Klage vedrørende omprioritering i forbindelse med salg af landbrugsejendom under udstykning afvist.
| Sagsnummer: | 254/1999 |
| Dato: | 18-11-1999 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4
|
| Ledetekst: | Klage vedrørende omprioritering i forbindelse med salg af landbrugsejendom under udstykning afvist. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede som følge af for lang ekspeditionstid i forbindelse med en omprioritering som led i klagernes ejendomssalg er forpligtet til at yde klagerne en rentekompensation for de lån, som skulle indfries med provenuet af omprioriteringen.
Sagens omstændigheder.
I 1997 solgte klagerne deres landbrugsejendom med overtagelse den 1. august 1997.
Provenuet af handelen skulle anvendes til nedbringelse af klagernes driftskonto og to anlægslån hos indklagede.
Skødet blev underskrevet den 5. og 18. august 1997 og blev tinglyst endeligt den 24. oktober 1997.
I forbindelse med handelen skulle der gennemføres et tilkøb af et areal fra en anden ejendom.
Den 15. august 1997 udstedte Nykredit et lånetilbud vedrørende et jordbrugslån på 1.140.000 kr. og to obligationslån på henholdsvis 1.826.000 kr. og 1.102.000 kr. Lånetilbudet var bl.a. betinget af gennemførelsen af udstykningen, der indebar en udvidelse af ejendommen.
Den 19. august 1997 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler købsaftalen og lånetilbudet m.v. til indklagedes erhvervsafdeling i Vejle med anmodning om hjemtagelse af lånene. Det fremgår heraf bl.a., at ejendomsmægleren bad den pågældende medarbejder hos indklagede om at drøfte spørgsmålet om tilkøb af jord eller evt. ejendom, som ikke vedrørte handelen, med en anden medarbejder hos indklagede.
Den 27. august 1997 underskrev klagerne en pantsætningserklæring til Nykredit vedrørende et deponeret beløb hos indklagede på 1.175.000 kr. til sikkerhed bl.a. for opfyldelsen af betingelsen om, at pantet skulle udvides med et tilkøbt areal.
Lånene blev hjemtaget af indklagede den 2. september 1997.
Ved skrivelse af 22. oktober 1997 fra Ejendomskontoret for landboorganisationer i Vejle amt fik indklagede meddelelse om, at udstykningen, der var en forudsætning for, at det yderligere areal kunne indgå i handlen, var gennemført. Under henvisning hertil anmodede indklagede ved skrivelse af 7. november 1997 Nykredit om at meddele bekræftelse på frigivelse/nedskrivning af det deponerede beløb.
Ved skrivelse af 13. november 1997 fremsendte Nykredit til indklagede en allonge til hvert af de tre pantebreve til tinglysning af påtegninger om yderligere pant. Indklagede modtog skrivelsen og allongerne mandag den 17. november 1997.
Indklagede fremsendte allongerne til underskrift hos klagerne den 20. november 1997 - allongerne blev modtaget retur hos indklagede den 25. s.m.
Den 17. december 1997 fremsendte indklagede pantebrevene med allonger til tinglysning, hvor de blev afvist, idet der var lyst adkomst til køber.
Den 19. december 1997 fremsendte Ejendomskontoret en kopi af det tinglyste skøde til indklagede.
Indklagede har anført, at man ikke før dette tidspunkt var blevet gjort opmærksom på, at skødet var endeligt tinglyst.
Den 6. januar 1998 blev pantebrevene fremsendt til indklagedes Give afdeling, som er købers pengeinstituttet, idet denne afdeling blev anmodet om at forestå indhentelse af købers underskrift og tinglysning af pantebrevene.
Den 27. januar 1998 fremsendte Give afdelingen de tinglyste pantebreve, brandpolice og underskrevet gældsovertagelseserklæring til Nykredit med anmodning om frigivelse af det deponerede beløb.
Ved skrivelse af 26. februar 1998 til indklagede frigav Nykredit garantien.
Sagen blev afsluttet den 9. marts 1998, hvor omprioriteringskontoen blev gjort op. Driftskreditten og det ene anlægslån blev fuldt indfriet, og restprovenuet blev afskrevet ekstraordinært på det andet anlægslån.
Parternes påstande.
Den 21. juni 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde en rentekompensation.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at sagen vedrører en almindelig omprioritering og derfor ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Omprioriteringen omfattede både landsbrugsejendommens erhvervs- og beboelsesdel. De er begge debitorer i henhold til lånene, men landbrugsvirksomheden drives alene af den ene, mens den anden er førtidspensionist. Ankenævnet bør derfor kunne behandle klagen.
Omprioriteringssagen blev afsluttet væsentligt senere end de berettiget kunne forvente. Som følge af den sene afslutning er de blevet påført ekstra omkostninger til renter, idet renten på lånene og kreditten, som skulle indfries med provenuet af handelen, væsentligt oversteg rentetilskrivningen på omprioriteringskontoen. I forhold til en afslutning af sagen f.eks. den 10. januar 1998 er de blevet påført en merrenteudgift på 15.145 kr.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen bør afvises som erhvervsmæssig, idet klagen vedrører salg af en landbrugsejendom samt lån og kreditter ydet til erhvervsmæssigt formål. Det forhold, at den ene debitor ikke aktivt deltog i driften af virksomheden, ændrer ikke på det forhold, at lånene var ydet til erhvervsmæssigt formål, og at engagementet som sådan var et erhvervsengagement.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at det bestrides, at man har afsluttet omprioriteringssagen for sent. At sagen først afsluttes ca. 4½ måned efter, at skødet er endeligt tinglyst skyldes primært den sene fremsendelse af det tinglyste skøde til indklagede og den forholdsvis lange sagsbehandlingstid i Nykredit før garantiens frigivelse. I den givne situation har sagsbehandlingstiden hos indklagede ikke været af en sådan karakter, at der kan pålægges erstatningsansvar. Klagerne har ikke rykket for sagens afslutning eller på anden måde forsøgt at fremskynde sagsbehandlingen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Som anført af indklagede vedrører klagen erhvervsforhold og er derfor som udgangspunkt ikke omfattet af Ankenævnets kompetence. Den sagsbehandlingstid, der klages over, hænger især sammen med, at der i forbindelse med salget af landbrugsejendommen skulle tilkøbes et yderligere areal, og i forbindelse hermed gennemføres en udstykning. Dette bevirkede, at der måtte deponeres et betydeligt beløb hos Nykredit, indtil tilkøbet og udstykningen var på plads. Disse omstændigheder indebærer en sådan afvigelse fra, hvad der normalt opstår i private kundeforhold, at Ankenævnet ikke finder fornødent grundlag for at behandle sagen i medfør af § 2, stk. 2, i Ankenævnets vedtægter.
Som følge heraf tages indklagedes afvisningspåstand til følge, således at det
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.