Krav om erstatning begrundet i for sen kurssikring af realkre-ditlån og spørgsmål om, hvorvidt banken har handlet i strid med god skik for finansielle virksomheder
| Sagsnummer: | 162/2023 |
| Dato: | 13-10-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Christina Bryanth Konge, Jimmy Bak, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i for sen kurssikring af realkre-ditlån og spørgsmål om, hvorvidt banken har handlet i strid med god skik for finansielle virksomheder |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i for sen kurssikring af realkreditlån og spørgsmål om banken har handlet i strid med god skik for finansielle virksomheder.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sydbank.
Klagerne købte den 23. juni 2022 en ejendom, ejendom 1, til 3.350.000 kr. Klagerne modtog i forbindelse med købet rådgivning af en køberrådgiver.
Det fremgik blandt andet af købsaftalen, at ejendommen skulle overtages af klagerne ”den løbende måned +3 måneder fra endelig handel”. Købet var betinget af køberrådgiverens godkendelse af handlen i sin helhed og bankens økonomiske godkendelse af handlen.
Klagerne solgte den 29. august 2022 deres ejendom, ejendom 2, for 4.700.000 kr.
Den 9. september 2022 meddelte køberrådgiveren klagerne og banken, at ejendom 2 var solgt, og at køberrådgiveren kunne godkende handlen vedrørende ejendom 1 i sin helhed.
Samme dag meddelte banken køberrådgiveren og klagerne, at forudsætningerne i den økonomiske godkendelse, den oprindeligt havde givet, var ændrede. Banken udbad sig en svarfrist til tirsdag den 13. september 2022 kl. 16, inden den kunne give en ny økonomisk godkendelse af handlen.
Banken anmodede på et uspecificeret tidspunkt klagerne om at sende et budget for, hvilke forbedringer klagerne påtænkte at udføre på ejendom 1.
Den 9. september 2022 meddelte klagerne banken et budget over påtænkte forbedringer i forbindelse med købet af ejendom 1, og at de ville betale 1.550.000 kr. i udbetaling.
Den 12. september 2022 svarede banken, at den skulle bruge klagernes budget over påtænkte forbedringer af ejendommen til at forklare, at klagerne ikke betalte 2.000.000 kr. i udbetaling, som oplyst forud for den oprindelige godkendelse, men i stedet 1.550.000 kr.
Samme dag anmodede klagerne om at modtage beregninger på et F3-tilpasningslån og et F-kort lån. Banken udarbejdede vejledende beregninger på et F3-tilpasningslån og et F-kort lån og sendte disse til klagerne. Det fremgik blandt andet af den vejledende beregning af F3-tilpasningslånet, at lånets rentesats var 2,5524 %. Herudover fremgik:
”…
Generelle beregningsforudsætninger
Denne beregning er vejledede og ikke et lånetilbud. For at kunne give et lånetilbud kan det være nødvendigt for os at vurdere din ejendom, hvortil kommer, at en række øvrige forudsætninger skal være opfyldt. Vores beregninger bygger på aktuelle kurs- og renteforhold. Hvis de ændrer sig, vil beregningsresultaterne også ændre sig. Beregningerne kan således ikke tages som udtryk for, at der kan indgås fastkursaftale på de forudsætninger, der er angivet i beregningerne. Vilkårene for en fastkursaftale baseres på de kurs- og renteforhold, der er gældende på det eksakte tidspunkt for indgåelsen af en fastkursaftale. Vi og vores samarbejdspartnere på realkreditområdet påtager os ikke noget ansvar for at opdatere beregningen. Der kan der kan derfor ikke rettes erstatningskrav mod os eller nogen af vores samarbejdspartnere, hvis du vælger at disponere på baggrund af beregningen.
…”
Samme dag kl. 17:09 meddelte klagerne banken, at de ønskede et F3-tilpasningslån med afdragsfrihed, og kl. 17:56, at de ønskede at kurssikre med det samme, hvis det var muligt.
Den 13. september 2022 meddelte banken klagerne, at den ville indhente et lånetilbud og kurssikre det, så snart den havde godkendt sagen.
Samme dag kl. 15:59 meddelte banken klagernes køberrådgiver og klagerne, at den kunne godkende handlen med de nye forudsætninger.
Den 15. september 2022 udarbejdede banken et lånetilbud med bilag og en bekræftelse af fastkursaftale.
