Spørgsmål om erstatning eller rentegodtgørelse ved placering af provenu af ejerskiftelån optaget i købers navn på sikringskonto, indtil betingelserne for udbetaling til sælger var opfyldt.
| Sagsnummer: | 365/1995 |
| Dato: | 08-05-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatning eller rentegodtgørelse ved placering af provenu af ejerskiftelån optaget i købers navn på sikringskonto, indtil betingelserne for udbetaling til sælger var opfyldt. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren rettede i begyndelsen af november måned 1994 henvendelse til indklagedes Budolfi afdeling, Aalborg, i forbindelse med et påtænkt køb af en ejendom i Fredericia. Indklagede udarbejdede økonomiske konsekvensberegninger. Herunder drøftedes muligheden for at finansiere huskøbet ved optagelse af et ejerskiftelån i Danske Kredit.
Ved købsaftale af 11. november 1994 indgik klageren aftale om køb af ejendommen med overtagelse den 15. januar 1995. Købsaftalen forudsatte optagelse af et ejerskiftelån i sælgers navn i Realkredit Danmark. Købesummen var aftalt til 1.050.000 kr. Af købsaftalen fremgik bl.a.:
"13.
........
Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger.
..........
DE Standardbestemmelser 93.
..........
14. Refusionsopgørelse.
..........
Nye lån forrentes fra skæringsdagen af køber med de samme rentesatser, som vil være gældende, når lånene er endeligt berigtigede."
Klageren valgte efter drøftelse med indklagede at optage ejerskiftelånet i Danske Kredit i eget navn. I forbindelse hermed vejledte indklagede klageren om muligheden for at indgå en fastrenteaftale. Den 19. december 1994 rettede indklagede telefonisk henvendelse til klagerens advokat og forespurgte, hvornår realkreditpantebrevet kunne foreligge i tinglyst stand, idet det skulle kurssikres. Ifølge indklagede meddelte klagerens advokat den 20. december 1994, at pantebrevet kunne forventes at foreligge i tinglyst stand inden den 25. januar 1995. Ifølge klagerens advokat blev det oplyst, at pantebrevet formentlig ville blive indleveret til tinglysning ca. den 25. januar 1995.
Klageren accepterede den 23. december 1994 et lånetilbud fra Danske Kredit på et 30 årigt kontantlån på 826.000 kr. 9 %. Samme dag indgik klageren en fastrenteaftale med afvikling den 25. januar 1995, svarende til en lånerente på 9,94944% p.a. Ifølge indklagede blev klagerens advokat underrettet herom.
Den 3. januar 1995 underskrev klageren pantebrevet på 826.000 kr. til Danske Kredit.
Ved skrivelse af 5. januar 1995 fremsendte indklagede pantebrevet til klagerens advokat til videreekspedition mod, at pantebrevet returneredes efter endt tinglysning. Endvidere fremsendtes lånetilbudet, hvoraf udbetalingsdatoen 25. januar 1995 fremgik.
I en skrivelse af 19. januar 1995 mindede indklagede advokaten om, at man senest 3 bankdage før den 25. januar 1995 skulle modtage tinglyst anmærkningsfrit pantebrev eller en garanti herfor samt udbetalingsanmodning med fuldmagt fra sælger.
I en skrivelse af samme dato, foranlediget af en telefonisk erindring samme dag vedrørende pantebrevet, anførte klagerens advokat, at hans kontor den 20. december 1994 havde oplyst, at dokumenterne i handlen, herunder det nævnte pantebrev, under normale omstændigheder kunne indleveres til tinglysning den 25. januar 1995. Advokaten anførte videre, at det var en forudsætning, at købesummen på ejendommen var berigtiget, før der kunne udstedes endeligt skøde.
Ved skrivelse af 20. januar 1995 foreslog indklagede, at ejerskiftelånet udbetaltes i henhold til kurskontrakten pr. 25. januar 1995, og at provenuet indsattes på en spærret konto pantsat til Danske Kredit og udbetaltes mod advokatens indeståelse for sletning af retsanmærkninger, når der forelå tinglyst pantebrev.
