Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21210136
Forhøjelse af bidrag

Klageren havde to kortrentelån F1 til det indklagede realkreditinstitut. Ifølge aftalegrundlaget kunne bidraget ændres. Det samme gjaldt kursskæring ved refinansiering. I september 2012 fremsendte instituttet meddelelse til klageren om forhøjelse pr. 1. januar 2013 af bidragssatserne. Forhøjelsen var begrundet med skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer, som betød, at især kortrentelån F1 og afdragsfrie lån var blevet dyrere at udbyde. Klageren protesterede mod forhøjelserne, som instituttet fastholdt med henvisning til, at klageren havde et risikofyldt lån. Klageren anfægtede dette, idet han henviste til, at hans lån ikke kunne anses for risikofyldt med en belåningsgrad på under 30 pct.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet ikke kunne hæve klagerens bidrag med den skete begrundelse. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at det af aftalegrundlaget fremgik, at bidraget kunne ændres. Afgørende for, om Nævnet efter offentligretlige og formueretlige regler kunne tilsidesætte bidragsforhøjelser i en sag som denne, var efter Nævnets opfattelse, om bidragsforhøjelsen fremstod som vilkårlig og urimelig. Det var ikke muligt ved Nævnet at foretage en konkret bevismæssig efterprøvelse af instituttets begrundelse for bidragsforhøjelsen, og Nævnet var derfor henvist til at foretage en mere overordnet vurdering af de økonomiske forhold, der forelå på realkreditområdet på tidspunktet for bidragsforhøjelsen. Nævnet fandt på baggrund af en sådan vurdering, at der ikke var grundlag for at fastslå, at bidragsforhøjelsen var vilkårlig eller urimelig. Nævnet fandt endvidere, at bidragsforhøjelsen var rettidigt varslet. Bidragsforhøjelsen havde ikke karakter af en individuel fastsættelse baseret på det enkelte kundeforhold, men var en generel forhøjelse for den gruppe af kunder, der havde de pågældende låntyper. Uanset at instituttet i sin besvarelse af klagerens henvendelse om bidragsforhøjelsen havde benyttet ordvalget ”risikofyldt” i relation til klagerens lån, var der efter Nævnets opfattelse ikke tale om en vurdering af det konkrete engagement med klageren, men om en beskrivelse af nogle generelle forhold ved blandt andet den låntype, som klageren havde. Det kunne efter Nævnets opfattelse ikke kritiseres, at instituttet havde baseret bidragsberegningen på belåningsgraden ved låneoptagelsen. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E
afsagt den 3. april 2013


JOURNAL NR.: 2012-01-10-136-NK


INSTITUT: Nordea Kredit A/S


KLAGEEMNE: Forhøjelse af bidrag


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. marts 2013


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Per Englyst

SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejendom, hvori der indestår to kortrentelån F1 til det indklagede realkreditinstitut på oprindelig 670.000 kr. og 436.000 kr. Restgælden på lånene udgjorde pr. oktober 2012 henholdsvis 395.246,90 kr. og 332.281,65 kr.

Ejendommens offentlige ejendomsvurdering for 2011 udgør 2.300.000 kr.

Lånetilbuddene, der dannede grundlag for de to kortrentelån, indeholder følgende om bidrag:

”Rentesatser, bidragssatser, fastrenteaftaler og kurskontrakter

… Bidraget er variabelt og fastsættes til enhver tid af …(indklagede)…. Ændres bidragets størrelse, ændres ydelserne også …

Bidragssats 0,3000 …”

Af pantebrevene udstedt til sikkerhed for lånene fremgår blandt andet følgende:

”… Lånets bidragssats er 0,0750% pr. kvartal, beregnet af restgælden …

Rente og bidrag beregnes af den til enhver tid værende restgæld.

Bidraget er variabelt og kan til enhver tid ændres uden varsel af …(indklagede)…. Ændres bidragets størrelse, meddeles det gennem annoncering eller ved særskilt meddelelse til kunderne.

