Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med omlægning af eksisterende lån samt tillægsbelåning.
| Sagsnummer: | 406/1999 |
| Dato: | 04-04-2000 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Allan Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med omlægning af eksisterende lån samt tillægsbelåning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagedes rådgivning af klageren forud for en omprioritering og tillægsbelåning har været mangelfuld.
Sagens omstændigheder.
Klageren rettede i januar måned 1999 henvendelse til indklagede med henblik på at opnå et låneprovenu på 100.000 kr. ved belåning af sin faste ejendom.
Klagerens ejendom var i forvejen belånt med et 7% Unikredit obligationslån med en restgæld på 501.622 kr. og restløbetid 28½ år.
Indklagede foretog en beregning, hvorefter det eksisterende lån forudsattes indfriet samtidig med, at der blev optaget et nyt 5% obligationslån på 662.000 kr. med løbetid 30 år. Ifølge beregningen ville klagerens nettoydelse det første år stige med 3.496 kr. Det låneprovenu, der ville fremkomme gennem konverteringen, ville være på 102.000 kr.
Indklagede foretog samtidig en beregning på en ren omlægning af det eksisterende Unikreditlån, hvor dette forudsattes omlagt til et 5% obligationslån på 546.000 kr. med løbetid 28½ år. Beregningen viste en nettoydelsesbesparelse på 1.366 kr. årligt.
Indklagedes medarbejder anbefalede klageren at foretage en tillægsbelåning og en omprioritering omfattende det eksisterende lån.
Efter at indklagede havde indhentet lånetilbud fra Unikredit på det forudsatte lån på 662.000 kr., underskrev klageren den 28. januar 1999 pantebrev samt kurskontrakt med afvikling den 31. marts 1999. Kursen blev aftalt til 93,225.
Indklagede oprettede samtidig omprioriteringskonto for klageren, hvorfra beløb blev hævet til dækning af stempelomkostninger.
Indklagede har om sagens ekspedition oplyst, at pantebrevet på 662.000 kr. blev tinglyst den 9. februar 1999 med retsanmærkning om det eksisterende lån. Det nye lån udbetaltes 31. marts 1999, idet det eksisterende lån blev indfriet ved modregning. Den 31. marts 1999 blev differencen på 112.402,10 kr. indsat på omprioriteringskontoen, hvis saldo herefter var 102.990,55 kr., idet der s.d. blev hævet renter med 162,55 kr.
Den 6. april 1999 overførte indklagede 50.000 kr. fra omprioriteringskontoen til klagerens løbende konto hos indklagede. Medio april 1999 rettede klageren henvendelse til et andet pengeinstitut, der foretog forskellige beregninger på alternative fremgangsmåder for klageren med henblik på at opnå et låneprovenu på 100.000 kr. Beregningerne er fremlagt under sagen.
Indklagede afsluttede omprioriteringskontoen den 6. maj 1999, idet det nye pantebrev til Unikredit forinden havde været fremsendt til tinglysningskontoret for sletning af retsanmærkning. Omprioriteringskontoens provenu udbetaltes herefter til klageren.
Parternes påstande.
Klageren har den 5. oktober 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale omkostninger og kurstab ved den gennemførte omprioritering.
Indklagede har tilbudt at betale klageren rentebeløbet på 162,55 kr., men har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført bl.a., at indklagede i forbindelse med rådgivningen undlod at foreslå alternative muligheder med henblik på at opnå det ønskede provenu.
Indklagedes medarbejder foretog på eget initiativ en beregning vedrørende en fuldstændig omprioritering.
Medarbejderen undlod at oplyse, at en omprioritering ville medføre et kurstab på knap 45.000 kr. på det nye lån samt ca. 12.000 kr. i omkostninger. Indklagedes rådgivning var derfor mangelfuld. Indklagede undlod også at forespørge nærmere til hendes private forhold, f. eks. hvor mange år hun forventede at blive boende i ejendommen.
Låneprovenuet udbetaltes ikke som aftalt 1. april, men først den 6. maj 1999.
Indklagede har anført bl.a., at omprioriteringen ikke - bortset fra rentebeløbet på 162,55 kr. - har medført tab for klageren. Omprioriteringen medførte en nettoydelsesnedsættelse. Kurstabet ved hjemtagelsen af det nye lån er ikke et egentligt tab, men prisen for den lave rente og ydelse.
Indklagedes rådgivning var baseret på at skaffe klageren et så billigt lån som muligt i en situation, hvor klageren ønskede at opnå et lån på 100.000 kr.
Der kunne være sket belåning af klagerens ejendom på anden vis, men dette ville have været ydelsesmæssigt dyrere.
Indklagede har ikke hindret klageren i at disponere over provenuet, der indestod på omprioriteringskontoen, men man meddelte, at kontoen ikke kunne opgøres endeligt, før ekspeditionerne i sagen var afsluttede.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Klageren henvendte sig til indklagede i januar 1999 for at låne 100.000 kr. Indklagede anbefalede i denne forbindelse klageren at omprioritere det eksisterende Unikreditlån.
Ankenævnet finder ikke, at den gennemførte omprioritering kan anses for ufordelagtig for klageren. Det bemærkes herved, at optagelsen af et tillægslån med et provenu på 100.000 kr. ville medføre omkostninger af henved samme størrelsesorden som omkostningerne ved en fuldstændig omprioritering. Samtidig bemærkes, at indklagedes beregning viste, at en ren omprioritering af det eksisterende Unikreditlån ville give en - om end mindre - besparelse årligt.
For så vidt angår de af klageren fremlagte beregninger fra et andet pengeinstitut bemærkes, at disse ikke er direkte sammenlignelige, idet der bl.a. ikke er forudsat pantesikkerhed for et lån. Det bemærkes endvidere, at den omstændighed, at klageren eventuelt kunne have opnået et billigere lån i et andet pengeinstitut ikke i sig selv indebærer noget erstatningsansvar for indklagede.
Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at statuere, at indklagedes rådgivning af klageren var mangelfuld.
Ankenævnet finder endvidere ikke grundlag for at kritisere indklagedes frigivelse af låneprovenuet, idet indklagede den 6. april 1999 overførte 50.000 kr. fra omprioriteringskontoen til klagerens løbende konto, og idet klageren ikke har dokumenteret, at hun forgæves anmodede om at få det resterende beløb udbetalt.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.