Afgørelse

Rådgiving om realkreditbelåning af anparter af en ejendom, der blev købt af to par.

Sagsnummer:	242/2007
Dato:	27-02-2008
Ankenævn:	Peter Blok, Karen Frøsig, Carsten Holdum, Rut Jørgensen, Niels Bolt Jørgensen
Klageemne:	Realkreditbelåning - ejerskifte Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:	Rådgiving om realkreditbelåning af anparter af en ejendom, der blev købt af to par.
Indklagede:	Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører, om Jyske Bank ydede mangelfuld rådgivning om vilkårene for realkreditbelåning i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom i sameje.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er fire personer (to par), som i slutningen af januar 2006 købte en fast ejendom med overtagelse den 1. april 2006. Kontantkøbesummen var på 3.670.847 kr., hvoraf 70.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler. Senest den 3. februar 2006 skulle der stilles en pengeinstitutgaranti for restkøbesummen. Underskrifterne på købsaftalen er dateret den 26. januar 2006. Klagerne underskrev endvidere en blanket vedrørende oplysning om fortrydelsesret. Underskrifterne herpå er dateret den 25. januar 2006.

Den 26. januar 2006 blev der afholdt et møde mellem Jyske Bank og en af klagerne om finansieringen af ejendomskøbet.

Klagerne har anført, at hvert par skulle eje en ideel anpart af ejendommen, som var indrettet med to selvstændige boliger, en til hvert par. De ønskede separat realkreditbelåning af hver anpart. Jyske Bank oplyste, at det var muligt at få separate lån i Totalkredit, når ejendommen var opdelt i ideelle anparter og indrettet med to selvstændige boliger. Jyske Bank har anført, at det på mødet blev nævnt, at separat belåning var betinget af særlige krav til ejendommen, herunder skulle der være to separate beboelseslejligheder. Klagerne blev derfor opfordret til at kontakte deres advokat.

Banken har fremlagt rådgiverens notater fra mødet og en udskrift af den forretningsgang, som rådgivningen var baseret på. Forretningsgangen omhandler hovedsageligt Totalkredits krav om dels en bygningsmæssig opdeling i to selvstændige boliger, dels en tinglyst samejeoverenskomst, jf. realkreditlovens § 42, nu lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 11, hvoraf der bl.a. fremgår følgende:

"§ 11. Lån kan ydes på grundlag af fast ejendom, der ejes af låntager. Samtlige adkomsthavere skal som debitorer være påført pantebrevet, jf. dog stk. 2 og 3.

…

Stk. 3. Lån kan ydes på grundlag af en ideel anpart af en fast ejendom, såfremt der foreligger et tinglyst dokument, der knytter en tinglyst eksklusiv brugsret til anparten. Samtlige adkomsthavere til den ideelle anpart skal som debitor være påført pantebrevet.

…"

Det fremgår hverken af notaterne eller forretningsgangen, at Totalkredit stiller krav om tofamiliestatus ved belåning af ideelle anparter.

Den 30. januar 2006 bestilte banken en vurdering af ejendommen hos Totalkredit.

Totalkredit afslog i marts 2006 at tilbyde separate lån.

Jyske Bank har under sagen oplyst, at Totalkredits afslag var begrundet i, at ejendommen havde status som enfamiliebolig. Ved belåning af ideelle anparter stiller Totalkredit i lighed med alle øvrige realkreditinstitutter krav om tofamiliestatus, dvs. ejendommen skal være lovligt (BBR) opdelt i to boenheder/ideelle anparter. Hver ideel anpart skal endvidere have hver eget blad i tingbogen.

Den 2. april 2006 underskrev klagerne skødet vedrørende ejendommen - det ene par som købere af en ideel anpart på 59,9 % og det andet par som købere af en ideel anpart på 40,1 %.

Den 4. april 2006 udstedte Totalkredit to lånetilbud på henholdsvis 1.800.000 kr. og 420.000 kr., begge med solidarisk hæftelse for de fire klagere.

Den 5. april 2006 underskrev klagerne en aftale med Jyske Bank om hjemtagelse af de tilbudte lån.

Den 4. december 2006 blev ejendommen af Totalkredit vurderet til 3.999.999 kr. Hvis/når ejendommen blev opdelt i "2 ideelle anparter", skønnedes vurderingen at stige til 4,5 mio. kr.

Parternes påstande.

Den 4. september 2007 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale erstatning.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de på grund af mangelfuld rådgivning fra bankens side for sent blev klar over, at separate lån kun kunne opnås, hvis ejendommen ændrede status fra enfamilieshus til tofamilieshus, hvilket forudsatte, at nogle bestemte bygningsmæssige krav, der følger af brand- og bygningsreglementet blev opfyldt.

De var via deres advokat klar over, at der blev stillet særlige krav til den ønskede belåning, herunder at ejendommen var opdelt i to separate beboelseslejligheder, og at der skulle udarbejdes en samejeoverenskomst. De henvendte sig til banken netop med henblik på at få oplyst nærmere om vilkårene. Totalkredit/banken måtte være nærmest til at oplyse om egne vilkår for udbetaling af lån. Det var ikke muligt at kontakte Totalkredit direkte. Rådgivningen om realkreditbelåningen skulle finde sted i banken.

Af den fremlagte forretningsgang, der blev rådgivet ud fra, fremgår kun kravene om samejeoverenskomst og to beboelseslejligheder. Der er derfor ikke med henvisning til forretningsgangen grundlag for at fastslå, at banken skulle have rådgivet dem på anden måde. Da ejendommen allerede var opdelt i to beboelseslejligheder, skulle der tilsyneladende ikke bygningsmæssige ændringer til for at opnå separate lån.

En ejendom med to beboelseslejligheder har imidlertid ikke nødvendigvis tofamiliestatus. Den købte ejendom havde således enfamiliestatus, selvom den var indrettet med to beboelseslejligheder.

Banken fik forelagt salgsopstillingen, hvoraf ejendommens enfamiliestatus fremgik.

Det skyldtes kun advokatens ihærdighed, at de på et fremskredent tidspunkt fik oplyst, at det afgørende var ejendommens status, idet rådgiveren i banken stadig ikke havde forstået den fulde konsekvens af ejendommens enfamiliestatus. Den pågældende blev således ved med at tale om et hus til to familier, selvom det nu lå fast, at det var ejendommens status som tofamiliehus, der var der var afgørende for, om der kunne ydes separate lån.

Alene håndværkerudgifterne til ombygningen med henblik på en ændring af ejendommen til tofamiliestatus vil beløbe sig til 350.000 kr. Hertil kommer udgifter til advokat, ingeniør, landinspektør m.v., der beløber sig til ca. 100.000 kr. Tab for boligen i stueetagen ved at få sænket loftet kan ansættes til 200.000 kr. Ombygningen vil endvidere medføre meromkostninger til anden bolig under udførelsen af arbejdet.

Ifølge den fremlagte forretningsgang er priserne på ideelle anparter lavere end priserne på tilsvarende parcelhuse. Den værdistigning på ca. 500.000 kr., der fremgår af Totalkredits vurdering, modsvares af et tab, der anslås til 1.400.000 kr. ved at have købt et fælleshus frem for to separate parcelhuse.

Det er vanskeligt at værdiansætte det faktum, at de er endt i det forkerte hus. På baggrund af ovenstående anslår de imidlertid tabet til ca. 1,6 mio. kr.

Hvis de havde kendt kravet om statusændringen, ville de ikke have købt den pågældende ejendom.

Årsagen til at de endnu ikke har fået tinglyst samejeoverenskomst er, at det netop under udarbejdelsen af denne kom frem, at de alene på grund af ejendommens status alligevel ikke kunne få de ønskede lån. På baggrund af det bygningsarbejde, der i givet fald skal udføres, overvejer de i stedet at oprette en ejerforening, hvorfor samejeoverenskomsten blev sat i bero.

Jyske Bank har anført, at klagerne blev informeret om, at banken kun havde mulighed for at finansiere købet ved to lån med solidarisk hæftelse af alle fire købere, og at det var meget svært at få ejendommen finansieret som ideelle anparter på den måde, som klagerne ønskede.

Da klagerne heller ikke via Realkredit Danmark kunne opnå den ønskede finansiering, valgte de den tilbudte finansieringsmodel med henblik på, at ejendommen senere skulle omdannes til ideelle anparter.

Advokaten tog ikke noget forbehold i forbindelse med sin godkendelse af handelen og heller ikke i sin skriftlige instruktion om, at købesummen kunne frigives til sælger. Det ville have været naturligt, hvis advokaten i forbindelse med godkendelse af handelen havde taget forbehold om, at klagerne kunne opnå endeligt skøde, den ønskede finansiering og den ønskede opdeling af ejendommen.

Pr. den 15. januar 2008 var der ikke tinglyst en samejeoverenskomst mellem parterne på ejendommen.

Klagerne har ikke påvist at have lidt noget tab som følge af bankens rådgivning. Klagernes tabsopgørelse bestrides.

Vurderingerne af ejendommen viser, at klagernes ejendom tværtimod er steget i værdi, og at den efter opdeling vil stige med yderligere 500.000 kr.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at Jyske Banks medarbejder på mødet den 26. januar 2006 ikke på fyldestgørende måde informerede klagerne om de konkrete betingelser, der skulle opfyldes, for at Totalkredit kunne tilbyde separate lån i de to anparter af den omhandlede ejendom. Klagerne blev alene informeret om, at der skulle være indrettet to selvstændige beboelseslejligheder, og at der skulle tinglyses en samejeoverenskomst, hvorefter der til hver anpart blev knyttet brugsret til en af de to lejligheder. Klagerne blev derimod ikke informeret om, at der tillige stilledes krav om, at ejendommen skulle have status som tofamiliehus.

Ankenævnet finder, at klagerne på baggrund af bankens rådgivning berettiget kunne lægge til grund, at de umiddelbart kunne opfylde betingelserne for at få separate realkreditlån i de to anparter. Banken har derfor pådraget sig et ansvar for, at det efterfølgende viste sig, at Totalkredit på grund af ejendommens status som enfamilieshus ikke kunne tilbyde de ønskede separate lån.

Det er uvist, om klagerne ville have købt ejendommen eller - hvis købsaftalen var underskrevet på rådgivningstidspunktet - ville have udnyttet deres fortrydelsesret, hvis de var blevet informeret om betingelsen om tofamiliestatus.

Ankenævnet finder imidlertid, at klagerne, der har valgt at beholde ejendommen, ikke har godtgjort at have lidt tab som følge af bankens rådgivningsfejl.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.