Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21305081
Bidragsforhøjelse
Klageren havde i sin ejerlejlighed et variabelt forrentet obligationslån, som var ydet i 2006 af det indklagede realkreditinstitut. Klageren omlagde i marts 2012 det variabelt forrentede lån til et 3 pct. obligationslån. Aftalegrundlaget indeholdt forbehold for bidragsændringer. Instituttet indrykkede i sommeren 2012 annoncer i de lokale dagblade om, at der pr. 1. oktober 2012 blandt andet ville ske en forhøjelse af bidragssatsen med 0,10 procentpoint for lån i ejerboliger med en belåningsgrad over 60 pct. og for lån i fritidshuse med en belåningsgrad over 45 pct. I august 2012 meddelte instituttet klageren, at de varslede bidragsforhøjelser ville træde i kraft pr. 1. oktober 2012, og at det for klagerens lån indebar, at bidragssatsen ville blive hævet til 0,5856 pct., svarende til en ændring pr. måned på 88 kr. Klageren protesterede over bidragsforhøjelsen med henvisning til, at belåningsværdien i marts 2012 havde været 1.850.000 kr., og at den værdi, der nu blev anvendt var 1.135.000 kr., dog efter en konkret vurdering ændret til 1.250.000 kr. Efter en længere e-mail korrespondance foretog instituttet følgende præcisering af de benyttede belåningsværdier: 1) Bidragsforhøjelsen i oktober 2012 var sket på baggrund af en modelværdivurdering på 1.135.000 kr. fra august 2012. 2) Der var foretaget en fysisk vurdering i december 2012 på 1.250.000 kr., hvilket gav en belåningsprocent på 84 og dermed forhøjelse af klagerens bidrag. 3) Vurderingen på 1.850.000 kr. stammede fra marts 2006, og denne værdi var tillige blevet anvendt, da klageren i marts 2012 omlagde det variabelt forrentede lån.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle tilbagekalde bidragsforhøjelsen på hans lån. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet kunne ikke kritisere, at instituttet ikke ved omlægningen af klagerens lån i marts 2012 foretog en ny værdiansættelse, men lagde den værdiansættelse til grund, som blev foretaget i forbindelse med ydelsen i 2006 af det lån, der blev omlagt i 2012. Instituttets fremgangsmåde, hvorefter der ikke skete en fysisk besigtigelse og fornyet værdiansættelse af ejendommen, var i overensstemmelse med reglerne i § 7, stk. 1 og 2, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., § 23, stk. 7, og § 34 i RO-værdiansættelsesbekendtgørelsen og § 30, stk. 9, jf. stk. 1-4, i SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen. Nævnet lagde i øvrigt til grund, at den pr. 1. oktober 2012 foretagne bidragsforhøjelse ville have haft samme indflydelse på det lån, der blev omlagt. Da Nævnet endvidere fandt, at bidragsforhøjelsen, der var hjemlet i aftalegrundlaget, ikke kunne anses for vilkårlig eller urimelig, frifandt Nævnet realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 31. oktober 2013


JOURNAL NR.: 2013-01—05-081-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 10. oktober 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Per F. Møller
Jes Zander Brinch
Lars K. Madsen

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejerlejlighed, hvori der indestod et variabelt forrentet obligationslån på oprindelig 1.136.000 kr. med renteloft. Lånet blev ydet i 2006 af det indklagede realkreditinstitut.

Indklagede fremsendte den 24. januar 2012 et tilbud til klageren vedrørende omlægning af det variabelt forrentede obligationslån til et 20-årigt 3 pct. obligationslån på 1.076.000 kr.

Af det for omlægningslånet udstedte pantebrev fremgår blandt andet følgende af de særlige bestemmelser:

”… Udlånsbetingelser.
I låneforholdet med kreditor og debitor, er debitor underlagt de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” samt kreditors gældende prisblad …

Kreditor kan ændre størrelsen af bidraget og mindstebidraget samt ændre beregningsmåden for bidrag efter de retningslinjer, der er fastsat i de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” …”

Indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser” pr. 27. oktober 2011 indeholder følgende:

”… 24. Priser
Vi kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes, når lånet udbetales og efter de retningslinjer, der står beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores priser for både grupper af lån og individuelle lån.

Det kan være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer, samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån®.

