Spørgsmål om tilsikring af kursgevinst for sælger i forbindelse med kurssikring af et lån, der efter købers valg af anden finansiering skulle indfries.
| Sagsnummer: | 236 /1998 |
| Dato: | 10-03-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Spørgsmål om tilsikring af kursgevinst for sælger i forbindelse med kurssikring af et lån, der efter købers valg af anden finansiering skulle indfries. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt klageren i forbindelse med salg af en ejendom har krav på en kursgevinst på 43.765,70 kr., som i forhold til kursen på tidspunktet for købsaftalens indgåelse opstod ved kurssikring af et lån, der efter købers valg af anden finansiering skulle indfries.
Sagens omstændigheder.
Klageren i denne sag er boet efter en i maj 1998 afdød kunde, A, i indklagede 2's Århus Nord afdeling.
Ved købsaftale af 27. februar 1997 solgte A sin ejendom med overtagelse den 1. juni 1997.
Købesummen på 1.657.000 kr. skulle berigtiges ved købers overtagelse af et eksisterende kontantlån i Unikredit med en restgæld på 1.027.676 kr., et nyt ejerskiftelån på 273.000 kr., et sælgerpantebrev på 231.323,36 kr. og en kontant udbetaling på 125.000 kr.
Kontantprisen var beregnet til 1.747.391,23 kr., idet kontantværdien af Unikreditlånet var 1.142.991,26 kr. ved kurs 89,95 på de bagvedliggende obligationer, mens kontantværdien af ejerskiftelånet og sælgerpantebrevet var beregnet til henholdsvis 264.269,25 kr. og 215.130,72 kr.
Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. .....
.....
Såfremt køber efter handlens indgåelse ønsker at finansiere de indestående overtagne realkreditlån på anden måde, skal der til sælger betales kursværdien, indfrielsesgebyr og gebyr for indfrielsesopgørelse med fradrag af reservefondrefusion, som kan udbetales uden optagelse af nyt lån. Beløbet reguleres med evt. kontantregulering. Kursværdien opgøres efter kursen den første hverdag efter sælgers/sælgers ejendomsmæglers modtagelse af købers bindende skriftlige meddelelse om den ændrede finansiering, på hvilken dag sælger har mulighed for at foretage kurssikring. Såfremt kursværdien overstiger obligationsrestgælden med tillæg af differencerente i maksimumperioden, er køber berettiget til i stedet at betale dette beløb. Der ses bort fra skattefradragsværdi af differencerente. Der anvendes altid officiel børskurs, alle handler. Hvis handlen er betinget af overtagelse af et eller flere lån, er køber ikke berettiget til efterfølgende at indfri dette/disse lån."
Køberen ønskede efterfølgende at ændre den aftalte finansiering og indhentede via sit eget pengeinstitut, indklagede 1, et lånetilbud på et obligationslån på 1.403.000 kr. i Totalkredit.
Indklagede 2 og A's advokat blev bekendt med lånetilbudet den 1. april 1997. Samme dag underskrev A hos indklagede 2 dels en aftale om kurssikring af indfrielsen af Unikreditlånet, dels en aftale om kurssikring af Totalkreditlånet. Kurssikringen vedrørende Unikreditlånet skete til kurs 86,50.
Efterfølgende drøftede parterne, hvem der havde kursrisikoen for indfrielsen af Unikreditlånet, herunder til fordel for hvem kurssikringen vedrørende dette lån var indgået, idet kurssikringen i forhold til kursen på tidspunktet for købsaftalens indgåelse havde medført en gevinst på 43.765,70 kr. svarende til kursdifferencen 89,95 - 86,50. Til afklaring af forholdene blev der afholdt et møde mellem indklagede 1, indklagede 2 og henholdsvis købers og A's advokat. Ifølge A's advokat tilkendegav indklagede 1 og 2 under mødet, at de hver især havde lovet deres respektive kunder kursgevinsten ved indfrielsen af Unikreditlånet, og at den uenighed, der var opstået om, hvem der havde ret til kursgevinsten, ikke skulle gå ud over kunderne.
Parternes påstande.
Den 6. juli 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede 1 og/eller indklagede 2 tilpligtes at betale 43.765,70 kr. samt et beløb til dækning af advokatomkostningerne i sagen.
De indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede 1 i forbindelse med fremkomsten af det nye lånetilbud meddelte, at man nu betragtede handlen som en kontanthandel, således at køber skulle tilsvare sælger kontant 1.747.391,23 kr., og at A derved fik kursrisikoen på Unikreditlånet. Indklagede 2 anbefalede herefter A at indgå terminsforretning for at afdække risikoen. Da Unikreditlånet skulle indfries, påstod indklagede 1, at kurskontrakten var tegnet til fordel for køber, mens indklagede 2 hævdede, at kurssikringen var sket på A's vegne, og at købers mulighed for at afdække egen risiko ikke herved blev forringet. Hverken A's eller købers advokat blev inddraget i drøftelserne vedrørende kurssikring den 1. april 1997, idet aftalerne herom blev indgået mellem indklagede 1 og indklagede 2. A underskrev terminskontrakten vedrørende Unikreditlånet i tillid til indklagedes oplysning om, at han herved ville opnå en kursgevinst på 43.765,70 kr. Indklagede burde have været bekendt med, at køber ved at ændre handlen fik den fulde finansieringsrisiko, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 18, stk. 2. A opnåede derfor ikke den lovede gevinst ved kurskontrakten, men blev i stedet påført en risiko for yderligere kursfald på de omhandlede obligationer, idet køber ved kursfald kunne have indfriet lånet til lavere kurs, mens A var forpligtet til at opfylde terminskontrakten. Det bestrides, at der mellem advokaterne skulle være indgået en særlig aftale om kursrisikoen.
Indklagede 1 har anført, at man den 1. april 1997, hvor der opstod tvivl om, hvem kursrisikoen for Unikreditlånet påhvilede, var af den opfattelse, at sælger overtog kursrisikoen på det tidspunkt, hvor meddelelsen om den ændrede finansiering var kommet frem. Mellem parternes advokater blev der imidlertid opnået enighed om, at kursrisikoen for såvel indfrielse af Unikreditlånet som hjemtagelse af Totalkreditlånet påhvilede køber, hvorfor man via indklagede 2 foranledigede, at begge lån blev kurssikret. Kurssikringen skete i sælgers/A's navn, idet denne skulle forestå omprioriteringen via sit pengeinstitut, indklagede 2. Såfremt kurskontrakten ikke var indgået med henblik på at afdække købers kursrisiko, ville der være tale om en ren spekulationsforretning for sælger. I henhold til købsaftalen var sælger alene berettiget til en kontant købesum på 1.705.212 kr., idet sælger ikke kunne påregne at opnå et højere provenu, end kurserne dagen efter modtagelsen af meddelelsen om den ændrede finansiering kunne danne grundlag for. Sælger kunne have valgt at betinge handlen af, at køber skulle overtage Unikreditlånet.
Indklagede 2 har anført, at man i forbindelse med modtagelsen af lånetilbudet vedrørende Totalkreditlånet blev anmodet om at kontakte købers pengeinstitut med henblik på kurssikring af lånet. Indklagede 1 bekræftede, at Totalkreditlånet ønskedes kurssikret og meddelte samtidig, at kurssikring af Unikreditlånet, der nu skulle indfries, var sælgers problem, idet man betragtede handlen som en kontanthandel til en kontantværdi på 1.747.391,23 kr. Dette var tidligere på dagen bekræftet af ejendomsmægleren. Som konsekvens af oplysningen om, at der nu var tale om en kontanthandel, ville klageren ved at indgå kurskontrakt vedrørende Unikreditlånet opnå en kursgevinst. Man har imidlertid ikke tilsikret klageren denne kursgevinst. Ifølge købsaftalens bestemmelser overtog klageren i hvert fald kursrisikoen på indfrielsen af Unikreditlånet fra dagen efter meddelelsen om den ændrede finansiering, d.v.s. den 2. april 1997, hvorfor det var korrekt at rådgive klageren til at sikre sig mod efterfølgende kursstigning på Unikreditlånet frem til indfrielsen. Under den efterfølgende uenighed mellem parterne om, hvem kurssikringen var foretaget til fordel for, kom det frem, at der mellem parternes advokater var aftalt noget helt tredje, idet kursrisikoen på såvel Totalkreditlånet som Unikreditlånet blev aftalt til at ligge hos køber. De implicerede rådgiveres forskellige opfattelser af konsekvenserne af købers valg af anden finansiering har medført en forvirring om, hvem kursgevinsten tilkom. Klageren har imidlertid ikke lidt noget tab, idet han har opnået det provenu ved handlen, som han kunne forudsætte ved købsaftalens indgåelse, og klageren er ikke blevet tilsikret en yderligere gevinst på de 43.765,70 kr. Under det efterfølgende møde om sagen bekræftede parterne, at der nu forelå en kontanthandel, hvilket var baggrunden for, at klageren blev stillet kursgevinsten i udsigt.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Uanset at det i købsaftalen var aftalt, at handlen skulle finansieres bl.a. ved købers overtagelse af Unikreditlånet, var køber som sket den 1. april 1997 berettiget til i stedet at vælge at finansiere handlen ved optagelse af et nyt Totalkreditlån, såfremt dette kunne ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger, jf. lov om fast ejendom § 18, stk. 2, og købsaftalens bestemmelse herom.
I henhold til købsaftalen skulle køber herefter betale det aktuelle indfrielsesbeløb vedrørende Unikreditlånet til sælger, som herefter overtog kursrisikoen for indfrielsen. Ved kurssikringen af indfrielsen af Unikreditlånet blev A således sikret mod et eventuelt tab som følge af efterfølgende kursstigninger på de bagvedliggende obligationer. På grundlag af købsaftalens bestemmelser var det således for indklagede 2 under alle omstændigheder relevant at rådgive A til at kurssikre.
Den omhandlede gevinst på 43.765,70 kr. opstod ikke i kraft af kurssikringen af indfrielsen af Unikreditlånet den 1. april 1997, men var en følge af det kursfald, som havde fundet sted i tiden fra købsaftalens indgåelse til den 1. april 1997. Det fremgår af købsaftalens bestemmelser, at denne gevinst tilfaldt køber, idet denne som nævnt alene var forpligtet til at betale sælger et beløb svarende til det aktuelle indfrielsesbeløb, dvs. efter kursen den 1. april 1997 (efter købsaftalen den 2. april 1997), således at sælger blev stillet på samme måde, som hvis Unikreditlånet var blevet overtaget af køberen som oprindelig forudsat.
Det må lægges til grund, at indklagede 2 fejlagtigt stillede A i udsigt, at gevinsten på 43.765,70 kr. ville tilfalde ham, og at dette muligvis beroede på en fejlagtig udtalelse fra indklagede 1 om, at den ændrede finansiering indebar, at der herefter var tale om en kontanthandel, således at A kunne gøre krav på den i købsaftalen beregnede kontantpris på 1.747.391,23 kr. Selv om A således blev skuffet i sin forventning om, at kursfaldet frem til den 1. april 1997 kom ham til gode, finder Ankenævnet, at dette ikke kan begrunde en erstatningspligt for nogen af de indklagede, jf. herved Højesterets dom refereret i UfR. 1996.200. Det bemærkes herved, at A ved handlen opnåede det provenu, som han på grundlag af købsaftalen var berettiget til, og at hverken indklagede 1 eller indklagede 2 kan anses at have tilsikret ham en yderligere gevinst i forbindelse med indgåelsen af kurskontrakten.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.