Afgørelse

Spørgsmål om erstatningskrav i forbindelse med boligfinansiering, herunder navnlig som følge af manglende indfrielse af mellemfinansieringskredit ved salg af aktier

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i omstændigheder vedrørende boligfinansiering, herunder navnlig vedrørende manglende indfrielse af mellemfinansieringskredit ved salg af aktier.

Sagens omstændigheder

I 2006 var klageren kunde i Roskilde Bank, nu Finansiel Stabilitet.

Klageren blev skilt, og parrets tidligere fælles faste ejendom blev solgt. Samtidig købte klageren for en kontant købesum på 2,5 mio. kr. og med overtagelse den 15. juli 2006 en ny fast ejendom, som skulle istandsættes.

Med henblik på finansiering af købet og istandsættelsen underskrev klageren den 9. maj 2006 en anmodning til Roskilde Bank (Finansiel Stabilitet) om et midlertidigt lån på 600.000 kr. og en midlertidig garanti overfor sælger på 2.370.000 kr. Til sikkerhed skulle banken have uigenkaldelig transport i størst muligt Totalkreditlån og i klagerens andel af provenuet ved salget af fællesejendommen. Af dokumentet fremgår i øvrigt blandt andet:

"…

Indfrielse af midlertidigt lån vil ske senest 3 måneder fra dags dato. Jeg/vi er indforstået med, at rente/provision af lånet/garantien beregnes efter den af banken til enhver tid fastsatte sats, og tilskrives kvartårligt, ligesom jeg/vi er indforstået med, at banken beregner sig et gebyr for ekspedition af sagen efter de til enhver tid gældende regler i banken. Endelig er jeg/vi indforstået med bankens almindelige forretningsbetingelser og de særlige betingelser for lån og kreditter.

…"

Den 18. maj 2006 blev der etableret en kredit med kontonummer -762 og med et maksimum på 600.000 kr. til klageren.

Banken har oplyst, at provenuet ved salget af fællesejendommen udgjorde forventet 1,2 mio. kr. Klagerens rådighedsbeløb blev vurderet til 7.000 kr. pr. måned, hvilket man fandt tilstrækkeligt sammenholdt med, at klageren havde en opsparing på 300.000 kr.

Den 12. juni 2006 underskrev klageren en aftale med banken om prioritering af den købte ejendom med et 30-årigt rentetilpasningslån (X1) på 2 mio. kr. i Totalkredit. Af aftalen fremgår, at der på ejendommen var tinglyst et ejerpantebrev på 75.000 kr., der skulle overtages af klageren som ny ejer. Samtidig underskrev klageren et aftaledokument og rådgivningsskema om bankens rådgivning i forbindelse med boligkøbet.

Den 16. juni 2006 underskrev klageren en påtegning på ejerpantebrevet om overdragelsen fra sælger, og om respekt af Totalkreditlånet på 2 mio. kr. Meddelelser vedrørende ejerpantebrevet skulle sendes til banken, der også anmeldte påtegningen til tinglysning.

Klageren har fremlagt en udskrift fra skat, der viser, at hun ved udgangen af 2006 havde 62 stk. aktier i Roskilde Bank til en kursværdi på 40.387 kr. og 600 stk. aktier i Vestjysk Bank til en kursværdi på 187.302 kr. En yderligere udskrift, der viser en beholdning på 200 stk. Roskilde Bank aktier og 110 stk. Vestjysk Bank aktier, ligeledes ved udgangen af 2006, vedrører ifølge klageren hendes søns depot, som hun havde rådighed over.

På baggrund af en ny vurdering af ejendommen underskrev klageren den 15. januar 2007 en aftale med banken om en omprioritering og tillægsbelåning med et nyt 30-årigt 5 % obligationslån på 2.373.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år. Samtidig underskrev klageren et aftaledokument og rådgivningsskema om bankens rådgivning vedrørende låneomlægning/tillægsbelåning.

