Indsigelse mod omkostninger ved omprioritering.
| Sagsnummer: | 203/2005 |
| Dato: | 09-03-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: |
Gebyr - omprioritering
Garanti - provision |
| Ledetekst: | Indsigelse mod omkostninger ved omprioritering. |
| Indklagede: | SparTrelleborg |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelser imod omkostningerne ved en omprioritering af hans ejendom.
Sagens omstændigheder.
Den 18. marts 2005 sendte DLR Kredit et lånetilbud til klageren vedrørende et 20-årigt 4% obligationslån på 325.000 kr. Lånet skulle anvendes til indfrielse af et pantebrev på oprindeligt 342.000 kr., der var udstedt til indklagede.
Den 1. april 2005 henvendte klageren sig til indklagede om omprioriteringen, og den 4. april 2005 underskrev han en udbetalingsanmodning, hvorefter indklagede fik fuldmagt til at hjemtage lånet. Klageren har anført, at han henvendte sig til indklagede for at få oplyst, til hvilken konto DLR Kredit skulle udbetale lånet til indfrielse af pantebrevet. Indklagede skulle i den forbindelse skrive under på et dokument vedrørende modtagelsen af låneprovenuet. Bortset fra dette dokument var alt underskrevet og i orden, og han var på vej til tinglysningskontoret med pantebrevet for DLR-lånet. Indklagede blev imidlertid usikker med hensyn til, om der var behov for hans ægtefælles underskrift, og det blev derfor aftalt, at indklagede skulle beholde lånesagsdokumenterne og poste dem, når tvivlen var afklaret. Indklagede har anført, at klageren på et møde den 1. april 2005 informerede om formålet med omprioriteringen. Det blev aftalt, at indklagede skulle stå for hjemtagelsen af ekspeditionen af DLR-lånet, herunder indfrielsen af det private pantebrev, og derfor blev alle dokumenter til brug for sagens ekspedition udfyldt og underskrevet og indleveret.
Indklagede oprettede en udlægskredit til klageren, hvorpå der den 7. april 2005 blev hævet i alt 6.300 kr. til dækning af tinglysnings- og stempelafgift.
Den 6. april 2005 blev DLR-lånet afregnet til 317.403 kr., svarende til kursværdien på 320.759 kr. med fradrag af omkostninger på 3.356 kr. DLR Kredit refunderede 1.231 kr. af omkostningerne, og det provenu, der blev indsat på udlægskreditten, var derfor på 318.634 kr.
Den 7. april 2005 blev det private pantebrev indfriet ved betaling af restgælden pr. samme dato på 304.189 kr. med tillæg af renter i 26 dage på 1.757 kr. På indfrielseskvitteringen, der er udstedt af indklagedes administrationsafdeling, er indklagede anført som kreditor.
Udlægskreditten blev opgjort den 26. april 2005. Renteudgiften på udlægskreditten var på 555 kr. Indklagede beregnede sig i øvrigt følgende omkostninger:
Hjemtagelse af realkreditlån kr. 5.000,00Garantistillelse for anmærkningsfrit pantebrev kr. 2.000,00Tingbogsoplysning kr. 250I alt kr. 7.250
Klageren gjorde indsigelse imod omkostningerne.
Indklagede har oplyst, at man har foretaget følgende ekspeditioner i sagen:
1) Udfyldelse, underskrivning og modtagelse af relevante dokumenter til brug for lånehjemtagelsen.
2) Fremsendelse af relevante dokumenter til DLR til brug for udbetaling.
3) Fremsendelse af DLR-pantebrev nom. kr. 325.000 til tinglysning.
4) Indfrielse af efterstående privat pantebrev.
5) Fremsendelse af privat pantebrev til aflysning.
6) DLR-pantebrev sendt til sletning af retsanmærkninger.
7) Afslutning af lånehjemtagelsen - herunder sendt brev til [klageren] om sagens afslutning.
Indklagede har ikke været i stand til at fremlægge den prisliste, der var gældende i april 2005.
Af indklagedes prisliste fra maj 2005 fremgår følgende:
"…
Garantistillelse overfor realkreditinstitut på levering af pantebrev, uanset størrelse | 2000 kr. |
… | |
Hjemtagelse af realkreditlån, uanset størrelse- Ej garant- Garant | 5.000 kr.2.500 kr. |
… | |
Indhentelse af tingbogsoplysning/tingbogs-attest | 250 kr. |
…" |
Parternes påstande.
Den 21. juli 2005 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal refundere omkostningerne i forbindelse med omprioriteringen helt eller delvist.
Indklagede har under sagen erklæret sig indstillet på at refundere 2.500 kr. af gebyret for hjemtagelse af realkreditlån, idet man ved beregningen af de oprindelige 5.000 kr. ikke havde været opmærksom på klagerens garantstatus.
Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede har beregnet sig urimeligt høje omkostninger i forbindelse med sagen.
Da han henvendte sig til indklagede, var sagen klar til at blive ekspederet. Han underskrev blot en udbetalingsanmodning, således at indklagede blev bemyndiget til at modtage DLR-lånet til indfrielse af pantebrevet. Han var ikke bekendt med det af indklagede nu oplyste, om at pantebrevet var overdraget til en ny kreditor. Der blev i 1999 oprettet en betalingsaftale på pantebrevet, og denne er ikke efterfølgende blevet ændret. Ifølge indfrielseskvitteringen er indklagede fortsat kreditor.
Indklagede oplyste ikke noget om, at der var omkostninger/gebyrer forbundet med ekspeditionen.
Omkostningerne til DLR var på i alt 3.356 kr., mens tinglysningsafgift og stempel udgjorde 6.300 kr. Herudover har indklagede beregnet sig omkostninger på i alt 9.562 kr., hvoraf indklagede nu har erklæret sig indstillet på at refundere 2.500 kr. Indklagede har således ud over gebyret for hjemtagelse af realkreditlån beregnet sig et gebyr på 2.000 kr. for garantistillelse, 250 kr. for tingbogsoplysning, 555 kr. for rente af overtræk og 1.757 kr. i renter af det indfriede pantebrev indtil aflysning.
Omkostningerne er urimeligt høje i forhold til de konkrete ekspeditioner, som indklagede har forestået. Der var alene tale om at sende papirer fra et sted til et andet, hvilket han antager er helt almindelig forekommende sagsbehandling i et pengeinstitut.
Indklagede har anført, at det på mødet den 1. april 2005 blev aftalt, at indklagede skulle stå for hjemtagelsen af ekspeditionen af DLR-lånet, herunder indfrielsen af det private pantebrev, og alle dokumenter til sagens ekspedition blev udfyldt, underskrevet og indleveret.
I forbindelse med hjemtagelsen af DLR-lånet blev der stillet en garanti for indlevering af tinglyst anmærkningsfrit pantebrev, hvilket klageren ikke selv ville kunne gøre.
Man har ikke taget sig betalt for indfrielsen af pantebrevet. Indklagede var ikke kreditor på pantebrevet, idet man i begyndelsen af 2004 havde solgt sin pantebrevsbeholdning til tredjemand. Man havde således ingen særinteresse i, om det private pantebrev blev indfriet eller ej.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indledningsvis bemærkes, at omkostningerne til DLR Kredit ikke som anført af klageren var på 3.356 kr., idet 1.231 kr. af disse omkostninger blev refunderet i forbindelse med udbetalingen.
Vedrørende indfrielsen af det private pantebrev må det lægges til grund, at renteomkostningen på 1.757 kr. skulle betales af klageren uanset indklagedes medvirken til omprioriteringen.
Uanset om indklagede eller tredjemand var kreditor på pantebrevet, måtte klageren endvidere påregne omkostninger til garanti og/eller mellemfinansiering, idet DLR ikke var forpligtet til at udbetale det nye lån, før det nye pantebrev var tinglyst uden anmærkninger, herunder om det private pantebrev der skulle indfries. Klageren måtte endvidere påregne, at indklagedes ekspedition af sagen i øvrigt var forbundet med omkostninger.
Indklagede har under sagen nedsat sit gebyr for hjemtagelse af realkreditlån fra 5.000 kr. til 2.500 kr.
Ankenævnet finder, at indklagede i forbindelse med klagerens henvendelse og underskrift på udbetalingsanmodningen på tydelig måde burde have informeret klageren om de omkostninger, der var forbundet med omprioriteringen.
På baggrund af den mangelfulde information til klageren og sagens enkle karakter finder Ankenævnet, at indklagede bør nedsætte hjemtagelsesgebyret på nu 2.500 kr. og gebyret for garantistillelsen på 2.000 kr. til halvdelen eller henholdsvis 1.250 kr. og 1.000 kr., således at indklagede i alt skal refundere klageren 4.750 kr.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger til klageren betale 4.750 kr. Klagegebyret tilbagebetales klageren.