Spørgsmål om provision for garanti for forhåndslån.
| Sagsnummer: | 298/1999 |
| Dato: | 30-12-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - byggelån
Garanti - provision |
| Ledetekst: | Spørgsmål om provision for garanti for forhåndslån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | IF SD |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
I forbindelse med klagernes opførelse af en ejendom blev der gennem indklagede hjemtaget et realkreditlån som forhåndslån. Indklagede stillede i denne forbindelse garanti over for realkreditinstituttet og beregnede sig efterfølgende garantiprovision herfor. Klagen vedrører indklagedes adgang til at beregne sig denne provision.
Sagens omstændigheder.
I september 1997 bevilgede indklagedes Grenå afdeling klagerne en byggekredit på 1 mio. kr. til brug for opførelsen af en ejendom.
Ved lånetilbud af 23. marts 1998 tilbød Totalkredit som forhåndslån klagerne et obligationslån på 1.367.000 kr. Det fremgår af lånetilbudet, at udbetaling af lånet bl.a. forudsætter en forhåndslånsgaranti fra formidlende pengeinstitut. Endvidere er betingelserne for frigivelse af denne garanti angivet.
Den 2. april 1998 underskrev klagerne pantebrevet til Totalkredit vedrørende realkreditlånet. Af pantebrevet fremgår, at ydelse af forhåndslån forudsætter, at der stilles supplerende sikkerhed i form af garanti fra et af Totalkredit anerkendt pengeinstitut. Klagerne underskrev samtidig en "fuldmagt- og garantierklæring", hvorefter indklagede blev bemyndiget til at modtage lånet. Af den fortrykte erklæring fremgår bl.a., at klagerne erklærede sig bekendt med, at indklagede over for Totalkredit ville afgive en garanti på 494.000 kr. for lånet, at indklagede herfor ville modtage garantigebyr og garantiprovision fra Totalkredit, og at klagerne "ikke opkræves betaling for garantien". Af rubrikken vedrørende indklagedes garantierklæring fremgik, at denne - ved afkrydsning - bl.a. kunne omfatte "forhåndslån" og "garanti på kr. 494.000". Garantierklæringen blev underskrevet af indklagede den 3. april 1998 med afkrydsning bl.a. ud for "forhåndslån" og ud for "garanti på kr. 494.000".
Den 8. april 1998 blev provenuet af realkreditlånet indsat på klagernes byggekredit hos indklagede.
Klagerne flyttede ind på ejendommen i september 1998. Indklagede har anført, at man ved en besigtigelse den 23. oktober 1998 konstaterede, at projektet ikke var klar til færdigmelding. Ved besigtigelsen blev det samtidig vurderet, at det samlede projekt efter en fuldførelse ville kunne bære en yderligere belåning på 128.000 kr.; provenuet skulle anvendes til færdiggørelse af projektet.
Den 27. oktober 1998 tilbød Totalkredit som forhåndslån et obligationslån på 128.000 kr. Klagerne accepterede tilbudet, hvorefter lånet blev hjemtaget.
Indklagede har anført, at man på ny besigtigede klagernes ejendom medio januar 1999, hvor det blev konstateret, at byggeprojektet fortsat ikke kunne færdigmeldes.
I februar 1999 anmodede klagerne om overførsel af deres engagement til andet pengeinstitut. Overførsel fandt sted pr. 1. marts 1999. Indklagede har oplyst, at det nye pengeinstitut fra dette tidspunkt overtog den videre håndtering af byggesagen samt forhåndslånsgarantierne.
Ved nota af 6. april 1999 til klagerne meddelte indklagede, at man havde beregnet sig en provision på 23.922,50 kr. Beløbet udgjorde garantiprovision for perioden 6. april 1998 til 6. april 1999 af 1.367.000 kr., idet provisionssatsen var 1,75%. Beløbet blev trukket i mellemregning overfor klagernes ny pengeinstitut.
Ved skrivelse af 26. april 1999 protesterede klagerne over for indklagede mod betalingen af provisionsbeløbet, som klagerne bestred, at de var blevet orienteret om i forbindelse med drøftelserne om finansieringen af byggeriet. Indklagede fastholdt provisionen.
Under en yderligere korrespondance mellem klagerne og indklagede anførte klagerne, at byggelånskreditten, hvorpå forhåndslånets provenu var indsat, alene havde været forrentet med en rentesats på 0,125%.
Ved skrivelse af 28. juni 1999 tilbød indklagede herefter klagerne en rentekompensation på 3.000 kr. for manglende rentetilskrivning. Ved skrivelse af 8. juli 1999 accepterede klagerne uden præjudice at modtage de 3.000 kr.
Under sagens forberedelse har indklagede godtgjort klagerne garantiprovision for perioden efter 1. marts 1999, på hvilket tidspunkt engagementet overførtes til andet pengeinstitut. Det godtgjorte beløb udgjorde 2.294 kr., således at den opkrævede provision herefter udgør 21.628,50 kr.
Parternes påstande.
Klagerne har den 12. juli 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 23.922,50 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb efter Ankenævnets skøn.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder ikke informerede dem om, at der ville blive opkrævet en provision for garantien vedrørende hjemtagelsen af realkreditlånet.
Medarbejderen informerede i øvrigt om dokumenters indhold, samt om hvilken betydning underskrivelse af dokumenter ville få for deres økonomi. Særligt fik de oplyst, at der var et fast gebyr på 500 kr. for garantistillelsen over for Totalkredit, og at der ikke ville være yderligere omkostninger forbundet hermed.
Garantiprovisionen fremgår ikke af skriftligt materiale. Derimod fremgår det af fuldmagtsblanketten af 2. april 1998, at der ikke opkræves betaling for garantien.
De bestrider, at de burde have indset, at indklagede ville opkræve en garantiprovision. De er bekendt med, at indklagede ofte undlader at opkræve garantiprovision i tilsvarende sager.
Samarbejdet mellem indklagede og Totalkredit er så uigennemskueligt, at de under ingen omstændigheder burde indse, at indklagede ville opkræve betaling for garantien.
Indklagede har bevisbyrden for, at der er aftalt et vederlag. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
Subsidiært har klagerne anført, at indklagede ikke er berettiget til garantiprovision for perioden efter oktober 1998, idet byggeriet da var færdiggjort. I øvrigt har indklagedes risiko ved garantistillelsen været minimal.
Indklagede har anført, at garantiprovision er opkrævet med rette. Klagerne blev i forbindelse med rådgivning om mulighederne for finansiering i byggeperiode oplyst om udgifterne herved, herunder at indklagede opkræver provision for at stille garanti for forhåndslånet.
Af Totalkredits lånetilbud og pantebrev fremgår, at hjemtagelse af forhåndslån alene sker mod garantistillelse fra pengeinstituttet.
En beregning foretaget efterfølgende viser, at nettobesparelsen ved hjemtagelse som forhåndslån sammenlignet med finansiering af byggeriet over en byggekredit med efterfølgende hjemtagelse af realkreditlån er beskeden.
Havde indklagede ikke taget højde for beregningen af garantiprovision, ville dette have indebåret, at hjemtagelsen af forhåndslån ville have været væsentligt billigere for klagerne end finansiering via en byggekredit.
Ved at stille garantien over for Totalkredit påtog indklagede sig risikoen for, at Totalkredit ville forlange lånet helt eller delvist indfriet, såfremt det ikke inden for to år blev dokumenteret, at ejendommen ydede den forudsatte sikkerhed.
Indklagedes risiko var ikke minimal, idet man bl.a. garanterede for, at lånets forpligtelser blev opfyldt, samt at man som selvskyldnerkautionist indestod for lånet, når Totalkredit fremsatte anmodning herom, hvis f.eks. byggeriet ikke var påbegyndt inden seks måneder fra garantistillelsen, eller at byggearbejderne ikke blev afsluttet på lovlig vis.
Den i erklæringen af 2. april 1998 omtalte garanti på 494.000 kr. over for Totalkredit er en garanti, som Totalkredit anmoder indklagede om at stille for at sikre Totalkredit mod eventuelle tab i en periode på otte år efter, at lånet er endeligt. Der er tale om en ydelse, som Totalkredit anmoder om, og for hvilket Totalkredit betaler provision. Forhåndslånsgarantien er derimod en garanti, som klagerne anmodede indklagede om at stille.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
3 medlemmer - Peter Blok, Leif Nielsen og Jørn Ravn - udtaler:
Indklagedes provision for den over for Totalkredit stillede garanti for forhåndslånet er et så væsentligt vilkår i forbindelse med formidlingen af et forhåndslån, at indklagede skriftligt burde have oplyst klagerne herom. Det er ikke godtgjort, at indklagede i forbindelse med beslutningen om at hjemtage forhåndslånet mundtligt oplyste klagerne om provisionen for indklagedes garanti. Vi finder det endvidere betænkeligt at fastslå, at klagerne burde have indset, at indklagede ville kræve vederlag for forhåndslånsgarantien. Vi har herved bl.a. lagt vægt på, at indklagede - klagerne bekendt - samarbejdede med Totalkredit, og at den af klagerne underskrevne fuldmagts- og garantierklæring af 2. april 1999 omtaler en anden garanti over for Totalkredit, som indklagede skulle stille, med oplysning om, at klagerne ikke ville blive opkrævet betaling herfor. Vi stemmer herefter for at tage klagernes påstand til følge som nedenfor bestemt.
To medlemmer - Karin Duerlund og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Vi finder, at klagerne måtte indse, at indklagede ikke ville stille en garanti for forhåndslånet, ved hvilken indklagede påtog sig en reel risiko, uden at kræve vederlag herfor. Efter det foreliggende lægger vi til grund, at byggeriet ikke var færdigt i oktober 1998, og at garantien således ikke kunne have været frigivet på dette tidspunkt. Herefter, og da indklagede under klagesagen har godtgjort klagerne garantiprovisionen for tiden efter den 1. marts 1999, stemmer vi for, at klagen ikke tages til følge.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge af anførte
Indklagede skal inden 4 uger til klagerne betale 21.628,50 kr. med tillæg af rente efter renteloven fra den 6. april 1999.Klagegebyret tilbagebetales klageren.