Af kontoudskriften for -762 fremgår, at kreditten efter klagerens overtagelse af den købte ejendom blev anvendt til diverse betalinger, overførsler til udligning af overtræk og i begyndelsen af 2007 som omprioriteringskonto. Efter gennemførelsen af omprioriteringen var der en gæld på ca. 360.000 kr. på kreditten. I foråret 2007 steg gælden på kreditten til cirka 570.000 kr., som den 1. juni 2007 blev indfriet med klagerens andel af provenuet ved salget af fællesejendommen.

Ved efterfølgende hævninger, der i ikke ubetydeligt omfang vedrørte overførsler til udligning af overtræk, steg gælden på kreditten til 250.000 kr. i efteråret 2009, hvor banken bevilgede rentehenstand frem til den 1. april 2010.

Banken har under sagen fremlagt en udskrift af 4. januar 2008 adresseret til klageren vedrørende et sikkerhedsdepot nr. -405 med et indhold bestående af ejerpantebrevet på 75.000 kr. med pant i klagerens ejendom.

Ved fondsbørsmeddelelse af 24. august 2008 oplyste Roskilde Bank, at den ikke længere opfyldte lovgivningens solvenskrav. Banken blev erklæret konkurs den 3. marts 2009. Finansiel Stabilitet fik til formål at afvikle bankens aktiviteter, hvilket i første omgang skete via et datterselskab med Roskilde Banks navn.

Den 8. juni 2009 udsendte banken et brev om rentestigninger pr. den 1. oktober 2009 og pr. den 1. januar 2010. Rentesatsen på klagerens kredit (-762), der for tiden var 9,5 %, ville herefter stige til henholdsvis 11,5 % og 12,25 %. Af brevet fremgår i øvrigt blandt andet:

"…

Roskilde Bank har status som afviklingsbank. Det medfører blandt andet at banken i henhold til EU’s regler om statsstøtte ikke må konkurrere med andre bankers rentesatser og øvrige priser.

Da rentemarginalerne i bankmarkedet endvidere er udvidet, er vi derfor nødt til at foretage en forretningsmæssig tilpasning af alle variable rentesatser.

Renteændringen gennemføres i henhold til bankens almindelige forretningsbetingelser.

…"

Forud for bevillingen af rentehenstanden i efteråret 2009 meddelte banken ved en e-mail af 14. september 2009 til klageren med henvisning til et afholdt møde, at man ville gøre dokumentet vedrørende rentehenstand klar til underskrift. Banken ville endvidere overveje en eventuel akkord mod en betaling på 100.000 kr. fra klagerens far. Vedrørende en eventuel omlægning af Totalkreditlånet til for eksempel et rentetilpasningslån med 3-årig rentetilpasning (X3), hvorved klageren ville opnå en ydelsesbesparelse, var det en betingelse for bankens medvirken, at mindst halvdelen af besparelsen skulle anvendes til afvikling af kreditten.

Klageren underskrev et dokument udfærdiget af banken den 17. september 2009 om rentehenstand til den 1. april 2010 på kredit -762. Endvidere underskrev klageren en ny aftale om kreditten, hvorefter maksimum var 250.000 kr. og renten var variabel 9,5 % om året. Endelig underskrev klageren en pantsætningserklæring, hvorefter banken fik håndpant i ejerpantebrevet på 75.000 kr. til sikkerhed for ethvert mellemværende.

Banken afslog efterfølgende en akkordering af klagerens gæld ved en indbetaling på 100.000 kr. fra klagerens far.

Klageren gjorde indsigelse mod forløbet herunder navnlig, at banken ved hendes underskrifter i forbindelse med rentehenstanden havde fået pant i ejerpantebrevet.

Ved e-mail af 29. december 2009 meddelte banken, at klageren ved en omprioritering ville opnå en besparelse før skat på månedligt ca. 4.600 kr., hvoraf 2.300 kr. skulle indsættes på kreditten. Banken foreslog, at klageren i stedet satte ejendommen til salg.

I foråret 2010 blev der gennemført en omprioritering af klagerens ejendom, idet det eksisterende 5 % obligationslån i Totalkredit blev omlagt til et nyt lån med en hovedstol på 2.408.000 kr. og med årlig rentetilpasning (X1) samt afdragsfrihed i 10 år.

Indfrielsen af 5 % obligationslånet skete ved betaling af 2.403.950,27 kr., hvoraf 2.373.000 kr. var hovedstolen (kurs 100), 12.190,96 kr. var ydelse for perioden 1. april - 4. maj 2010, 18.509,31 kr. var differencerente i perioden 5. maj - 30. juni 2010 og 750 kr. var indfrielsesgebyr.

Ved e-mail af 14. juli 2010 fra banken blev klageren anmodet om at betale 7.775 kr. i omkostninger vedrørende omprioriteringen, der nu var afsluttet.

Banken udarbejdede den 13. september 2010 en låneaftale vedrørende afvikling af gælden på kreditten på 250.000 kr. med en månedlig ydelse på 2.300 kr. Renten var variabel 9,35 %. Klageren underskrev ikke lånedokumentet.

Ved blandt andet e-mail af 30. september 2010 gjorde klageren indsigelse mod omprioriteringen. Klageren anførte blandt andet, at omprioriteringen i strid med det aftalte var blevet gennemført den 4. maj 2010 i stedet for pr. termin den 1. juli 2010 og havde medført en forøgelse af restgælden.

Pr. den 30. september 2010 genoptog banken den automatiske tilskrivning af renter på gælden.

Henholdsvis den 6. oktober og den 23. november 2010 rykkede banken klageren for inddækning af overtræk.

Ved brev af 2. december 2010 opsagde banken gælden på konto -762, der samtidig blev opgjort til 255.913,98 kr., til indfrielse.

Parternes påstande

Den 16. december 2010 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at banken skal betale en erstatning, hvorved hun frigøres for hæftelsen for gælden på kreditten.

Roskilde Bank (Finansiel Stabilitet) har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning vedrørende ejendomskøbet og finansieringen heraf var mangelfuld og ansvarspådragende.

Som enlig forsørger oversteg ejendomskøbet væsentligt hendes økonomiske formåen. Banken burde derfor ikke have godkendt hende til købet.

Hun anmodede gentagne gange i 2007 og i begyndelsen af 2008 om salg af aktierne til indfrielse af mellemfinansieringskreditten, men banken holdt hende hen gang på gang. Det var tilsyneladende bankens holdning, at aktierne lå bedre i et depot frem for at stå som et kontant beløb på hendes konto. Hvis aktierne var blevet solgt, ville hun i dag ikke have haft gæld til banken.

Banken burde af egen drift have rådgivet hende til forlods at anvende egne midler i stedet for at optage gæld. Banken burde i hvert fald i overensstemmelse med sin egne betingelser have krævet mellemfinansieringskreditten indfriet efter senest tre måneder, jf. dokumentet af 9. maj 2006.

Hun vidste ikke, at mellemfinansieringskreditten blev videreført som kassekredit, herunder til overførsler til inddækning af overtræk på lønkontoen. Hun havde ikke netbank, og banken har først nu under klagesagen udleveret kontoudskrifter for kreditten, selvom hun gentagne gange har anmodet herom.

Omlægningen fra X1 lånet til et 5 % fast forrentet obligationslån skete på bankens foranledning og medførte, at hendes rådighedsbeløb blev betydeligt lavere. Omlægningen hang ikke sammen med udviklingen i hendes økonomi, som på omlægningstidspunktet var blevet forværret som følge af en langtidssygemelding. Den månedlige ydelse på lånet var på knap 11.000 kr. og hendes nettoindkomst i form af sygedagpenge var ca. 12.000 kr.

