Pengeinstituts regreskrav ved salg af mangelfulde pantebreve som kommissionær for kunde.
| Sagsnummer: | 42 /1988 |
| Dato: | 20-03-1989 |
| Ankenævn: | Frank Poulsen, Bjørn Bogason, Mogens Hvelplund, Kirsten Nielsen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Pantebreve - salg, mangler
|
| Ledetekst: | Pengeinstituts regreskrav ved salg af mangelfulde pantebreve som kommissionær for kunde. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I december 1983 solgte klageren en nedlagt landsbrugsejendom for 650.000 kr. med 60.000 kr. i udbetaling. I forbindelse med handlen blev der til klageren og hans medsælger udstedt to sideordnede sælgerpantebreve, hver på oprindeligt 50.454,16 kr.
Den 19. oktober 1987 rettede en statsautoriseret ejendomsmægler på vegne af den ny ejer af ejendommen henvendelse til klageren og dennes medsælger, idet han tilbød de to panthavere at overtage ejendommen for restgælden, på daværende tidspunkt 555.000 kr. Baggrunden for henvendelsen var, at den nye ejer siden 1986 forgæves havde forsøgt at sælge ejendommen, og da han ikke længere var i stand til at betale terminerne, ønskede han på denne måde at undgå en tvangsauktion.
I slutningen af oktober 1987 rettede klageren henvendelse til indklagedes Svanemølle afdeling, idet han ønskede at sælge pantebrevet. Afdelingen videresendte samme dag en kopi af pantebrevet til indklagedes forvaltningsafdeling, som den 30. oktober 1988 via afdelingen meddelte klageren, at man ikke var interesseret i at købe pantebrevet, idet den pantsatte ejendom var en nedlagt landbrugsejendom. Klageren indgik i stedet aftale med afdelingen om, at den indhentede tilbud på pantebrevet hos en vekselerer.
Den 6. november 1987 fik indklagede et tilbud på kurs 66,5. Dette tilbud accepterede klageren den 9. november 1987, hvorefter pantebrevshandlen blev afregnet den 17. november 1987.
I skrivelse af 8. december 1987 meddelte ejerens advokat klageren og dennes medsælger, at salg af ejendommen kun kunne forventes, såfremt prisen blev yderligere nedsat i forhold til de tidligere udbud, og forspurgte på denne baggrund, om klageren var villig til at afhænde sit pantebrev til kurs 30. Ejendommen blev herefter solgt til overtagelse den 20. december 1987 med overtagelse af de indestående prioriteter.
Da ejerskifteafdrag blev betalt den 25. januar 1988, fik køberen af pantebrevet meddelse om, på hvilke vilkår ejendommen var overdraget. Da køberen den 1. februar 1988 blev bekendt med ejendomsmæglerens skrivelse af 19. oktober 1987, anmodede han indklagede om ophævelse af handlen vedrørende pantebrevet, hvilket indklagede accepterede, da man havde handlet som kommissionær. På et møde den 5. februar 1988 mellem klageren og indklagede afviste klageren det af indklagede rejste regreskrav.
I skrivelse af 29. februar 1988 til klageren foreslog indklagede klageren at løse sagen således, at han indbetalte forskellen mellem den værdi, pantebrevet var handlet til, og den reelle værdi i november 1987, fastsat af indklagede til kurs 55, således at forskellen udgjorde 5.135,77 kr. Klageren afviste dette forslag under henvisning til, at han ikke havde været bekendt med indholdet af ejendomsmæglerens skrivelse af 19. oktober 1988, da han handlede pantebrevet gennem indklagede.
I skrivelse af 8. april 1988 meddelte indklagede klageren, at man i medfør af reglen af købelovens § 42 havde krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen, svarende til forskellen mellem den opnåede pris og den lavere reelle værdi, og at reglerne i købeloven ville gælde, uanset hvilken viden sælgeren havde om de forhold, der gjorde salgsgenstanden mangelfuld m.v. Beløbet ville derfor blive modregnet i klagerens indestående hos indklagede.
I skrivelse af 18. april 1988 til indklagede meddelte klageren under henvisning til købelovens § 47, at indklagede havde haft rigelig mulighed for at undersøge salgsgenstanden inden købet, hvorfor indklagede ikke efter købet kunne påråbe sig mangler ved salgsgenstanden. Klageren anførte endvidere, at han nu anså sagen for at være afsluttet og derfor forventede, at det modregnede beløb blev tilbageført til hans konto.
