du forsøger at finde en løsning som er acceptabel for begge parter.

…

Mit forslag er at I laver en 12 mdr. Rentefri konto, således at vi såvel som I som bank kan komme ud af denne sag bedst muligt. …

…"

Af E’s mail af samme dato fremgår:

"…

Vi ønsker at give dig det bedste mulige alternativ til belåning i kreditforening og det har vi givet i form af nedennævnte tilbud. Vi har aldrig indikeret en rente på samme niveau som kreditforeningslån baseret på alm. bankfinansiering. I stedet har jeg flere gange indikeret en finansieringsrente på 5% til 6% for en bankløsning.

…

Vi fastholder kravet om indfrielse senest den 1. august 2010.

…"

Under sagen har parterne fremlagt yderligere mailkorrespondance vedrørende finansieringen af klagerens ejendomskøb.

Banken har under sagens forberedelse oplyst, at overførslen af 409.000 kr. fra klagerens lønkonto til hans lån er tilbageført.

Parternes påstande.

Klageren har den 16. juli 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestjysk Bank skal finansiere købet af villa 2 ved realkreditbelåning eller et lån med tilsvarende rente samt tilbageføre løn og feriepenge til hans konto.

Vestjysk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han i forbindelse med finansieringen af køb af bolig i udlandet kontaktede banken, som var blevet anbefalet af ejendomsmægleren.

Banken oplyste ved henvendelsen og ved et efterfølgende personligt møde, at banken gerne ville stå for finansieringen.

Et år efter købet er sagen stadig ikke faldet på plads. Banken mener nu ikke længere at kunne tilbyde finansiering bl.a. pga. faldende huspriser herhjemme med deraf vigende friværdi.

Banken kræver hele lånebeløbet, som er deponeret hos sælgeren, indfriet inden den 1. august 2010.

For at nedbringe banklånet har banken af to omgange hævet over 200.000 kr. fra hans lønkonto uden forud at orientere ham herom.

På trods af gentagne henvendelser og krav om, at pengene skal tilbageføres, har banken ikke svaret.

Vestjysk Bank har anført, at banken indgik aftale om finansiering under den forudsætning, at klageren havde opnået forhåndstilsagn fra F om finansiering.

Banken udbetalte købesummen i tiltro til klagerens oplysninger om finansiering fra F’s side.

Banken har ikke tilbudt finansiering via realkreditbelåning.

Banken har ikke tilbudt finansiering til en rente svarende til realkreditrente.

Banken er derfor ikke forpligtet til at yde finansiering til en rente svarende til en realkreditrente.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke godtgjort, at klageren har indgået en aftale med Vestjysk Bank om, at banken skal yde klageren realkreditbelåning - eller et udlån med en rentesats svarende hertil - til brug for finansiering af hans køb af villa i Tyrkiet.

Ankenævnet lægger på baggrund af bankens oplysninger til grund, at banken har tilbageført klagerens "løn og feriepenge" til hans konto.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.