Omprioritering i forbindelse med ejerskifte. Krav om erstatning som følge af for tidlig hjemtagelse af ejerskiftelån og manglende kurssikring af lån, der skulle indfries. Størrelse af rente på lån til køb af byggegrund. Ekspedition af betaling af præmie til forsikringsselskab.
| Sagsnummer: | 351 /2000 |
| Dato: | 28-05-2001 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Jette Kammer Jensen, Leif Nielsen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Rente - udlån
Realkreditbelåning - kurssikring Betalingsformidling - forsinkelse Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Omprioritering i forbindelse med ejerskifte. Krav om erstatning som følge af for tidlig hjemtagelse af ejerskiftelån og manglende kurssikring af lån, der skulle indfries. Størrelse af rente på lån til køb af byggegrund. Ekspedition af betaling af præmie til forsikringsselskab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren som følge af for tidlig hjemtagelse af et ejerskiftelån i forbindelse med klagerens salg af sin ejendom og manglende kurssikring af et lån, der skulle indfries i forbindelse med handlen. Sagen vedrører endvidere klagerens indsigelser i mod størrelsen af renten og ydelsen på et lån til finansiering af en byggegrund samt indklagedes ekspedition af en præmiebetaling til et forsikringsselskab.
Sagens omstændigheder.
I 1995 købte klageren og dennes ægtefælle en byggegrund med henblik på opførelse af en fast ejendom.
Til finansiering af første del af udbetalingen vedrørende grundkøbet blev klagerens og ægtefællens lån hos indklagede i september 1995 forhøjet med 41.453,43 kr. til 127.201,69 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 2.300 kr. Renten var variabel p.t. 13,75% p.a.
Til finansiering af restkøbesummen blev lånet i september 1996 forhøjet med yderligere 248.000 kr. til 364.189,51 kr., som skulle afvikles med 3.500 kr. pr. måned. Renten var variabel p.t. 8,75% p.a. Lånet blev sikret ved pant i ejendommen. I oktober 1996 blev lånet forhøjet med yderligere 20.000 kr. med uændret ydelse og rente.
Ved skrivelse af 14. februar 1997 tilbød indklagede et byggelån på 1.991.500 kr. I tilbudet var det bl.a. forudsat, at klagerens daværende ejendom blev solgt med et nettoprovenu på minimum 200.000 kr.
Klageren og ægtefællen accepterede tilbudet den 12. maj 1997.
På dette tidspunkt var klagerens daværende ejendom blevet solgt for kontant 1.240.000 kr./finansieret 1.317.000 kr. med overtagelse 1. november 1997. Ifølge en salgsprovenuberegning udarbejdet af den medvirkende ejendomsmægler den 5. maj 1997 udgjorde provenuet ved salget 175.000 kr.
Den 30. maj 1997 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af ejerskiftelånet (obligationslån) på 1.067.000 kr. i BRFkredit og indfrielse af bl.a. det eksisterende kontantlån i Realkredit Danmark med en obligationsrestgæld på ca. 813.000 kr.
Af salgsprovenuberegningen og omprioriteringsaftalen fremgår, at i maj 1997 var kursen på obligationerne vedrørende ejerskiftelånet ca. 94, mens kursen på obligationerne vedrørende lånet, der skulle indfries, var ca. kurs 88.
Den 4. juni 1997 fremsendte indklagede en terminskontrakt vedrørende et af BRFkredit tilbudt obligationslån på 1.857.000 kr. i den nye ejendom. Terminskontrakten blev fremsendt pr. telefax til klagerens ægtefælles arbejdsplads og blev underskrevet af ægtefællen samme dag. Ved terminskontrakten blev kursen fastlåst til kurs 94,65 med afvikling den 17. juni 1997.
Den 22. juli 1997 blev ejerskiftelånet på 1.067.000 kr. vedrørende ejendomssalget ved en fejl hjemtaget af indklagede, uden at klageren havde anmodet herom. Hjemtagelsen skete til kurs 96,95, svarende til et kontant provenu på 1.034.456 kr., som blev indsat på en deponeringskonto.
Køberne, for hvem hjemtagelseskursen var fordelagtig, ønskede at fastholde denne. Ved skrivelse af 14. august 1997 til købers pengeinstitut bekræftede indklagede, at kursen efter købers ønske blev fastholdt "mod at holde sælger omkostningsneutral". Som led i aftalen var indklagede villig til at forrente provenuet med en rente på 3,5% p.a. fra hjemtagelsetidspunktet til overtagelsesdagen den 1. november 1997.
Den 21. november 1997 blev lånet, der skulle indfries i forbindelse med ejendomssalget, indfriet til kurs 93,45. Udviklingen i kursen på obligationerne vedrørende det indfriede lån havde været som følger:
30. maj 1997 88,85
23. juli 1997 92,7
31. oktober 1997 92,45
Af refusionsopgørelsen vedrørende ejendomssalget, som klageren underskrev den 26. januar 1998, fremgår vedrørende ejerskiftelånet bl.a.:
"Da ovennævnte lån er hjemtaget før overtagelsesdagen og da sælger ikke ønsker at indfri indestående prioriteter forud herfor er det et vilkår, at køberne forrenter og afdrager lånet fra hjemtagelsen den 22. juli 1997. Køberne har således fradragsretten for så vidt angår renter og bidrag fra denne dato og sælger kan ikke fratrække disse renter og bidrag på selvangivelsen, selvom lånet er optaget i sælgers navn."