Ved skrivelse af 23. januar 1995 tiltrådte advokaten, at lånet hjemtoges som foreslået og indsattes på en spærret konto. Skrivelsen var vedlagt en udbetalingsfuldmagt og en udbetalingsanmodning underskrevet af klageren samme dag.
Lånet udbetaltes den 25. januar 1995 og indsattes på en anfordringskonto. Den 22. februar 1995 fremsendte klagerens advokat til indklagede pantebrevet på 826.000 kr. til Danske Kredit i tinglyst anmærkningsfri stand. Af et kontoudtog vedrørende sikringskontoen fremgår, at der på sikringskontoen var tilskrevet renter med ca. 472 kr.
Den 23. februar 1995 fremsendte indklagede låneprovenuet til klagerens advokat, der herefter videresendte det til sælgerens advokat.
Ved skrivelse af 17. marts 1995 fremsatte sælgerens advokat krav om forrentning af ejerskiftelånet for perioden fra den 15. januar til modtagelsen af beløbet den 24. februar 1995. Rentebeløbet udgjorde 8.903,09 kr.
Ved skrivelse af 10. april 1995 til indklagede anførte klagerens advokat, at indklagede burde yde klageren en rentekompensation som følge af, at provenuet af ejerskiftelånet alene havde været forrentet med 0,75 % p.a. i den periode på ca. en måned, hvor det havde stået på anfordringskontoen.
Klageren har ved klageskema af 11. juli 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 8.903,09 kr. med renter fra den 10. april 1995, til betaling sker, samt at erstatte "eventuelle andre af mig ukendte udgifter, som er betinget af sagen".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede anbefalede optagelse af ejerskiftelånet i Danske Kredit uden at informere om, at der kunne være andre omkostninger forbundet hermed. Han var ikke klar over, at sælgeren kunne fremsætte krav om betaling af renter, såfremt ejerskiftelånet først udbetaltes til sælgeren efter overtagelsesdagen. Indklagede foreslog at indsætte låneprovenuet på en spærret konto, der kun forrentedes med 0,75 % p.a., og burde have informeret om konsekvensen heraf. Det har ingen indflydelse, at udbetalingsdagen er anført i lånetilbudet. Det er i sig selv utilfredsstillende, at indklagede placerede 826.000 kr. til en rente på kun 0,75 % p.a., også selvom der kun var tale om en kortere periode.
Indklagede har anført, at klageren ved sin underskrift på de i købsaftalen indeholdte vilkår har tiltrådt bl.a. pkt. 14 om refusionsopgørelse, hvorefter nye lån forrentes fra skæringsdagen af køber med de samme rentesatser, som vil være gældende, når lånene er endeligt berigtigede. Klager er derfor forpligtiget til at betale de af sælger krævede 8.903,09 kr., og klageren har således ikke lidt noget tab. Klagers advokat har, uanset den af ham påståede uklarhed om det i telefonsamtalen den 20. december 1994 passerede, ved sin undladelse af efter modtagelse af ejerskiftelånspantebrevet at foretage tinglysning af dette med sælgers samtykke været årsag til den forlængede ekspeditionstid og den heraf følgende tilbageholdelse af låneprovenuet over for sælger og oprettelse af den pantsatte konto. Klageren valgte udbetalingsmåden i samråd med sin advokat. Forrentningen af den pantsatte konto med 0,75 % p.a. (anfordringvilkår) kan ikke bebrejdes indklagede. Rentesatsen skal ses på baggrund af, at beløbet kun skulle henstå i ganske kort tid. Klageren har gennem hele sagsforløbet været rådgivet og bistået af sin advokat, og indklagede har nøje fulgt de instruktioner, advokaten har givet.
Ankenævnets bemærkninger:
Det er ubestridt, at indklagede med henvisning til, at lånet i Danske Kredit skulle kurssikres, forespurgte klagerens advokat, hvornår pantebrevet kunne forventes at foreligge i tinglyst stand. Efter de modstridende forklaringer om indholdet af advokatens svar finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagede begik en fejl ved at fastsætte fastrenteaftalens afviklingsdato til den 25. januar 1995, hvorved bemærkes, at klagerens advokat ikke reagerede over for oplysningen om, at lånet ville blive udbetalt denne dag.
