Spørgsmål om godtgørelse for stempelreduktion på ejerskiftelånspantebrev, som ikke blev godskrevet køber i ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 126/2000 |
| Dato: | 05-09-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Stempel - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om godtgørelse for stempelreduktion på ejerskiftelånspantebrev, som ikke blev godskrevet køber i ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens krav om en godtgørelse svarende til stempelreduktionen på ejerskiftelånspantebrevet i forbindelse med hans køb af ejerlejlighed.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 21. august 1998 købte klageren en ejerlejlighed med overtagelse den 1. september 1998. Købesummen skulle berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et 15-årigt 5% obligationslån i Nykredit på 688.000 kr. til en aktuel kurs på 98,55 svarende til en kursværdi på 678.024 kr. Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"Købers valg af anden finansiering:
Såfremt køber efter handlens indgåelse ønsker at finansiere ejerskiftelånet på anden vis end fastsat i købsaftalen, skal der til sælger betales et beløb stort kr. 678.024,00 [...] Låneomkostninger fradrages jf. ovenfor."
Låneomkostningerne var opgjort til i alt 15.663 kr., heraf 10.320 kr. til stempel. Ejerskiftelånet skulle hjemtages af sælger i dennes navn, og omkostningerne ved optagelse af ejerskiftelånet skulle afholdes af sælger.
Sælger er kunde i indklagedes Frederiksbjerg afdeling, mens klageren er kunde i indklagedes Christiansbjerg afdeling.
Klageren ønskede lånet optaget i Unikredit, som den 26. august 1998 udstedte et lånetilbud på et 15-årigt 5% obligationslån på 688.000 kr., svarende til det i købsaftalen anførte. Kursen på lånet var i henhold til købersikringsaftale fastlåst til 97,15, svarende til en kursværdi på 668.392 kr.
Den 28. oktober 1998 afregnede Unikredit lånet til den aftalte kurs og med fradrag af omkostninger opgjort til 14.522 kr., heraf 10.320 kr. til stempel.
Ejerlejligheden var prioriteret med bl.a. et pantebrev til Nykredit vedrørende et kontantlån på 1.368.778 kr., der var lyst pantstiftende i flere ejendomme. Da klageren ikke skulle overtage pantehæftelsen, blev ejerlejligheden relakseret af pantebrevet, som samtidig blev nedskrevet med 250.000 kr. Stempelværdien af det nedskrevne pantebrev, 1,5% af 250.000 kr., eller 3.750 kr., blev overført til ejerskiftelånspantebrevet til Unikredit, som derfor kun blev stemplet med 6.570 kr. (10.320 kr. - 3.750 kr.)
Den 4. november 1998 udarbejdede klagerens advokat refusionsopgørelse, hvorefter klageren bl.a. skulle refundere sælger 9.632 kr., svarende til differencen mellem den i købsaftalen anførte kursværdi af ejerskiftelånet, 678.024 kr., og den faktiske kursværdi, 668.392 kr.
Klageren, der mente sig berettiget til at oppebære et beløb svarende til stempelreduktionen på 3.750 kr., rettede primo 1999 via sin advokat henvendelse til indklagede, ejendomsmægleren og sælger, der hver især afviste klagerens krav.
Parternes påstande.
Den 21. marts 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 3.750 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede fejlagtigt har udbetalt det sparede stempelbeløb på 3.750 kr. til sælger.
Ved låneindfrielse kan der aldrig opnås tilbagebetaling af stempel, men alene nedsættelse af stempel i tilfælde af, at køber optager ejerskiftelån, og i sådanne tilfælde skal det sparede stempelbeløb komme køber til gode.
Indklagede burde i hvert fald have oplyst om stempelbesparelsen til hans advokat, som i givet fald kunne have medregnet denne i refusionsopgørelsen.
Da indklagede er skyld i, at sælger fejlagtigt har fået de 3.750 kr. udbetalt, bør indklagede godtgøre ham beløbet. Indklagede kan herefter gøre kravet gældende over for sælgeren. Da indklagede som professionel låneformidler har handlet ansvarspådragende, er det ikke rimeligt, at det skal påhvile ham at anlægge retssag mod sælger.
Indklagede har anført, at det bestrides, at man ved ekspeditionen af ejerskiftelånet har handlet ansvarspådragende. Ejerskiftelånet er blevet ekspederet for sælger i overensstemmelse med bestemmelserne i købsaftalen.
Lån, som køber ikke skal overtage, er som udgangspunkt køber uvedkommende, og det fremgår ikke af købsaftalen, at klageren skulle have udbetalt et beløb svarende til stempelreduktionen ved overførsel af stempel fra sælgers lån i Nykredit til ejerskiftelånet.
Klageren har ikke lidt noget tab i forhold til det i købsaftalen aftalte.
Klagerens eventuelle krav på refusion af stempelbeløbet må rettes mod sælgeren. Indklagede har ikke haft kendskab til kravet og har ikke oppebåret beløbet.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Selvom klageren valgte en anden finansiering end anført i købsaftalen, var det fortsat sælger, der skulle hjemtage ejerskiftelånet og afholde omkostningerne herved. I mangel af anden aftale finder Ankenævnet derfor, at det også var sælger, der var berettiget til at drage fordel af stempelreduktionen.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klageren kunne have formået sælger til at godskrive klageren et beløb svarende til stempelreduktionen, såfremt klageren havde fremsat krav herom i forbindelse med refusionsopgørelsen. Allerede som følge heraf findes indklagede ikke at have pådraget sig erstatningsansvar ved at have undladt at oplyse om stempelreduktionen, som ikke fremgik af afregningen fra Unikredit.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.