Af pantebrevet udstedt til sikkerhed for lånet med en oprindelig hovedstol på 670.000 kroner fremgår derudover følgende om bidragsberegning:

”…Ændres bidragets størrelse, ændres de fremtidige ydelser. Det ændrede bidrag og ydelsernes størrelse fra ændringsdatoen frem til førstkommende refinansiering vil fremgå af førstkommende terminsopkrævning efter ændringen …”

Af indklagedes almindelige forretningsbetingelser, der efter det oplyste blev udleveret sammen med lånetilbuddene, og som efter Justitsministeriets Almindelige betingelser B, gælder for låneforholdet, fremgår blandt andet følgende:

”… 4. Bidrag
Bidraget er variabelt.
…(Indklagede)… er berettiget til uden varsel at nedsætte bidraget. …(Indklagede)… er berettiget til med 1 måneds varsel i bestående låneforhold generelt eller for visse ejendomskategorier at forhøje bidraget, hvis de markedsmæssige eller forretningsmæssige forhold ændres, eller hvis …(indklagede)… generelt ændrer sin bidragsfastsættelse i forbindelse med en ændring af indtjeningspolitikken eller indtjeningsstrukturen …

Meddelelse om generelle ændringer af bidraget og ændringer af bidraget for visse ejendomskategorier sker ved annoncering i en eller flere landsdækkende aviser, eller ved at kunderne får brev herom …”

Den 21. september 2012 sendte indklagede et brev til klageren om den forestående refinansiering pr. 1. januar 2013. Af brevet fremgår endvidere blandt andet følgende:

”… Nye priser på realkreditlån
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutter at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… fra 1. januar 2013 en ny prisstruktur med en tættere sammenhæng mellem prisen, risikoen og de omkostninger, der er ved de enkelte låntyper.

Det indebærer, at kursskæringen ved refinansiering stiger til 0,2 kurspoint, og at bidraget på dine rentetilpasningslån øges fra 1. januar 2013. Du kan se de nye bidragssatser i låneoversigten på sidste side i brevet …”

Den 1. oktober 2012 fremsendte klageren en e-mail til indklagede, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”… Med reference til jeres skrivelse af 21. september 2012 vedr. ”Dine rentetilpasningslån får ny rente” vil jeg høre, om det er rigtigt, at …(indklagede)… har valgt at hæve bidragssatserne, uanset belåningsgraden på ejendommen. Jeg har en belåningsgrad på under 30%, men alligevel hæves bidragssatsen tilsyneladende til 0,5106???”

Indklagede besvarede den følgende dag klagerens henvendelse på følgende måde:

”… Ja, det er rigtigt, Det eneste sted hvor bidraget ikke stiger er på eksisterende lån med fast rente og afvikling. På alle andre stiger den uanset belåningsgrad.

Da du har et rentetilpasningslån med skift i renten, har du et af de mest risikofyldte lån, og her stiger bidragssatsen mere end på de fastforrentede lån eller dem med skift fx hvert 3. år.

Jeg kan se, at du har skift i renten her pr. 1/1-2013. Du kan gratis skifte til en frekvens på 3, 4 el. 5 år. Eller gebyrfrit omlægge til fastrente. Så vil din bidragssats også falde …”

Den 4. oktober 2012 skrev klageren en ny e-mail til indklagede, hvoraf fremgår følgende:

”… I skriver: ”Da du har et rentetilpasningslån med skift i renten, har du et af de mest risikofyldte lån...”.

Vil du venligst uddybe det. Vi har en restgæld, der er under en 1/3 af det beløb, huset kan sælges for i dag. Hvis der er tvivl om det, så må I få …(ejendomsmæglerkæde)… til at vurdere ejendommen.

Bidragssatsen er allerede hævet en gang, efter lånet blev etableret.

Hvis …(indklagede)… igen hæver bidragssatsen, uden en holdbar begrundelse, bedes I venligst oplyse, hvortil jeg kan klage over afgørelsen …”

Indklagede besvarede klagerens e-mail dagen efter, og af svaret fremgår følgende:

”… Forhøjelserne af bidragssatser har udelukkende noget med at gøre, hvilken type lån, man har, og ikke hvor meget ejendommen er belånt. Eksisterende lån med fastrente og afdrag er de eneste, hvor bidragssatsen ikke stiger. Alle andre får en højere bidragssats.

Jeg noterer mig, at du er utilfreds med stigningen, men vil samtidig gøre opmærksom på, at alle andre kreditforeninger også har sat deres bidragssatser op.

Jeg skal nok lade din utilfredshed gå videre op i systemet …”

Den 7. oktober 2012 skrev klageren en ny e-mail til indklagede med følgende indhold:

”… Vil I venligst forsøge at svare på mine spørgsmål.

I tidligere mail forklarede I stigningen med, at der er tale om ”risikofyldte lån…”.

Med reference til vores belåningsgrad på under 30% anmodede jeg jer i sidste mail om at uddybe, hvad I i forhold til vores lån mener med ”risikofyldte lån…”. Jeg har tjekket op hos andre realkreditinstitutioner og har fået bekræftet, at det ikke giver mening at snakke om risikofyldte lån, når der er tale om en belåningsgrad på under 30%.

Det er korrekt, at andre pengeinstitutter har hævet bidragssatsen, men de har modsat …(indklagede)… gjort det under hensyntagen til belåningsgraden. Hos fx …(andet realkreditinstitut)… er bidragssatsen for rentetilpasningslån med belåningsgrad mindre end 40% i dag 0,425%, i øvrigt både for F1, F3 og F5.
Bidragssatsen er den samme efter 2013-01-01.

Med de priser der følger med en flytning af lånet til et andet institut er man stavnsbundet til …(indklagede)…, og det udnytter banken!

Jeg afventer således fortsat 1) en holdbar begrundelse for igen at hæve bidragssatsen for lån med en belåningsgrad under 30% og 2) oplysning om, hvortil jeg evt. vil kunne klage over …(indklagedes)… afgørelse …”

Indklagede besvarede den 8. oktober 2012 klagerens henvendelse på følgende måde:

”… Jeg skal forsøge en gang mere at forklare. Med risikofyldt lån menes den lånetype, du har, og den har ikke noget med belåningsgraden at gøre. Derfor alle der her rentetilpasningslån med skift i renten årligt har et af de mest risikofyldte lån, man kan have. Der er kun en type, der er yderligere risikofyldt, og det er, hvis der nu ikke var afdrag på lånet.

Derfor har stigningen kun noget med lånetypen og gøre og ikke noget med belåningsprocenten.

Hvis du ønsker at klage, kan det gøres til Pengeinstitutankenævnet eller Realkreditankenævnet …”

Den 10. oktober 2012 skrev klageren en ny e-mail til indklagede, hvoraf følgende fremgår:

”… Du skriver: ”Med risikofyldt lån menes den lånetype, du har, og den har ikke noget med belåningsgraden at gøre. Derfor alle der har rentetilpasningslån med skift i renten årligt har et af de mest risikofyldte lån, man kan have”. Det er simpelthen ikke korrekt, og der er ikke risiko forbundet med et lån med en belåningsgrad på i dag under 30%, og det kan da også bekræftes af flere andre realkreditinstitutter, som da også kun hæver bidragssatsen for lån uden afdrag eller for lån med en belåningsgrad >60%. Jeg tror desværre ikke, at hverken Pengeinstitutankenævnet eller Realkreditankenævnet kan nå at behandle sagen inden refinansieringen. Jeg afventer således fortsat en holdbar forklaring fra …(indklagede)…”

Indklagede svarede ved e-mail af 16. oktober 2012, hvoraf fremgår følgende:

”… Lån med kort variabel rente er dyrere at udbyde for realkreditinstitutterne end fx traditionelle fastforrentede lån med afvikling. Det skyldes, at der grundlæggende er en større risiko for realkreditinstitutterne forbundet med denne låntype. Den større risiko betyder, at realkreditinstitutterne skal reservere mere kapital som sikkerhed for udlånet over for obligationsejerne, hvilket alene er baggrunden for bidragsforhøjelsen på dine lån. Der tages således ikke udgangspunkt i det enkelte låns placering i ejendommen, men alene i den aktuelle låntype …”

Dagen efter skrev klageren en ny e-mail til indklagede, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”…Du skriver ”…skyldes, at der grundlæggende er en større risiko for realkreditinstitutterne forbundet med denne låntype”. I forbindelse med telefonsamtale i dag medgav du mig i, at der ikke er risiko for realkreditinstitutterne forbundet med vores lån, som har en belåningsgrad mindre end 30%. Vil du venligst bekræfte dette med henblik på at fremme sagsbehandlingen hos Realkreditankenævnet …”

Indklagede besvarede næste dag klageren som følger:

”… …(Indklagede)… fastsætter bidragssatsen for det enkelte lån på belåningstidspunktet, hvor ejendommen forinden er besigtiget og vurderet. Bidragssatsen fastholdes som udgangspunkt, i hele lånets løbetid - herunder også ved konvertering af det oprindelige lån. Det skyldes, at en løbende besigtigelse og individuel vurdering af den enkelte ejendom vil indebære betydelige omkostninger, som i givet fald skal betales af et generelt højere bidragsniveau. Også ved afvikling af lånet eller ændring af ejendommens værdi fastholdes bidragssatsen.

Med hensyn til den risiko, der er forbundet med at udbyde lån, så kan jeg bekræfte, at der er sammenhæng mellem risiko og belåningsgrad …”

Den 17. oktober 2012 skrev klageren yderligere en e-mail til indklagede, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”… Vedr. mine realkreditlån bedes I oplyse følgende:

1) Hvilke bidragssatser der blev anvendt, da lånene blev optaget.
2) Hvornår bidragssatserne blev hævet og med hvilken begrundelse (gerne med kopi af meddelelsen). Som jeg husker det, blev bidragssatsen på et tidspunkt hævet fra 0,33 til 0,44).”

Indklagede besvarede klagerens forespørgsel ved e-mail dagen efter, og af svaret fremgår følgende:

”… Lån nr. … blev udbetalt den 04.07.2003.
Bidragssats ved udbetaling: 0,30%

Efterfølgende ændres bidragssatsen således:
Pr. 01.01.2010 til 0,33%
Pr. 01.01.2012 til 0,444%
Pr. 01.01.2013 til 0,5106%

Lån nr. … blev udbetalt den 30.12.2008.
Bidragssats ved udbetaling: 0,444%
Pr. 01.01.2013 ændres bidragssatsen til 0,5106…”

Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede ikke kan hæve klagerens bidrag med den skete begrundelse.
Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren henviser til, at indklagede med virkning fra 1. januar 2013 har hævet bidragssatsen for rentetilpasningslån med den begrundelse, at der grundlæggende er større risiko for realkreditinstitutterne forbundet med denne låntype. Indklagedes filialdirektør har medgivet klageren, at der ikke er risiko for realkreditinstitutterne forbundet med klagerens lån, som har en belåningsgrad mindre end 30 pct. Filialdirektøren har endvidere oplyst, at hun ikke kan gøre noget ved det, da det er en politisk beslutning truffet af indklagede.

Bidragssatsen er, siden han optog lånet i 2003, blevet hævet fra 0,33 pct. til 0,44 pct. og senest med virkning fra 1. januar 2013 til 0,55 pct.

Klageren har siden 22. oktober 2012 forgæves forsøgt at få indklagede til at oplyse, hvordan indklagede har beregnet belåningsgraden i klagerens ejendom.

Ikke nok med, at indklagede igen hæver bidragssatserne, så ændrer indklagede også intervallerne for de forskellige belåningsgrader, jf. nedenstående ”klip” fra indklagedes hjemmeside.

Indtil 1. januar 2013 var klagerens bidragssats 0,44 pct. = bidragssatsen for en belåningsgrad 0-50 pct. for et F1-lån. Fra den 1. januar 2013 ændres intervallet for belåningsgrad svarende til den laveste bidragssats fra 0-50 pct. til 0-40 pct. Her vælger indklagede endvidere at holde belåningsgraden, fra da lånet blev optaget, op imod de nye regler, hvilket for klagerens lån betyder, at det, efter at klageren i over 10 år har afviklet 50 pct. af lånet, ikke længere opfylder forudsætningerne for den laveste bidragssats (0-40).