3 medlemmer - Peter Blok, Peter Stig Hansen og Niels Bolt Jørgensen - udtaler herefter:
Efter at det havde vist sig, at pantebrevet ikke kunne foreligge i tinglyst stand til den nævnte dato, tiltrådte klageren og dennes advokat den 23. januar 1995 indklagedes forslag om, at ejerskiftelånet i Danske Kredit blev hjemtaget, således at låneprovenuet blev indsat på en spærret konto, indtil betingelserne for udbetaling til sælgerne var opfyldt. Klageren og dennes advokat måtte i denne forbindelse indse, at lånet i den mellemliggende periode skulle forrentes såvel over for Danske kredit som over for sælgerne. Spørgsmålet om forrentning af sikringskontoen blev ikke drøftet. Vi finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede helt eller delvis at erstatte klageren det rentebeløb, han måtte betale til sælgerne, eller at forrente indeståendet på sikringskontoen med en højere rente end indklagedes sædvanlig rente af indeståender på anfordringsvilkår.
Herefter, og da der heller ikke i øvrigt foreligger grundlag for at tilkende klageren erstatning eller anden økonomisk kompensation, stemmer vi for ikke at tage klagen til følge.
2 medlemmer - Ole Just og Jørn Ravn - udtaler:
Da det viste sig, at pantebrevet ikke kunne foreligge i tinglyst stand til den 25. januar 1995, foreslog indklagede, at lånet alligevel blev hjemtaget, således at provenuet blev indsat på en sikringskonto, indtil betingelserne for udbetaling af beløbet til sælgerne var opfyldt. Vi finder, at indklagede i denne forbindelse burde have oplyst klagerens advokat om, at renten på sikringskontoen alene var 0,75% p.a., således at klageren ville lide et ikke uvæsentligt rentetab ved at skulle forrente ejerskiftelånet såvel over for Danske Kredit som over for sælger. En sådan oplysning ville have givet advokaten anledning til at sammenligne omkostningerne ved den foreslåede løsning med omkostningerne ved at udskyde tidspunktet for ejerskiftelånets hjemtagelse.
Der findes heller ikke at kunne bortses fra, at det opståede problem havde sammenhæng med, at ejerskiftelånet efter anbefaling fra indklagede blev optaget i klagerens (køberens) navn, medens det sædvanlige er, at et ejerskiftelån optages i sælgerens navn, således som det også var forudsat i købsaftalen. Når et ejerskiftelån optages i køberens navn, opstår der et særligt koordineringsproblem i forbindelse med indgåelse af en fastkursaftale (fastrenteaftale), idet det ofte vil være vanskeligt at angive præcist, hvornår betingelserne for frigivelse af låneprovenuet til sælger kan forventes at være opfyldt. Risikoen for, at der opstår et problem af den karakter, som opstod i den foreliggende sag, kan således betragtes som en generel svaghed ved anvendelse af den af indklagede foreslåede fremgangsmåde med hjemtagelse af ejerskiftelånet i køberens navn.
Da klageren og dennes advokat måtte indse, at klageren i perioden fra ejerskiftelånets hjemtagelse til udbetalingen af låneprovenuet til sælgerne ville være forpligtet til at forrente lånet såvel over for Danske Kredit som over for sælgerne, findes der ikke at være grundlag for at pålægge indklagede helt eller delvis at erstatte klageren det rentebeløb, han måtte betale til sælgerne. På baggrund af det anførte stemmer vi herefter for, at indklagede bør tilpligtes at forrente indeståendet på sikringskontoen med en væsentligt højere rente end sket. Denne højere rente fastsættes skønsmæssigt til 6% p.a. Indklagede bør herefter i yderligere rente af indeståendet på sikringskontoen godtgøre klageren 7 x 472 kr. eller 3.304 kr. med rente efter renteloven fra den 10. april 1995.
Der er ikke grundlag for at tilkende klageren yderligere økonomisk kompensation.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.