Hvis prisændringerne omfatter grupper af lån og ikke er til fordel for dig, skal ændringerne være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-C.

Individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-E.

A. …(Indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet.

B. Der sker ændringer i skatter og afgifter, som har betydning for …(indklagede)…

C. Hvis markedsmæssige forhold begrunder ændringen.

D. Betalingsforpligtelsen har været misligholdt.

E. Der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold
• din økonomi
• pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
• engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

2.4.1. Hvis vi ændrer vores priser
Vi varsler ikke prisændringer, der
• er til fordel for dig
• skyldes udefrakommende forhold, som vi ikke har indflydelse på, ændringer i lovgivning eller retspraksis.
• vedrører ændringer eller indførelse af nye gebyrer.

Hvis prisændringen foretages i lånets løbetid og er til ulempe for dig, varsler vi det mindst 3 måneder i forvejen. Indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® sker dog med mindst 3 måneders varsel til førstkommende rentetilpasning.

24.2. Meddelelse om prisændringer
Ændrer vi priserne for grupper af lån eller indfører kurtage og/eller ændrer kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® annonceres det i dagspressen. Hvis vi laver individuelle ændringer, modtager du et brev. Du kan se de senest fastsatte priser på …(indklagedes hjemmeside/priser)… Du kan også få et prisblad i en af …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstituts)… afdelinger …”

Indklagede indrykkede i sommeren 2012 følgende annonce i de lokale dagblade:

”Nye priser i …(indklagede)…

Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… sine priser.

Bidragssatser for lån i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende lån i ejendomme med en belåningsgrad over 60% (fritidshuse over 45%) forhøjes bidragssatsen med 0,10 procentpoint.

For nye lån forhøjes bidragssatsen med 0,40 procentpoint i belåningsintervallet 60-80% (fritidshuse 45-60%).

Bidragstillæg for lån med afdragsfrihed i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende og nye lån med afdragsfrihed i ejendomme med en belåningsgrad over 60% (fritidshuse over 45%) forhøjes bidragstillægget med 0,10 procentpoint.

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af FlexLån®
Pr. 1. oktober 2012 beregner vi en kursskæring på 0,20 kurspoint i forbindelse med refinansiering af alle typer FlexLån®

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af …(indklagede)… Cibor6® og …(indklagede)… Euribor3®
Pr. 1. oktober 2012 indfører vi en kursskæring på 0,10 kurspoint i forbindelse med refinansiering af …(indklagede)… Cibor6® og …(indklagede)… Euribor3® …”

I august 2012 fremsendte indklagede følgende meddelelse til klageren om prisændringer:

”Nye priser på realkreditlån
Den 1. oktober 2012 træder de prisændringer, vi varslede i dagspressen i juni 2012, i kraft.

Tilpasningen af priserne på nogle af vores lån sker for at afspejle den risiko, der er forbundet med afdragsfrie lån og med lån, hvor belåningsgraden af ejendommen er høj. En klar sammenhæng mellem pris og risiko er med til at fremtidssikre den stærke, danske realkreditmodel og dermed fastholde attraktive renteniveauer for boligejere.

For lån i ejendomme, hvor den samlede belåningsgrad er over 60% (fritidshuse over 45%), betyder ændringerne, at
• bidragssatsen forhøjes med 0,10 procentpoint på alle lån i ejendommen
• bidragstillægget for afdragsfrihed ændres fra 0,15 til 0,25 procentpoint.

I skemaet kan du se, hvad ændringerne betyder for dig.
_______________________________________________________________________________
Adresse: …
_______________________________________________________________________________
Lånnr. Låntype Restgæld i dag Ny bidragssats i % Vejl. ændring pr. md.

001 obligationslån 1.059.289 DKK 0,5856% 88 DKK


Bidragssatsen beregnes af din restgæld, og bidraget er minimum 800 kr./110 EUR pr. lån pr. år.

Kursskæring, hvis du har FlexLån®
Fra den 1. oktober 2012 forhøjer vi kursskæringen ved refinansiering af alle typer FlexLån® til 0,20 kurspoint …”

Klageren fremsendte den 10. januar 2013 følgende brev til indklagede:

”… I marts måned 2012 optog jeg i …(indklagede)… et lån på kr. 1.076.000 i min ejerlejlighed, … Lånets størrelse er ifølge …(indklagede)… baseret på en belåningsværdi fastsat af foreningen på kr. 1.850.000.

