Spørgsmål om anvendelse af provenu ved omprioritering, forhold til øvrige panthavere.
| Sagsnummer: | 70/2006 |
| Dato: | 18-10-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om anvendelse af provenu ved omprioritering, forhold til øvrige panthavere. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens indsigelse mod forløbet af en omprioritering og fordelingen af provenuet til udlægshavere m.v.
Sagens omstændigheder.
Klageren og dennes ægtefælle M ønskede i januar 2004 at omprioritere deres ejendom. Indklagede, hvor klageren og M er kunder, skulle forestå omprioriteringen.
Klagerens og M's ejendom var da prioriteret med tre Nykreditlån på henholdsvis oprindelig 1.102.000 kr., 777.000 kr. og 425.000 kr. samt tre ejerpantebreve på henholdsvis 750.000 kr., 393.888,35 kr. og 500.000 kr. Ejerpantebrevene på 750.000 kr. og 393.888,35 kr. var håndpantsat til sikkerhed for M's samt anpartsselskabet S' engagement med indklagede. Ejerpantebrevet på 500.000 kr., der alene havde pant i M's andel af ejendommen, var stillet til sikkerhed for M's engagement med pengeinstituttet P. Ved omprioriteringen skulle hjemtages et lån på 3,4 mio. kr. i Realkredit Danmark.
Ved skrivelse af 14. januar 2004 meddelte indklagede M, at det ikke var lykkedes at nå til enighed med P i forbindelse med omprioriteringen. Af skrivelsen fremgår, at der af provenuet af det nye realkreditlån skulle anvendes ca. 2.380.000 kr. til indfrielse af de eksisterende Nykreditlån. Indklagede foreslog i skrivelsen M, at M's advokat aftalte vilkårene for omprioriteringen med pengeinstituttet P.
Indklagede har anført, at M efterfølgende indleverede kopi af en e-mail fra P, hvorefter P accepterede en omprioritering af ejendommen under forudsætning af, at provenuet blev anvendt til indfrielse af ejendommens gæld i prioriteret rækkefølge, samt at omprioriteringssagen skulle styres af en advokat.
Den 10. februar 2004 hjemtog indklagede det nye lån fra Realkredit Danmark og indfriede samtidig hæftelserne til Nykredit.
Den 24. februar 2004 overførte indklagede 750.000 kr. fra omprioriteringskontoen til S' erhvervskredit hos indklagede. Saldoen på omprioriteringskontoen var herefter 198.746,97 kr.
Indklagede har anført, at man den 5. marts 2004 fik meddelelse om, at S den 26. februar 2004 var taget under konkursbehandling. M havde på intet tidspunkt gjort opmærksom på, at selskabets situation var anspændt, eller at der var indgivet konkursbegæring.
Ved skrivelse af 11. marts 2004 fra pengeinstituttet P til M's advokat vedrørende omprioriteringen bekræftede P at have accepteret at rykke med ejerpantebrevet på 500.000 kr. for omprioriteringen bl.a. under forudsætning af, at en ydelsesbesparelse skulle anvendes til nedbringelse af gælden hos P.
Af indklagedes skrivelser af 7. juni 2004 til klageren og M fremgår, at indklagede ikke ville modtage dividende i S' konkursbo. Med henvisning til den af klageren og M stillede sikkerhed, herunder M's kaution, anmodede indklagede om indfrielse af engagementet med S på ca. 471.000 kr. med tillæg af renter.
Ved skrivelse af 30. oktober 2004 fremsendte M til indklagede kopi af skattemæssige årsopgørelser. M angav samtidig en aktuel oversigt over parrets aktiver og passiver. M anslog værdien af parrets ejendom til 4,9 mio. kr. Blandt passiverne var anført gæld til Realkredit Danmark og indklagede; pengeinstituttet P var anført med 0,5 mio. kr.
Indklagede har anført, at M's oplysning om størrelsen af passiverne ikke var korrekt. Allerede den 10. december 2004 blev man anmodet om at notere et udlæg foretaget i parrets ejendom på 386.000 kr. til fordel for et finansieringsselskab F. Man konfronterede M hermed, og M oplyste nødtvungent, at det drejede sig om hans kaution for et selskab, som han tidligere havde ejet, men som var taget under konkursbehandling.
I forbindelse med at klageren og M i januar 2005 besluttede sig for at sælge deres ejendom, underskrev de den 11. februar 2005 en transporterklæring, hvorefter indklagede fik uigenkaldelig transport i provenuet ved salget af ejendommen til sikkerhed for skadesløs betaling af, hvad de til enhver tid måtte være eller blive indklagede skyldig. M udfærdigede i denne forbindelse en provenuberegning, der viste et provenu på ca. 801.000 kr. efter indfrielse af pantegæld i ejendommen, herunder 150.000 kr. til F. Det fremgår yderligere, at pengeinstituttet P kunne indfris ved betaling af 500.000 kr.
