Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar for tab ved hjemtagelse af realkreditlån i forbindelse med en ejendomshandel, der blev ophævet.

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning for tab ved hjemtagelse af et realkreditlån i forbindelse med en ejendomshandel, der blev ophævet.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 28. marts 2007 købte K en ejerlejlighed under opførelse. Under sagen er der fremlagt et udateret og uunderskrevet eksemplar af købsaftalen, hvoraf bl.a. fremgår:

"…

§ 2

Overtagelsesdagen for ejerlejligheden er aftalt til den 30. april 2008 … Såfremt byggeriets igangsætning må udskydes på grund af manglende byggetilladelse m.v., udskydes den aftalte overtagelsesdag tilsvarende …

…

Hvis sælger går konkurs og boet ikke indtræder i aftalen, er køber berettiget til straks at hæve aftalen og få frigivet alle af køber deponerede beløb og garantier inkl. påløbne renter.

…

§ 5

Sælger forpligter sig til at underskrive det som bilag 3 til denne købsaftale vedlagte betingede skøde senest en måned efter, at ejerlejligheden er opført i henhold til aftalen, og der er meddelt ibrugtagningstilladelse uden anmærkninger bortset fra betingelse om færdiggørelse af udvendige jordarbejder.

Endeligt skøde vil være betinget af købesummens betaling, endelig ibrugtagningstilladelse til ejerforeningen samt B-nr. …

…

§ 8

Købesummen er aftalt til 2.775.000 kr. …

§ 9

Den i § 8 nævnte bankgaranti fra køber til sælger må ikke være betinget af andre forhold end de i denne købsaftale fastsatte bestemmelser. Garantien eller købssummen inkl. eventuelt tilkøb frigives til sælger, når endeligt skøde er registreret uden præjudicerende retsanmærkninger."

I det betingede skøde, der var et bilag til købsaftalen, er overtagelsesdatoen ikke anført. I stedet for datoen er der anført "xxxxxx".

Efter det oplyste indtrådte klagerne M og H ved transport af 18. juli 2007 som købere i henhold til købsaftalen. Transporten er ikke fremlagt under sagen.

Klagernes køb af ejerlejligheden skulle finansieres via Sparbank.

Den 31. august 2008, hvor byggeriet endnu ikke var færdigt, sendte M en e-mail til banken. Af e-mailen fremgår bl.a.

"…

Nu mener [navn] at de er færdige med vores lejlighed den 15/10. Jeg er stadig ikke overbevist om at det holder. Men vi må vel hellere være klar med noget lån, hvis de mod forventning er færdige. Så kunne du ikke se lidt på det.

…"

Den 8. oktober 2008 sendte M følgende e-mail til banken:

"…

Jeg har set lidt på det med lånet. Lad som bare få de der 7% lån. Jeg ved ikke hvornår lejligheden er færdig. De siger stadig 1/11 men der går nok en måned. Hvad gør vi bedst. …"

Den 23. oktober 2008 underskrev klagerne og sælger et betinget skøde, hvor bl.a. fremgår:

"…

§ 3

Køber overtager ejerlejligheden den 1. november 2008 fra hvilket tidspunkt ejerlejligheden henligger for købers regning og risiko i enhver henseende.

…

Der er mellem køber og sælger underskrevet en købsaftale den 28. marts 2007. Dette skøde indebærer ingen ændringer i retsforholdet mellem parterne.

…

§ 5

Nærværende skøde er fra sælgers side betinget købesummens betaling, endelig ibrugtagningstilladelse til ejerforeningen samt tildeling af B-nr. …

…

§ 6

Købesummen er aftalt til 2.949.386 kr. – skriver tomillionernihundredefiretinitusinde og trehundredeottetiseks kroner 00/100 – der berigtiges på følgende måde:

1. Kontant deponerer køber senest 01.11.08

På deponeringskonto [-247] i sælgers bank 2.382.386 kr.

…"

Samme dag underskrev klagerne en prioriteringsaftale med Sparbank om hjemtagelse af et 30 årigt 7% kontantlån på 2.338.000 kr. i Totalkredit.

Banken ydede klagerne en udlægskredit hvorpå der den 3. november 2008 blev hævet 2.382.386 kr. til deponering i forbindelse med ejendomshandlen. Den 6. november 2008 blev der indsat 2.330.993 kr., som stammede fra Totalkreditlånet.

Den 27. november 2008 gik sælger konkurs. Konkursboet indtrådte ikke i købsaftalen, som herefter blev ophævet.

Den 15. december 2008 blev deponeringen på 2.382.386 kr. tilbageført til klagernes udlægskredit.

Den 12. januar 2009 blev der hævet 2.452.622 kr. på udlægskreditten til indfrielse af Totalkreditlånet. I forbindelse hermed rejste klagerne et krav mod banken om erstatning for udgifterne i forbindelse med Totalkreditlånet. Banken afviste kravet.

Den 23. juli 2009 indgav klagerne en klage over Sparbank til Ankenævnet.

Efter det oplyste solgte konkursboet den omhandlede lejlighed og fem andre lejligheder i samme byggeri for beløb, der væsentligt oversteg de oprindelige købesummer. Konkursboet accepterede i den forbindelse et erstatningskrav fra klagerne og de øvrige fem købere. Klagerne fik på den baggrund dividende 32,97% af 591.666,67 kr. svarende til 195.096,09 kr. samt yderligere 25.000 kr. (5.000 kr. fra hver af de øvrige oprindelige købere), i alt 220.096,09 kr.

Klagerne har opgjort deres krav mod Sparbank til 265.330 kr. Beløbet fremkommer således:

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Sparbank skal betale 265.330 kr.

Sparbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at Sparbank bør erstatte omkostningerne i forbindelse med Totalkreditlånet, som ikke burde være blevet hjemtaget.

Det betingede skøde og prioriteringsaftalen blev underskrevet på foranledning af banken, som henviste til, at den berigtigende advokat havde meddelt, at der ville være tale om misligholdelse, hvis de undlod at deponere. Dette var imidlertid ikke korrekt. Det bestrides endvidere, at berigtigende advokat over for banken skulle have givet udtryk for, at de risikerede at komme i misligholdelse. De var således først forpligtet til at deponere en måned efter, at ejerlejligheden var opført i henhold til aftalen, og der var meddelt ibrugtagningstilladelse. Dette fremgår af købsaftalens § 5, jf. skødets § 3, som banken var bekendt med.

De ønskede ikke at deponere før lejligheden var færdig og de havde ingen interesse i at hjemtage lånet på netop det tidspunkt, hvor hjemtagelsen skete. Renten var netop steget, og de var optaget af deres barn nr. to, som netop var født. Det bestrides, at de gav udtryk for bekymring for at huslejen skulle stige. Det bestrides også, at banken skulle have opfordret dem til at søge advokat.

På underskriftstidspunktet den 23. oktober 2008 var lejligheden langt fra færdig, og banken vidste, at aflevering ikke ville kunne ske syv dage efter pr. den 1. november 2008. Afleveringen var gentagne gange blevet udskudt, og banken, der selv havde en økonomisk interesse i gennemførelsen af byggeriet, holdt nøje øje med udviklingen. Usikkerheden med hensyn til tidspunktet for afleveringen fremgår også af M’s e-mail af 8. oktober 2008.

Dividendeudbetalingen fra konkursboet dækker ikke deres tab som følge af lånehjemtagelsen og er således nærværende sag uvedkommende.

Sparbank har anført, at hjemtagelse af lån, kurssikring mv. løbende blev drøftet med klagerne, som var bekymrede for, at huslejen skulle stige. Banken opfordrede flere gange klagerne til at kontakte en advokat. Klagerne blev informeret om, at kurssikring og hjemtagelse af et Totalkreditlån forudsatte, at der forelå et underskrevet skøde.

Ved klagernes underskrift på skødet blev den 1. november 2008 dermed den aftalte deponeringsdato, idet denne dato var den aktuelt oplyste overtagelsesdato. Hvorvidt byggeriet faktisk stod klar til indflytning den pågældende dato var ikke bankens risiko. Banken blev af berigtigende advokat telefonisk informeret om, at klagerne kunne komme i en misligholdelsessituation, hvis købesummen ikke blev deponeret på overtagelsesdatoen.

Klagerne ønskede at være klar til at deponere i rette tid, jf. e-mailen af 31. august 2008. Banken påbegyndte først behandlingen af lånesagen, da klagerne sendte skødet i underskrevet stand. Ved ekspeditionen tog man udgangspunkt i overtagelsesdagen, der var angivet til den 1. november 2008.

Klagernes tabsopgørelse bestrides. Et eventuelt tab bør opgøres som en renteberegning begrundet i en for tidlig kurssikring og deponering.

Banken havde ikke en selvstændig økonomisk interesse i byggeriet.

Banken havde ikke anledning til at besigtige byggeriet for at vurdere overholdelse af tidsfrister.

Rådgivningen ved en kundes køb af en projektejendom omfatter ikke opfølgning på om sælger kan levere byggeriet rettidigt. Bankens rolle i denne sag var alene at stille finansiering til rådighed for klagerne.

Banken havde ingen interesse i hverken at presse klagerne til at hjemtage lånet eller at fremskynde deponeringen.

Den af klagerne fremhævede § 5 i købsaftalen er ikke relevant for deponeringen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at Sparbank på grundlag af det betingede skøde og prioriteringsaftalen begge af 23. oktober 2008 berettiget iværksatte hjemtagelsen af det omhandlede Totalkreditlån på 2.338.000 kr. til finansiering af klagernes ejerlejlig­heds­køb. Det bemærkes, at overtagelsesdagen ifølge skødets § 3 var den 1. november 2008, og at klagerne ifølge skødets § 6 var forpligtet til på overtagelsesdagen at deponere 2.382.386 kr. i sælgers bank.

Ankenævnet finder, at klagerne er nærmest til at bære risikoen for, at lånet som følge af sælgers konkurs og konkursboets beslutning om ikke at indtræde i handelen skulle indfries relativt kort tid efter hjemtagelsen.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.