Disponering af overskud i forbindelse med salg af ejendom, hvori indklagede havde sikkerhed tillige for klagerens ægtefælles engagement.
| Sagsnummer: | 120/2001 |
| Dato: | 20-12-2001 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kåre Klein Emtoft, Mette Frøland, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Tredjemandspant - realisation
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Disponering af overskud i forbindelse med salg af ejendom, hvori indklagede havde sikkerhed tillige for klagerens ægtefælles engagement. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes disponering af overskuddet fra salget af en ejendom tilhørende klageren og dennes ægtefælle. Indklagede havde sikkerhed i ejendommen i et ejerpantebrev.
Sagens omstændigheder.
Klageren og dennes ægtefælle, M, blev medio 2000 kunder i indklagedes Vejle afdeling. M drev personligt virksomhed som bygmester med opførelse af huse.
Indklagede ydede M's virksomhed en erhvervskredit på 700.000 kr., ligesom indklagede stillede garantier for virksomheden for i alt 357.000 kr. Herudover blev der ydet et fælles boliglån og et billån på henholdsvis 140.000 kr. og 100.000 kr. Gældsbrevet vedrørende billånet er fremlagt, og det fremgår heraf, at lånet forfalder til indfrielse bl.a. i tilfælde af låntagers konkurs.
Til sikkerhed for engagementet håndpantsatte klageren og M et ejerpantebrev på 150.000 kr. med pant i parrets ejendom på X-vej, som klageren og M ejede i lige sameje. Klageren ejede endvidere en byggegrund på Y-vej.
Indklagede har anført, at det var en forudsætning for indklagedes overtagelse af engagementet, at man fik sikkerhed for mindst 300.000 kr. Det aftaltes derfor, at ejerpantebrevet skulle forhøjes til 300.000 kr. Da ejendommen på X-vej imidlertid var sat til salg, og ejerpantebrevet ikke - uden betaling af tinglysningsafgift - kunne overflyttes til klagerens ejendom på Y-vej, indvilgede man i, at der i stedet for at forhøje ejerpantebrevet på X-vej blev udstedt et ejerpantebrev på 300.000 kr. med pant i grunden på Y-vej, som så blev håndpantsat til indklagede.
Den 21. juli 2000 underskrev klageren ejerpantebrevet på 300.000 kr. Ejerpantebrevet blev tinglyst den 1. september 2000.
Klageren indgik aftale med M om opførelse af et hus på grunden på Y-vej. Til brug herfor hjemtog indklagede et forhåndslån fra Nykredit i størrelsesorden 1,5 mio. kr. Indklagede afgav i denne forbindelse sædvanlig garanti.
Den 19. september 2000 underskrev klageren håndpantsætningserklæring vedrørende pantsætningen af ejerpantebrevet på 300.000 kr. Ejerpantebrevet blev stillet til sikkerhed for opfyldelse af enhver forpligtelse, som klageren og M samt M's virksomhed havde eller måtte få vedrørende erhvervskreditten, en ramme for arbejdsgarantier, boliglånet, billånet samt garantien over for Nykredit.
Klageren og M solgte med overtagelse den 1. december 2000 ejendommen på X-vej. Provenuet af handlen inden indfrielse af ejerpantebrevet på 150.000 kr. udgjorde ca. 300.000 kr.
Den 11. december 2000 blev ejerpantebrevet på 150.000 kr. med pant i X-vej aflyst af tingbogen.
Den 27. december 2000 blev den ved salget af ejendommen på X-vej etablerede skødekonto frigivet. I denne forbindelse overførtes 302.000 kr. til en konto for M. Den 5. januar 2001 blev 300.000 kr. hævet på M's konto og overført til M's virksomheds erhvervskredit.
Klageren har anført, at da hendes løn indgik ultimo januar 2001 på hendes lønkonto hos indklagede, var kontoen lukket, således at hun stod uden penge til at forsørge sig selv og sine børn. Hun kontaktede indklagede, der oplyste, at M muligvis ville gå konkurs, hvorfor hendes konto var lukket.
Af kontoudtog for klagerens lønkonto fremgår, at saldoen på denne efter indsætning af løn den 31. januar 2001 var negativ med 1.087,46 kr.