…(Indklagede)… - årlige bidrag på lån i ejerboliger og fritidshuse
(Gælder fra 1. januar 2012)
Helårsbolig
Belåningsgrad Fast rente med
afvikling



Fast rente med
afdragsfrihed Var.rente med
afvikling Var.rente med
afdragsfrihed
0 – 50 pct. 0,3700 0,4255 0,4440 0,4625
50 – 80 pct. 0,9700 1,1155 1,1640 1,2125
0 – 80 pct. 0,5950 0,6843 0,7140 0,7438


…(Indklagede),,, - årlige bidrag på nye lån i ejerboliger og fritidshuse
(Gælder fra 1. januar 2013)
Helårsbolig
Belåningsgrad Fast rente
med
afvikling Fast rente,
afdragsfri-
hed F1-F2
med
afvikling S1-S2 med
afdrags-
frihed F3-F5
med
afvikling S3-S5 med
afdrags-
frihed
0 – 40 pct. 0,3500 0,4000 0,4500 0,5000 0,4000 0,4500
40 – 60 pct. 0,8000 1,0000 1,0500 1,2500 0,9250 1,1250
60 – 80 pct. 1,1000 1,6000 1,4500 1,9500 1,2750 1,7750
0 – 80 pct. 0,6500 0,8500 0,8500 1,0500 0,7500 0,9500


Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Klageren har ikke nævnt, at hans lån er risikofrit. Tværtimod har indklagede udtalt/skriftligt meddelt, at klagerens lån er forbundet med stor risiko for indklagede. Det forekommer ikke at være tilfældet, hvilket filialdirektøren hos indklagede da også pr. telefon har bekræftet. Filialdirektøren oplyste endvidere under telefonsamtalen, at forhøjelsen beroede på en ændring af indtjeningspolitikken, hvilket ikke fremgår af det brev med begrundelsen for prisstigningen, klageren modtog fra indklagede.

Af udtalelsen fra indklagede fremgår det videre: ”Klageren gør i klagen indsigelse mod at blive omfattet af indklagedes nye bidragsstruktur”. Klageren ved ikke, hvad indklagede mener med det, men han kan oplyse, at han i flere måneder forgæves har forsøgt at få indklagede til at oplyse, hvordan hans bidragssats er beregnet, herunder hvordan belåningsgraden er beregnet.

Af indklagedes hjemmeside fremgår en tabel, der viser bidragssatser afhængig af lånetyper og belåningsgrad efter 2013-01-01, men den tabel gælder måske kun for lån, der er omfattet af den nye prisstruktur, men hvilken tabel gælder så for hans lån?

Ifølge ”Almindelige forretningsbetingelser” kan indklagede med 3 måneders varsel forhøje bidraget, hvis risikoen i det konkrete låneforhold er forøget væsentligt sammenlignet med de forhold, som var gældende, da lånet blev bevilget. Det forekommer IKKE at være tilfældet.

Hvis bidragssatsen skal hæves i 2013 pga. øget risiko, så ville det måske også være rimeligt at se på aktuelle belåningsgrad, i stedet for på belåningsgraden på optagelsestidspunktet, som indklagede tilsyneladende gør.

Ifølge ”Almindelige forretningsbetingelser” kan indklagede tilsyneladende hæve bidraget, som indklagede har lyst til, hvilket indklagede da også til fulde udnytter. Således har indklagede, siden klageren optog lånet i 2003, hævet bidragssatsen 3 gange – der har således været tale om 4 bidragssatser i den periode, klageren har haft lånet. Klageren har desværre ikke arkiveret tidligere breve med begrundelser for bidragsændring, og han har forgæves forsøgt at få indklagede til at sende ham dem igen.

Bidragssatsen på klagerens lån har indklagede valgt at hæve, fordi indklagede ønsker at tjene flere penge, hvilket indklagede bare ikke ønskede at melde ud fra starten. Det er utroligt, at indklagede i så lang tid holder fast i, at klageren har et for indklagede meget risikofyldt lån, bare for at undgå at fortælle, at forhøjelsen alene beror på, at indklagede vil tjene flere penge.

Iht. ”Almindelige forretningsbetingelser” kan indklagede med forskelligt varsel afhængig af årsag hæve bidragssatsen, men tilsyneladende skal indklagede ikke nødvendigvis meddele den sande årsag til ændringen. Således kan indklagede med en måneds varsel forhøje bidragssatsen i forbindelse med en ændring af indtjeningspolitikken, men den begrundelse har klageren kun modtaget i forbindelse med en telefonsamtale med indklagedes filialdirektør, og ifølge indklagedes skriftlige begrundelse er årsagen ”et meget risikofyldt lån”.



INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede bemærker, at indklagede har forstået, at klagen vedrører følgende:

1. Klageren gør indsigelse mod prisstigningen på hans lån med den begrundelse, at ejendommen er lavt belånt, og at hans lån derfor er risikofrit.
2. Klageren gør endvidere indsigelse mod at blive omfattet af indklagedes nye bidragsstruktur.

Til klagen bemærker indklagede generelt, at indklagedes hjemmel til at forhøje bidragssatsen i et eksisterende låneforhold findes i indklagedes almindelige forretningsbetingelser, i lånetilbuddet og i pantebrevet.

Indklagede hævede pr. 1. januar 2013 priserne på eksisterende lån i ejerboliger og fritidshuse med variabel rente og/eller afdragsfrihed. Prisstigningerne er i henhold til indklagedes forretningsbetingelser varslet med breve til berørte kunder og via annoncer i landsdækkende aviser i september 2012.

Prisstigningerne er begrundet i de øgede omkostninger, der er forbundet med at udbyde især korte rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed. Det er berørte kunder blevet oplyst om i fremsendte varselsbreve.

Indklagede har i øvrigt følgende bemærkninger til klagen:

Ad 1.
Priserne på realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse fastsættes ikke på individuel basis. Der er tale om standardpriser, der fastsættes på baggrund af låntype og belåningsgrad på optagelsestidspunktet. De nye priser på realkreditlån til ejerboliger fritidshuse er derfor fastsat med udgangspunkt i en porteføljebetragtning. De varslede prisstigninger omfatter alle lån til ejerboliger og fritidshuse med variabel rente og/eller afdragsfrihed.

Klageren har to F1-lån og er derfor omfattet af prisstigningerne, som for denne låntype udgør 15 pct. på bidragssatsen. Klagerens lån ligger begge i 0-50 pct. belåningsintervallet og er prissat derefter.


Ad 2.
I forbindelse med prisstigningerne på eksisterende lån 1. januar 2013, indførte indklagede en ny prisstruktur, der gælder for nye lånetilbud efter 1. januar 2013. I den nye struktur opereres der med 3 prisintervaller: 0-40, 40-60 og 60-80 pct. belåning.

Klageren har fået den opfattelse, at hans lån indplaceres i den bidragsstruktur, der gælder for nye lånetilbud efter 1. januar 2013. Det er ikke tilfældet. Eksisterende lån forbliver i den nuværende bidragsstrukturs intervaller på 0-50, og 50-80 pct. Klagerens lån vil derfor også fremadrettet være prissat i henhold til en belåningsgrad på under 50 pct.

OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Af prisblad for nye lån på indklagedes hjemmeside fremgår blandt andet følgende:

”…(Indklagede)… - årlige bidrag på nye lån i ejerboliger og fritidshuse
(Gælder fra 1. januar 2013)

Helårsbolig
Belånings-grad Fast rente med afvikling Fast rente, afdrags-frihed F1-F2 med afvikling S1-S2 med afdrags-frihed F3-F5 med afvikling S3-S5 med afdrags-frihed
0 - 40 pct. 0,3500 0,4000 0,4500 0,5000 0,4000 0,4500
40 - 60 pct. 0,8000 1,0000 1,0500 1,2500 0,9250 1,1250
60 - 80 pct. 1,1000 1,6000 1,4500 1,9500 1,2750 1,7750
0 - 80 pct. 0,6500 0,8500 0,8500 1,0500 0,7500 0,9500

…

Bidragssatsen på dit lån afhænger af ejendommens belåningsværdi og belåningsgrad. Nedenfor kan du se et beregningseksempel.

Beregningseksempel

Lånetype Fast rente, afdragsfrihed
Ejendomstype Helårsbolig
Belåningsværdi 1.735.000
Lån, kursværdi 1.257.325
Belåningsprocent 72,47 (1.257.325/1.735.000)*100


Interval Lån Sats Beløb
0 - 40 pct.(1.735.000*40 pct.) 694.000 0,4000 2.776.00
40 - 60 pct. (1.735.000*(60-40)) 347.000 1,0000 3.470,00
60 - 80 pct. (1.257.325-694.000-347.000 216.325 1,6000 3.461,20
I alt 1.257.325 9.707,20

Bidragssats (9.707,02/1.257.325)*100
0,7721

Omlægning af lån
Bidragssatsen på det nuværende lån fortsætter som udgangspunkt uændret på det nye lån. Skifter du lånetype, ændres bidragssatsen dog til den sats, der gælder for den valgte lånetype.

Forhøjer du lånet med mere end 100.000 kr., eller vælger du afdragsfrihed i mere end 3 år, beregnes bidragssats på ny…”

Bekendtgørelse nr. 1406 af 20. december 2012 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder i § 6, stk. 3 og 4, følgende bestemmelser:

”Stk. 3. Vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Stk. 4. I løbende kundeforhold kan ændringer til ugunst for kunden af renter, bidrag eller andet vederlag ikke finde sted uden varsel, medmindre ændringen er begrundet i udefrakommende forhold, som den finansielle virksomhed ikke har indflydelse på.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at klagen alene ses at omfatte den bidragsforhøjelse, der trådte i kraft den 1. januar 2013, og at Nævnet derfor alene har behandlet denne.

Det fremgår af såvel det fremlagte lånetilbud, pantebrevet samt indklagedes almindelige forretningsbetingelser, at bidraget er variabelt.

Realkreditankenævnet kan oplyse, at vilkår som ovenstående, der i
princippet indebærer en ensidig adgang for den ene kontraktpart til at ændre bidragsbetalingen i et løbende kundeforhold, er udbredt på realkreditområdet. Nævnet har i sin praksis fundet ikke generelt at kunne tilsidesætte sådanne vilkår som urimelige. Baggrunden herfor er, at aftaler om realkreditlån er langvarige aftaleforhold, som ikke kan opsiges af realkreditinstituttet. Der må derfor levnes instituttet en vis mulighed for at ændre enkelte elementer i sådanne aftaler. I de offentligretlige regler om god skik er det således også forudsat, at der efter omstændighederne kan ske ændringer i bidragssatsen.

Afgørende for, om Nævnet efter offentligretlige og formueretlige regler kan tilsidesætte bidragsforhøjelser i en sag som denne, er
efter Nævnets opfattelse, om bidragsforhøjelsen fremstår som vilkårlig og urimelig. Indklagede har i sit brev af 21. september 2012 begrundet forhøjelsen af bidraget med, at skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutter at udbyde, og at der i den nye prisstruktur er en tættere sammenhæng mellem prisen, risikoen og de omkostninger, der er ved de enkelte låntyper.

Det er ikke muligt ved Nævnet at foretage en konkret bevismæssig efterprøvelse af indklagedes begrundelse for bidragsforhøjelsen. Nævnet er derfor henvist til at foretage en mere overordnet vurdering af de økonomiske forhold, der forelå på realkreditområdet på tidspunktet for bidragsforhøjelsen. Nævnet finder på baggrund af en sådan vurdering, at der ikke er grundlag for at fastslå, at bidragsforhøjelsen var vilkårlig eller urimelig. Nævnet finder endvidere, at bidragsforhøjelsen er rettidigt varslet.

Bidragsforhøjelsen har ikke karakter af en individuel fastsættelse baseret på det enkelte kundeforhold, men er en generel forhøjelse for den gruppe af kunder, der har de pågældende låntyper. Uanset at indklagede i sin besvarelse af klagerens henvendelse om bidragsforhøjelsen har benyttet ordvalget ”risikofyldt” i relation til klagerens lån, er der efter Nævnets opfattelse således ikke tale om en vurdering af det konkrete engagement med klageren, men om en beskrivelse af nogle generelle forhold ved blandt andet den låntype, som klageren har.

Der kan efter Nævnets opfattelse ikke kritiseres, at indklagede har baseret bidragsberegningen på belåningsgraden ved låneoptagelsen.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nordea Kredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef