Spørgsmål om rådgivning om kurssikring mangelfuld.
| Sagsnummer: | 159/1995 |
| Dato: | 02-04-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Niels Busk, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivning om kurssikring mangelfuld. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 26. januar 1994 solgte klagerne deres ejerlejlighed til overtagelse den 1. maj 1994. Købesummen skulle finansieres ved et 30-årigt kontantlån på 844.000 kr. baseret på 5% obligationer, et sælgerpantebrev på 176.000 kr. samt en kontant udbetaling på 70.000 kr. Ejerskiftelånet skulle i henhold til købsaftalen søges af ejendomsmægleren og hjemtages af sælgers pengeinstitut.
Af købsaftalen fremgik endvidere:
"Reguleringsbestemmelse hvis ejerskiftelånet er et kontantlån:
Såvel kontantlånets størrelse som den anførte ydelse og kontantlånsrente er anslået. Størrelsen af kontantlånet fastlåses i forbindelse med lånetilbud. Rente og ydelse fastlåses i forbindelse med salg af obligationer.
For at fremskaffe dette anslåede kontantlån skal der - beregnet ved kurs 85,50 - sælges 30-årige 5% obligationer med et pålydende på kr. 987.135. Ydelsen på kontantlånet fremkommer som ydelsen på disse obligationer. Såfremt den solgte obligationsstørrelse, og dermed også ydelsen og kontantlånsrente, bliver større eller mindre end anslået ovenfor, reguleres således:
Afvigelse i obligationsmængden reguleres over anden finansiering eller sælgerpantebrev/oprettes der anden finansiering eller sælgerpantebrev. Differencebeløbet konverteres til anden finansiering eller sælgerpantebrev ved at gange differencen med kurs 102,70 for anden finansiering og kurs 107,21 for sælgerpantebrev, idet købesum, anden finansiering og sælgerpantebrev reguleres med den herved fremkomne difference. Anden finansiering optages til og med 80% af kontantprisen, og der udstedes sælgerpantebrev for resten.
........
For såvel obligationslån som kontantlån gælder:
Såfremt de årlige prioritetsydelser, eller lånets berigtigelse, herunder eventuel regulering, jf. ovenfor, forøges med mere end kr. 500,-, dog minimum 2% af de i købsaftalens pkt. 14 anførte prioritetsydelser, foretages reguleringen for den del, der overstiger de førnævnte grænser, ved en reduktion af sælgerpantebrevets/anden finansiering og eller ejerskiftelånets hovedstol i nævnte rækkefølge - men med samme grænser som ovenfor nævnt - således at de årlige prioritetsydelser højst udgør de i pkt. 14 nævnte prioritetsydelser med tillæg af ovenstående kr. 500,-, respektive 2% af prioritetsydelserne.
.......
Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet."
I allonge til slutsedlen underskrevet samme dato som slutsedlen er anført:
"Køber accepterer købesummen, men kan ikke acceptere, at sælger er berettiget til at træde tilbage fra handelen, såfremt ejerskiftelånets obligationsmængde på tilbudstidspunktet reduceres med mere end kr. 15.000,00 uden at dette skyldes købers forhold. Det bemærkes, at der forventes en kursstigning, og det er derfor ikke usandsynligt, at der sker en reduction af obligationsmængden med mere end kr. 15.000,00. Sælger skal først være berettiget til at træde tilbage fra handelen, dersom obligationsmængden ændrer sig med mere end kr. 40.000,00."
Ved lånetilbud af 1. marts 1994 tilbød Realkredit Danmark det forudsatte ejerskiftelån.
Ved skrivelse af 1. marts 1994 anmodede ejendomsmægleren indklagedes Vanløse afdeling om at forestå hjemtagelsen af ejerskiftelånet samt indfrielse af ikke overtagen gæld. Afdelingen blev endvidere anmodet om at kontakte klagerne for så vidt angik eventuel kurssikring. Lånetilbud på ejerskiftelånet medfulgte ikke.
Indklagede har oplyst, at klagerne på et møde den 4. marts 1994 fik gennemgået det praktiske sagsforløb omkring ejerskiftelånets hjemtagelse og indfrielse af ikke overtagne prioriteter. Klagerne blev endvidere orienteret om muligheden for at kurssikre ejerskiftelånet. Det blev oplyst klagerne, at der ikke var mulighed for at kurssikre lånet, før lånetilbud fra Realkredit Danmark forelå.
