Spørgsmål om, hvorvidt slutseddels bestemmelse vedrørende risiko for kursudsving på ejerskiftelån var ændret.
| Sagsnummer: | 117/1998 |
| Dato: | 14-09-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Leif Nielsen, Allan Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om, hvorvidt slutseddels bestemmelse vedrørende risiko for kursudsving på ejerskiftelån var ændret. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
I forbindelse med klagerens køb af en ejendom i december 1993 påhvilede kursrisikoen ved et ejerskiftelån (kontantlån) ifølge slutsedlen sælgeren. Ejerskiftelånet blev hjemtaget af klagerens pengeinstitut, indklagede. Sælgeren gjorde efterfølgende gældende, at klageren havde overtaget kursrisikoen, hvorfor et provenutab som følge af faldende obligationskurser ifølge sælgeren påhvilede klageren. Klageren indgik i 1995 forlig med sælgeren om spørgsmålet. Klagen angår, om klageren kan gøre krav gældende mod indklagede.
Sagens omstændigheder.
Ved slutseddel af 13. december 1993 købte klageren og dennes daværende ægtefælle en mindre landbrugsejendom til overtagelse 1. januar 1994. Købesummen på 665.000 kr. skulle berigtiges ved optagelse af et kontantlån i Dansk Landbrugs Realkreditfond (DLR) på 450.000 kr., udstedelse af et sælgerpantebrev på 100.000 kr. samt kontant 115.000 kr. Såfremt ejerskiftelånets hovedstol blev mindre end forudsat, skulle en difference afgøres ved tilsvarende forhøjelse af sælgerpantebrevet. Af slutsedlen fremgår i øvrigt:
"8.3.1.1. .....
Parterne er gjort opmærksom på, at ændringer i låneudmålingen og/eller låneafregningen medfører ændrede rente- og ydelsesvilkår samt regulering af købesum og handelsomkostninger. Det af ejendomsmægleren ansøgte lån optages i sælgers navn og hjemtages omgående af:
Sælgers pengeinstitut.
Provenuet tilfalder sælger, der betaler omkostningerne ved oprettelsen, herunder indskud, gebyrer, kurtagestempel m.v. samt honorar.
8.3.1.2. Såfremt de årlige prioritetsydelser efter samtlige låns berigtigelse bliver mere end kr. 500,- større end de aftalte prioritetsydelser kr. 53.000 (evt. reguleret i.h.t. pkt. 8.5.2.), reduceres sælgerpantebrevets hovedstol, således at de årlige prioritetsydelser efter reguleringen bliver som forudsat. ....."
Indklagedes Holstebro afdeling var klagerens pengeinstitut, medens Jyske Bank var sælgers pengeinstitut.
Ved skrivelse af 14. december 1993 fremsendte den ved salget medvirkende ejendomsmægler slutsedlen til indklagede. Det fremgik, at mægleren havde "talt med [M] i Jyske Bank, der er indforstået med, at du ansøger DLR om lån".
Den 15. december 1993 underskrev klageren låneansøgning til DLR.
Den 19. januar 1994 fremsendte indklagede på DLR's anmodning budgetberegning for klageren og dennes ægtefælle til DLR.
Ved lånetilbud af 2. februar 1994 tilbød DLR et ejerskiftelån på 420.000 kr. (kontantlån) på basis af 6 % obligationer, hvis kurs var angivet til 91,2. Forinden udstedelse af ejerskiftepantebrevet skulle DLR modtage tingbogsattest/bekræftet tingbogsoplysning. Pantebrev ville først blive udfærdiget, når brandforsikringspolice var fremsendt.
Ved skrivelse af 15. februar 1994 meddelte indklagede klageren dette. Klageren blev anmodet om at kontakte indklagede for aftale af møde til gennemgang af lånetilbud samt medbringe police.
Den 1. marts 1994 modtog indklagede ejerskiftepantebrevet. Som debitorer var anført klageren og dennes ægtefælle. Ved skrivelse af samme dag fremsendte indklagede pantebrevet til Jyske Bank med henblik på at indhente sælgers underskrift på pantebrevet. Samme dag blev klageren anmodet om at rette henvendelse til indklagede for underskrift af pantebrevet.
Ved skrivelse af 2. marts 1994 returnerede Jyske Bank ejerskiftepantebrevet underskrevet af sælger.
Den 18. marts 1994 underskrev klageren og dennes ægtefælle ejerskiftepantebrevet. Ved skrivelse af 22. samme måned fremsendte indklagede pantebrevet til sælgers advokat med henblik på tinglysning. Advokaten blev samtidig anmodet om efter tinglysningen at sende pantebrevet til Jyske Bank, "som herefter må forestå endelig hjemtagelse af ejerskiftelånet i samråd med sælger". Jyske Bank blev orienteret om ekspeditionen ved skrivelse af samme dag, hvoraf bl. a. fremgår:
"NB. Såfremt køber på et senere tidspunkt indgår kurskontrakt, skal vi selvfølgelig nok gøre Dem opmærksom på dette inden endelig udbetaling af ejerskiftelån."
Den 26. april 1994 udbetalte DLR lånet til indklagede. Udbetalingen skete på grundlag af kurs 80,75 på de bagvedliggende 6%-obligationer.
Der opstod efterfølgende tvist mellem sælger (nu dennes dødsbo) og klageren og dennes ægtefælle om størrelsen af det sælgerpantebrev, som skulle udstedes ved handlen. Klagerens advokat havde på grundlag af slutsedlen beregnet pantebrevet til 86.937,77 kr.
Ved stævning af 3. april 1995 blev klageren og ægtefællen sagsøgt med påstand om at udstede et sælgerpantebrev på 130.000 kr. Af stævningen fremgår:
"Ved slutsedlens underskrivelse eller umiddelbart derefter ændres ved aftale væsentlige forudsætninger for handlens berigtigelse, da forpligtelsen til at hjemtage ejerskiftelån overgår fra sælger til køber. Dette antageligt fordi køber også ønsker hjemtaget forbedringslån via sit pengeinstitut. Køber er ved skrivelse af 26.10.93 af ejendomsmægler opfordret til via sit pengeinstitut at foretage kurssikring, samt opfordret til allerede pr. 01.11.93 at få lånetilbud hjemtaget."
Klagerens advokat orienterede indklagede om retssagen. I forbindelse med overvejelse om indgåelse af forlig meddelte indklagede, at man ikke kunne indgå herpå.
Ved svarskrift af 12. oktober 1995 nedlagde klageren og ægtefællen påstand om frifindelse under anbringende af, at kursrisikoen ved ejerskiftelånets hjemtagelse var sælgers. Baggrunden for, at indklagede var blevet inddraget, var, at sælger kun vanskeligt rent fysisk var i stand til at underskrive dokumenter. Af sælgers replik af 2. november 1995 fremgik, at det var sagsøgers (dødsboets) opfattelse, at køberne og disses rådgivere havde pligt til at sikre sig mod kursudsving.
I december måned 1995 blev retssagen forligt på vilkår, at klageren og ægtefællen udstedte et pantebrev på 86.937,77 kr. og kontant betalte 20.000 kr. til boet.
Parternes påstande.
Klageren har den 27. marts 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at dække hans tab som følge af kursfaldet i perioden fra 2. februar 1994 til ejerskiftelånets hjemtagelsestidspunkt. Herudover bør indklagede godtgøre en selvrisiko på 2.500 kr. i forbindelse med udgifter til advokat ved retssagen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at efter aftale med ejendomsmægleren og sælger skulle indklagede hjemsøge lånet i DLR. Baggrunden var, at sælger var meget syg og vanskeligt kunne underskrive dokumenter. Han forespurgte flere gange indklagede, om der ikke skulle ske kurssikring, men indklagede henviste til, at dette påhvilede sælgeren. Indklagedes ekspeditionstid ved hjemtagelsen af lånet var for langsom, og som følge af kursfaldet fra primo februar 1994 til hjemtagelsen i april s.å. blev lånets ydelse forhøjet. Indklagede indsendte ikke nødvendige papirer i forbindelse med låneansøgningen til DLR. Lånetilbudet af 2. februar 1994 angav, at der skulle indsendes brandforsikringspolice, forinden pantebrev blev udstedt, men først den 15. s.m. blev han af indklagede anmodet om at fremskaffe police. Han forsøgte at inddrage indklagede i forbindelse med det senere forlig med sælger. Især hans daværende ægtefælle fandt, at de burde indgå forlig med sælger, hvilket herefter skete. Kursrisikoen ved ejerskiftelånet påhvilede formentlig sælgeren, men rådgivningen var indklagedes opgave.
Indklagede har anført, at den medvirkende ejendomsmægler anmodede indklagede om at forestå ansøgning af ejerskiftelånet på trods af, at det ifølge slutsedlen påhvilede sælgers pengeinstitut. Dette medførte dog ikke ændring af slutsedlens reguleringsklausul og kursrisiko. Kursrisikoen lå fortsat hos sælger. Det påhvilede ikke indklagede som købers bank at vejlede sælger vedrørende kursrisiko, blot fordi låneansøgningen skete gennem indklagede. Sælgers bank var bekendt med købsaftalen og var nærmere til at rådgive sælger. Denne var tillige repræsenteret ved advokat. Med hensyn til ekspeditionstiden for ansøgningen om lånet kan der ikke bebrejdes indklagede noget. Der blev fra DLR's side stillet betingelser, som ikke var sædvanlige, og der var tale om en periode med mange omprioriteringssager. Klageren indgik forlig med sælger uden indklagedes tiltrædelse, og dette binder således ikke indklagede. Indklagede gjorde på et tidligt tidspunkt klageren opmærksom på, at man fandt, at kursrisikoen påhvilede sælger, hvorfor klageren ikke havde anledning til at kurssikre lånet. En bekræftelse/afkræftelse kunne være søgt f.eks. hos ejendomsmægleren eller de ved handelen medvirkende advokater.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ifølge slutsedlen af 13. december 1993 påhvilede kursrisikoen vedrørende ejerskiftelånet sælgeren. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at det senere aftaltes, at klageren skulle overtage denne risiko. Allerede som følge heraf finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar over for klageren.
Klagen tages ikke til følge.