Afgørelse

Andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med indgåelse af en swapaftale i tilknytning til et indekslån med statsstøtte

Indledning

Denne sag vedrører en andelsboligforenings indsigelser i forbindelse med indgåelse af en swapaftale i tilknytning til et indekslån med statsstøtte.

Sagens omstændigheder

Klageren er en andelsboligforening, der blev stiftet i 1999/2000. Foreningens faste ejendom blev finansieret med et statsstøttet indekslån på 34.263.000 kr. i Realkredit Danmark.

I 2001 optog foreningen et yderligere indekslån i Realkredit Danmark på 2.065.000 kr.

På baggrund af et møde med Danske Bank den 6. marts 2008 foreslog foreningens bestyrelse på foreningens generalforsamling den 23. april 2008, at indekslånet på 34.263.000 kr. blev inflationssikret med en swapaftale i Danske Bank. Af indkaldelsen til generalforsamlingen fremgik efter Danske Banks forskrift blandt andet bankens forudsætninger om, at foreningen var bekendt med og havde godkendt:

”…

Som grundlag for drøftelserne med foreningen udarbejdede banken to planchesæt, hvoraf det ene blev udsendt til foreningens medlemmer sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen. Af dette planchesæt fremgår blandt andet:

”…

Inflations Sikring med swapaftale

Værdiændringer i swapaftalen

Forslaget blev vedtaget af et flertal på generalforsamlingen. Af generalforsamlingsreferatet fremgår blandt andet:

”…

[Danske Banks medarbejder, M] præciserede, at såfremt foreningen ønskede en fast og stabil ydelse kunne dette opnås ved en inflationssikring i en swap-aftale mellem Danske Bank og foreningen, og foreningen ville i dette tilfælde være berettiget til fortsat at modtage rentestøtte, hvorfor denne løsning derfor var det eneste reelle alternativ til det nuværende lån. Det tilbud, der p.t. forelå fra Danske Bank lød på en inflationssikring på 2,75 % og [M] præciserede, at såfremt inflationen i perioden hvor aftalen løber måtte vise sig at blive højere end 2,75 % vil aftalen være en god forretning for foreningen, mens den, såfremt inflationen bliver under 2,75 %, vil være en dårlig forretning for foreningen, da foreningen i det tilfælde vil være bedre tjent med ikke at lave nogen rentesikring.

…

For så vidt angår en foreslåede swap-aftale var der to muligheder, idet foreningen kunne vælge at fastholde den nuværende ydelse, hvilket ville give en større restgæld, når swapaftalen udløber eller hæve ydelsen med 900 kr. pr. måned pr. lejlighed, hvilket vil give en væsentlig lavere restgæld i år 2023. [M] tilføjede, at den foreslåede swap-aftale reelt svarer til et F-15 lån med rentestøtte. [Et medlem af foreningen] bemærkede, at det som udgangspunkt må antages, at den enkeltes lønstigning bør overstige inflationen, hvor for dette kunne være et argument for at det ikke var interessant at lave inflationssikring.

…

Dirigenten præciserede, at swap-aftalen kunne ses som et væddemål med Danske Bank, hvor Danske Bank valgte at påtage sig risikoen for inflationen. Som allerede tidligere nævnt ville det være en god forretning for foreningen såfremt inflationen overstiger 2,75 %, mens det vil være en dårlig forretning for foreningen såfremt inflationen var lavere. Dirigenten præciserede ligeledes, at såfremt der blev truffet beslutning om at indgå en swap-aftale med Danske Bank skulle foreningens medlemmer være opmærksomme på, at det kunne blive meget dyrt at komme ud af en sådan aftale inden udløb af denne i år 2023.

…”

Foreningen underskrev samme dag en aftale med Danske Bank om handel med valuta og derivater med henblik på renteswaps og lignende forretninger inden for en ikke nærmere fastsat grænse. Af aftalen fremgår blandt andet:

”…

Kunden giver samtykke til, at banken fastsætter prisen på forretninger i overensstemmelse med bankens politik for udførelse af ordrer på værdipapirer.

…”

Den 29. april 2008 underskrev foreningen en erklæring, hvorefter banken fik pant i et ejerpantebrev på 44.950.000 kr. i foreningens ejendom til sikkerhed for rammeaftalen og de forretninger, der var omfattet heraf.

Den 21. maj 2008 sendte banken et dokument vedrørende foreningens investeringsprofil. Foreningen har anført, at man ikke erindrer at have modtaget dette.

Den 23. og 26. maj 2008 sendte banken handelsbekræftelser på henholdsvis en renteswap og en inflationsswap. I et appendiks til sidstnævnte fremgår blandt andet:

”…

Betalingerne fra Danske Bank til [klageren] under denne OTC inflationsswap er fastsat således, at de meget tæt, men ikke nødvendigvis fuldstændig svarer til de halvårlige ydelser på andelsboligsforeningens indeksregulerede lån løbenr. - 001.

Dette indebærer, at de løbende betalinger fra Danske Bank til [klageren] er fastsat til meget tæt at dække rente-, afdrags- og bidragsbetalinger på lånet, mens offentlig støtte er modregnet.

Det beløb andelsboligforeningen modtager fra Danske Bank ved inflationsswappens udløb – restgældsbetalingen – er fastsat til meget tæt at dække obligationsrestgælden på andelsboligforeningens indeksregulerede lån ved udløb af inflationsswappen, forudsat at de underliggende obligationer kan købes til kurs 100.

…

Betalingerne fra [klageren] til Danske Bank er fastlagte beløb i DKK, som fremgår af tabel 2. Beløbene afspejler en effektiv rente på 5,14 % p.a.”

Den 30. maj 2008 sendte banken en opgørelse til foreningen, der viste en negativ markedsværdi på 9.883.216 kr.

Den 7. juli 2008 sendte banken et nyt dokument om foreningens investeringsprofil.

Ifølge foreningens årsrapport for 2012 havde foreningens swapforretninger en negativ markedsværdi på 5.778.274 kr.

I maj 2013 henvendte foreningen sig til banken vedrørende swapaftalen.

Ved brev af 4. oktober 2013 imødekom banken et krav fra foreningen om at frigive ejerpantebrevet. Banken afviste samtidig et krav fra foreningen om bortfald af swap­aftalerne ”med omgående virkning, således at ingen af parterne herefter betaler til hinanden”.

Parternes påstande

Den 15. november 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om ophævelse af inflationsswapaftalen.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at inflationsswapaftalen blev indgået med henblik på både at sikre en fast ydelse på indekslånet og at sikre restgældens størrelse på indekslånet. De er nu blevet klar over, at aftalen ikke indebar en sikring af restgælden på indekslånet. Tværtimod er der tilsyneladende opstået en gæld eller en gældsopbygning, ligesom der er usikkerhed om restgælden på indekslånet ved swapaftalens udløb i 2023.

Banken har endvidere nu oplyst, at det var forudsætning for bankens beregning i 2008, at indekslånet ville kunne indfries til kurs 100. Forudsætningen fremgår ikke af beslutningsgrundlaget, og det er usandsynligt, at forudsætningen opfyldes.

Løbetiden på swapaftalen matcher ikke det underliggende indekslån, og swappen afdækker derfor ikke inflationsrisikoen på restgælden.

Swapaftalen blev foreslået af banken i forbindelse med, at foreningen søgte almindelige gældsrådgivning. Det bestrides, at foreningen som anført af banken ønskede at udskyde tilbagebetalingen af en del af gælden. Tværtimod ønskede foreningen at sikre restgælden mod inflation.

Ifølge beslutningsgrundlaget ville de opnå at både ydelsen og restgælden var inflationssikret, og at banken ved udløb ville betale et beløb svarende til restgælden. Det var således foreningens klare opfattelse, at aftalen sikrede restgældsudviklingen på indekslånet, således at denne var kendt og kunne omlægges hensigtsmæssigt, når støtten og inflationsswappen udløb i 2023.

Ved den af banken nu oplyste gældsopbygning er de endvidere blevet påført en refinansieringsrisiko i 2023, som banken har undladt at oplyse om.

Der var tale om et usædvanligt swapprodukt, som var uigennemskueligt for foreningen.

Potentielle andelshavere, der har søgt finansiering hos banken til et andelsboligkøb, er af banken blevet frarådet at købe en bolig i foreningen på grund af swapaftalen.

Der er ikke indtrådt forældelse. Foreningen er først nu blevet bekendt med den manglende sikring af restgælden og bankens mangelfulde rådgivning.

Banken gav ingen konkrete oplysninger om omkostningerne ved aftalen, herunder omkostningerne til banken.

Danske Bank har anført, at inflationsswapaftalen og den samtidige rammeaftale blev indgået på grundlag af fyldestgørende rådgivning fra banken. Beslutningen blev truffet på foreningens generalforsamling på et fuldt oplyst grundlag, og aftalerne er bindende for foreningen. Banken rådgav om alternative lånemuligheder, som foreningen fravalgte.

Ved de indgåede aftaler blev statsstøtten bevaret, og foreningen undgik de stigende ydelser og dermed forhøjede boligafgifter, der var forbundet med indekslånene. Endvidere blev restgælden på indekslånet sikret mod inflationsrisikoen. Inflationsswapaftalen indebar, at ydelsesstigningerne på indekslånet blev konverteret til gældsopbygning. En del af årsagen til den nuværende negative markedsværdi på inflationsswappen er således, at foreningen har ”udskudt” tilbagebetalingen af en del af gælden. Bankens restgældsbetaling ved inflationsswappens udløb dækker stort set obligationsrestgælden på indekslånene, forudsat at de underliggende obligationer kan købes til kurs 100.

Rådgivningen fandt sted i 2008, og et eventuelt erstatningsansvar er derfor forældet.

Der var på daværende tidspunkt i 2008 generel en forventning om stigende inflation, hvilket ville betyde stigende ydelser for indekslånet.

Det fremgik af plancherne, at der ved gældsopbygningen skulle ske en forrentning af gælden til banken i swapaftalens løbetid, hvilket afspejles i den angivne effektive rente. I renten var endvidere indregnet de omkostninger, som foreningen skulle betale til banken. Omkostningerne blev beregnet i overensstemmelse med bankens politik for udførelse af ordrer om værdipapirer, som var en del af rammeaftalen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren, der er en andelsboligforening, indgik i 2008 en aftale med Danske Bank om en såkaldt inflationsswap i tilknytning til foreningens indekslån, der var etableret med statsstøtte.

Ankenævnet finder efter det foreliggende, at det ikke kan lægges til grund, at banken begik ansvarspådragende fejl eller forsømmelser i forbindelse med sin rådgivning af foreningen i 2008, hvor aftalerne blev indgået.

Ankenævnet finder endvidere, at et eventuelt erstatningsansvar nu må være forældet.

Ankenævnet finder ikke, at swapaftalen kan tilsidesættes som ugyldig.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.