Den 8. marts 1994 modtog afdelingen lånetilbudet fra ejendomsmægleren.
På møde afholdt den 11. marts 1994 gjorde indklagede klagerne opmærksom på, at kursen på ejerskiftelånets underliggende obligationer var faldet i forhold til den kurs, der var oplyst i købsaftalen, og at dette kursfald som følge af købsaftalens reguleringsklausul ville have en negativ indflydelse på handelsprovenuet. Indklagede skønnede, at provenutabet ville udgøre 75-80.000 kr. Indklagede oplyste, at der på obligationsmarkedet var en forventning om stigende kurser. Lånet blev ikke kurssikret.
Ved skrivelse af 12. april 1994 meddelte indklagede klagerne, at pantebrevet til Realkredit Danmark var tinglyst, og anmodede dem om at oplyse, om lånet skulle udbetales nu, eller om kursudviklingen skulle afventes. Klagerne meddelte, at lånet ikke skulle udbetales.
Ejerskiftelånet blev hjemtaget den 9. september 1994, hvor kursen på ejerskiftelånets obligationer var 67. Sælgerpantebrevet skulle efter købsaftalens reguleringsklausul reduceres med 292.218,53 kr. Reduktionen skete dels i sælgerpantebrevet, dels ved en kontant omregning ved kurs 79,75.
Klagerne har ved klageskema af 14. marts 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde erstatning for det kurstab, de har lidt. Klagerne har opgjort det lidte tab til 232.044 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagedes rådgivning har været mangelfuld. De blev ikke oplyst om risikoen ved at afvente kursudviklingen. De havde ingen mulighed for selv at vurdere risikoen, da de ingen erfaring havde med lånesager eller kurser. Indklagede opfordrede dem til at kontakte ejendomsmægleren med henblik på hjemtagelse af lånet i 6% obligationer. Indklagede oplyste, at kursen på disse obligationer var bedre. Indklagede gav dem herved et begrundet håb om, at de kunne redde noget af det allerede lidte tab. Hjemtagelse af lånet i 6% obligationer var imidlertid ikke mulig.
Indklagede har anført, at klagerne ud over den information, som de havde modtaget fra ejendomsmægleren, allerede på det første møde hos indklagede den 4. marts 1994 blev grundigt orienteret om kurssikringsmuligheder, ligesom man orienterede klagerne om de følger af både positiv og negativ karakter, som en manglende kurssikring kunne have. Orienteringen blev gentaget den 11. marts 1994. Man oplyste samtidig, at der i forhold til købsaftaletidspunktet var indtrådt et kursfald, som ville resultere i en provenureduktion på omkring 80.000 kr. Det har derfor stået klagerne klart, at der var store risici forbundet med en spekulation. Klagerne ønskede imidlertid ikke at kurssikre. Klagerne er derfor selv skyld i det opståede tab, da de bevidst valgte at spekulere i stigende kurser. Det bestrides, at man rådgav klagerne på en sådan måde, at de blev bibragt en opfattelse af, at der "var alt at vinde og intet at tabe" ved ikke at kurssikre ejerskiftelånet og afvente ejerskiftelånets hjemtagelse. Klagerne blev orienteret om de forventninger til kursudviklingen, der på tidspunktet omkring den 11. marts 1994 herskede blandt de professionelle aktører på obligationsmarkedet, men man har ikke i den forbindelse garanteret fremtidige kursstigninger. Opfordringen til klagerne om at undersøge finansieringsmuligheden for hjemtagelse af ejerskiftelånet på grundlag af en 6% obligation blev givet for at give klagerne en eventuel mulighed for at reducere det provenutab, som allerede på daværende tidspunkt kunne konstateres.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at klagerne på møder den 4. og 11. marts 1994 blev orienteret om muligheden for at kurssikre. Klagerne må have været klar over, at indklagedes rådgivning - i det omfang denne blev opfattet således, at kurssikring blev frarådet - alene skete ud fra indklagedes forventninger til den fremtidige kursudvikling, som kunne vise sig ikke at holde stik, og at det var klagernes egen afgørelse, om kurssikring skulle ske.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.