Afgørelse

Forhøjelse af bidrag og kursfradrag.

21502041
Forhøjelse af bidrag og kursfradrag.
Klageren havde i sit anpartsselskab en ejendom, som klageren erhvervede i 1998, og som tjente som klagerens bolig frem til 2012. I 2013 overdrog klageren ejendommen til sit anpartsselskab, som i marts 2013 optog et kortrentelån F5 med afdragsfrihed. Lånet blev formidlet af det indklagede realkreditinstitut med det koncernforbundne realkreditinstitut som långiver. I forbindelse med lånets udbetaling indgik parterne en refinansieringsaftale, hvoraf det fremgik, at det långivende institut kunne opkræve gebyr, kurtage samt foretage kursfradrag. Af det långivende instituts Långuide fremgik det, at bidragets størrelse samt kursskæring kunne ændres i lånets løbetid. Det låneformidlende institut varslede i maj 2013 og i august 2014 bidragsforhøjelse samt en stigning i kursfradraget på klagerens lån. Klageren rettede efterfølgende henvendelse til instituttet med en protest over prisforhøjelserne, som instituttet imidlertid fastholdt.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at hverken bidragssats eller kursskæring på klagerens lån kunne forhøjes. Instituttet påstod principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

På baggrund af den hidtidige anvendelse af ejendommen fandt Nævnet at kunne realitetsbehandle sagen. Eftersom det indklagede institut alene havde optrådt som formidler af lånet, der var ydet af det koncernforbundne institut, var bidragsfastsættelsen ifølge Nævnet ikke begrænset af de afgørelser, der var truffet af Højesteret og Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, idet disse var truffet mod realkreditinstituttet som långiver og ikke som låneformidler. Klageren anfægtede ikke umiddelbart instituttets hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, men anfægtede derimod, at der for hans lån havde været grundlag for at foretage prisforhøjelserne. Klageren henviste i den forbindelse til, at der næppe fra hans låneoptagelse i 2013 og de efterfølgende to år havde været omkostningsstigninger på engagementet, der betingede en bidragsforøgelse på 20 pct., ligesom klageren anførte, at hans lån sikkerhedsmæssigt ikke medførte en forøget risiko for realkreditinstituttet. Nævnet bemærkede, at bidragsforhøjelserne ikke var begrundet i eller forårsaget af den enkelte ejendoms sikkerhed eller den enkelte kundes kreditværdighed, men var en generel ændring af prisstrukturen med afsæt i de ændrede vilkår for realkreditinstitutterne og deres udlån, særligt i forhold til kapitalomkostninger, øgede kapitalkrav og tab, og da der ikke var indikationer, der pegede i retning af, at forhøjelserne, der var hjemlede i aftalegrundlaget, kunne anses for vilkårlige eller åbenbart urimelige i sammenligning med niveauet for tilsvarende lån i andre dele af branchen, kunne Nævnet ikke give klageren medhold i klagen. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 7. december 2015


JOURNAL NR.: 2015-01-02-041-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Forhøjelse af bidrag og kursfradrag.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. november 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Jacob Elverum
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sit anpartsselskab en ejendom, som klageren erhvervede i 1998, og som tjente som klagerens bolig frem til 2012, hvor han fraflyttede den. Herefter blev ejendommen udlejet til klagerens tidligere ægtefælle. I 2013 overdrog klageren efter det oplyste ejendommen til sit anpartsselskab, og selskabet overtog lejemålet med klagerens tidligere ægtefælle.

Anpartsselskabet optog den 25. marts 2013 et kortrentelån F5 på 837.000 kr. med afdragsfrihed. Lånet blev formidlet af det indklagede realkreditinstitut med det med indklagede koncernforbundne realkreditinstitut som långiver. Af låne- og pantsætningsaftalen for lånet fremgår følgende:

”Pantebrevsformular
For denne låne- og pantsætningsaftale gælder den vedhæftede Justitsministeriets almindelige betingelser AB, medmindre andet udtrykkeligt er anført. Når der i pantebrevsformularen er henvist til ”pantebrev”, skal det forstås som en henvisning til denne låne- og pantsætningsaftale.
…

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… bestyrelse med hjemmel i …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…

Morarenter og gebyrer
…
…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan i øvrigt bestemme, at der ved en eventuel refinansiering skal betales kurtage, kursskæring el. lign. samt gebyr. Debitor skal underrettes herom mindst 3 måneder før et refinansieringstidspunkt.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.
…

JUSTITSMINISTERIETS ALMINDELIGE BETINGELSER AB

1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.”