Det fremgik blandt andet af låneaftalen og bilagene til låneaftalen, at lånebeløbet var 1.770.000 kr., at løbetiden var 30 år, og at lånet havde en kontantrente på 3,1882 % og en debitorrente på 3,2265 %. Det fremgik også, at renten var variabel, og at den blev ændret ved rentetilpasning, der skete ved refinansiering af lånets obligationsgæld. Hele lånets restgæld refinansieres hvert 3. år med virkning fra 1. januar.
Det fremgik blandt andet af fastkursaftalen, som banken formidlede, at aftalen om kurssikring blev indgået med Totalkredit A/S, og at kursen blev sikret den 15. september 2022 kl. 14:04. F3-tilpasningslånet havde en samlet obligationshovedstol på 1.830.953,69 kr. og en vægtet aftalt kurs, som blev beregnet på baggrund af de aftalte kurser og obligationshovedstolene i de enkelte fondskoder på 96,6709. Herudover fremgik:
”…
Kontakt straks Sydbank, hvis I er uenige i aftalens indhold.
…”
Den 15. og 16. september 2022 underskrev klagerne elektronisk lånetilbuddet med bilag og fastkursaftalen.
Den 16. september 2022 overførte banken en udbetaling på 105.000 kr. og stillede garanti for betaling af restkøbesummen over for sælgeren.
Den 21. november 2022 anmodede klagerne banken om at bekræfte, at de havde kurssikret deres lån.
Samme dag svarede banken, at klagerne havde kurssikret deres lån i september 2022. Banken meddelte klagerne, at de i lånetilbuddet kunne se deres rente og den nye rentefinansieringsdato, hvor renten ville blive fastsat igen.
Den 8. december 2022 anmodede klagerne banken om at oplyse, hvorfor det af lånedokumenterne fremgik, at deres rente var ca. 3,2 %, når de kurssikrede renten, da den var ca. 2,5 %.
Den 14. december 2022 svarede banken, at renten på kurssikringstidspunktet var den, der fremgik af lånedokumenterne. Banken kunne ikke bestemme eller vælge en højere rente, og klagerne betalte et tillæg for kurssikringen til januar 2023.
Den 9. januar 2023 skrev klagerne til banken, at de mandag den 12. september 2022 havde anmodet banken om at kurssikre lånet, som på dette tidspunkt havde en rente på 2,55 %, men at det af lånetilbuddet og fastkursaftalen af 15. september 2022 fremgik, at renten var 3,1882 %, hvilket udgjorde en forskel på 0,64 %.
Den 24. januar 2023 svarede banken klagerne, at banken den 15. september 2022 efter oprettelsen af lånetilbuddet, bilagene og fastkursaftalen kontaktede klagerne telefonisk, som accepterede kursen på 3,1882 %.
Samme dag svarede klagerne, at de ikke kunne huske telefonsamtalen, hvori de accepterede kursen på 3,1882 % og anmodede banken om at udlevere optagelsen. Klagerne spurgte herudover banken, om det var en forudsætning for godkendelsen af handlen, at de havde valgt et lån.
Den 25. januar 2023 meddelte banken, at den ikke havde mulighed for at udlevere optagelsen, og at det var almindelig praksis i banken først at godkende handlen, når lånetypen var aftalt.
På et ikke nærmere specificeret tidspunkt anmodede klagerne i henhold til Data-beskyttelsesforordningen om at få indsigt i deres samtale med banken af 15. september 2022, hvilket de fik.
Den 9. februar 2023 anmodede klagerne banken om at oplyse, hvor i samtalerne de var blevet gjort opmærksom på rentestigninger, og hvor de accepterede disse.
Samme dag svarede banken, at klagernes accept af renten fremgik af deres underskrift af låneaftalen og bilagene samt fastkursaftalen af 15. september 2022. Banken anførte, at det af lånedokumenterne og fastkursaftalen fremgik, at klagerne straks skulle reagere, hvis de ikke var enige i indholdet, hvilket klagerne ikke havde gjort. Banken meddelte klagerne, at den mente, at sagen var blevet løst tilfredsstillende fra dens side.
Samme dag afviste klagerne, at sagen var løst tilfredsstillende.
Den 10. februar 2023 meddelte klagerne banken, at de aldrig var blevet oplyst, at renten var steget, og derfor ikke havde accepteret denne.
Parternes påstande
Den 7. marts 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal stille dem som om, at banken havde kurssikret lånet den 12. september 2022, og at Sydbank anerkender, at den ikke har handlet i overensstemmelse med god skik ved at have undladt at oplyse om væsentlige informationer og forsømt at handle redeligt og loyalt.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at idet deres lån ikke blev kurssikret den 12. september 2022, men i stedet blev kurssikret den 15. september 2022, og renten i mellemtiden var steget, så har de lidt et økonomisk tab svarende til differencen mellem renten den 12. september 2022 og den 15. september 2022.
Alle frister på salget af ejendommen var udløbet, og alle parter var bundet af handlen. Det bør ikke tage tre dage at kurssikre et lån, når markedet var, som det var i efteråret 2022. Sagsbehandlingen var urimelig langtrukken.
De var uenige med banken i, at banken først kunne godkende handlen, når den endelige låntype var aftalt. Det afgørende måtte være, om kreditforeningen ville belåne ejendommen, og ikke hvilken låntype man vælger. Hvis der er seks måneders overtagelse på et hus, vil man så ikke godkende handlen, før køberen har valgt låntype?
Hvis det ikke var muligt at godkende købet af ejendommen, før de havde valgt en låntype, så burde banken som minimum oplyse dem om, at renten havde ændret sig. Denne oplysning modtog de aldrig.
De er ikke professionelle bankfolk og måtte stole på, at det, de modtog tilbud på og aftalte med deres bankrådgiver den 12. september 2022, var det samme, de modtog til underskrift to dage senere. Rentestigningen blev skjult i et hav af dokumenter til underskrift, som ikke-bankkyndige mennesker kan have utroligt svært ved at overskue.
Banken påstod gentagne gange, at den havde meddelt dem den nye rente på et telefonmøde den 15. september 2022, og at de havde godkendt renten. Først efter gentagne anmodninger udleverede banken en optagelse af samtalen, der ikke indeholder oplysninger om hverken forhøjet rente eller accept af en ny rente.
Banken har ikke handlet redeligt og loyalt over for dem og har undladt at give dem væsentlige informationer, hvilket banken er forpligtet til i henhold til bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.
Sydbank har blandt andet anført, at banken har hjemtaget og kurssikret klagernes lån til brug for deres køb af ejendommen i overensstemmelse med det aftalte, og at sagen er ekspederet inden for rimelig og sædvanlig ekspeditionstid.
Det bestrides, at banken var forpligtet til at hjemtage og kurssikre lånet den 12. september 2022, og at banken er forpligtet til at stille dem som om, at deres realkreditlån var hjemtaget og kurssikret i overensstemmelse med den vejledende beregning af 12. september 2022.
Klagerne meddelte først den 12. september 2022 kl. 17:09 og 17:56 pr. e-mail, at de ønskede et F3-tilpasningslån, og at de ønskede at kurssikre dette. Da banken var lukket på dette tidspunkt, kunne banken først hjemtage lånetilbud og foretage kurssikring, når købet af ejendommen var godkendt økonomisk, hvilket er i overensstemmelse med sædvanlig praksis. Banken meddelte klagerne dette den 13. september 2022. Handlen var først endelig på tidspunktet for bankens økonomiske godkendelse den 13. september 2022 kl. 15:59.
Klagerne har ikke lidt et tab, da klagerne fik den rente, som man kunne fastlåse på det tidspunkt, hvor kurssikringen blev foretaget, hvilket klagerne accepterede ved deres underskrift. Hvis klagerne ikke havde kurssikret lånet, ville renten have været højere i forbindelse med udbetalingen af lånet den 30. december 2022.
Klagerne havde ikke en berettiget forventning om, at de kunne hjemtage et lån på samme vilkår, som fremgik af den vejledende beregning, og banken havde ikke påtaget sig at overvåge renteudviklingen for F3-rentetilpasningslånet for klagerne. Klagernes skuffede forventninger i anledningen af, at renten udviklede sig i dagene fra den 12. september 2022 til den 15. september 2022, kan ikke danne grundlag for et erstatnings- eller godtgørelseskrav over for banken, hvilket er i overensstemmelse med Højesteretsdom af 1. november 1995 og Ankenævnets kendelser 230/2022 og 17/2022.
Renten på 3,1882 % fremgik klart og tydeligt af lånedokumenterne og fastkursaftalen. Det er klagernes eget ansvar at læse dokumenterne inden underskrift. Klagerne rettede ikke henvendelse til banken med spørgsmål om indholdet af dokumenterne, hvilket de burde have gjort, hvis de var uenige.
Klagerne har opbygget deres formue ved at købe, renovere og sælge fast ejendom, og må derfor være bekendt med processerne i forbindelse med køb og salg af fast ejendom, herunder indholdet af dokumenterne og processen i forbindelse med kurssikring af lån. Klagerne var oplyst om den fastlåste kurs og renten på lånet, som de accepterede, og det kan ikke lægges banken til last, at klagerne ikke læste de underskrevne dokumenter i tilstrækkeligt omfang.
Banken har forsøgt at invitere klagerne til møde i banken til en drøftelse af hændelsesforløbet. Banken har ikke bevidst givet klagerne urigtige oplysninger om hændelsesforløbet, idet den ved en fejl har oplyst klagerne, at renten var blevet oplyst under en telefonsamtale den 15. september 2022.
Klagerne modtog de ønskede optagelser af telefonsamtalerne af 12. og 15. september 2022 inden for 30 dage fra første henvendelse om samtalerne, hvorfor banken har opfyldt sine forpligtelser efter Data-beskyttelsesforordningen. Datatilsynet fører tilsyn med, om forordningen er overholdt, hvorfor denne del af klagen falder uden for Ankenævnets kompetence.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Sydbank.
Klagerne købte den 23. juni 2022 en ejendom, ejendom 1, til 3.250.000 kr., som skulle overtages af klagerne i januar 2023.
Købet skulle forinden godkendes af klagernes køberrådgiver og banken. Den 9. september 2022 godkendte køberrådgiveren handlen. Da forudsætningerne for bankens oprindelige godkendelse var ændrede, udbad banken sig en svarfrist til tirsdag den 13. september 2022 kl. 16, inden den kunne godkende handlen med de nye forudsætninger.
Den 12. september 2022 modtog klagerne en vejledende beregning for et F3-tilpasningslån. Det fremgik blandt andet af denne beregning, at lånets rentesats var 2,5524 %. Det fremgik herudover, at beregningen var vejledende og ikke et lånetilbud og derfor ikke kunne tages til udtryk for, at der kunne indgås fastkursaftale på de forudsætninger, der var angivet i beregningerne, da en fastkursaftale baseres på de kurs- og renteforhold, der er gældende på det eksakte tidspunkt for indgåelsen af en fastkursaftale.
Samme dag kl. 17:09 meddelte klagerne banken, at de ønskede et F3-tilpasningslån, og kl. 17:56, at de ønskede at kurssikre dette lån ”med det samme”.
Den 13. september 2022 meddelte banken klagerne, at den ville hjemtage et lånetilbud og kurssikre det, så snart sagen var godkendt. Samme dag kl. 15:59 meddelte banken klagernes køberrådgiver og klagerne, at den kunne godkende handlen.
Den 15. september 2022 udarbejdede banken et lånetilbud med bilag og en bekræftelse af fastkursaftalen, hvoraf det blandt andet fremgik, at banken havde foretaget kurssikring den 15. september 2022 kl. 14:04. Herudover fremgik af lånedokumenterne og af fastkursaftalen, at lånet havde en kontantrente på 3,1882 % og en debitorrente på 3,2265 %.
Den 15. og 16. september 2022 underskrev klagerne elektronisk lånetilbuddet med bilag og fastkursaftalen.
I perioden fra den 8. december 2022 til 10. februar 2023 gjorde klagerne indsigelse over for banken mod størrelsen på deres rente og bankens behandling af deres sag.
Ankenævnet finder, at den vejledende beregning af F3-tilpasningslånet af 12. september 2022 ikke udgjorde et tilbud. Ankenævnet har lagt vægt på, at det af den vejledende beregning fremgik, at beregningen var vejledende og ikke et lånetilbud. Klagerne kunne derfor ikke berettiget forvente, at der var indgået en aftale på de vilkår, der fremgik af den vejledende beregning.
Det var herefter en forudsætning for kurssikringen af lånet, at banken godkendte handlen og hjemtog et lånetilbud. Banken godkendte handlen den 13. september 2022 kl. 15.59, hjemtog F3-tilpasningslånet den 15. september 2022, og kurssikrede dette samme dag kl. 14:04.
Ankenævnet finder, at bankens hjemtagelse og kurssikring af F3-tilpasningslånet er sket uden unødig forsinkelse, hvorfor det ikke anses for godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende.
To medlemmer - Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive - bemærker, at banken burde have tydeliggjort, at bankens rentesats på 2,5525 % var uden en præmie til kurssikringen. Dette kan dog ikke i nærværende sag føre til, at banken har handlet ansvarspådragende.
Spørgsmål om bankens overholdelse af bekendtgørelserne om god skik for finansielle virksomheder ligger udenfor Ankenævnets kompetence, da det ikke vedrører et økonomisk mellemværende. Klage herover kan indgives til Finanstilsynet, Strandgade 29, 1401 København K.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.