Efter at indklagede har meddelt, at man ikke ønsker at imødekomme klagerens anmodning, har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om at det modregnede beløb med tillæg af renter genindsættes på hans konto, samt at indklagede tilpligtes at anerkende, at sagen på alle måder er afsluttet.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Til støtte for påstanden har klageren anført, at han ikke har modtaget ejendomsmæglerens brev af 19. oktober 1988 og derfor ikke var bekendt med dettes indhold, da han i slutningen af oktober 1987 henvendte sig til afdelingen for at sælge pantebrevet.
Han blev først bekendt med problemerne omkring afhændelse af ejendommen ved advokatens brev af 8. december 1987. Da dette indeholdt vendninger som "som tidligere oplyst går ejeren på pension", gik han ud fra, at advokaten havde sendt ham et brev, som han ikke havde modtaget. Derfor kontaktede han straks advokatens kontor, hvor det dog ikke var muligt at træffe advokaten, hvorfor han efterlod sit telefonnummer og bad advokaten ringe, såfremt han ønskede yderligere oplysninger. Da advokaten ikke kontaktede ham, regnede ham med, at man ikke ønskede at høre yderligere.
Han havde endvidere for 650.000 kr. solgt en anden mindre men lignende ejendom, som han havde købt samme dato. Fortjenesten udgjorde efter 3 års ejertid 205.000 kr., hvorfor han ikke mener, at salgsprisen for den under denne sag omhandlede ejendom var kunstigt højt sat.
Indklagede har til støtte for den nedlagte påstand anført, at klageren ved sin henvendelse i slutningen af oktober 1987 kraftigt understregede, at ejendommen var mindst 650.000 kr. værd, idet han ved selvsyn havde konstateret, at ejeren, som han kendte, inden for de sidste par år havde foretaget en række forbedringer på ejendommen. Det er uomtvisteligt, at klageren ved indleveringen af pantebrevet i slutningen af 1987 afgav objektivt set urigtige oplysninger om ejendommen og dermed pantebrevet, og at der derfor foreligger et forhold, der kan medføre ugyldighed i medfør af analogien af aftalelovens §§ 30 og 33. I forholdet mellem indklagede, der handlede som kommissionær, og køberen af pantebrevet er det givet, at der foreligger en køberetlig mangel, idet indklagede ved fastsættelsen af prisen er gået ud fra klagerens oplysninger om ejendommem og den prioritetsstilling, pantebrevet som følge heraf måtte antages at have, jf. princippet i købelovens § 76, stk. 1, nr. 4. Da det er et helt centralt spørgsmål ved kursfastsættelsen af pantebrevet, hvilken sikkerhedsmæssig placering det har, er det givet, at pantebrevet led af en væsentlig, hævebegrundende mangel.
De oplysninger, som klageren meddelte indklagede ved indlevering af pantebrevskopien, blev vidergivet til køberen. Når der henses hertil og til, at det ville være vanskeligt for køberen at skaffe de rigtige oplysninger om pantebrevet, kan man ikke bebrejde køberen, at pantebrevet ikke er undersøgt for mangler, eller at disse ikke er opdaget ved den stedfundne undersøgelse. Af disse grunde er købers mangelsbeføjelser ikke bortfaldet, og denne har således over for indklagede været berettiget til at ophæve købet, jf. købelovens § 47 in fine.
Under henvisning til, at indklagede i medfør af komissionslovens § 30, stk. 1, kan gøre et regreskrav gældende mod klageren, og til, at de almindelige modregningsbetingelser har været opfyldt, har den stedfundne modregning været berettiget.
Ankenævnets bemærkninger:
Det må efter det fremkomne lægges til grund, at den korrekte kurs på det af indklagede som kommissionær solgte pantebrev har ligget under den opnåede salgskurs. Under henvisning hertil har indklagede med rette kunnet gøre et regreskrav gældende imod klageren, jf. købelovens § 42, stk. 1, og princippet i kommissionslovens § 30, stk. 1. De almindelige betingelser for modregning har været opfyldt, og det kan ikke antages, at den af indklagede skønsmæssigt fastsatte kursværdi ligger under pantebrevets værdi.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.