I forbindelse med lånets udbetaling indgik parterne en refinansieringsaftale af 19. marts 2013 omhandlende lånets refinansiering med virkning fra den 1. april 2013. Af refinansieringsaftalen fremgår blandt andet følgende:

”…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan opkræve gebyr, kurtage og foretage kursfradrag som betaling for rentetilpasningen. Der henvises til …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… prisliste.”

Det koncernforbundne realkreditinstituts Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag og gebyrer mv.
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… beslutning. …(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan forhøje bidraget ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Indklagede fremsendte den 27. maj 2013 følgende brev til klageren om nye priser:

”Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån F5 – kontantlån
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5100
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,5324
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 837.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 3.695,99
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 46,87
Bidragssatsen er blevet fastsat ud fra det belåningsinterval, der var gældende, da lånet blev udbetalt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Ved brev af 28. august 2014 varslede indklagede på ny prisforhøjelser på klagerens lån:

”1. januar 2015 forhøjer …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.
…
Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån F5 – kontantlån
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 837.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5324
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,6124
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 167,40
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,20
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat) 42
…”
Efter det oplyste blev der samme dato varslet prisændringer, for så vidt angår lån til det koncernforbundne realkreditinstitut i en anden af klageren ejet ejendom.

Klageren rettede efterfølgende henvendelse til indklagede med en protest over prisforhøjelserne. Indklagede redegjorde nærmere for prisforhøjelserne i brev af 12. november 2014:

”Baggrund for prisforhøjelsen
…(Det koncernforbundne realkreditinstitut)… indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne.

Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymrede for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt. Låneomlægninger fra F1- og F2 til andre låntyper, herunder med afdrag vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder.

Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af den såkaldte tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1- og F2-lån og lån uden afdrag.

Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Samtidig er det også på F1- og F2-lån, at kursfradraget stiger mest. Og det er netop ved en omlægning fra disse låntyper, vi tilbyder rabat.

Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i …(det koncernforbundne realkreditinstituts)… Långuide.

Du henviser i øvrigt til en højesteretsafgørelse, hvor det blev fastslået, at …(indklagede)… ikke uden konkurrencemyndighedernes tilladelse kan hæve bidraget for privatkunder.

Denne afgørelse vedrører alene privatkunder i …(indklagede)… og er ikke relevant for dig, da begge dine lån er optaget i …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…

Vi håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skabe en forståelse for beslutningen.”

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at hverken bidragssats eller kursskæring på klagerens lån kan forhøjes.

Indklagede påstår principalt afvisning, subsidiært frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren modtog i august 2014 to breve fra indklagede vedrørende forhøjelse af bidragssatserne på hans lån med omkring 20 pct. samt forhøjelse af kursfradraget. Kun 1,5 år forinden havde han valgt at blive kunde hos indklagede, og bidragssatsen var netop et nøgleparameter for, at valget faldt på indklagede.

Han går ikke ud fra, at indklagedes omkostninger er steget med 20 pct. inden for de sidste 1,5 år før prisforhøjelserne, og han henvendte sig derfor til indklagedes lånerådgiver og klageansvarlige for at få en forklaring på, hvorfor indklagede efter så kort tid lavede en så dramatisk ændring af aftalen. Det virker helt urimeligt. Indklagedes svar fremgår af brev af 12. november 2014. Som han tolker det, er indklagedes begrundelse kort fortalt, at der skulle være kommet en højere risiko forbundet med det lån, han har hos indklagede. Det skal hertil siges, at lånet er i absolut lavrisikogruppen, da ejendommen er belånt med under 50 pct. af sin værdi. Indklagede skriver da også efterfølgende, at prisstigningerne er foretaget ud fra en generel betragtning.

Han finder ikke, at indklagede har argumentationen i orden i forhold til det lån, han har hos indklagede. Hvis man googler indklagede + prisstigninger finder man også en masse skriveri om, at indklagede tidligere i 2014 blev dømt af Højesteret til ikke at hæve bidragssatserne.

Klageren har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

1. Indklagede har ikke forstået essensen i klagen og forholder sig kun i generelle vendinger og vilkår til hans klage. Det, han har anfægtet, er den markante prisstigning på ca. 20 pct. kun godt et år efter, at han har lavet en 30-årig låneaftale med indklagede. Det forholder indklagede sig slet ikke til i sin udtalelse.

2. Indklagede kommer ikke med nogen konkrete tal, oplysninger eller argumentation for prisstigningen.

3. Indklagede skriver i redegørelsen ”- men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget”. Han vil mene, at det er præcis det, denne prisstigning drejer sig, selv om indklagede undskylder sig med, at prisstigningerne er noget, indklagede er blevet pålagt af myndigheder, ratingbureauer osv.

4. Han henviser til retstvisterne vedrørende indklagedes forhøjelse af bidragssatser og administration.

5. Indklagedes praksis er ikke rimelig og overensstemmende med god skik og forretningsmoral. Aftaler med et realkreditinstitut er langvarige, og dem skal man kunne stole på, uden at de bliver lavet markant om.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 25 marts 2013 fik udbetalt et tilpasningslån F5 på 837.000 kr. med indledende afdragsfrihed. Lånet refinansieres næste gang 31. marts 2018. Lånets afdragsfrihed udløber 31. december 2022.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2013. Denne suppleres af det koncernforbundne realkreditinstituts Långuide.

Af såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden fremgår det, at bidraget kan forhøjes, og at der kan opkræves kursfradrag som betaling for rentetilpasning.

Indklagede har varslet bidragsstigninger og forhøjelse af kursfradraget over for klageren. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og aftalegrundlaget mellem klageren og indklagede.

Indklagede har i varslingsbrevet af 28. august 2014 givet oplysning om baggrunden for bidragsforhøjelsen, herunder er det oplyst, at bidraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Det er korrekt, at bidraget blandt andet er hævet på baggrund af behov for forbedring af kapitalgrundlaget. Kravene til kapitalgrundlaget kommer blandt andet fra myndighederne i EU og Danmark og fra ratinginstitutterne.

Anbringender
Til støtte for påstanden om afvisning gør indklagede gældende:

at klagen skal afvises i medfør af Realkreditankenævnets vedtægters § 2, stk. 2, dels fordi ejendommen ejes af et kapitalselskab og anvendes til udlejning, dels fordi klagen således adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold.

Det gøres til støtte for den subsidiære påstand gældende:


at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet over for klageren, og

at indklagede er berettiget til at hæve kursfradraget som varslet over for klageren.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

På baggrund af den hidtidige anvendelse af ejendommen finder Nævnet, at sagen kan realitetsbehandles af Nævnet.

Indklagede har ikke ydet det lån, som er omfattet af klagen, men har alene optrådt som formidler af lånet, som er ydet af det koncernforbundne realkreditinstitut. På den baggrund er bidragsfastsættelsen på lånene ikke begrænset af de afgørelser, som klageren henviser til fra Højesteret og Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, idet disse er truffet mod indklagede, hvilket må forstås sådan, at afgørelsen alene retter sig mod indklagede som långiver og ikke som låneformidler.

Klageren anfægter ikke umiddelbart indklagedes hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, men anfægter derimod, at der, for så vidt angår hans lån, har været grundlag for at foretage prisforhøjelserne. Klageren henviser i den forbindelse til, at der næppe fra hans låneoptagelse i 2013 og de efterfølgende to år har været omkostningsstigninger på engagementet, der betinger en bidragsforøgelse på 20 pct., ligesom klageren anfører, at hans lån sikkerhedsmæssigt ikke medfører en forøget risiko for indklagede.

Nævnet bemærker hertil, at bidragsforhøjelserne ikke er begrundet i eller forårsaget af den enkelte ejendoms sikkerhed eller den enkelte kundes kreditværdighed, men er en generel ændring af prisstrukturen med afsæt i de ændrede vilkår for realkreditinstitutterne og deres udlån, særligt i forhold til kapitalomkostninger, øgede kapitalkrav og tab.

Da der endvidere ikke er indikationer, der peger i retning af, at forhøjelserne, der er hjemlede i aftalegrundlaget, kan anses for vilkårlige eller åbenbart urimelige i sammenligning med niveauet for tilsvarende lån i andre dele af branchen, kan Nævnet ikke give klageren medhold i klagen.







Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.





Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef