Afgørelse

Spørgsmål om lånetilsagn vedrørende grundkøb og byggeri var meddelt.

Sagsnummer:	408/2008
Dato:	11-02-2009
Ankenævn:	John Mosegaard, Troels Hauer Holmberg, Ole Jørgensen, Karin Ladegaard
Klageemne:	Udlån - låneanmodning
Ledetekst:	Spørgsmål om lånetilsagn vedrørende grundkøb og byggeri var meddelt.
Indklagede:	Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne klage vedrører, om Nordea Bank Danmark gav klageren og dennes samlever tilsagn om finansiering af parrets køb af en byggegrund og bebyggelse af grunden.

Sagens omstændigheder.

Klageren og dennes daværende samlever S rettede i august 2006 henvendelse til Nordea Bank Danmarks Ølby Center afdeling vedrørende parrets planer om køb af en byggegrund og opførelse af en villa på grunden.

Den 8. august 2006 var klageren og S til møde i banken. Klageren har anført, at banken gav tilsagn om at ville finansiere såvel et grundkøb som et byggeri. Byggeriet skulle de selv forestå, idet han er tømrer. Banken har anført, at man er uforstående over for, at klageren og S fik den opfattelse, at banken havde givet et finansieringstilsagn.

Ved brev af 17. august 2006 fremsendte banken er resume af mødet den 8. august 2006. Af brevet fremgår:

"Familieøkonomi

...

Jeres nuværende rådighedsbeløb på ca. kr. 11.000 pr. måned, har I kun haft siden maj måned, hvor [klageren] er startet i [E]. Jeres rådighedsbeløb efter byggeriet vil være ca. kr. 5.500 pr. måned.

Forudsætninger for jeres kommende budget er:

*	Indtægten for [klageren] er anslået til kr. 380.000 pr. år.
*	Indtægten for [S] er anslået til pr. 157.000 pr. år.
*	El er anslået til kr. 7.000 pr. år.
*	Varme er anslået til kr. 8.000 pr. år.
*	Vand er anslået til pr. 2.000 pr. år. Årsagen til den lave vandudgift er at I installerer vandtank til regnvand.
*	Kreditforeningslånet er et fastforrentet 5 % med afvikling over 30 år.
*	Salg af bil nr. 2.
*	Boliglånet kr. 257.000 indeholder kr. 150.000 til byggeriet og kr. 107.000 til indfrielse af privat lån. Renten er variabel og løbetiden er 20 år.

…

Bolig

…

I forbindelse med byggeriet har vi udarbejdet en foreløbig finansieringsplan. I har modtaget en kopi af finansieringsplanen.

Forudsætninger og tal i finansieringsplanen:

*	Byggeriet er selvbyg og materialerne købes via [klagerens] arbejdsgiver.
*	Byggeperioden er anslået til 9 måneder.
*	Lejeudgiften bortfalder når I overtager grunden, da I flytter i campingvogn på grunden.
*	Udgifterne i finansieringsplanen er:

 

Køb af grund incl. tilslutningsafgifter	:	1.500.000 kr.
Forsikring i byggeperioden	:	3.500 kr.
Jordbundsundersøgelse	:	10.000 kr.
Opførelse af hus 1)	:	1.000.000 kr.
Omkostninger i byggeperioden (efter skat)	:	190.000 kr.
Udgifter i alt	:	2.703.000 kr.

1)                   Opførelsen af boligen dækker materialer, arbejdsløn, byggetilladelse, køkken incl. hårde hvidevarer, sanitet, haveanlæg, indkørsel, terrasse, evt. køb af flere møbler og uforudsete udgifter.

*	Indtægterne i finansieringsplanen er:
	Kreditforeningslån	:	2.500.000 kr. (80% af 3.125.000)
	Boliglån i Nordea	:	150.000 kr.
	Bortfald af husleje	:	57.000 kr.
	Indtægter i alt	:	2.707.000 kr.

Vi har aftalt

I kan byde på grunden, men den endelige accept af projektet vil først blive givet, når vi kender det fulde omfang af byggeprojektet, herunder

*         tilbud fra materialeleverandører

*         tilbud/aftaler med elektrikere, murer, VVS og andre håndværkere.

Jeres overordnede mål med dette projekt er at bygge huset med videresalg for øje, for efterfølgende at bruge overskud 300-500 tkr. til det næste enslydende projekt, for derigennem at opspare øget friværdi/rådighedsbeløb."

Nordea Bank Danmark har anført, at klageren og S efter modtagelsen af brevet af 17. august 2006 anmodede om godkendelse af finansiering af det samlede projekt. Banken meddelte, at man ikke havde modtaget dokumentation for forudsætningerne, som bankens beregninger foretaget ved mødet den 8. august var baseret på, hvorfor banken ikke kunne tage stilling til projektet. Klageren og S tilkendegav, at de frygtede, at grunden ville blive solgt til anden side, hvorfor de ville byde på den, hvilket banken frarådede. Hvis parret alligevel købte grunden, og finansiering af byggeriet blev afslået, kunne det være nødvendigt at sælge grunden igen.

Ved købsaftale underskrevet af klageren og S den 6. september 2006 og af sælger den 7. samme måned erhvervede parret den omhandlede byggegrund for 1.310.400 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til 1. november 2006, dog tidligst når udstykningssagen var godkendt.

Ved brev af 27. oktober 2006 meddelte Nordea Bank Danmark klagerne og S afslag på finansiering af parrets byggeprojekt. Af brevet fremgår, at baggrunden herfor var, at banken vurderede, at parret løb en meget stor risiko, da byggeriet var baseret primært på egen arbejdskraft, således at byggeriet ikke ville kunne færdiggøres inden for budgetrammen, såfremt klageren blev syg under byggeriet. Parret havde heller ikke selv nogen udbetaling, ligesom parrets rådighedsbeløb blev vurderet for lille i forhold til parrets hidtidige forbrug. Banken gav dog tilsagn om at finansiere grundkøbet i form af et prioritetslån. Banken understregede, at finansieringen af grundkøbet ikke måtte opfattes som en blåstempling af et senere byggeprojekt og anførte parrets risiko var, at prisen på byggegrunde kunne falde, samt at en stigende rente ville medføre en dyrere finansiering.

Den 24. november 2006 underskrev klageren og S et pantebrev, hvorefter Nordea Bank Danmark ydede et lån på 1.432.100 kr. mod pant i byggegrunden.

Ved brev af 25. januar 2008 rettede klageren og S via deres advokat henvendelse til Nordea Bank Danmark. Advokaten anførte, at banken ikke havde givet klageren og S den nødvendige rådgivning i forbindelse med parrets beslutning om købet af grunden og finansieringen af denne. Advokaten foreslog, at byggegrunden blev solgt snarest muligt, således at Nordea modtog salgsbeløbet til fuld og endelig afgørelse af ethvert krav i forbindelse med det af banken ydede lån.

Banken afslog at indgå i nogen form for forlig med klageren og S.

Parternes påstande.

Klageren har den 17. oktober 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark principalt "vedkender sig at være forpligtet til at yde lånet til bebyggelsen af grunden, subsidiært at grunden sælges til den pris, der måtte kunne opnås på markedet, således at Nordea modtager dette beløb til fuld og endelig afgørelse af ethvert krav i forbindelse med det optagne lån, således at [klageren] og [S] stilles som om lånet ikke var blevet givet, og at [klageren] og [S] erstattes det tab de har lidt som følge af Nordeas mangelfulde rådgivning".

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han og S gik fra mødet den 8. august 2006 med den helt klare opfattelse, at banken var villig til at finansiere projektet inkl. byggeriet.

På baggrund heraf afgav de bud på grunden og underskrev efterfølgende købsaftale.

Banken misligholdt sin rådgivningsforpligtelse, idet den ikke frarådede købet af grunden. Banken havde de fornødne oplysninger til at vurdere hans og S' økonomi.

Nordea Bank Danmark har anført, at banken på intet tidspunkt har givet tilsagn om at ville finansiere byggeriet, ligesom det bestrides, at der er ydet mangelfuld rådgivning.

Klageren og S blev såvel ved møder som ved brevet af 17. august 2006 udtrykkeligt gjort opmærksom på, at banken ikke havde givet tilsagn om at ville finansiere byggeriet.

Banken modtog alene et budgetoverslag over udgifter til byggeriet, men der var ikke indleveret tilbud fra håndværkere, der skulle udføre de arbejder, som klageren ikke selv kunne udføre. Tilbud fra materialeleverandører blev heller ikke indleveret som forudsat i brevet af 17. august 2006.

Banken er herefter ikke ansvarlig for, at klageren og S besluttede at købe grunden, uanset at parret ikke havde opnået en finansiering af byggeriet.

Klageren og S valgte at beholde grunden efter bankens afslag på byggefinansiering, uanset at man udtrykkeligt havde rådgivet om risiciene ved at beholde byggegrunden.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det er ikke godtgjort, at Nordea Bank Danmark på mødet den 8. august 2006 gav klageren og S tilsagn om at ville finansiere såvel parrets grundkøb som et efterfølgende byggeri af grunden. Dette fremgår også af bankens brev af 17. august 2006, hvor det udtrykkeligt er anført, at en endelig accept af projektet først ville blive afgivet, når banken kendte det fulde omfang af byggeprojektet, herunder tilbud fra materialeleverandører mv.  Såfremt klageren og S mente, at brevet ikke stemte overens med det på mødet aftalte, måtte de straks have reklameret heroverfor.

Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at Nordea Bank Danmark ved sin rådgivning af klagerne har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde et erstatningsansvar, eller at banken i øvrigt har udvist forhold, der kan begrunde, at klagerne helt eller delvist frigøres for deres forpligtelse til at tilbagebetale grundkøbslånet, jf. pantebrevet af 24. november 2006.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.