Afgørelse

Bidragsforhøjelse. Kursskæring.

21411161
Bidragsforhøjelse. Kursskæring.
Klageren optog i juni 2005 et afdragsfrit F1-lån hos det indklagede realkreditinstitut samt yderligere et lån, som i 2012 blev omlagt til et afdragsfrit F1-lån. Af aftalegrundlaget for de 2 lån fremgik det, at instituttet i lånets løbetid kunne forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor samt indføre eller ændre kursfradrag. Instituttet varslede i maj 2013 samt i august 2014 bidragsforhøjelser på klagerens lån. Efter henvendelse fra klageren tilrettede instituttet efterfølgende bidragsindplaceringen på det omlagte lån med det deraf følgende lavere bidrag. Klageren protesterede forgæves over prisforhøjelserne, som blev fastholdt.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at de to seneste bidragsforhøjelser var ugyldige, subsidiært at bidrag og kursfradrag skulle fastsættes til et lavere niveau efter mægling mellem parterne, og at der skulle fastsættes et loft over fremtidige prisforhøjelser. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at klageren ikke anfægtede instituttets hjemmel til at foretage prisforhøjelser, men begrundelsen for disse. Instituttet havde i varslingsbrevene begrundet de konkrete bidragsforhøjelser med skærpede lovkrav til kapitalberedskabet, øgede kapitalomkostninger og voksende tab samt en tilpasning af priserne, så de i højere grad modsvarede de omkostninger, kapitalkrav og risici, der var forbundet med låntypen. Det var ikke muligt for Nævnet at foretage en konkret bevismæssig efterprøvelse af disse begrundelser, og Nævnet var derfor henvist til at foretage en mere overordnet vurdering af de økonomiske forhold, der forelå på realkreditområdet på tidspunktet for bidragsforhøjelserne. Nævnet fandt på baggrund af en sådan vurdering ikke at kunne fastslå, at bidragsforhøjelserne overordnet set var vilkårlige eller urimelige, og bemærkede, at de af instituttet fastsatte bidragssatser lå under eller på linje med niveauet for tilsvarende lån i andre dele af realkreditbranchen. Nævnet bemærkede endvidere, at bidragsforhøjelserne i overensstemmelse med aftalegrundlaget havde generel karakter og således var uafhængige af det enkelte pants værdiudvikling eller udviklingen i den enkelte kundes kreditværdighed, hvilket Nævnet ikke fandt grundlag for at kunne tilsidesætte. Nævnet fandt heller ikke grundlag for generelt at tilsidesætte instituttets prisstruktur, hvor bidrag differentieredes afhængig af låntype, tilbagebetalingsmåde og den sikkerhedsmæssige placering. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 30. juni 2015




JOURNAL NR.: 2014-01-11-161-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Kursskæring.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. maj 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Jacob Elverum
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren optog i juni 2005 et afdragsfrit F1-lån på 1.600.000 kr. Af pantebrevet, der ligger til sikkerhed for lånet, fremgår blandt andet følgende:

”SÆRLIGE BESTEMMELSER

1. Hæftelse og vilkår
------------------
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbetingelser” samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.
…

5. Bidrag
---------
Bidraget beregnes som en procentdel af pantebrevets restgæld. Bidragssatsen for nærværende lån er angivet under ”Rente- og betalingsvilkår”. …(Indklagede)… kan forhøje bidragssatsen og ændre beregningsprincipperne herfor. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til låntager med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

Ved ændring af bidragssats eller beregningsmetode ændres lånets ydelser.

…”

Som sagen er oplyst, optog klageren i 2005 yderligere et lån på 1.651.000 kr., der blev omlagt i 2012 til et F1-lån med afdragsfrihed på 1.672.000 kr. Af låne- og pantsætningsaftalen for dette lån fremgår følgende:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende låne- og pantsætningsaftale.
…
Morarenter og gebyrer
…
…(Indklagede)… kan i øvrigt bestemme, at der ved en eventuel refinansiering skal betales kurtage, kursskæring el.lign. samt gebyr. Debitor skal underrettes herom mindst 3 måneder før et refinansieringstidspunkt.

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)…. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.
…

JUSTITSMINISTERIETS ALMINDELIGE BETINGELSER AB

1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar…”

Indklagedes Långuide indeholder følgende om fastsættelse og ændring af priser:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Bidragssatsen er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).

Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.

Kursfradraget/kurstillægget er afhængigt af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.

Ændring af bidrag, beregningsmetode for bidrag, kursfradrag/kurstillæg og gebyrer mv.

Bidrag og beregningsmetode for bidraget kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget, ændre beregningsmetoden for bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen, ændring af beregningsmetoden for bidraget, ændring eller indførelse af kursfradrag/kurstillæg eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af

• øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger,
• penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…,
• at …(indklagede)… efterlever krav og henstillinger fra lovgivere, offentlige myndigheder og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel og risikoprofil,
• at …(indklagede)… imødekommer forretningsmæssige krav og/eller målsætninger fra investorer,
• ratinginstitutter og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel og risikoprofil. Prisændringer kan fx udløses af, at …(indklagede)… ønsker at opnå eller fastholde en ønsket rating, hvis det er hensigtsmæssigt ift. …(indklagedes)… samlede fundingsituation og/eller hvis det forventes at bidrage positivt til prisfastsættelsen og/eller afsætningssikkerheden for …(indklagedes)… obligationer,
• hvis det er ønskelig for …(indklagede)… af administrative, risikomæssige, markedsmæssige, konkurrencemæssige grunde eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde, eller
• hvis det i øvrigt er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet…”

For lånet på 1.672.000 kr. er der udstedt en refinansieringsaftale af 10. januar 2012, som indeholder følgende tekst:

”Refinansiering og Rentetilpasning
…

…(Indklagede)… kan opkræve gebyr, kurtage og foretage kursfradrag som betaling for rentetilpasningen.”

Ved brev af 27. maj 2013 varslede indklagede prisforhøjelser på klagerens to lån:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,4000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,4248
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.600.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 7.127,81
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 4.099,20
…

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,4448
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.672.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 7.618,85
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr. 2.695,26
…”

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 12. juli 2013 følgende brev til klageren:

”Bidragssatsen på jeres …(indklagede)…-lån justeres

Tak for jeres henvendelse om bidragssatsen på jeres lån i …(indklagede)…

Vi har set nærmere på, hvad der ligger til grund for bidragsændringen i jeres tilfælde.

Den varslede bidragsændring beror på det enkelte låns belåningsinterval, på tidspunktet hvor lånetilbuddet er givet. Da lånene oprindelig blev tilbudt, var der overensstemmelse mellem belåningsintervallerne og lånenes prioritetsstilling i ejendommen.

På et tidspunkt er et af jeres lån blevet omlagt, og i den forbindelse er prioritetsstillingen blevet ændret. Den ændrede prioritetsstilling har betydet, at det nye lån fik et højere belåningsinterval, end det oprindelige lån havde.

Vi retter belåningsintervallet, så det svarer til den oprindelige prioritetsstilling
Selvom der ikke er tale om en fejl i den varslede bidragsændring, har vi vurderet, at det nye lån får en utilsigtet høj bidragsstigning på grund af den ændrede prioritetsstilling. Det finder vi uhensigtsmæssigt, og vi retter derfor belåningsintervallet, så det svarer til den oprindelige prioritetsstilling.

Det betyder, at bidragssatsen på det ene af jeres lån med hovedstol 1.672.000 kr. pr. 1. oktober 2013 ændres fra 0,8000% til 0,4760%, i stedet for den tidligere varslede ændring.”

Ved brev af 28. august 2014 varslede indklagede nye prisforhøjelser for klagerens to lån:
”Nye priser på realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser og kursfradraget ved rentetilpasning. Bidraget og kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015. Det forhøjede kursfradrag anvendes på lån, som rentetilpasses med virkning fra 1. januar 2015 eller senere.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 1.600.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,1000
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 1,2500
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 600,00
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat) 400

…

Hvad betyder det for dig?
Låntype Tilpasningslån (F1) variabel rente
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 1.672.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,4760
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,5852
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 456,46
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,30
Kursfradragsændringens vejl. betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende rentetilpasning (før skat) 836
…”

Klageren klagede over forhøjelsen ved brev af 22. september 2014:

”Vores ejendom er købt pr. 1. oktober 2005. Her optager vi et lån på 1.600.000 kr. (1. prioritet) og et lån på 1.654.000 kr. (2. prioritet). Samlet provenu er ca. 3.200.000 kr. Ejendommen købes for 4.000.000 kr. kontant. De resterende 800.000 kr. betales som kontant udbetaling. I marts 2012 omlægges sidstnævnte lån til nuværende lån på 1.672.000 kr. Der er tale om en ren låneomlægning uden provenu.

I jeres breve af 27. maj 2013 varsler I bidragsforhøjelser pr. 01.10.2013. Bidragssatsen på 0,4 forhøjes til 1,4248 og bidragssatsen på 0,80 forhøjes til 1,4448. Sidstnævnte ændres efter vores klage til 0,4760. Det sker med jeres brev af 23. juli 2013 underskrevet af …(afdelingsdirektør i indklagede)….

Med jeres breve af 28. august 2014 [udgør] bidragssatserne 1,25% henholdsvis 0,5852% p.a. I 3-dobler samtidig jeres kursfradragssats ved den årlige refinansiering fra 0,1% til 0,3%.

Oversigt over bidragssatsernes og kursfradragenes vandring:

1.600.000 Bidrag Ændring Kursfradrag Ændring I alt Bemærkning
31.08.05 0,30 0,05 0,35 Lånet optages
01.10.12 0,40 +0,10 0,05 0,45
01.12.12 0,40 0,10 +0,05 0,50
01.10.13 +1,0248 0,10 1,5248 Varslet i brev af 27.05.2013
01.01.15 1,25 -0,17(?) 0,30 +0,2 1,5548 Varslet i brev af 28.05.2014

1.672.000 Bidrag Ændring Kursfradrag Ændring I alt Bemærkning
31.08.05 0,70 0,05 0,75 Lånet optages
01.10.12 0,80 +0,10 0,05 0,85
01.12.12 0,80 0,10 +0,05 0,90
01.10.13 0,4760 -0,324 0,10 0,5760 Varslet i brev af 27.05.2013, hhv. 12. juli 2013.
01.01.15 0,5852 +0,1092 0,30 +0,2 0,8852 Varslet i brev af 28.05.2014

Den vægtede gennemsnitsrente er siden lånets etablering steget fra 0,5544% til nu 1,2126%. Det svarer til en stigning på 0,6582% eller 121% i …(indklagedes)… indtjening, hvoraf langt størsteparten er gennemført på 1¼ år.

Jeg har læst jeres begrundelser i jeres breve af 12. juli 2013 henholdsvis 28. august 2014. De rejser følgende spørgsmål:

Brev af 27. maj 2013:

Hvor stor en del af bidragsforhøjelserne kan tilskrives øgede kapitalomkostninger henholdsvis øgede kundetab som I bruger som de 2 begrundelser? Jeres nedskrivninger i 2013 er på niveau med 2012 og i øvrigt også med 2009. I jeres årsrapport for 2014 venter I nedskrivninger for 2014 på niveau med 2013. Jeres basisindtjening er steget fra 2012 til 2013. Jeres individuelle solvensbehov er faldet fra 2012 til 2013.

Brev af 28. august 2014:

Bidrags- og kursfradragsforhøjelserne begrundes med ønsket om at skabe bedre balance mellem omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den enkelte låntype. Det blev egentlig uddybet allerede i jeres brev af 27. maj 2013, hvor I ønsker at skabe en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Som I skriver bliver lån uden afdrag dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. I oplyser, at de nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Ovenstående harmonerer fint med den telefonsamtale, som jeg havde med jeres medarbejder …(medarbejder 1)… fra …(indklagedes)… Kundeservice dagen efter modtagelsen af jeres brev af 28. august 2014. Han sagde direkte, at skriften på væggen nok er klar. …(Indklagede)… vil gerne have variabelt forrentede lån uden afdrag omlagt til fastforrentede lån med afdrag. Kan I bekræfte, at denne holdning er styrende for jeres differentierede prisforhøjelser?

Jeg har drøftet jeres prisforhøjelser med en af Realkreditankenævnets jurister. Det har jeg af flere årsager:

For det første krænker de massive prisforhøjelser min retsfølelse og retssikkerhed. Jeg synes, det er helt urimeligt, at …(indklagede)… blot kan skrue priserne op, som det passer jer efter lånene er optaget. Ikke kun på bidrag men også på kursfradrag. Hvad bliver den næste skrue? Og hvornår? Bliver det årlige justeringer i resten af lånenes 30-årige løbetid? Og hvor går grænsen for, hvor mange fordoblinger af jeres indtjening, vi forbrugere skal respektere?

Det er muligt, at aftale grundlaget giver jer juridisk hjemmel til at handle, som I gør. Men det strider mod enhver form for forretningsmæssig etik og hæderlighed. Og vi låntagere er hjælpeløst fanget i jeres priskarrusel.

Efter aftale med Realkreditankenævnet giver jeg hermed …(indklagede)… mulighed for dels at besvare mine spørgsmål, men først og fremmest …(indklagede)… mulighed for at genoverveje de skete prisforhøjelser. Fører det ikke til en tilfredsstillende løsning, vil jeg indsende en formel klage til Realkreditankenævnet og ellers forfølge sagen derfra.”

Indklagede besvarede den 15. oktober 2014 henvendelsen som følger:

”Bidrag/Kursfradrag
Tak for din henvendelse om forhøjelse af bidraget og kursfradraget på jeres lån i …(indklagede)….

Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver bidragssatsen og kursfradraget, og vi ville gerne have undgået det.

Mulighed for helt eller delvist at undgå prisforhøjelsen
Vi kan tilbyde jer, at I kan spare en del af prisforhøjelsen. Det kan I læse mere om nedenfor og om baggrunden for prisforhøjelsen.

Jeres lån i …(indklagede)… skal refinansieres henholdsvis pr. 31.12.2014 og 30.09.2015. Ved disse refinansieringer har I mulighed for at ændre jeres låneprofil til et F3-F10 Tilpasningslån med eller uden afdrag uden at betale gebyret på 750 kr. for profilskifte. På den måde kan I delvist undgå prisstigningen.

Hvis I inden udgangen af 2015 vælger at omlægge jeres lån til et lån med fast rente, RenteMax eller F-kort med eller uden afdrag, giver …(indklagede)… jer en rabat på op til 5.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og på sagsekspedition. På den måde kan I helt eller delvist undgå prisstigningen.

Vil I høre mere om jeres muligheder, er I velkommen til at kontakte …(indklagedes)… på …

Baggrund for prisforhøjelsen
…(Indklagede)… indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne.

Det betyder, at prisstigningerne er størst på de lån, hvor risikoen for …(indklagede)… er størst. Bidragssatserne forhøjes derfor kun på F1- og F2 Tilpasningslån og afdragsfrie lån. Øvrige låntyper berøres ikke af bidragsforhøjelsen.

Derudover forhøjes kursfradraget på F1 og F2 Tilpasningslån til 0,3% og til 0,2% på F3-F10 Tilpasningslån og øvrigt variabelt forrentede lån.
I de senere år har mange påpeget, at det store, årlige obligationssalg bør reduceres. Der er tale om myndighederne i Danmark og EU, samt dem, der vurderer obligationerne bag lånet (ratingbureauer). Ønsket er, at obligationssalget bliver så sikkert som muligt. Der er tilsvarende udtrykt bekymring for omfanget af afdragsfrihed. Låneomlægninger fra F1-F2-lån til andre låntyper, herunder med afdrag, vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder.

Derfor forhøjer vi bidraget på Tilpasningslån og lån uden afdrag, samt justerer kursfradraget.

Jeg kan således bekræfte, at en af årsagerne til bidrags- og kursfradrags ændringen er at gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem rentetilpasningerne.

Der er fra myndighederne i Danmark og EU samt fra ratingbureauerne løbende kommet krav til sektoren, og det er disse ændrede krav, …(indklagede)… skal leve op til, for også i fremtiden at kunne tilbyde konkurrencedygtige realkreditlån.

Kravene er ikke kommet på et bestemt tidspunkt, men løbende gennem de seneste år. Dette har betydet, at vi ikke på en gang har kunnet vurdere behovet for at ændre I bidragsmodellen, bidraget og kursfradraget, men har set os nødsaget til at foretage ændringerne ad flere gange.

Med baggrund i ovennævnte fastholder vi den varslede stigning i bidrag og kursfradrag. Såfremt du ikke er enig i denne afgørelse, har du mulighed for at klage til Realkreditankenævnet.”

Brevet var angiveligt vedlagt følgende ”Tilbud ved denne rentetilpasning”:

”To gebyrfrie muligheder

Ved denne rentetilpasning giver vi dig to muligheder for gebyrfrit at ændre dit lån:

• Du kan forlænge perioden mellem rentetilpasningerne fra et eller to til mindst tre år
• Du kan ændre dit lån fra at være med afdragsfrihed til at være med afdrag og med rentetilpasning mindst hvert tredje år.

Favorabel pris på omlægning

Din rådgiver kan fortælle dig mere om en favorabel rabatordning ved omlægning af dit lån til f.eks. et lån med fast rente.

F3 og F5 bliver billigere end F1

Med det nuværende renteniveau og de varslede prisændringer vil du typisk kunne opnå en lavere ydelse ved at vælge et F3-lån, der kun rentetilpasses hvert 3. år, end ved et F1-lån, der rentetilpasses hvert år.

Ønsker du at fastholde renten over en længere periode, har du også mulighed for at vælge et F5-lån, som med det nuværende renteniveau vil være prismæssigt på niveau med et F1-lån. Alternativt kan du også få et lån med fast rente, så du kender din rente de næste mange år.

Læs mere om rentetilpasningen og vores forventninger til renteniveauerne på …(indklagedes hjemmeside)….

Hvorfor giver vi dig dette tilbud?

I Danmark er der et behov for, at flere boligejere forlænger perioden mellem rentetilpasningerne og vælger at afdrage. Derfor giver vi dig en fordelagtig mulighed for at ændre dit lån til et lån, hvor du har en fast rente i en længere periode og dermed opnår en bedre pris på dit lån…”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår principalt indklagede tilpligtet at anerkende, at de to seneste bidragsforhøjelser er ugyldige, subsidiært at bidrag og kursfradrag skal fastsættes til et lavere niveau efter mægling mellem parterne, samt at der skal fastsættes et loft over fremtidige prisforhøjelser.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Hvad angår sagsforløbet henviser klageren til den fremlagte korrespondance.

Han mener, at indklagedes handlemåde i relation til prisforhøjelserne på flere områder er i strid med gældende lovgivning/forbrugerbeskyttelse.

For det første efterlader de massive prisforhøjelser, som er uden historisk sidestykke, ham som låntager i et fuldstændigt retsløst tomrum uden nogen form for forbrugerbeskyttelse. Han aner ikke, hvornår de næste prisforhøjelser kommer, hvor store de bliver, og principielt kan dette jo fortsætte i resten af lånenes løbetid.

For det andet har indklagede alene begrundet de gennemførte prisforhold med forhold på indklagedes egen side, angiveligt afledt af skærpede lovkrav, kapitaldækningskrav, ikke nærmere definerede risici med hans låntype samt bekymring fra ratingbureauer. I indklagedes seneste regnskaber findes intet belæg for disse påstande. Prisforhøjelserne er ikke på noget tidspunkt motiveret med forhold på hans side, hverken i relation til ejendommens værdi eller hans betalingsevne.

For det tredje mener han, at indklagedes rådgivning til ham som låntager er mangelfuld, ensidig og vildledende. Indklagede har oplyst, at ”skriften på væggen er klar”. Indklagede vil have flest mulige låntagere væk fra variabelt forrentede lån og afdragsfrihed. Det mener han bekræftes i indklagedes svarbrev af 15. oktober 2014. Indklagede formulerer sig ganske vist på den måde, at indklagede vil ”gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere løbetid mellem rentetilpasningerne”. Det er bare ikke det, der er sket. Det vil kræve en forbedring af bestående vilkår på de låntyper, som indklagede vil have ham til at omlægge til. Dette er ikke sket. Det, der derimod er sket, er, at indklagede har gennemført voldsomme prisforhøjelser for at skræmme/tvinge ham ud af hans nuværende låntype. Det er forretningsmæssigt uetisk og efter hans mening i strid med gældende lovning og rådgiveransvar samt retningslinjer for samme. Samtidig lokker indklagede ham med gebyrfritagelser ved profilskifte til låntyper, der passer indklagede bedst.

Klageren har følgende supplerende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

• Indklagede har modtaget tabsgaranti fra det låneformidlende pengeinstitut til begrænsning af tabsrisikoen på den ”yderste del” af hans lån. Ham bekendt er garantien på 20 pct. af lånenes størrelse. Det kompenserer for det prisfald, der måtte have været på hans ejendom siden lånoptagelsen, og det er jo netop formålet med tabsgarantien i sig selv.