Ved skrivelse af 5. februar 2001 stillede klageren krav om udbetaling af 150.000 kr. fra provenuet ved salget af ejendommen på X-vej. Beløbet skulle indsættes på en konto i klagerens nye pengeinstitut. Klageren anførte samtidig, at hun ville indgå entreprisekontrakt med et nyt anpartsselskab med henblik på færdiggørelse af byggeriet på Y-vej. Hun anslog, at salget af denne ejendom efter afholdelse af udgifter til færdiggørelse ville indbringe et overskud på ca. 510.000 kr.
Den 7. februar 2001 blev M's bo taget under konkursbehandling.
Ved skrivelse af 12. februar 2001 fremkom indklagede under henvisning til drøftelse på et møde med klageren med forslag om, at klageren foranledigede, at et andet pengeinstitut overtog indklagedes garanti vedrørende forhåndslånet, hvorefter indklagede ville frigive ejerpantebrevet på 300.000 kr. samt restsaldoen på en byggekonto, men samtidig således, at klagerens og M's fællesengagement på ca. 332.000 kr. tillige skulle indfries.
Ved skrivelse af 1. marts 2001 anførte klageren, at der intet fremgik af indklagedes forslag om hendes andel på 150.000 kr. fra overskuddet ved salget af ejendommen på X-vej, ligesom der ikke var indgået aftale med indklagede om, at beløbet skulle overføres til M's virksomhed. Indklagede besvarede ikke henvendelsen.
Ved skrivelse af 20. marts 2001 meddelte klageren indklagede, at ejendommen på Y-vej nu var sat til salg gennem anden ejendomsmægler. Ejendommen havde hidtil været til salg gennem en ejendomsmæglerkæde, der er koncernforbundet med indklagede.
Den 23. marts 2001 indgav klageren klage til Ankenævnet.
Ved skrivelse af 11. april 2001 meddelte klageren indklagede, at hun fortsat savnede svar vedrørende den udvendige færdiggørelse af ejendommen på Y-vej. På denne var der nu konstateret ødelæggelse af et undertag som følge af standsningen af byggeriet.
Ved skrivelse af 4. maj 2001 meddelte indklagedes hovedsæde klageren, at man i forbindelse med salget af ejendommen på X-vej havde valgt at afskrive beløbet på 150.000 kr. fra ejerpantebrevet på M's virksomheds kredit. Halvdelen af dette beløb tilhørte klageren, som derfor havde et krav på M på 75.000 kr. Den øvrige del af overskuddet på 302.000 kr. eller 152.000 kr. tilhørte ligeledes klageren og M i fællesskab. Det var imidlertid en formel fejl, at indklagede havde overført beløbet til M's konto uden at indhente klagerens samtykke hertil. Da klageren alene var berettiget til halvdelen af de 152.000 kr., kunne hendes tab maksimalt opgøres til 76.000 kr. Efter omstændighederne var man indstillet på at yde klageren dette beløb til afgørelse af sagen. Beløbet ville blive fordelt med 2.234,84 kr. til klagerens lønkonto, 18.571,13 kr. til klagerens og M's budgetkonto samt 55.194,03 kr. til det fælles billån. Lønkontoens og budgetkontoens saldi ville herefter være 0 kr.
Den 8. maj 2001 blev de omhandlede beløb indsat på de anførte konti med valør 8. maj 2001.
Indklagede har på Ankenævnets forespørgsel, om hvilken forfalden gæld, eventuelt fælles gæld, klageren havde den 27. december 2000, oplyst, at forfalden gæld pr. denne dato udgjorde 12.997,85 kr. på klagerens lønkonto.
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at udbetale hendes andel på ca. 150.000 kr. af overskuddet ved salget af ejendommen på X-vej.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at det ved etableringen af engagementet hos indklagede blev understreget, at hun skulle sikres i tilfælde af M's eventuelle konkurs. Indklagedes medarbejder gjorde det klart, at hun ved en konkurs kun ville blive berørt med ejerpantebrevet på 300.000 kr. i ejendommen på Y-vej.
I januar 2001 besluttede hun sig for at sælge ejendommen på Y-vej, idet de havde fundet en landejendom. Hun indgik aftale med indklagedes ejendomsmæglerkæde om formidling af salget.
Hun protesterede forgæves mod, at hendes andel af overskuddet ved salget af ejendommen på X-vej ikke blev udbetalt, men indgik på M's engagement. Som følge af den uberettigede tilbageholdelse af beløbet måtte hun låne af familie og bekendte for at kunne købe mad til sig selv og hendes børn. Tilbageholdelsen medførte endvidere, at andre af hendes forpligtelser overgik til inkasso.
Hun bestrider, at det blev aftalt, at provenuet ved salget af ejendommen på X-vej skulle sættes ind på M's konto. Det aftaltes derimod, at 150.000 kr. heraf skulle indsættes på hendes lønkonto. Det beløb, som indklagede har betalt under sagens forberedelse, er utilstrækkeligt, da det ikke udgør halvdelen af provenuet ved salget.
Pantet i ejendommen på X-vej blev slettet ved salget og afløst af ejerpantebrevet i huset på Y-vej.
Indklagede har anført, at klageren og M håndpantsatte ejerpantebrevet på 150.000 kr. med pant i ejendommen på X-vej til sikkerhed for parrets forpligtelser over for indklagede.
Indklagede valgte at afskrive værdien af pantet på M's virksomheds erhvervskredit.
Efter realisationen af pantet var klageren berettiget til halvdelen af det resterende beløb fra salget af ejendommen, der udgjorde 152.000 kr. Klageren havde således krav på 76.000 kr., og dette beløb har klageren modtaget under sagens forberedelse. Det bemærkes, at klagerens engagement blev rentenulstillet den 31. december 2000, og at man ikke har beregnet renter i perioden 31. december 2000 til 8. maj 2001, hvor beløbet indgik.
Indklagede spærrede ved M's konkurs konti tilhørende M's virksomhed samt parrets fælles konti, men ikke klagerens lønkonto. Klagerens lønkonto var imidlertid i overtræk, hvorfor man ikke kunne efterkomme hendes anmodning om betaling af ydelse på et billån i et finansieringsselskab.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ejerpantebrevet på 150.000 kr. med pant i klagerens og M's fælles ejendom på X-vej var håndpantsat til indklagede til sikkerhed for bl.a. M's erhvervskredit. Ved frigivelsen den 27. december 2000 af skødekontoen vedrørende salget af denne ejendom var indklagede derfor berettiget til at vælge at anvende 150.000 kr. til afskrivning på M's virksomheds erhvervskredit. Som anført af indklagede kan dette alene føre til, at klageren kan gøre regres gældende over for M.
Den øvrige del af provenuet fra salget af ejendommen eller 152.000 kr. tilhørte klageren og M i fællesskab. Som erkendt af indklagede var det derfor uberettiget, at man også overførte hele dette beløb til inddækning af M's forpligtelser uden klagerens udtrykkelige tilsagn. Under sagen har indklagede derfor tilbageført halvdelen af beløbet eller 76.000 kr. til klageren.
Det er ikke godtgjort, at indklagede havde givet klageren tilsagn om, at halvdelen af det samlede provenu ved salget af ejendommen eller ca. 150.000 kr. ville blive indsat på hendes lønkonto.
Indklagede har tilsvaret klageren beløbet på 76.000 kr. ved den 8. maj 2001 at inddække overtrækkene på klagerens lønkonto og klagerens og M's fælles budgetkonto med henholdsvis 2.234,84 kr. og 18.571,13 kr., medens restbeløbet på 55.194,03 kr. blev indsat på klagerens og M's fælles billån.
Den 27. december 2000, på hvilket tidspunkt indklagede burde have betalt klageren 76.000 kr., havde klageren alene en forfalden gæld til indklagede på 12.997,85 kr. Ankenævnet finder derfor, at indklagede ved berigtigelsen af den begåede fejl den 8. maj 2001 alene var berettiget til at foretage modregning for dette beløb, og at det resterende beløb på 63.002,15 kr. bør betales kontant til klageren med renter fra den 27. december 2000.
Ved krediteringen af beløbet på 12.997,85 kr. på klagerens konti bør beløbet valideres den 27. december 2000.
Det bemærkes, at indklagede som konsekvens af udbetalingen af beløbet på 63.002,15 kr. til klageren er berettiget til at tilbageføre krediteringerne af 8. maj 2001 for et tilsvarende beløb.
Som følge af det anførte
Indklagede skal inden 4 uger til klageren betale 63.002,15 kr. med tillæg efter renteloven fra den 27. december 2000, idet indklagede samtidig er berettiget til at tilbageføre krediteringerne af 8. maj 2001 for et beløb på 63.002,15 kr.
Ved krediteringen af beløbet på 12.997,85 kr. på klagerens konti skal beløbet valideres den 27. december 2000.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.