Den 13. februar 2005 ydede indklagede klageren og M en boligsalgskredit på 4.680.000 kr. gældende indtil 1. december 2005.
Den 15. februar 2005 betalte indklagede til P 500.000 kr., som blev hævet på boligsalgskreditten. Indklagede modtog ejerpantebrevet på 500.000 kr. fra P og lod det aflyse af tingbogen.
Indklagede har anført, at der den 29. marts 2005 var berammet tvangsauktion over klagerens og M's ejendom. Auktionen blev afværget ved midler fra boligsalgskreditten.
Ved skrivelse af 23. marts 2005 fra klagerens og M's ejendomsmægler blev indklagede orienteret om, at parrets ejendom var solgt, hvorfor mægleren anmodede indklagede om at indfri ejendommens prioriteter, herunder bl.a. et udlæg på 505.690 kr. lyst den 1. marts 2005 på foranledning af pengeinstituttet P.
Indklagede har anført, at M ikke tidligere havde oplyst om yderligere gæld til P. Nu oplyste han nødtvungent, at det var korrekt, at han skyldte P et beløb, der var større end de allerede betalte 500.000 kr. Man opfordrede M til at sørge for, at udlægget blev aflyst. I oktober 2005 indvilgede P i at aflyse udlægget i ejendommen mod betaling af yderligere 100.000 kr.
Ved skrivelse af 6. juli 2005 meddelte finansieringsselskabet F indklagede, at F's udlæg i klagerens og M's ejendom kunne indfries ved betaling af 408.795,20 kr. Ved skrivelse af 12. s.m. meddelte indklagede F, at der ikke ville fremkomme dækning til udlægget i forbindelse med ejendommens salg. M's andel af provenuet ved salget af ejendommen inden indfrielse af M's særgæld var beregnet til halvdelen af 1.547.019 kr. eller 773.510 kr.
Under en korrespondance mellem indklagede og F's advokat foreslog F's advokat ved skrivelse af 5. september 2005, at indklagede fremkom med et tilbud om dækning til F samt en opgørelse af provenufordelingen, således at F under alle forhold, og uanset hvilken aftale der måtte indgås om en minimumsdækning, som minimum modtog det provenu, prioritetspladsen måtte berettige til. Ved skrivelse af 13. s.m. redegjorde indklagede for fordelingen af provenuet ved salget af ejendommen. Indklagede anførte, at under forudsætning af, at F kunne acceptere principperne for opgørelsen, var indklagede indstillet på at overføre 150.000 kr. til F og således, at når handelen var gennemført, ville F modtage en opgørelse over fordelingen af provenuet; såfremt restbeløbet til dækning af F's udlæg var større end 150.000 kr., ville beløbet efterfølgende blive overført til F.
Ved skrivelse af 19. september 2005 bekræftede F's advokat over for indklagede en telefonisk aftale samme dag, hvorefter F ville aflyse sit udlæg, når F havde modtaget 200.000 kr. og således, at dette beløb kunne forhøjes efter modtagelse af en endelig fordeling af provenuet.
Indklagede har anført, at M blev forelagt skrivelsen af 19. september 2005 og oplyste, at han kunne acceptere F's tilbud på egne og klagerens vegne.
Den 21. november 2005 udfærdigede indklagede en opgørelse over salget af klagerens og M's ejendom. Heraf fremgår, at salget havde indbragt 5.883.837,42 kr. Til indfrielse af Realkredit Danmark inkl. restancer, ejendomsskatter samt klagerens og M's fælles engagement med indklagede var der anvendt 4.708.669,09 kr., således at provenuet udgjorde 1.175.168,33 kr.; heraf var 710.000 kr. anvendt til indfrielse af hæftelser alene med pant i M's anpart af ejendommen. I sammenligning med opgørelsen af 6. juli 2005 var der medtaget et samlet beløb på 384.982,40 kr., der vedrørte klagerens og M's yderligere gæld til indklagede.
Indklagede har oplyst, at klageren i perioden 14. februar til 18. november 2005 fik udbetalt i alt 467.542,92 kr. fra boligsalgskreditten og en oprettet skødekonto.
Den 6. marts 2006 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Under sagens forberedelse tilbød indklagede at betale klageren 120.041,25 kr. Baggrunden herfor var, at indklagede beregnede, at klagerens andel af provenuet ved salget af ejendommen var på 587.584,17 kr., svarende til halvdelen af 1.175.638,33 kr. (det i opgørelsen af 21. november 2005 beregnede provenu). Heraf havde klageren fået udbetalt 467.542,92 kr. fra boligsalgskreditten og skødekontoen. Indklagede var derfor indstillet på at betale differencen på 120.041,25 kr. til klageren, men således at beløbet blev modregnet i en gæld i henhold til en fælles kredit etableret i december 2005, som var gældende indtil 31. januar 2006. Indklagede tilbød endvidere at godtgøre klageren 6.700 kr. i rentegodtgørelse vedrørende et yderligere klagepunkt.
Ved skrivelse af 14. juni 2006 til Ankenævnet meddelte klageren, at hun fandt, at beløbet på 120.041,25 kr. var for lille.
Ved skrivelse af 13. juli 2006 meddelte indklagede, at man samme dag havde overført beløbet på 120.041,25 kr. og 6.700 kr. til klagerens og M's fælles kredit.
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med omprioriteringen af ejendommen i 2004 ikke havde sikret sig, at P rykkede med ejerpantebrevet for det nye lån fra Realkredit Danmark. Hverken hun eller M kunne gøre noget for at løse problemet.
På et tidspunkt truede Realkredit Danmark med at opsige det nye lån, hvis indklagede ikke fik løst spørgsmålet, hvilket nærmest udløste panik hos indklagede for at finde en løsning.
Efter at have betalt 500.000 kr. til P lod indklagede ejerpantebrevet aflyse, hvilket førte til, at P straks foretog et nyt udlæg på 505.690 kr. og glemte alt om tidligere aftaler. Dette medførte videre, at F meddelte M, at situationen nu var ændret, og at F nu imødeså fuld dækning for sit krav.
Indklagede begik en fejl ved at lade ejerpantebrevet aflyse, idet man burde have taget håndpant i ejerpantebrevet. Herved skal erindres, at ejendommen ikke var solgt på dette tidspunkt. Såfremt indklagede havde undladt at aflyse ejerpantebrevet på 500.000 kr., ville P ikke have ladet foretage yderligere udlæg, og F ville have stået ved den oprindelige aftale.
Indklagede bør yde fuld godtgørelse for rentetilskrivningen foretaget på deres engagementer i perioden fra 1. maj 2005 til 18. november 2005, hvor der skete kontoafslutning vedrørende skødekontoen. Hun har beregnet rentetabet til i alt 120.495,74 kr.
Af indklagedes skrivelse af 13. september 2005 til F fremgår, at indklagede forventede et provenu til F på 115.000 kr., men dog mente, at der kunne blive 150.000 kr.; indklagede endte med at betale 200.000 kr. til F. Såvel hun som M er forundret over, hvad der skete. Som minimum burde indklagede have henvendt sig til dem, inden der blev disponeret i forhold til F.
Indklagede har under sagen beregnet og betalt en kompensation på 120.041,25 kr., som er beregnet til at udgøre hendes andel af provenuet ved salget af ejendommen, idet der er taget højde for hævningerne på 467.542,92 kr.
Hun anser sig for berettiget til yderligere kompensation, da det beløb, der blev betalt til F, lå væsentlig ud over, hvad F selv havde anført som et acceptabelt niveau i skrivelsen til indklagede. Indklagede har handlet til skade for hende i denne forbindelse.
Det virker, som om indklagede ændrede strategi med hensyn til afvikling af udlægshaverne. I første omgang regnede man med at kunne lukke munden på dem ved at henvise til et forventet restprovenu på 0 kr. Da indklagede blev mødt med indsigelser, skiftede indklagede strategi. Nu var problemstillingen, at udlægshaverne kunne stille sig i vejen for handelens egentlige gennemførelse. Blev ejendomshandelen ikke til noget, ville indklagede stå med et usikret lån til M på 500.000 kr. svarende til betalingen til P.
Indklagede havde i juli 2005 udfærdiget en opgørelse af provenuet ved ejendomssalget. Heraf fremgår, at der var et skønnet provenu til deling mellem hende og M på 1.547.019 kr. I opgørelsen af 21. november 2005 er provenuet 1.175.168,33 kr. Ved den seneste opgørelse lod indklagede fratrække beløb til indfrielse af M's engagement, hvilket er uacceptabelt.
Indklagede har anført, at M fortav væsentlige oplysninger om sin økonomi i forbindelse med omprioriteringen og det senere salg af parrets ejendom.
Man havde ikke mulighed for at vurdere eller rådgive klageren og M om, at det var problematisk at lade ejerpantebrevet på 500.000 kr. aflyse, idet M havde givet oplysninger om sin økonomi, der ikke pegede i retning af en risiko for de udlæg i ejendommen, som efterfølgende fandt sted.
Det blev udtrykkeligt overladt til klageren og M at sørge for, at P foretog rykningen med ejerpantebrevet i forbindelse med omprioriteringen. Indklagede kan ikke gøres ansvarlig for de (manglende) aftaler, som parret på et langt tidligere tidspunkt burde have indgået med P og F.
Indklagede kan heller ikke gøres ansvarlig for, at klageren ejede en ejendom sammen med M, og at M's økonomiske forhold bevirkede, at omprioriteringssagen kom til at trække ud.
Med hensyn til opgørelsen af provenuet ved salget af ejendommen bemærkes, at skrivelse af 12. juli 2005 til M blev udfærdiget af indklagede i samarbejde med M. Skrivelsen indeholdt en række anslåede beløb i modsætning til opgørelsen af 29. november 2005, der blev den endelige version.
Efter indfrielsen af hæftelserne i ejendommen resterede der 1.175.168,33 kr., som skulle deles mellem klageren og M. Af dette beløb skulle M's andel gå til P og F, der havde sikkerhed i hendes andel af ejendommen.
Klagerens andel af provenuet var således halvdelen eller 587.584,17 kr.; heraf fik klageren løbende udbetalt 467.542,92 kr. Der blev således anvendt 120.041,25 kr. af klagerens andel af provenuet til indfrielse af M's gæld til P og F. M havde oplyst, at klageren var indforstået hermed, idet hun også ønskede at afværge en tvangsauktion med deraf følgende tab.
Da klageren tilsyneladende ikke er enig heri, har indklagede tilbudt at godtgøre klageren 120.041,25 kr.
For så vidt angår overførslen af 750.000 kr. den 24. februar 2004 fra provenuet ved omprioriteringen til anpartsselskabets erhvervskredit bemærkes, at beløbet blev overført, uden at det i den forbindelse blev aftalt, at overførslen skete til indfrielse af et eller begge ejerpantebreve. Af den grund har indklagede ikke udleveret ejerpantebrevene. Havde det været aftalt, at der skulle ske indfrielse af ejerpantebrevene i forbindelse med overførslen, ville dette have fremgået af omprioriteringsaftalen.
Af en fremlagt kopi af omprioriteringsaftalen fremgår, at de to ejerpantebreve skulle rykke for det nye lån fra Realkredit Danmark, ligesom det er anført, at gæld ifølge ejerpantebrevet til P og udlæg til en kommune skulle indfries af provenuet. Klageren og M har på intet tidspunkt påberåbt sig, at et eller begge ejerpantebreve skulle indfries i forbindelse med overførslen af de 750.000 kr. Herved bemærkes også, at det af ejendomsmæglerens skrivelse af 23. marts 2005 fremgår, at ejendomsmægleren "efter aftale med sælger" bad indklagede om at indfri ejerpantebrevene i forbindelse med ejendomssalget.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet lægger til grund, at den forsinkelse, der opstod ved omprioriteringen af klagerens og M's ejendom i 2004, hovedsagelig havde baggrund i, at indklagede ikke fra klageren og M modtog fuldstændige oplysninger om M's forpligtelser over for P, der havde håndpant i ejerpantebrevet på 500.000 kr. Ankenævnet finder derfor ikke grundlag for at tilkende klageren erstatning i form af rentegodtgørelse som følge af forsinkelsen af omprioriteringssagen eller i anledning af, at ejerpantebrevet blev aflyst.
Den 11. februar 2005 underskrev klageren og M transporterklæring, hvorefter de gav indklagede uigenkaldelig transport i provenuet ved salget af deres ejendom til sikkerhed for skadesløs betaling af, hvad de til enhver tid måtte eller blive indklagede skyldig. Ved opgørelsen af 21. november 2005 vedrørende salget af klagerens og M's ejendom medtog indklagede ud over pantegæld endvidere krav mod klageren og M i henhold til deres forpligtelser over for indklagede. Dette var berettiget, da indklagede havde modtaget transport i provenuet af salget.
De beløb, som indklagede betalte til P og F, har ikke betydning for størrelsen af klagerens provenu ved salget af ejendommen, idet opgørelsen af beløbene, efter at indklagede har kompenseret klageren under sagens forberedelse, ikke påvirker klagerens provenu.
Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at tilsidesætte indklagedes opgørelse af 21. november 2005.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.