Spørgsmål om opsigelse af engagement sket med rette.
| Sagsnummer: | 95/2006 |
| Dato: | 18-10-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Udlån - opsigelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om opsigelse af engagement sket med rette. |
| Indklagede: | Kongsted Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens indsigelse mod indklagedes opsigelse af et engagement.
Sagens omstændigheder.
Den 8. december 2003 underskrev klageren og dennes ægtefælle H et gældsbrev, hvorefter deres lån hos indklagede blev forhøjet med 23.200 kr. til 54.513,80 kr., som skulle afvikles med 1.000 kr. den 30. december 2003 og herefter fra 31. januar 2004 med 1.300 kr. månedligt. Lånet var senest forhøjet i februar 2003. Af gældsbrevets "Almindelige bestemmelser for lån og kreditter" fremgår:
"Opsigelse
[Indklagede] og kunden kan til enhver tid bringe kundeforholdet til ophør uden varsel.
Udlånsaftaler (kreditaftaler) kan dog kun opsiges af [indklagede] med et varsel på 3 måneder, medmindre der foreligger misligholdelse eller anden forfaldsgrund. Hvis [indklagede] opsiger udlånsaftalen, har kunden krav på en begrundelse.
…
12. Misligholdelse og andre forfaldsgrunde
I følgende særlige situationer er [indklagede] berettiget til at opsige lånet/kreditten uden varsel og forlange hele gælden betalt straks:
a) | Hvis ydelser, renter, provision eller afdrag ikke betales ved forfaldstidspunktet, og kunden ikke har betalt 8 dage efter, at [indklagede] har sendt rykkerbrev til kunden på den af [indklagede] senest kendte adresse. Ved kreditter gælder dette tillige, hvis kunden overtrækker kredittens maksimum uden [indklagedes] samtykke. |
b) | Hvis kunden udsættes for individuel retsforfølgning i form af udlæg eller arrest. |
… | |
f) | Hvis kunden har givet urigtige oplysninger af betydning for lånets/kredittens oprettelse. |
…" |
Til sikkerhed for engagementet, der også bestod af andre låneforhold, havde indklagede håndpant i et ejerpantebrev på 200.000 kr. med pant i klagerens og H's faste ejendom, der var udlejet. Ejerpantebrevet blev forhøjet i samme forbindelse til 250.000 kr. Samtidig underskrev klageren og H håndpantsætningserklæring, hvorefter ejerpantebrevet blev stillet til sikkerhed for klagerens og H's engagement med indklagede. Af håndpantsætningserklæringen fremgår:
"…
1. Forringelse af pantet
Hvis pantets værdi forringes væsentligt, kan pengeinstituttet stille krav om, at debitor enten ekstraordinært nedbringer gælden/maksimum eller, at debitor stiller yderligere sikkerhed, der modsvarer den skete forringelse, i modsat fald kan pengeinstituttet betragte aftalen som misligholdt.
Hvis pengeinstituttet har pant i ejerbolig, vil pengeinstituttet dog ikke ved forringelse af ejendomsværdien stille krav om ekstraordinær nedbringelse eller yderligere sikkerhed, med mindre forringelsen skyldes vanrøgt.
…"
Indklagede anmeldte ejerpantebrevet til tinglysning og modtog den 16. december 2003 ejerpantebrevet retur med retsanmærkning om, at der forud for forhøjelsen var lyst tre udlæg til skattevæsenet på i alt 631.322 kr.
Udlæggene var lyst henholdsvis 17. november 2000 for i alt 425.812 kr. i klagerens andel og den 11. januar 2002 for 205.510 kr. i H's andel af ejendommen.
Indklagede har anført, at klageren ikke havde orienteret om de tinglyste udlæg, hvorfor man kontaktede klageren og bad denne redegøre for udlæggene. Samtidig tilkendegav indklagede, at låneforhøjelsen var sket under falske forudsætninger. Man foreslog klageren at sælge ejendommen. Ultimo december 2003 tilkendegav klageren, at han var enig i at sælge ejendommen, og at han snarest ville tage kontakt til en ejendomshandler.
Ved skrivelse af 21. januar 2004 til klageren og H meddelte indklagede, at man ikke havde modtaget salgsopstilling vedrørende salg af klagerens og H's ejendom. Af skrivelsen fremgår i øvrigt:
"…
Forhåbentlig er der som aftalt indgået aftale med ejendomshandler før jul om salg af ejendommen.
Derfor skal jeg anmode jer om omgående at foranledige salgspapirer tilsendt mig og jeg går ud fra dette sker inden 5 dage fra d.d."
Ved skrivelse af 28. januar 2004 meddelte indklagede klageren og H, at man ikke havde modtaget reaktion på skrivelsen af 21. s.m., og at ejerpantebrevet fortsat havde retsanmærkninger. Såfremt klageren og H ikke senest fem dage fra dato fremkom med en salgsopstilling, ville indklagede opsige det samlede engagement til indfrielse med et varsel på 14 dage.