Af et tillæg til refusionsopgørelsen underskrevet af klageren samme dato fremgår, at sælger/klager til køber skulle refundere 9.856,07 kr., svarende til en forrentning af ejerskiftelånsprovenuet med 3,5% p.a. i perioden 23. juli - 1. november 1997.
Til restfinansiering af den nye ejendom blev lånet hos indklagede ved gældsbrev af 22. juni 1998 forhøjet med 45.138,31 kr. til 415.000 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 3.870 kr. Renten var variabel 9,5% p.a.
Den 8. juli 1999 blev den nye ejendom af en ejendomsmægler vurderet til en kontantpris på 3.150.000 kr.
Den 12. august 1999 blev renten på lånet nedsat fra 9,25% p.a. til 7,25% p.a.
Den 7. marts 2000 indfriede klageren lånet.
I januar 2000 anmodede klageren indklagede om at gennemføre betaling af en forsikringspræmie på 7.044,19 kr. vedrørende en nyoprettet forsikring. Den 26. januar 2000 kvitterede indklagede indbetalingskortet vedrørende forsikringspræmien.
I maj 2000 meddelte forsikringsselskabet, at præmiebetalingen ikke var modtaget og rykkede klageren herfor.
Betalingen på nu 7.094,19 kr. blev den 1. juni 2000 gennemført af indklagede, der kvitterede et nyt indbetalingskort. Beløbet blev hævet på klagerens budgetkonto.
Parternes påstande.
Den 13. september 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale kurstabet på ca. 40.000 kr. som følge af manglende kurssikring af lånet, der skulle indfries i forbindelse med ejendomssalget, at betale 20.463 kr. svarende til renteudgiften på ejerskiftelånet i perioden 23. juli - 1. november 1997, at refundere rente svarende til 2 procentpoint på lånet i mindst et år og at tilbageføre 7.044,19 kr. til hans budgetkonto.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede i overensstemmelse med normal praksis skulle ekspedere lånesagen i forbindelse med ejendomssalget. Indklagede spurgte ham med hensyn til kurssikring. Dette havde han ingen forstand på, og han forventede, at indklagede tog sig af dette. Det bestrides, at han på noget tidspunkt blev vejledt af indklagede omkring indfrielse og kurssikring.
Ægtefællens underskrift på telefaxskrivelsen af 4. juni 1997 er ikke udtryk for, at der blev rådgivet om kurssikring. Baggrunden for underskriften var, at indklagede mente, at det var nødvendigt at hjemtage lånet straks. De undrede sig over fremgangsmåden, men rettede sig efter anmodningen om en underskrift.
Et stykke tid efter salget fik han skriftlig besked fra indklagede om, at ejerskiftelånet var hjemtaget. Da han havde overladt lånesagen til indklagede, blev han ikke alarmeret ved denne besked. Han stolede på, at indklagede som aftalt havde styr på lånesagen.
I forbindelse med afslutningen af ejendomssalget talte han med ejendomsmægleren, som bl.a. fremhævede, at det var vigtigt, at lånene blev hjemtaget/indfriet eller kurssikret samtidig. Såfremt dette ikke var gjort, skulle man være mere end almindelig sikker på, hvad man gjorde. Da han oplyste ejendomsmægleren om, at ejerskiftelånet allerede var hjemtaget, oplyste denne, at der allerede var tabt ca. 40.000 kr. Han kontaktede straks indklagede, der oplyste, at der ikke var sket indfrielse eller kurssikring, og at tabet på ca. 40.000 kr. var hans eget problem.
Indklagede burde have vejledt ham om betydningen af kurssikring og tidspunktet for hjemtagelse. Ved at undlade dette har indklagede pådraget sig erstatningsansvar for tabet på 40.000 kr. Ved salget i maj 1997 var indfrielseskursen 88. Hen over sommeren steg kursen, og købers lån blev hjemtaget allerede den 22. juli 1997. Først da han henvendte sig i november 1997 blev der taget skridt til indfrielse.
Indklagede hjemtog ejerskiftelånet uden hans samtykke. Han blev herved påført en renteudgift i perioden 22. juli - 1. november 1997 på 20.463 kr. Renteindtægten af låneprovenuet skulle betales til køber i forbindelse med refusionsopgørelsen. Indklagede fratog ham endvidere muligheden for at kurssikre eller indfri det gamle lån.
Ved budgetlægningen i byggesagen blev det aftalt, at et byggelån på ca. 400.000 kr. på grundlag af det daværende renteniveau skulle afvikles med en månedlig ydelse på ca. 3.200 kr. Ved gældsbrevet af oktober 1996 forhøjede indklagede renten og ydelsen, hvilket han protesterede imod, da det generelle renteniveau ikke var steget i mellemtiden. Da lånebeløbet blev fastlagt endeligt i juni 1998, blev renten og ydelsen i strid med det oprindeligt aftalte på ny forhøjet. Indklagedes krav om forhøjet rente og ydelse var ubegrundet. Ifølge en ejendomsmæglervurdering var lånet indenfor 80% af ejendommens salgsværdi.