I august måned 2012 meddelte …(indklagede)…, at mit bidrag til foreningen ville blive hævet med 0,1%, eller kr. 88,00 pr. måned. Jeg har efterfølgende fra kreditforeningen fået oplyst, at bidragsstigningen er foretaget, fordi belåningen af min ejerlejlighed overstiger 60% af lejlighedens belåningsværdi, som ifølge foreningen nu er kr. 1.135.000.

D.v.s., at belåningsværdien ifølge …(indklagede)… i tiden fra marts 2012 til august 2012 er faldet med kr. 715.000, eller 38,65%. En difference, som efter min opfattelse ikke er i overensstemmelse med de faktiske forhold på boligmarkedet i de omhandlede 5 måneder, hvor boligpriserne var ret stabile.

En efterfølgende evaluering udført af …(indklagedes)… vurderingsspecialister resulterede i, at værdien af lejligheden blev hævet til kr. 1.250.000, hvilket ikke gør nogen forskel i …(indklagedes)… begrundelse for at hæve bidraget.

De to vidt forskellige vurderinger, som har givet …(indklagede)… anledning til at foretage en bidragsforhøjelse, kan ikke begge være korrekte, og jeg skal derfor anmode jer om at erklære stigningen i bidragssatsen for ugyldig eftersom den vurdering der lå til grund for lånet i marts 2012 ikke vil kunne berettige til en forhøjelse af bidraget.”

Indklagede besvarede den 18. januar 2013 pr. e-mail klagerens henvendelse som følger:

”… Jeg har forsøgt at undersøge spørgsmålet om vurderingen af din lejlighed. Jeg kan identificere vurderingen på 1.250.000 kr. som er en modelvurdering. Vurderingen på 1.850.000 kr. kan jeg derimod ikke identificere. Jeg kan således ikke umiddelbart se, at vi har ændret din vurdering.

Jeg vil gerne få din lejlighed vurderet på ny af en af vores vurderingskonsulenter, hvis du ønsker det.

Samtidig vil jeg benytte lejligheden til at pointere, at vi ingen interesse har i at vurdere vores pantsatte ejendomme for lavt, tværtimod. Jo lavere en ejendom er vurderet, jo større er kapitalbelastningen for os.

Giv mig besked om du ønsker lejligheden vurderet …”

Klageren fremsendte den 29. januar 2013 følgende e-mail til indklagede:

”… Realkreditfondens vurdering på kr. 1.850.000, som er anvendt ved låneoptagelsen i marts måned 2012, fremgår af en mail, jeg har modtaget fra kunderådgiver …, den 6. december 2012. (copy/pasted nedenunder min mail).
Såfremt Realkreditfonden stadig ønsker at fastholde bidragsændringen, vil jeg gerne på ny have lejligheden vurderet af en vurderingskonsulent fra …(indklagede)…, og jeg vil i så fald især henlede opmærksomheden på, at lejligheden er frikøbt fra hjemfaldspligten, hvilket alene øger værdien med næsten kr. 300.000,00, at badeværelset er totalrenoveret, at faldstammer og vandrør i hele ejendommen er udskiftet i 2012 og at lejligheden er beliggende på 3. sal, er med altan og udsigt over … Parken.

----------------
Hej igen
Jeg har fundet oplysningerne nu.
Til brug for beregning af om belåningen er over eller under 60% har vi anvendt en værdi på 1.135.000 DKK
Vurderingen, der har været anvendt i 2006, var 1.850.000 DKK.
Da du omlægger lånet i 2012 bliver værdien fra 2006 anvendt, da bidragssatsen bliver overført fra det ”gamle” lån …”

Indklagede fremsendte den 6. februar 2013 en e-mail til klageren om en fornyet vurdering af hans ejerlejlighed:

”… Efter at have iværksat vurdering af din ejerlejlighed er jeg blevet kontaktet af vores vurderingskonsulent.

Vurderingskonsulenten oplyser, at han sidst har vurderet lejligheden i december måned 2012 efter aftale med lejeren af lejligheden og at der ved vurderingen dengang blev taget hensyn til de forhold du nævner i din mail.

Endvidere har vurderingskonsulenten oplyst mig om, at ejerlejligheder i området handles til 23/24.000 kr./m2 og at din lejlighed er vurderet til 25.500 kr./m2. Vurderingskonsulenten mente derfor ikke, at der var ”noget at komme efter”.

Jeg hører gerne dine bemærkninger, idet mit tilbud om en vurdering selvfølgelig fortsat står ved magt …”


Klageren svarede den 6. februar 2013 indklagede pr. e-mail:

”… Jeg forstår på din mail, at en ny vurdering af lejligheden vil give samme resultat som vurderingen i december måned 2012. Hvis dette er rigtigt forstået, vil jeg gerne vide, om kreditforeningen har andre muligheder for at få rettet op på misforholdet mellem de to vurderinger i 2012, som har udløst den store bidragsforhøjelse?

Hvis det ikke er tilfældet, vil jeg klage til Kreditankenævnet for at få bidragsstigningen erklæret ugyldig, idet den efter min opfattelse beror på en lidt for ”kreativ” sagsbehandling i …(indklagede)…”

Den 14. februar 2013 fremsendte indklagede denne e-mail til klageren:

”… Jeg bliver desværre nødt til at korrigere et par faktiske ting

• Bidragsforhøjelsen pr. 1.10.2012 er sket på baggrund af en modelværdiberegning på kr. 1.135.000 fra august 2012
• Der er foretaget en fysisk vurdering i december 2012 på kr. 1.250.000, hvilket giver en belåningsprocent på 84
• Vurderingen på kr. 1.850.000 stammer fra 14.03.2006. Denne værdi anvendes, da du i 2012 omlægger dit lån.

De to vurderinger, der stammer fra 2012 er således næsten overensstemmende og det store spring kommer derfor alene, når du sammenligner vurderingen fra 2006 med 2012-vurderingerne og den forskel kan jo forklares med faldet i priserne på ejendomsmarkedet i denne periode. Der er således ikke tale om nogen ”kreativ” sagsbehandling hos os.

Som jeg forstod vurderingskonsulenten vil resultatet af en vurdering i dag være den samme som i december 2012 …”

Yderligere e-mail korrespondance førte ikke til en afklaring mellem parterne, og klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.



PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at tilbagekalde bidragsforhøjelsen på hans lån.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i marts måned 2012 optog et lån på 1.076.000 kr. i sin ejerlejlighed. I august måned samme år meddelte indklagede, at klagerens bidrag til instituttet ville blive forhøjet med 88 kr. pr. måned, fordi belåningsgraden i ejendommen nu var over 60 pct. Klageren har efterfølgende fra indklagede fået oplyst, at lånet i marts 2012 er afgivet på grundlag af en vurdering foretaget af indklagede i 2006, mens bidragsforhøjelsen, som blev varslet i august 2012, skete på baggrund af en modelværdiberegning.

Det er klagerens opfattelse, at indklagede som professionel långiver har handlet odiøst ved i marts 2012 at anvende en vurdering på 1.850.000 kr. til at udstede lånet for derefter kun 5 måneder senere at anvende en modelværdiberegning på 1.135.000 kr., senere ændret til 1.250.000 efter besøg af valuar, til at forhøje bidraget. Den nye vurdering udløser en bidragsforhøjelse på i alt godt 20.000 kr. over lånets løbetid.

Af de papirer, indklagede har fremsendt til Ankenævnet, kan klageren stadig ikke se noget, der retfærdiggør, at indklagede med 5 måneders interval har anvendt 2 vidt forskellige ejendomsvurderinger for derved at fremprovokere en bidragsstigning.

Klageren fastholder derfor sin påstand om, at den foretagne stigning i bidragsydelsen erklæres ugyldig.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2006 optog et realkreditlån af typen FlexGaranti® uden rentefald med en hovedstol 1.136.000 kr. hos indklagede med pant i ejerlejligheden.

I starten af 2012 omlagde klageren lånet til et 20-årigt, 3 pct. obligationslån med en hovedstol på 1.076.000 kr. Det var tale om en omlægning uden provenu.

Da omlægningen var uden provenu, blev den foretaget, uden at indklagede foretog en fornyet værdiansættelse af ejendommen, jf. § 7, stk. 1 og 2, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

I forbindelse med omlægningen accepterede klageren et pantebrev, hvori der under de særlige bestemmelser i pantebrevet fremgik følgende:

”I låneforholdet mellem kreditor og debitor, er debitor underlagt de til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser” samt kreditors gældende prisblad.”

Indklagede ændrede pr. 1. oktober 2012 beregningsmetoden for fastsættelse af bidrag, således at bidraget blev fastsat på baggrund af ejendommens værdi i august 2012.

Den 29. juni 2012 indrykkede indklagede en annonce i dagspressen og orienterede om ændring af priser pr. 1. oktober 2012.

Ved brev af august 2012 skrev indklagede til klageren og orienterede om de tidligere annoncerede prisforhøjelser, der bl.a. indebar, at indklagede forhøjede bidragssatsen med 0,10 procentpoint for ejendomme med en belåningsgrad på over 60 pct.

I august 2012 foretog indklagede en modelværdiberegning af klagerens ejerlejlighed, hvorefter ejendommens værdi var 1.135.000 kr.

Herefter rettede klageren henvendelse til indklagede og gjorde opmærksom på, at lejligheden var blevet frikøbt af hjemfaldspligten, og at badeværelset var blevet totalt renoveret. På den baggrund foretog indklagede en fysisk vurdering af ejendommen i december 2012. Indklagede korrigerede herefter ejendommens værdi til 1.250.000 kr. Da belåningen stadig var over 60 pct., havde det imidlertid ikke nogen betydning for bidragsforhøjelsen.

Ved brev af 10. januar 2013 rettede klageren henvendelse til indklagede og anmodede om oplysning om baggrunden for forhøjelsen, herunder forskellen i vurderingerne af ejerlejligheden.

Der var herefter en e-mailkorrespondance mellem klageren og indklagede, herunder om baggrunden for forskellen i vurderingerne. Sagen blev herefter indbragt for Realkreditankenævnet.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at omlægningen af klagerens lån i marts 2012 var uden provenu og derfor kunne ske, uden at ejendommen skulle værdiansættes, jf. § 7, stk. 1 og 2, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

at klageren i henhold til underskrevet pantebrev er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, punkt 24, kan ændre størrelsen og beregningsmetoden for bidrag, og

at indklagede således var berettiget til at forhøje bidraget, som sket.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”§ 7. Lån kan uanset § 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån.

Stk. 2. Der må kun ydes lån efter stk. 1, såfremt pantsikkerheden ikke herved forringes væsentligt …”

Af bekendtgørelse nr. 1148 af 5. december 2005 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling (RO-værdiansættelsesbekendtgørelsen) fremgår følgende om værdiansættelse m.v. i forbindelse med låneomlægning:

”Kapitel 2

Låneudmåling

§ 23. Lån udmåles på grundlag af ejendommens kontantværdi ansat efter reglerne i denne bekendtgørelse.

Stk. 2. Det tilbudte låns kontantprovenu før afholdelse af samtlige omkostninger forbundet med udbetalingen m.v. skal tillagt kontantværdien af foranstående hæftelser ligge inden for den maksimale lånegrænse i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. for pågældende ejendomskategori og låneformål. Ved tilbud af obligationslån fastlægges kontantprovenuet ved anvendelse af kurs alle handler foregående børsdag eller, hvis obligationen ikke har været handlet den foregående børsdag, ved anvendelse af denne dags bedste købsbud eller den tilbudte strakskurs. Ved samtidig bindende kurssikring af obligationslån kan aftalekursen lægges til grund, idet den anvendte kurs dog ikke kan være lavere end aftalekursen ved aftaler med 6 måneders løbetid. Ved obligationslån, hvor obligationerne er udstedt ved blokemission, kan realkreditinstituttet i stedet ved tilbudsafgivelse anvende den oprindelige emissionskurs med en kurskorrektion svarende til nettoprovenuet af risikoafdækning frem til tilbudstidspunktet. Ved udmåling af lån med støtte efter den i § 7, stk. 3, § 14, stk. 4, og § 15, stk. 4, nævnte lovgivning kan det tilbudte låns kontantprovenu forhøjes med udgifterne til stiftelsesprovision …

Stk. 7. Uanset stk. 1 og 2 kan lån til indfrielse af realkreditlån i eget institut og foranstående lån udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne forbundet med indfrielse og udbetaling af lånene, herunder kurssikringsudgifter, men eksklusiv tilskrevne renter og eventuelle morarenter og restancer. Lånet kan uanset restløbetiden på det indfriede lån ydes med lovens for den pågældende ejendomskategori maksimale løbetid og langsomst mulige afdragstakt, jf. dog stk. 11 …

Stk. 11. Uanset stk. 1 kan der ydes afdragsfrihed i op til 3 år som en ændring af afdragsprofilen på et eksisterende lån til ejerboliger og fritidshuse, uden at ny kontantværdi på ejendommen skal ansættes. Dette forudsætter, at det må skønnes, at lånegrænsen stadig overholdes. Har instituttet tidligere ydet afdragsfrihed på lån i den pågældende ejendom, uden at en ny kontantværdi er ansat, skal en ny kontantværdi dog ansættes, hvis de samlede afdragsfrie perioder overstiger 3 år …

Kapitel 4

Besigtigelse og sagsdokumentation

§ 34. Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget udvendigt og indvendigt, medmindre lånet ydes mod fuld offentlig garanti, eller lånet ydes i henhold til § 23, stk. 7, 8 eller 11 …”

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer (SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen) indeholder følgende om værdiansættelse m.v. ved låneomlægning:

”Kapitel 3

Besigtigelse, sagsdokumentation, løbende overvågning og långivning i udlandet

§ 27. Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget udvendigt og indvendigt, medmindre lånet ydes mod fuld offentlig garanti. Ved værdiansættelse af en flerhed af ensartede enheder skal der alene ske indvendig besigtigelse af et passende antal enheder …

§ 30. Instituttet skal foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes. Instituttet skal foretage overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 4, 11,14 og 15 minimum hvert tredje år. Instituttet skal foretage årlig overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 5, 10,16, og 18-22. Ved væsentlig ændrede markedsforhold skal instituttet foretage hyppigere overvågning end angivet i 2. og 3. pkt.

Stk. 2. Instituttet kan, til brug for den løbende overvågning af en ejendoms værdi, anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.

Stk. 3. Såfremt ændringer i en vurderet ejendoms markedsværdi medfører, at et pantsikret lån heri ikke længere overholder lånegrænsen herfor, skal instituttet stille supplerende sikkerhed, jf. § 152 a, stk. 2, i lov om finansiel virksomhed og § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Stk. 4. Løbende overvågning, foretaget i medfør af stk. 1, skal kontrolleres af en vurderingssagkyndig, jf. § 3, stk. 1 og 2., såfremt der foreligger oplysninger, der godtgør, at ejendommens værdi kan være faldet betydeligt i forhold til den oprindelige værdiansættelse, der samtidig medfører usikkerhed om belåningsgrænsens overholdelse. Hvis resultatet af denne kontrol viser, at det er usikkert, om belåningsgrænsen overholdes, skal der foretages en ny værdiansættelse i overensstemmelse med § 27, stk. 1, 1. pkt. Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i 2. pkt. …

Stk. 9. Låneomlægning af instituttets egne og foranstående lån kan ske under iagttagelse af stk. 1-4 …”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet kan ikke kritisere, at indklagede ikke ved omlægningen af klagerens lån i marts 2012 foretog en ny værdiansættelse, men lagde den værdiansættelse til grund, som blev foretaget i forbindelse med ydelsen i 2006 af det lån, der blev omlagt i 2012. Indklagedes fremgangsmåde, hvorefter der ikke skete en fysisk besigtigelse og fornyet værdiansættelse af ejendommen, er i overensstemmelse med reglerne i § 7, stk. 1 og 2, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., § 23, stk. 7, og § 34 i RO-værdiansættelsesbekendtgørelsen og § 30, stk. 9, jf. stk. 1-4, i SDO/SDRO-værdiansættelsesbekendtgørelsen.

Nævnet lægger i øvrigt til grund, at den pr. 1. oktober 2012 foretagne bidragsforhøjelse ville have haft samme indflydelse på det lån, der blev omlagt.
Da Nævnet endvidere finder, at bidragsforhøjelsen, der er hjemlet i aftalegrundlaget, ikke kan anses for vilkårlig eller urimelig, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen