Afgørelse

Værdiansættelse. Bidragssats.

21211166

Værdiansættelse. Bidragssats
Klageren ejer en fritidsejendom, hvori der indestod et lån til det indklagede realkreditinstitut. Klageren henvendte sig i sommeren 2012 til et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for instituttet, med henblik på at optage et tillægslån på 250.000 kr. hos realkreditinstituttet. Instituttet afgav den 12. september 2012 lånetilbud til klageren på et F1 lån og et obligationslån. For begge lån var der i lånetilbuddet anført den aktuelle bidragssats. Af instituttets Långuide fremgik det, at bidraget kunne ændres i lånets løbetid efter instituttets beslutning. De tilbudte lån blev udbetalt i september 2012. I oktober 2012 henvendte klageren sig til instituttet, idet hun var utilfreds med instituttets vurdering af hendes ejendom til næsten 50 pct. under den offentlige vurdering og de deraf følgende konsekvenser for bidragssatserne. Klageren bad derfor instituttet om at revurdere sommerhuset. Af instituttets svar fremgik det, at vurderingen var foretaget af den koncernforbundne ejendomsmæglerkæde på baggrund af kædens kendskab til området og den beliggenhed, klagerens sommerhus havde, at belåningsværdien var fastsat på grundlag heraf, at belåningsværdien var fastsat alene på baggrund af en forventet salgsværdi uden hensyntagen til belåningsprocenter, og at instituttet havde fuld tillid til, at ejendomsmæglerkædens vurdering var korrekt.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle værdiansætte klagerens ejendom på ny og reberegne bidraget. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt ikke grundlag for at tage instituttets principale påstand om afvisning af sagen til følge. Til klagerens indsigelse mod den foretagne vurdering bemærkede Nævnet, at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve, og at der ikke var noget i sagen, der gav anledning til at fravige dette udgangspunkt. Nævnet bemærkede videre, at et instituts og en låntagers interesse i en retvisende vurdering af den faste ejendom er sammenfaldende ved en bidragsstruktur som instituttets. Ved en for lav værdiansættelse opnår instituttet ganske vist et højere bidrag, men samtidig betyder den lavere vurdering, at kravet til instituttets supplerende sikkerhedsstillelse og de dermed forbundne omkostninger øges. Endelig bemærkede Nævnet, at bidragssatserne var kendt for klageren, inden hun optog lånene, idet bidragssatserne var oplyst i de lånetilbud, som blev tilsendt klageren den 12. september 2012. Klageren havde således mulighed for at fravælge låneoptagelsen på disse vilkår. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.



K E N D E L S E

afsagt den 14. maj 2013



JOURNAL NR.: 2012-01-11-166-T


INSTITUT: Totalkredit


KLAGEEMNE: Værdiansættelse. Bidragssats.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. april 2013


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Per Englyst
Jacob Elverum


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en fritidsejendom, hvori der efter det oplyste indestod et lån på oprindelig 300.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Efter det oplyste rettede klageren i sommeren 2012 henvendelse til indklagede gennem et af de pengeinstitutter, som er autoriseret låneformidler for indklagede. Baggrunden var, at klageren ønskede at optage et tillægslån på 250.000 kr.

Indklagede afgav i forlængelse heraf den 12. september 2012 to lånetilbud til klageren på henholdsvis et F1-lån med en hovedstol på 447.000 kr. og 26-årig løbetid samt et 3,5 pct. obligationslån med en hovedstol på 121.000 kr. og 20-årig løbetid.

Af lånetilbuddet på F1-lånet på 447.000 kr. fremgår blandt andet følgende:

”…Bidragssats i procent pr. år 0,4724

…

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden…”

Af lånetilbuddet på obligationslånet på 121.000 kroner fremgår blandt andet følgende:

”…Bidragssats i procent pr. år 1,0000

…

Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i Långuiden…”

Indklagedes Långuide indeholder følgende bestemmelser om bidrag:

Ӯndring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene - behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

De tilbudte lån blev udbetalt henholdsvis den 24. og 25. september 2012.

Den 22. oktober 2012 skrev klageren et brev til indklagede, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”… Sidst på sommeren rettede jeg henvendelse til mit pengeinstitut for at anmode om at optage et lån i mit sommerhus beliggende på ovennævnte adresse. Jeg havde i forvejen et lån på 300.000 kr. i huset - og ønskede at låne yderligere 250.000 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering er på 1.450.000 kr.

Jeg var derfor undrende, da jeg blev bekendt med, at vurderingsmanden, som var ude at bese huset, vurderede det til 995.000 kr. Altså, næsten 50% under den offentlige vurdering.

Helt tilfældigt så jeg i sidste uge DR1 med udsendelsen: Kontanten. Her så man, hvordan …(et andet realkreditinstituts)… fremgangsmåde fungerer, når der vurderes boliger i forbindelse med kunders ønske om at optage lån. Øvelsen går ganske enkelt ud på at vurdere boligen, så der landes på 60% af lånebeløbet og dermed give kreditforeningen basis for at opkræve et større bidragsgebyr/sats!

I udsendelsen blev der sagt, at det kun var …(det andet realkreditinstitut)…, der benytter den praksis.

Jeg må tilbagevise denne information, for det er lige nøjagtigt den samme fremgangsmåde …(indklagede)… har praktiseret over for mig.

Jeg er selvsagt meget utilfreds og ærgerlig over, at man som kunde hos …(indklagede)… ikke kan have tillid til jeres vurdering.
Jeg oplever fremgangsmåden som værende useriøs og uanstændig. Derfor beder jeg om at få revurderet vurderingen af mit sommerhus.

Noget tyder på, at det vil være hensigtsmæssigt at bede Kaare Quist DR1 være undersøgende i …(indklagedes)… praksis …”

Indklagedes klageansvarlige enhed besvarede den 1. november 2012 klagerens henvendelse på følgende måde:

”… Tak for din henvendelse om vurdering af dit sommerhus.
Jeg har gennemgået din sag og kan se, at vurderingen er foretaget af …(koncernforbunden ejendomsmæglerkæde)… …(Ejendomsmæglerkæden)… har på baggrund af deres kendskab til området som dit sommerhus er beliggende i, ejendommens stand og størrelse og prisniveauet i området, fastsat en belåningsværdi.

Denne belåningsværdi er fastsat uden hensyntagen til belåningsprocenter, men alene på baggrund af en forventet salgsværdi.

…(Indklagede)… har fuld tiltro til, at …(ejendomsmæglerkædens)… vurdering er korrekt …”
Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede skal værdiansætte klagerens ejendom på ny og reberegne bidraget.


Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at hun er utilfreds med den koncernforbundne ejendomsmæglers vurdering i forbindelse med hendes optagelse af lån og utilfredshed med måden, hendes klage er blevet behandlet på af indklagede.

Klageren ønsker at få revideret vurderingen på boligen, idet klageren finder det undrende, at ejendomsmæglerens vurdering er næsten 50 pct. under den offentlige vurdering – og påfaldende, at vurderingen lige præcis er sat, så vurderingen ligger under de 60 pct., som udløser basis for at opkræve en større bidragssats.

Til indklagedes udtalelse har hun følgende kommentarer:

I udtalelsen kædes klagerens beslutning om at skifte fra bank 1 til bank 2 ind i sagen omkring hendes ønske om at optage et lån i sommerhuset. ”Klageren henvendte sig efterfølgende til …(bank 2)…”
Det er ukorrekt, at indklagede kæder de to begivenheder sammen. Klagerens ønske om at skifte bank havde intet med indklagedes vurdering at gøre. Klageren har ikke økonomiske problemer, og derfor ville klageren uden problemer kunne låne penge i bank 1, hvis det var det, hun havde behov for.
Det fremgår ligeledes af indklagedes udtalelse, at indklagedes system er afskærmet således, at en mægler ikke kan se en anden mæglers tidligere vurdering. Det er ikke klagerens oplevelse. Det er klagerens oplevelse, at begge de to mæglere fra ejendomsmæglerkæden havde en fastsat vurdering af sommerhuset på forhånd.

Sidst i udtalelsen bemærker indklagede, ”at indklagede ikke er forpligtet til at yde tillægslån, at klageren ikke var forpligtet til at acceptere det tilbudte lån, og at det har stået klageren frit for at vælge et andet realkreditinstitut.”

Klageren er naturligvis klar over, at hvis hun ikke er tilfreds med indklagede, så kan hun vælge et andet realkreditinstitut osv. Klageren tillader sig dog at gå ud fra, at indklagede er villig til at lytte til kritik fra sine kunder og tage ansvar for sine forretningsprocedurer og de varer, som indklagede sælger i sin forretning.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører, at værdiansættelse af ejendomme er en del af indklagedes udlåns- og kreditpolitiske vurdering, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver, og indklagede anmoder om, at Ankenævnet afviser sagen.

Såfremt sagen ikke afvises, er indklagedes påstand frifindelse.

Forløbet i sagen er, at klageren i juni 2012 fik sit sommerhus vurderet første gang. Denne vurdering blev foretaget af ejendomsmæglerkæden på foranledning af bank 1.

Klageren henvendte sig efterfølgende til bank 2, der foranledigede, at samme ejendomsmæglerkæde i anden by foretog en ny vurdering af sommerhuset i august 2012.