Først på grundlag af vurderingen af 8. juli 1999 indvilgede indklagede i at nedsætte renten, men den høje ydelse blev fastholdt.
Indklagede bør tilbagebetale forhøjet rente i mindst et år svarende til 2% af 400.000 kr.
På grundlag af kvitteringen i januar 2000 kunne han berettiget forvente, at forsikringspræmien på 7.044,19 kr. var betalt. Uanset kvitteringen forlangte indklagede, at han betalte beløbet i maj 2000, hvor det viste sig, at forsikringsselskabet ikke havde modtaget betalingen. Han erindrer ikke nu, om han i forbindelse med indleveringen af indbetalingskortet i januar 2000 betalte præmiebeløbet kontant. Tvivlen herom bør komme ham til gode, og indklagede bør derfor tilbageføre 7.044,19 kr. til budgetkontoen.
Indklagede har anført, at kurssikring blev drøftet med klageren, hvilket dokumenteres ved, at lånet i den nye ejendom blev kurssikret.
Klageren ønskede ikke at kurssikre lånet, der skulle indfries i forbindelse med ejendomssalget. I forbindelse med den for tidlige hjemtagelse af ejerskiftelånet ønskede klageren fortsat at afvente, idet han mente, at kurserne ville falde, hvilket var i overensstemmelse med den generelle forventning i markedet på dette tidspunkt.
I perioden fra den fejlagtige hjemtagelse af ejerskiftelånet til overtagelsesdagen blev kurssikring ikke drøftet yderligere, men kurssikring blev drøftet efter overtagelsesdagen, hvor man gav kurserne "en chance for at rette sig".
Klageren led ikke tab ved, at ejerskiftelånet blev hjemtaget for tidligt. Køberne af ejendommen hæftede for og betalte det påklagede rentebeløb vedrørende ejerskiftelånet, og klageren har således ikke lidt et rentetab. Da klager ikke skulle betale renter på ejerskiftelånet, kunne klager heller ikke oppebære rente af låneprovenuet, hvorfor den mellem indklagede og køberen aftalte rente blev udbetalt til køber i forbindelse med refusionsopgørelsen, jf. tillægget.
Når der bortses fra den seneste rentenedsættelse med 2 procentpoint, har renten på klagerens lån fulgt den almindelige renteudvikling for lån af den pågældende art. Rentesatsen blev fastsat ved aftale og har ikke været urimelig.
Selvom klageren er i besiddelse af to kvitteringer for betaling af forsikringspræmien er beløbet reelt kun betalt én gang. Der har ikke været kassedifference svarende til det omhandlede beløb på tidspunktet for udstedelsen af den første kvittering.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter en samlet vurdering finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at muligheden for kurssikring blev drøftet med klageren i forbindelse med dennes salg af sin daværende ejendom og opførelsen af den nye ejendom. På det foreliggende grundlag finder Ankenævnet endvidere, at det må lægges til grund, at klageren valgte at kurssikre hjemtagelsen af realkreditlånet i den nye ejendom og at undlade at kurssikre indfrielsen af det lån, der ikke skulle overtages af køber i forbindelse med ejendomssalget. Ankenævnet finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning for det tab, som kursstigningen på obligationerne vedrørende det indfriede lån medførte.
Der foreligger ikke oplysninger om, at klageren rent faktisk har betalt termin til BRFkredit vedrørende ejerskiftelånet. Det må derfor antages, at denne udgift i overensstemmelse med det anførte i refusionsopgørelsen er afholdt af køber. Klageren har således ikke lidt tab ved, at ejerskiftelånet blev hjemtaget den 22. juli 1997 frem for på overtagelsesdagen den 1. november 1997.
Uanset at der foreligger to kvitteringer vedrørende den samme betaling af forsikringspræmie på 7.044,19 kr., finder Ankenævnet, at det alene kan pålægges indklagede at refundere betalingen den 1. juni 2000, som skete ved træk på klagerens budgetkonto, såfremt det må lægges til grund, at klageren indbetalte beløbet kontant i forbindelse med udstedelsen af kvitteringen den 26. januar 2000. Indklagede har oplyst, at der ikke er konstateret kassedifference svarende til det omhandlede beløb, og klageren har oplyst, at han ikke er sikker på, at beløbet er betalt kontant. Under disse omstændigheder kan det ikke pålægges indklagede at godtgøre klageren beløbet.
Det fremgår, at betalingen den 1. juni 2000 oversteg det kvitterede beløb den 26. januar 2000 med 50 kr. Ankenævnet lægger til grund, at disse 50 kr. vedrører omkostninger til forsikringsselskabet som følge af den for sene betaling af forsikringspræmie, og Ankenævnet finder derfor, at indklagede bør refundere klageren dette beløb.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger kreditere klagerens budgetkonto 50 kr. med valør den 1. juni 2000.
Klagen tages i øvrigt ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.