Ved skrivelse af 11. februar 2004 opsagde indklagede klagerens og H's engagement med indklagede opgjort til i alt 270.775,12 kr. til indfrielse senest 1. april 2004. Samtidig slettede indklagede betalingsserviceaftaler samt spærrede klagerens og H's dankort.
Ved skrivelse af 23. februar 2004 rettede klageren og H gennem deres advokat henvendelse til indklagede vedrørende opsigelsen. Advokaten anførte, at indklagede var bekendt med, at ejendommen var stillet til salg via en ejendomsmægler, men at denne havde ferie, hvorfor der ikke i "ferieugen" var udarbejdet en salgsopstilling. Advokaten anmodede samtidig indklagede om nærmere at redegøre for, med hvilken hjemmel engagementet var opsagt, idet advokaten på sine klienters vegne forbeholdt sig at gøre et erstatningskrav gældende.
Ved skrivelse af 24. februar 2004 til klagerens advokat anførte indklagede bl.a., at klageren og H havde været kunder i flere år "og passet deres forpligtelser uden væsentlige bemærkninger". Indklagede havde ved henvendelse til Skat fået oplyst, at udlæggene vedrørte skyldig moms og A-skat, og at den samlede gæld udgjorde ca. 454.000 kr. Gælden vedrørte en forretning, som klageren tidligere havde drevet. Indklagede fastholdt opsigelsen af engagementet, men erklærede sig indforstået med, at indfrielse først skete 1. maj 2004.
Ved skrivelse af 5. marts 2004 meddelte indklagede klageren og H, at der ikke pr. 29. februar 2004 havde været dækning for betaling af ydelserne på lånene hos indklagede. Det samlede beløb var 5.850 kr. Såfremt restancerne ikke var indbetalt inden fem dage fra dato, ville indklagede opsige engagementet til indfrielse pr. 1. april 2004 og ikke som tidligere anført 1. maj 2004.
Ved skrivelse af 29. marts 2004 orienterede klagerens ejendomsmægler indklagede om, at der var fundet en køber til klagerens ejendom.
Af en beregning foretaget af ejendomsmægleren vedrørende provenuet ved salget af ejendommen fremgår, at provenuet den 13. april 2004 blev beregnet til 346.196 kr. Ved beregningen var der ikke taget højde for indfrielse af ejerpantebrevet eller udlæg.
Af købsaftale underskrevet af køber den 15. april 2004 fremgår, at klagerens og H's ejendom blev solgt for 900.000 kr. kontant.
Ved skrivelse af 30. april 2004 gjorde indklagede klageren og H opmærksom på, at provenuet ved salget ikke medførte en fuldstændig indfrielse af indklagedes tilgodehavende. Uanset at ejendommen var solgt, fritog det ikke klageren for at betale ydelser på engagementet. Ydelser var overført til lånene, men den konto, hvorfra betaling skete, var i overtræk med 10.313,98 kr. Indklagede anmodede klageren om at rette henvendelse med henblik på at indgå en afviklingsaftale, hvilket skulle ske senest 1. august 2004.
Køberne overtog ejendommen den 15. juni 2004. Samme dag deponerede køberne hos indklagede 845.000 kr. Den 17. s.m. indfriede indklagede et realkreditlån i ejendommen med 492.678,14 kr. samt hævede 200.000 kr. til indfrielse af indklagedes ejerpantebrev. Indklagedes sagsgebyr udgjorde 2.000 kr., hvorefter indklagede fremsendte 150.321,86 kr. til købers advokat med henblik på dennes videreformidling af beløbet til Skat.
Ved skrivelse af 17. juni 2004 orienterede indklagede klageren og H om ekspeditionerne vedrørende det deponerede beløb og oplyste, at deres gæld til indklagede udgjorde i alt 73.603,71 kr., som skulle være betalt senest den 15. juli 2004.
Ved skrivelse af 20. juli 2004 meddelte indklagede klageren og H, at sagen var overgivet til retslig inkasso, da man ikke havde modtaget sit tilgodehavende.
Ultimo august 2004 anmodede indklagedes advokat om foretagelse af fogedforretning hos klageren og H, som blev berammet til den 26. oktober 2004.
Af skrivelse af 28. oktober 2004 fra indklagedes advokat til indklagede fremgår, at der ved fogedforretningen var blevet foretaget udlæg i en bil, men at klageren i øvrigt ikke ejede aktiver, hvori der kunne foretages udlæg, ligesom klageren heller ikke p.t. kunne tilbyde en afdragsordning.
Parternes påstande.
Klageren har den 27. marts 2006 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal anerkende, at opsigelsen af engagementet var uretmæssig samt betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at det bestrides, at låneforhøjelsen blev givet under urigtige forudsætninger, da gælden til Skat for så vidt er sagen uvedkommende. Han har ikke givet urigtige oplysninger til indklagede.