Trods hendes gentagne anmodninger om en ny låneomlægning med henblik på at forbedre hendes dårlige økonomiske situation gav banken først sin accept i slutningen af 2009 og da på betingelse af, at banken skulle have halvdelen af besparelsen. Som følge af bankens afslag på at medvirke til en omlægning var hun nødsaget til at optage private lån for at dække almindelige leveomkostninger.

I forbindelse med underskriften på dokumentet om rentehenstand blev hun anmodet om at underskrive yderligere dokumenter, der ifølge banken var almindelig forretningsgang, fordi banken var en afviklingsbank. Hun var tvunget til at underskrive, da hun ellers ikke ville få rentehenstand. Den ekspederende medarbejder forsikrede hende om, at dokumenterne ikke havde noget med gælden at gøre. Efterfølgende konstaterede hun, at banken havde bondefanget hende, idet ejerpantebrevet, som hun havde overtaget fra sælger, nu var pantsat til sikkerhed for engagementet.

Ejerpantebrevet havde ikke tidligere været pantsat til banken. Mellemfinansieringskreditten blev ydet alene mod transport i Totalkreditlånet og hendes andel af provenuet ved salget af fællesejendommen, jf. dokumentet af 9. maj 2006. Hun kendte intet til depotet -405 før banken i forbindelse med rentehenstanden narrede hende til at pantsætte ejerpantebrevet.

Pantsætningen var tilsyneladende årsag til, at banken ikke længere var indstillet på at drøfte en akkordordning.

Låneomlægningen i 2010 skulle ifølge aftalen gennemføres pr. den 1. juli 2010. Banken forsikrede hende om, at låneomlægning ikke ville medføre en gældsforøgelse. I strid hermed blev låneomlægning gennemført pr. den 4. maj 2010 og medførte en gældsforøgelse fra 2.354.505 kr. til 2.408.000 kr. samt omkostninger på 7.775 kr., som hun betalte særskilt.

Som følge af faldende huspriser vil hun ved et eventuelt salg af ejendommen realisere et betydeligt tab, som hun ikke har mulighed for at afvikle.

Hun er stadig sygemeldt, og hendes udsigter til fremtidig beskæftigelse er begrænsede.

Roskilde Bank (Finansiel Stabilitet) har anført, at finansieringen af ejendomskøbet blev bevilget på baggrund af det forventede provenu ved salget af den tidligere fællesejendom, klagerens opsparing og beregningen af rådighedsbeløbet på 7.000 kr. pr. måned.

Omlægningen til 5 % fast forrentet lån skete på klagerens foranledning og med baggrund i en ny vurdering af ejendommen, efter at denne delvist var istandsat. Banken rådede generelt til at optage fast forrentede lån, da der er en stor risiko forbundet med lån med variabel rente.

Det bestrides, at banken på noget tidspunkt skulle have forhindret klageren i at sælge sine aktier med henblik på at nedbringe engagementet. Det er korrekt, at et muligt salg af aktierne har været drøftet, men det erindres ikke, at klageren skulle have anmodet om et salg.

Det er ikke kutyme, og banken er ikke forpligtet til, af egen drift at rådgive kunder om indfrielse af gæld ved salg af aktier. Klageren har fået den nødvendige rådgivning om indfrielse af gæld i overensstemmelse med reglerne om god skik. Det skyldes klagerens egne forhold, at aktierne ikke blev solgt.

Ifølge bankens registreringer ejede klageren i sommeren 2006 31 stk. Roskilde Bank aktier til en værdi på ca. 36.000 kr. På samme tidspunkt var gælden på mellemfinansieringskreditten på ca. 500.000 kr.

Mellemfinansieringskreditten blev efter nedbringelsen pr. den 1. juni 2007 ændret til en kassekredit med et maksimum på 250.000 kr. I perioden 1. juni 2007 - 1. april 2009 var det faktiske forbrug på kontoen ca. 210.000 kr., idet der blev betalt regninger for ca. 103.000 kr. og foretaget overførsler til lønkontoen på ca. 212.000 kr., mens der kun blev indbetalt 105.000 kr. Overførslerne og betalingerne skete efter aftale med klageren.

Rentehenstanden i efteråret 2009 og et halvt år frem blev bevilget af hensyn til klagerens økonomi. Der blev ikke i den forbindelse etableret en ny pantsætning af ejerpantebrevet, der også forud havde ligget til sikkerhed for engagementet.

Det har ikke været muligt at fremfinde en håndpantsætningserklæring, hvorved klageren håndpantsatte ejerpantebrevet i forlængelse af ejendomshandelen. Det fremgår imidlertid af flere dokumenter, at ejerpantebrevet lå til sikkerhed for engagementet, herunder af en intern arbejdsseddel, og den fremlagte sikkerhedsbeskrivelse af 4. januar 2008. Det er ikke muligt at fremlægge oplysninger om depot-405, som nu er udgået.

Håndpantsætningserklæringen, som klageren underskrev i forbindelse med rentehenstanden, stemte med bankens kutyme, hvorefter der ved ændringer i låneforhold udarbejdes nye dokumenter. Håndpantsætningserklæringen var således ikke udtryk for, at der blev etableret sikkerheder, som ikke eksisterede forud for aftalen om rentehenstand.

Klageren blev rådgivet nøje om konsekvenserne af låneomlægningen i 2010, herunder at en lav kurs på det optagne X1 lån ville medføre, at der nominelt skulle lånes et højere beløb for at kunne indfri det eksisterende fast forrentede lån. Dette var årsagen til, at X1 lånets hovedstol blev 2.408.000 kr. Det eksisterende lån blev som oplyst til klageren indfriet til kurs 100. Indfrielsesbeløbet oversteg hovedstolen som følge af forfalden rente og ydelse. Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med låneomlægningen til X1 lånet, og klageren har ikke lidt noget tab i forbindelse hermed.

Banken var berettiget til som betingelse for at medvirke til omprioriteringen at kræve et vist afdrag til nedbringelse af gælden på kreditten.

Renten på mellemfinansieringskreditten var variabel og varierede i perioden maj 2006 - september 2009 i overensstemmelse med udviklingen i det almindelige renteniveau.

Rentestigningerne henholdsvis pr. den 1. oktober 2009 og pr. den 1. januar 2009 skete som følge af bankens status af afviklingsbank i overensstemmelse med EU-Kommissionens rentekrav, som er indarbejdet i bekendtgørelse nr. 1.139 af 28. september 2010.

Bankens oplysningsforpligtelser i medfør af kreditaftaleloven er blevet opfyldt.

Pr. den 5. oktober 2010 blev kontoen ændret til en udlånskonto med et lån på 253.714,38 kr.

Ankenævnets bemærkninger

Det kan ikke lægges til grund, at Roskilde Bank (Finansiel Stabilitet) begik ansvarspådragende fejl ved sin rådgivning af klageren i forbindelse med dennes køb og istandsættelse af en fast ejendom i 2006, der blev finansieret ved blandt andet en mellemfinansieringskredit på 600.000 kr. Ankenævnet har herved lagt vægt på det oplyste om, at banken vurderede klagerens rådighedsbeløb til 7.000 kr. pr. måned, at klageren herudover havde en opsparing på 300.000 kr., og at maksimummet på mellemfinansieringskreditten svarede til klagerens forventede andel af provenuet ved salget af klagerens og hendes tidligere ægtefælles fælles faste ejendom.

Det kan ikke lægges til grund, at banken uberettiget afskar klageren fra at sælge aktier, herunder aktier i Roskilde Bank, med henblik på at indfri eller nedbringe gælden på kreditten.

Både i forbindelse med låneoptagelsen ved ejendomskøbet i sommeren 2006 og ved omprioriteringen og tillægsbelåningen i december samme år underskrev klageren en omprioriteringsaftale og et dokument om bankens rådgivning. På baggrund af denne dokumentation finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at klageren traf beslutningen om at omlægge fra et rentetilpasningslån til et fast forrentet lån, der medførte dels en højere ydelse, dels en beskyttelse mod eventuelle fremtidige rentestigninger, på tilstrækkeligt oplyst grundlag.

Mellemfinansieringskreditten blev indfriet i juni 2007 ved indbetalinger på i alt 570.000 kr., svarende til klagerens andel af provenuet ved salget af den tidligere fælles ejendom.

Det må anses for uafklaret, på hvilken baggrund kreditten herefter blev videreført. Klageren har ikke gjort indsigelse mod konkrete betalinger eller overførsler, som efterfølgende blev hævet på kreditten, og som må antages at være kommet klageren til gode. Der er allerede som følge heraf ikke grundlag for at pålægge banken at frafalde klagerens hæftelse for gælden på kreditten, der i perioden fra nedbringelsen i juni 2007 til september 2009, hvor banken bevilgede klageren rentehenstand i et halvt år, steg til 250.000 kr.

I forbindelse med aftalen om rentehenstand underskrev klageren en erklæring, hvorved et ejerpantebrev på 75.000 kr. med pant i hendes ejendom blev håndpantsat til banken. Omstændighederne i forbindelse med håndpantsætningen er uafklarede herunder spørgsmålet om, hvorvidt der var tale om en ny pantsætning eller videreførelse af en eksisterende pantsætning. Ankenævnet finder imidlertid, at en afklaring heraf er uden betydning for klagesagen, der ikke omfatter et eventuelt krav om frigivelse af ejerpantebrevet.

Det kan ikke lægges til grund, at der var årsagssammenhæng mellem pantsætningen af ejerpantebrevet og bankens afslag på klagerens akkordtilbud på 100.000 kr., som banken i øvrigt ikke var forpligtet til at acceptere.

Banken var heller ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning i 2010 om en omlægning af 5 % obligationslånet til et rentetilpasningslån (X1) og banken kunne derfor som det mindre stille betingelse om, at halvdelen af ydelsesbesparelsen, som klageren ville opnå ved omlægningen, skulle anvendes til nedbringelse af gælden på kreditten.

I mangel af en skriftlig aftale om omprioriteringen i 2010 er det uafklaret, hvad der blev aftalt mellem parterne herom. Den omstændighed, at indfrielsesbeløbet for det eksisterende lån oversteg hovedstolen indebar imidlertid ikke i sig selv et tab for klageren. Af merbetalingen var ca. 12.000 kr. ydelse for perioden fra seneste termin den 1. april 2010 til indfrielsestidspunktet den 4. maj 2010, som klageren under alle omstændigheder skulle betale. Øvrige ca. 18.000 kr. var differencerenter fra indfrielsestidspunktet til udløbet af opsigelsesfristen den 30. juni 2010. Det må lægges til grund, at udgiften hertil i hvert fald i et vist omfang blev opvejet af sparede udgifter til eventuel kurssikring og fremrykning af besparelsen ved omlægningen. Der er herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at gennemførelsen af omprioriteringen ved straks­indfrielse den 4. maj 2010 af det eksisterende lån i stedet for indfrielse per termin den 30. juni 2010 var økonomisk ufordelagtig for klageren.

Efter udløbet den 1. april 2010 af rentehenstandsperioden har banken beregnet sig en rente på 9,35 % om året. De varslede rentestigninger pr. den 1. oktober 2009 og den 1. januar 2010 til henholdsvis 11,5 % og 12,25 % har således ikke haft betydning for klagerens kredit. Ankenævnet har derfor ikke anledning til at tage stilling til disse.

Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere en akkordering eller en bestemt afvikling af gælden.

Efter det anførte får klageren ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.