• Indklagede har aldrig sænket hverken bidrag eller kursskæring, når ejendomspriserne er steget efter lånenes optagelse. Han har været kunde hos indklagede uafbrudt i ca. 20 år og har aldrig betalt en ydelse for sent. Hen over de 20 år har der været mange perioder med ejendomsprisstigninger, uden at dette har ført til faldende bidrag/kursskæring.

• Indklagede henviser i udtalelsen ensidigt til sin hjemmel i aftalegrundlaget for de gennemførte prisforhøjelser. Han har ikke anfægtet denne aftalemæssige hjemmel. Det, han anfægter, er indklagedes ensidige og udokumenterede påstande om forøgede risici, omkostninger etc. og ikke mindst, at accept af denne praksis åbner mulighed for en uendelig priskarrusel, uden at han som låntager har nogen som helst reaktionsmuligheder.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 28. juni 2005 fik udbetalt et afdragsfrit variabelt forrentet lån (F1) på 1.600.000 kr. Lånet refinansieres næste gang 31. december 2015. Lånets afdragsfrihed udløb 31. december 2014. Klageren optog i 2005 yderligere et lån, som pr. 29. marts 2012 blev omlagt til et afdragsfrit variabelt forrentet lån (F1) på 1.672.000 kr. Lånet refinansieres næste gang 30. september 2015. Lånets afdragsfrihed udløber 31. december 2021.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2005, låne- og pantsætningsaftalen fra 2012 og refinansieringsaftalen. Disse suppleres af indklagedes Långuide.

Af såvel pantebrevet som låne- og pantsætningsaftalen samt Långuiden fremgår det, at bidraget fastsættes af indklagede, og at indklagede i lånets løbetid kan ændre både størrelsen og beregningsmetoden for bidrag. Det fremgår endvidere af låne- og pantsætningsaftalen, af refinansieringsaftalen og af Långuiden, at indklagede kan ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold. Endelig indeholder Långuiden en angivelse af de forhold, der kan udløse prisændringer.

Indklagede har varslet bidragsstigninger og forhøjelse af kursfradraget over for klageren. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

Klageren henviser til en tabsgaranti stillet af det låneformidlende pengeinstitut. Hertil bemærkes, at der i vurderingen af behovet for at foretage prisforhøjelser er taget højde for det samlede omkostningsbillede, herunder den interne tabsfordeling mellem indklagede og de pengeinstitutter, der formidler indklagede-lån.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidragssatsen og kursfradraget som varslet over for klageren.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klageren anfægter ikke indklagedes hjemmel i aftalegrundlaget til prisforhøjelser, men derimod indklagedes begrundelser for disse.

Indklagede har i varslingsbrevene begrundet de konkrete bidragsforhøjelser med skærpede lovkrav til kapitalberedskabet, øgede kapitalomkostninger og voksende tab samt en tilpasning af priserne, så de i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med låntypen.
Det er ikke muligt for Nævnet at foretage en konkret bevismæssig efterprøvelse af indklagedes begrundelse for bidragsforhøjelsen. Nævnet er derfor henvist til at foretage en mere overordnet vurdering af økonomiske forhold, der forelå på realkreditområdet på tidspunktet for bidragsforhøjelserne. Nævnet finder ikke på baggrund af en sådan vurdering at kunne fastslå, at bidragsforhøjelserne overordnet set er vilkårlige eller urimelige. Det kan ikke føre til et andet resultat, at indklagede har modtaget en tabsgaranti fra klagerens pengeinstitut.

Nævnet bemærker i den forbindelse, at de af indklagede fastsatte bidragssatser ligger under eller på linje med niveauet for tilsvarende lån i andre dele af realkreditbranchen.

Nævnet bemærker endvidere, at bidragsforhøjelserne i overensstemmelse med aftalegrundlaget har generel karakter og således er uafhængige af det enkelte pants værdiudvikling eller udviklingen i den enkelte kundes kreditværdighed, hvilket Nævnet ikke finder grundlag for at kunne tilsidesætte.

Nævnet finder heller ikke grundlag for generelt at tilsidesætte indklagedes prisstruktur, hvor bidrag differentieres afhæng af låntype, tilbagebetalingsmåden og den sikkerhedsmæssige placering.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef