Afgørelse

Andelsboligforenings indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende en renteswap, der blev oprettet i tilknytning til foreningens realkreditlån

Indledning

Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelse om mangelfuld rådgivning vedrørende en renteswap, der blev oprettet i tilknytning til foreningens realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Klageren er en andelsboligforening, der blev stiftet på en generalforsamling den 31. maj 2007, hvor foreningens ejendom var under opførelse.

Den 11. april og den 7. juni 2007 blev der afholdt møde mellem Østjydsk Bank og nogle andelshavere om finansiering. I mødet den 7. juni deltog også bygherren og en ejendomsmægler.

Til brug for drøftelserne på mødet den 7. juni 2007 udarbejdede banken nogle plancher vedrørende swapforretninger. Heraf fremgår bl.a. muligheden for at ændre variabel rente til fast rente i en aftalt periode. Fordelene var sikring mod forventede stigende renter og bevaring af konverteringsmulighed. Som ulempe var der anført "Fare for negativ markedsværdi ved faldende lange renter". I et eksempel vedrørende en 10-årig renteswap i tilknytning til et rentetilpasningslån (F1-lån) ville meromkostningerne til rente udgøre 0,25 %.

Den 11. juni 2007 underskrev foreningens daværende formand og to bestyrelsesmedlemmer nogle dokumenter vedrørende hjemtagelse af et realkreditlån på 13.665.000 kr. med rentetilpasning hvert femte år (F5-lån) og med afdragsfrihed.

Ved brev af 12. juni 2007 til foreningen v/formanden bekræftede Østjydsk Bank, at banken på vegne foreningen havde indgået en swapaftale, "der sikrer, at renten på det hjemtagne DLR-lån stort kr. 13.665.000 er fast de første 10 år regnet fra hjemtagelsestidspunktet".

På bankens anmodning underskrev og returnerede formanden den 16. juni 2007 en bekræftelse på en 10-årig renteswapaftale på grundlag af en hovedstol på 13.665.000 kr., hvor foreningen skulle betale en fast rente på 5,02 % om året, mens banken skulle betale en variabel rente (CIBOR 3 måneder) for tiden 4,29884 % om året. I følgebrevet vedrørende returneringen anførte formanden, at han skulle på ferie, og at han for ikke at forsinke forretningsgangen underskrev dokumenterne "uden at jeg har fået en oversættelse". Efter ferien ville han "møde i banken og få en forklaring".

Østjydsk Bank har oplyst, at det var en fejl, at renteswappen blev oprettet som en 10-årig aftale. Aftalen skulle være 5-årig med ikrafttræden ved første rentetilpasning på realkreditlånet. Herved ville foreningen opnå rentesikring i en 10-årig periode. Fejlen blev rettet i 2008 uden omkostninger for foreningen.

Den 5. november 2008 underskrev foreningen en rammeaftale med banken om finansielle forretninger med et forretningsomfang på 1.366.500 kr. Samme dag bekræftede banken renteswapaftalen med løbetiden 30. december 2011-30. december 2016.

Ved brev af 4. december 2008 meddelte banken, at renteswappen havde en negativ nutidsværdi på 1.059.163 kr. Selvom overdækningskravet ifølge rammeaftalen ikke herved var opfyldt, krævede banken for tiden ikke yderligere sikkerhedsstillelse.

En medarbejder i Østjydsk Bank deltog i foreningens generalforsamling den 18. marts 2009, idet der skulle ske en revurdering af realkreditlånet. Banken har fremlagt et notat vedrørende generalforsamlingen, som er udarbejdet af den pågældende medarbejder. Heraf fremgår bl.a.:

"… der var vedlagt 2 beregninger for tilretning af finansiering: dels med nuværende kreditforeningslån og dels en konvertering til et variabelt lån i euro. Der blev gjort klart opmærksomt på, at en omlægning vil tilføre en rentemæssig risiko og valuta risiko, der skulle vurderes op mod muligheden for en rentebesparelse. Jeg informerede endvidere om, at der i dag findes mange forskellige typer af kreditforeningslån og gerne laver andre beregninger, hvis der er ønsker herom. Generalforsamlingen ville efter, at jeg forlod dem diskutere den fremadrettede finansiering og vende tilbage til mig, så snart der var truffet en beslutning.

Jeg forklarede også at den indgåede swapaftale fortsat var gældende fra 2012 og fem år frem på et beløb på kr. 13.665.000. Der blev spurgt om det var en god idé og hertil svarede jeg, at det var en sikring af renteudgiften i de omtalte 5 år. Set i dagens lys har det ikke været en god idé af fastlåse renten, da niveauet i dag er lavere, hvorfor det vil koste at komme ud af aftalen. Bliver renten derimod højre fra 2012 og de fem år frem (ca. 5% så vidt jeg husker) vil der være en rentefordel for foreningen.

Der blev endvidere stillet spørgsmål om muligheden for ændring af foreningen til ejerboliger. …"

På en ekstraordinær generalforsamling den 6. april 2009 vedtog foreningen et forslag om en ny finansiering med et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning (F1-lån) i euro svarende til 11.500.000 kr. Renten var for tiden ca. 2,7 %. I forslaget var der endvidere anført:

"Efter 2,75 år overgår lånet til fast rente ca. 5 % i 5 år – renten kan kun låses fast med en swapaftale".

I forbindelse med omlægningen blev der oprettet en indlånskonto, som blev pantsat til sikkerhed for foreningens engagement i banken. På pantsætningserklæringen, der blev underskrevet af foreningen den 23. april 2009, er der med maskinskrift anført følgende tilføjelse:

"Der må hæves på kontoen til betaling af terminsydelse i forbindelse med indgåelse af swapforretning på 5% i perioden 01.01 2012 til 01.01 2017."

Om baggrunden for indlånskontoen har banken anført, at det blev aftalt, at besparelsen ved låneomlægningen skulle sættes til side med henblik på at lette finansieringsudgiften, når renteswappen trådte i kraft. Foreningen har anført, at banken oplyste, at et eventuelt driftsmæssigt overskud som følge af låneomlægningen kunne anvendes til opsparing.

Den 30. april 2009 sendte banken en "Opgørelse over diverse forretninger", som viste, at renteswappen på 13.665.000 kr. havde en positiv værdi på 212.035,36 kr.

Ved brev af 11. maj 2010 meddelte banken, at renteswappen havde en negativ nutidsværdi på 1.033.003 kr. Selv om overdækningskravet ifølge rammeaftalen ikke herved var opfyldt, krævede banken for tiden ikke yderligere sikkerhedsstillelse.

Ved blandt andet brev af 29. november 2011 sendte foreningen en række indsigelser til banken vedrørende aftalerne og forløbet.

Pr. den 30. december 2011 havde renteswappen en negativ værdi på 2.329.365 kr.

Parternes påstande

Den 23. marts 2012 har andelsboligforeningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Østjydsk Bank skal holde foreningen skadesløs for ethvert tab i forbindelse med renteswapaftalen, og stille foreningen, som om swappen ikke var blevet etableret, og som om der alene var optaget et rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning.

Østjydsk Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Andelsboligforeningen har anført, at bankens rådgivning om renteswapaftalen var mangelfuld.

Foreningen havde ikke, som anført af banken, specifikke ønsker til finansieringen, som på forhånd var tilrettelagt af bygherren og ejendomsmægleren, der deltog i mødet med banken umiddelbart efter foreningens stiftelse. På daværende tidspunkt kendte andelshaverne ikke hinanden.

Foreningen blev hverken i forbindelse med indgåelsen eller efterfølgende rådgivet tilstrækkeligt om konsekvenserne af renteswapaftalen. Der blev heller ikke foretaget en egnethedstest.

Foreningen blev ikke rådgivet om konsekvenserne ved et eventuelt rentefald og konsekvenserne på beregningen af priserne i andelsboligforeningen. Foreningen er nu reelt økonomisk nødlidende. Ingen i foreningen har haft viden om, at der kunne være risiko herfor.

Banken har ikke fremlagt dokumentation for, at der blev ydet fyldestgørende rådgivning.

Formandens underskrift den 16. juni 2007 på bekræftelsen af renteswapaftalen opfyldte ikke bestemmelserne i foreningens vedtægter, hvorefter foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening, hvilket banken var bekendt med. Der blev tilsyneladende heller ikke indgået nogen rammeaftale på daværende tidspunkt.

Renteswapaftalen blev ikke omtalt i forbindelse med drøftelserne på generalforsamlingen den 18. marts 2009 om omlægningen af finansieringen. Det var foreningens opfattelse, at renteswapaftalen faldt bort ved omlægningen.

Foreningen blev ikke informeret om, at opsparingen af rentebesparelsen ved låneomlægningen var øremærket til at modvirke negative konsekvenser af renteswapaftalen.

Foreningen har ikke tidligere haft kendskab til det af banken fremlagte notat udarbejdet af den medarbejder, der deltog i generalforsamlingen. Det anførte om ændring af foreningen til ejerboliger blev ikke drøftet på den pågældende generalforsamling, men først på en generalforsamling den 24. februar 2010. Det forekommer også påfaldende, at medarbejderen kunne se, at det ikke var en god ide at fastlåse renten ("set i dagens lys").

Den 30. april 2009, hvor renteswapaftalen havde en positiv værdi på 212.035,36 kr., burde banken have rådgivet foreningen til at udtræde af aftalen.

Banken har kun i begrænset omfang været i stand til at imødekomme foreningens anmodninger i 2011 om indsigt i og en nærmere redegørelse for renteswapaftalen og rammeaftalen. Banken har heller ikke været i stand til at fremlægge en rammeaftale indgået i 2007.

Årsagen til, at der som anført af banken var løbende kontakt mellem parterne var netop, at foreningen ikke havde indsigt og viden om de aftaler, der var indgået, samt foreningens større og større usikkerhed omkring finansieringen, som man forgæves forsøgte at få afklaret ved henvendelserne.

Det af banken anførte om, at foreningen havde møde med bankens investeringskonsulent erindres ikke. Det erindres heller ikke, at banken i begyndelsen af 2011 skulle have givet tilsagn om at stille den fornødne kapital til rådighed for indfrielse af renteswappen.

Østjydsk Bank har anført, at foreningen både i forbindelse med oprettelsen af rente­swapaftalen og efterfølgende har modtaget fyldestgørende rådgivning.

Under et indledende møde blev der foretaget en egnethedstest.

Foreningen blev i første omgang tilbudt et variabelt F1-lån i lighed med de fleste andre andelsboligprojekter på daværende tidspunkt. Imidlertid ønskede foreningens medlemmer at sikre sig mod huslejestigninger som følge af rentestigning.

Aftalen blev indgået efter en grundig gennemgang af renteswappens kendetegn, herunder både fordele og ulemper. Foreningen ønskede at fastlåse renten i 10 år, hvilket blev opnået ved F5-lånet med en fast rente i fem år og en renteswapaftale for de efterfølgende fem år.

Foreningen blev rådgivet på ny i 2008, hvor den fejlagtige oprettelse af en 10-årig renteswap blev korrigeret.

Renteswapaftalen blev også drøftet på generalforsamlingen den 18. marts 2009, hvilket understøttes af bankens medarbejders notat, der er udarbejdet i umiddelbar forlængelse af generalforsamlingen, hvilket dokumenteres af de elektroniske oplysninger om dokumentet i banken.

Banken har ikke haft kendskab til det af foreningen fremlagte dokument om den efterfølgende ekstraordinære generalforsamling.

Foreningen har hver måned fået tilsendt en likviditetsnota, hvoraf renteswappens værdi er fremgået. De samme oplysninger er fremgået af årsudskrifterne.

Der har løbende været afholdt møder med foreningens formand og bestyrelse, hvor renteswappen er indgået i drøftelserne. Udover foreningens sædvanlige rådgiver, der er en erfaren medarbejder, har også bankens finansdirektør og bankens investeringskonsulent deltaget i møder eller haft kontakt til foreningen for uddybning af eventuelle spørgsmål omkring renteswappen. For eksempel blev der i begyndelsen af 2011, hvor renteswappen havde en negativ værdi på 900.000 kr., og hvor foreningen havde en opsparing på 400.000 kr., afholdt to møder, hvor banken tilbød at stille den fornødne kapital på ca. 500.000 kr. til rådighed for indfrielse af renteswappen. Foreningen valgte at afvente situationen.

Foreningens formål med renteswappen var ikke at spekulere i ind- eller udtræden, men derimod at opnå sikkerhed i form af en fast rente. Renteswappen opfylder stadig dette formål.

Markedsværdien af renteswappen vil være 0 kr., når aftalen udløber efter fem år.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet lægger efter det foreliggende til grund, at andelsboligforeningen i 2007 ønskede at finansiere foreningens ejendom med fast rente i 10 år med henblik på at sikre andelsboligforeningen mod stigende boligafgift som følge af renteudviklingen.

Dette formål blev opfyldt ved optagelsen af realkreditlånet på 13.665.000 kr. med afdragsfrihed og femårig rentetilpasning og i tilknytning hertil renteswapaftalen med Østjydsk Bank, hvorved fastrenteperioden blev forlænget med fem år til i alt 10 år.

Bekræftelsen af renteswapaftalen den 16. juni 2007 blev underskrevet af foreningens formand, som ikke var legitimeret til alene at indgå aftalen på foreningens vegne. Desuden blev der på daværende tidspunkt tilsyneladende ikke indgået en rammeaftale i tilknytning til renteswappen. Ankenævnet finder, at disse omstændigheder ikke kan tillægges betydning, allerede fordi der den 5. november 2008, hvor aftalens løbetid blev korrigeret fra fejlagtigt 10 år til korrekt 5 år, blev etableret et nyt aftalegrundlag.

Østjydsk Bank har undladt at kræve yderligere sikkerhedsstillelse eller forlange renteswappen lukket med henvisning til, at markedsværdien på renteswappen var negativ med et beløb, der oversteg de rammer, der var fastlagt i rammeaftalen. Efter udløbet af de fem år, som renteswappen gælder, vil markedsværdien efter det oplyste være 0 kr.

Da foreningen i 2009 besluttede at omlægge realkreditlånet til et realkreditlån i euro med årlig rentetilpasning, blev der etableret en ordning, hvor besparelsen ved låneomlægningen skulle sættes til side med henblik på at lette finansieringsudgiften, når renteswappen trådte i kraft.

Ankenævnet finder ikke, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar ved at undlade at anbefale foreningen at udtræde af renteswappen i april 2009, hvor aftalen havde en markedsværdi i foreningen favør.

Under disse omstændigheder, og da det må lægges til grund, at foreningen i tilstrækkeligt omfang blev informeret om fordele og ulemper ved den omhandlede finansiering, får andelsboligforeningen ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.