Ophævelsen i skrivelsen af 11. februar 2004 var uretmæssig, da engagementet ikke var misligholdt. De havde med indklagedes egne ord "passet deres forpligtelser uden væsentlige bemærkninger". Betingelsen for at anse forholdet omfattet af reglerne om anticiperet misligholdelse var heller ikke til stede. Ophævelsen er i strid med proportionalitetsgrundsætningen.
Havde indklagede ikke sendt skrivelsen af 11. februar 2004, havde han med stor sandsynlighed fortsat med at overholde forpligtelserne over for indklagede.
Indklagede krævede ejendommen solgt hurtigt, hvilket medførte salg til under markedspris, hvorved han led tab.
Der er tale om en ejendom i en rækkehusbebyggelse. En anden ejendom (16A), der blev solgt otte måneder tidligere, var også prissat lavt, da sælger skulle overtage en lejelejlighed. Salget af en tredje ejendom (18A) solgt to måneder før salget af deres egen ejendom var på mere almindelige betingelser med en kvadratmeterpris på 9.939 kr. Ved et salg til en tilsvarende kvadratmeterpris ville prisen have været ca. 100.000 kr. højere på deres ejendom, der var i pæn stand og ikke bar præg af at have være udlejet.
Indklagedes benægtelse af kravet om et hurtigt salg strider mod indholdet af skrivelsen af 28. januar 2004. Man meddelte ham desuden det hensigtsmæssige i at sælge ejendommen, så snart muligheden var til stede.
Han bør stilles, som om engagementet ikke var blevet ophævet, da ophævelsen har medført uberettiget opkrævning af inkassoomkostninger, renter og fogedgebyr.
Indklagede har anført, at man på grund af engagementets størrelse fandt det rimeligt, at sikkerheden som følge af låneforhøjelsen blev forhøjet.
Indklagede fik først kendskab til gælden til Skat ved retsanmærkningerne på ejerpantebrevet. Låneforhøjelsen blev således givet under falske forudsætninger, da klageren fortiede gælden.
Foreholdt gælden oplyste klageren, at der var en afviklingsaftale med Skat om gælden, men dette blev senere imødegået fra Skats side.
På grund af klagerens økonomiske situation foreslog man klageren at sælge ejendommen, hvilket klageren erklærede sig enig i.
På intet tidspunkt forsøgte indklagede at presse et hurtigt salg igennem, men meddelte blot det hensigtsmæssige i at sælge ejendommen, så snart muligheden forelå.
Efterfølgende blev opsigelsen begrundet i lånenes misligholdelse ultimo februar 2004.
Det bestrides, at klageren led tab ved salget, idet ejendommen ifølge mægleren blev solgt til markedspris og svarende til salgsniveauet for sammenlignelige ejendomme i bebyggelsen. Klageren accepterede salgsprisen ved sin underskrift på købsaftalen og havde ikke under salgsforløbet rejst indsigelse mod prisen.
Klageren har først under i forbindelse klagens indgivelse fremsat indsigelse vedrørende salgsprisen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved skrivelsen af 5. marts 2004 rykkede indklagede for betaling af restancer på engagementet 29. februar 2004 og anførte, at opsigelse ville ske til betaling pr. 1. april 2004, såfremt betaling ikke var sket inden fem dage. Indklagede opsagde imidlertid ikke engagementet, uanset at restancen ikke blev berigtiget.
Efter at købsaftale om ejendommen var underskrevet, orienterede indklagede ved skrivelsen af 30. april 2004 klageren om, at det forventede provenu ved salget ikke ville kunne indfri hele gælden til indklagede. Samtidig gjorde indklagede opmærksom på, at der ikke var dækning for hidtil gennemførte betalinger af ydelser på engagementet og anmodede klageren om at rette henvendelse senest 1. august 2004 med henblik på at aftale en afvikling af restgælden.
Uanset den i skrivelsen af 30. april 2004 givne frist for klageren til 1. august 2004 til at indgå en afviklingsaftale meddelte indklagede ved skrivelse af 17. juni 2004 uden nærmere begrundelse, at restgælden til indklagede efter ejendomssalgets berigtigelse skulle være betalt i sin helhed senest den 15. juli 2004. Da dette ikke skete, overgav indklagede engagementet til inkasso og gennemførte en fogedforretning over for klageren.
Ankenævnet finder herefter, at opsigelsen af engagementet på dette tidspunkt var uberettiget. Ankenævnet finder imidlertid, at det efter de foreliggende oplysninger kan lægges til grund, at dette har været uden betydning for det efterfølgende forløb, og at klageren således ikke har lidt noget tab i den anledning.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at salget af klagerens ejendom skete efter utilbørligt pres fra indklagedes side, eller at salget skete under omstændigheder, der har medført et erstatningsansvar for indklagede.
Klagen tages ikke til følge.