Hjemtagelse/kurssikring af ejerskiftelån. Spørgsmål om erstatningsansvar for provenutab. Afvisning, bevis.
| Sagsnummer: | 264/1995 |
| Dato: | 02-04-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Hjemtagelse/kurssikring af ejerskiftelån. Spørgsmål om erstatningsansvar for provenutab. Afvisning, bevis. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 21. marts 1994 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse pr. 1. maj 1994. Købesummen på 725.000 kr. skulle berigtiges ved hjemtagelse af et kontantlån på 569.000 kr. i Nykredit, en udbetaling på 45.000 kr. og et sælgerpantebrev på 111.000 kr. Ejerskiftelånet skulle søges af den medvirkende ejendomsmægler og hjemtages af indklagedes Holbæk afdeling, hvor klageren er kunde. Ifølge købsaftalen forudsattes ejerskiftelånet hjemtaget på basis af 6 % obligationer til kurs 88,20 med en obligationsgæld på 645.125 kr. Købsaftalen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter sælgerpantebrevets hovedstol skulle reduceres, såfremt den årlige ydelse på ejerskiftelånet blev mere end 1.000 kr. større end forudsat. Af reguleringsklausulen fremgår bl.a., at sælger var berettiget til at træde tilbage fra handlen, såfremt ejerskiftelånets obligationsmængde på tilbudstidspunktet var forøget med mere end 10.000 kr. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a., at sælger var gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet, og at køber selv skulle berigtige handlen.
Den 25. marts 1994 underskrev klageren en kreditaftale med indklagede vedrørende omprioriteringen. Af dokumentet fremgår bl.a.:
"Fremsendelse til udbetaling i realkreditinstituttet sker i den rækkefølge udbetalingsanmodningerne modtages i [indklagede], og hvor udbetalingsbetingelserne er opfyldt. Mængden af udbetalingsanmodninger medfører, at [indklagede] forbeholder sig ret til 8 dages ekspeditionstid herefter.
Debitor kan ikke gøre [indklagede] ansvarlig som følge af forsinkelser, som skyldes årsager, [indklagede] er uden indflydelse på.
Debitor er orienteret om muligheden for kurssikring af det tilbudte kreditforeningslån: Der ønskes ikke indgået kurskontrakt/fastkursaftale."
Den 29. marts 1994 fremsendte Nykredit lånetilbud på ejerskiftelånet til den medvirkende ejendomsmægler. På lånetilbudstidspunktet var kursen på de bagvedliggende 6 % obligationer 84,80. Lånet ville ved afregning til denne kurs få en obligationsgæld på 670.991 kr. Udbetaling af lånet var betinget af Nykredits modtagelse af underskrevet ejerskifteerklæring. Indklagede modtog lånetilbudet fra ejendomsmægleren den 5. april 1994 (tirsdag efter påske).
Vedrørende sagens ekspedition har indklagede oplyst, at ejerskifteerklæringen den 26. april 1994 blev fremsendt til køber med anmodning om underskrift. Den 11. maj 1994 blev køberen og ejendomsmægleren rykket telefonisk. Indklagede er ikke i stand til at oplyse, hvornår gældsovertagelseserklæringen blev modtaget i afdelingen. Da købers underskrift er dateret den 23. maj 1994, formodes den tidligst at være modtaget den følgende dag.
Lånet blev hjemtaget til kursen den 19. juli 1994 (77,90), hvorved obligationsgælden blev på 730.423,62 kr. I henhold til købsaftalens reguleringsklausul blev sælgerpantebrevet på 111.000 kr. nedsat til 67.116,97 kr.
I november 1994 solgte klageren sælgerpantebrevet til kurs 84.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale et beløb svarende til kursværdien af reduktionen af sælgerpantebrevet.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning og langsommelig ekspedition af omprioriteringssagen er erstatningsansvarlig for reduktionen af sælgerpantebrevet. Ved indgåelsen af omprioriteringsaftalen undlod indklagede at rådgive om muligheden for kurssikring eller hjemtagelse af lånet på garanti, hvilket burde være sket ved Nykredits afgivelse af lånetilbud. Såfremt indklagede ikke ønskede at medvirke hertil, burde han være blevet orienteret herom. Indklagedes ekspedition af lånesagen har været langsommelig, idet den strakte sig fra ultimo marts til 20. juli 1994.
Indklagede har anført, at det i forbindelse med underskrivelsen af kassekreditaftalen blev drøftet, om provenuet skulle sikres ved kurskontrakt. Det fremgår af aftalen, at klageren ikke ønskede at indgå kurskontrakt. I overensstemmelse med sædvanlig praksis ønskede indklagede ikke at hjemtage lånet mod garanti, før købers underskrift på ejerskifteerklæringen forelå. I den konkrete sag, hvor køber hverken var repræsenteret af en advokat eller var kunde i indklagede, var der ikke grundlag for at afvige fra sædvanlig praksis. Ved hjemtagelse af lån forbeholder indklagede sig en ekspeditionstid på otte dage, hvorfor lånet tidligst kunne være hjemtaget med udgangspunkt i kursen otte dage efter den 24. maj 1994, hvor gældsovertagelseserklæring blev modtaget retur, eller pr. 1. juni 1994. Kursen på de bagvedliggende obligationer var på dette tidspunkt 75,5. En eventuel forsinkelse i perioden 1. juni til 19. juli 1994 er uden relevans, idet klageren derved opnåede en gevinst på 2,4 kurspoint. På grund af kursfaldet i perioden fra indgåelsen af købsaftalen til lånetilbudstidspunktet havde klageren i henhold til købsaftalens bestemmelser mulighed for genforhandling med køber, hvilken mulighed klageren ikke udnyttede. Klageren kunne tidligst have kurssikret pr. 5. april 1994, i givet fald til kurs 84,45 og for en pris af 800 kr. Klagerens tab må derfor reduceres med den regulering, som klageren under alle omstændigheder måtte tåle, samt med gebyret for kurssikring.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at det må medgives indklagede, at klageren tidligst kunne have indgået fastkursaftale ved indklagedes modtagelse af lånetilbudet den 5. april 1994, og at klageren på grund af købsaftalens reguleringsbestemmelse og kursfaldet frem til denne dato under alle omstændigheder måtte tåle en reduktion af sælgerpantebrevet, medmindre han valgte at træde tilbage fra handlen. Ankenævnet finder endvidere, at det må medgives indklagede, at forsinkelsen af ekspeditionen efter den 1. juni 1994 ikke har medført et tab for klageren.
Ankenævnet finder, at indklagede var berettiget til at afslå at medvirke til kurssikring eller hjemtagelse mod garanti. Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede i givet fald i forbindelse med underskrivelsen af kreditaftalen vedrørende omprioriteringen, som fandt sted den 25. marts 1994, måtte være forpligtet til at orientere klageren herom og i den forbindelse gøre klageren opmærksom på dennes mulighed for at indgå kurskontrakt med Nykredit. Klageren har anført, at indklagede undlod at rådgive om kurssikring, herunder at orientere om, at man ikke ønskede at hjemtage lånet mod garanti. Indklagede har anført, at det blev drøftet, om provenuet skulle sikres ved kurskontrakt, men at klageren ikke ønskede at indgå en sådan. Ankenævnet finder herefter, at spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar for mangelfuld rådgivning vedrørende kurssikring, forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene.
Efter det anførte er der ikke for Ankenævnet anledning til at tage stilling til, om varigheden af indklagedes ekspeditioner i sagen i tidsrummet 5. april - 1. juni 1994 kan begrunde et erstatningsansvar.
Ankenævnet afviser derfor klagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.