Indklagedes vurderingssystem er afskærmet således, at en mægler ikke kan se en anden mæglers tidligere vurdering af samme ejendom. Når der sker 2 uafhængige vurderinger inden for 6 måneder, har indklagede afstemt vurderingen og kontrolleret, at indklagedes forretningsgange er overholdt.

Når der foretages en vurdering af en ejendom til brug for belåning, sker det i henhold til indklagedes forretningsgang og gældende lovgivning om realkreditbelåning. Disse retningslinjer er overholdt i den konkrete sag, og indklagede har derfor ikke set nogen grund til at foretage en ny vurdering af ejendommen.

Klagerens påstand om, at belåningsværdien er sat ud fra et hensyn til bidragssatsen, er ikke korrekt. I den konkrete sag, er det en ejendomsmægler, der har foretaget vurderingen uden hensyn til belåningsprocenter, og det er bank 2, der som formidler af lånet efter en kreditvurdering har vurderet, hvilket lån og størrelse der har kunnet tilbydes klageren. Klagerens påstand må derfor afvises.

I sin klage undrer klageren sig over, at ejendomsmæglerens vurdering er ca. 50 pct. under den offentlige ejendomsvurdering. Der er ingen sammenhæng mellem det offentliges ejendomsvurdering og en belåningsvurdering.

En belåningsvurdering anvendes til at fastlægge den maksimale belåningsværdi og er en ansættelse af en rimelig kontant handelsværdi, forstået som det beløb, en ejendom kan forventes at kunne sælges for i fri handel ved en salgsperiode på maksimalt 6 måneder.

Den offentlige ejendomsvurdering er en værdi, det offentlige fastsætter hvert andet år til brug for beregning af ejendomsværdiskat og ejendomsskat. Det vil sige, at den gældende ejendomsvurdering tager udgangspunkt i prisniveauet pr. 1. oktober 2011 og er offentliggjort i marts/april 2012. Næste vurdering foretages først pr. 1. oktober 2013 og offentliggøres i marts/april 2014.

En belåningsvurdering og den offentlig vurdering har hvert deres formål og kan derfor ikke umiddelbart sammenlignes.

Det skal bemærkes, at indklagede ikke er forpligtiget til at yde et tillægslån, og klageren var ikke forpligtet til at acceptere det tilbudte lån. Det har stået klageren frit for at vælge et andet realkreditinstitut og få en anden vurdering af sit sommerhus.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Af bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer, fremgår det af §§ 1-3 blandt andet:

”§ 1. Til brug for realkreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer og pengeinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer ansætter instituttet en rimelig kontantværdi for ejendommen uden hensyn til ejendommens prioriteringsforhold …

§ 2. Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, der er opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 22. Ved ejendommens rimelige kontante handelsværdi forstås det beløb, som flere kyndige erhververe med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og med lignende størrelse, kvalitet og udstyr, må skønnes kontant at ville betale for ejendommen. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansættelsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturændringer.

§ 3. Besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, der har de nødvendige kvalifikationer og relevant vurderingserfaring med den pågældende ejendomskategori og markedsforhold, og som er uafhængig af instituttets kreditbevillingsproces.

Stk. 2. Besigtigelse og værdiansættelse kan overlades til en ikke-ansat, hvis kravene i stk. 1 er opfyldt og instituttet har afgivet en detaljeret vurderingsinstruks. Tilsidesættelse af instrukser skal kunne sanktioneres, herunder i form af fratagelse af vurderingsopgaven uden varsel. Betalingen for vurderingerne må ikke afhænge af størrelsen af de ansatte værdier.…”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet finder ikke grundlag for at tage indklagedes principale påstand om afvisning af sagen til følge.

Klageren anfægter den af indklagede foretagne værdiansættelse af hendes ejendom og den dermed forbundne bidragsmæssige indplacering.

Nævnet bemærker i den forbindelse, at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Nævnet generelt ikke finder at kunne efterprøve. Der er ikke noget i denne sag, der giver anledning til at fravige dette udgangspunkt.

Nævnet bemærker videre, at et realkreditinstituts og en låntagers interesse i en retvisende vurdering af den faste ejendom er sammenfaldende ved en bidragsstruktur som indklagedes. Ved en for lav værdiansættelse opnår realkreditinstituttet ganske vist et højere bidrag, men samtidig betyder den lavere vurdering, at kravet til realkreditinstituttets supplerende sikkerhedsstillelse og de dermed forbundne omkostninger øges.

Endelig bemærker Nævnet, at bidragssatserne var kendt for klageren, inden hun optog lånene, idet bidragssatserne er oplyst i de lånetilbud, som blev tilsendt klageren den 12. september 2012. Klageren havde således mulighed for at fravælge låneoptagelsen på disse vilkår.

Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i hendes påstand.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef